多地首套房貸利率進入“3”階段

首套房貸利率動態調整機制建立近一個月以來，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經降至4%以下，進入“3”階段。

業內人士認為，預計后續將有更多符合條件的城市下調首套房貸款利率，同時，首付比例、二套認定等需求端政策調整力度也有望加碼。

多地下調首套房貸利率

今年1月初，人民銀行、銀保監會發布通知，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

“長春首套房貸利率從1月31日開始執行3.8%，首付比例20%，利息少了不少。”一位房產中介人士向《經濟參考報》記者介紹。

春節前后，房貸利率調整城市數量明顯增多，有更多城市首套房利率降至4%以下。沈陽自2月1日起，部分銀行首套房貸利率將下調至3.9%。天津自2023年1月起，首套住房商業性個人住房貸款利率下限執行“不低于相應期限LPR-40個基點”，即為3.9%。河南鄭州、山西太原、河北唐山部分銀行也在1月初開始執行首套住房貸款利率3.8%的下限。另外，福州、廈門首套房貸利率下限自1月31日起，也從此前的4.1%下調至3.8%。

貝殼研究院統計數據顯示，截至1月16日，2023年1月首套房主流利率平均為4.10%，環比上行1個基點，二套房平均為4.91%，環比持平，同比分別回落146個基點和93個基點。具體來看，首套利率低于4.1%的城市共11個，比上月新增2個。貴陽、昆明等10個城市因去年9月階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的政策期滿，利率小幅回升至4.1%。

部分城市首付比例降低

在貸款利率下行的同時，多地首付比例也在下調。1月31日召開的2022年度湖南省金融運行形勢新聞發布會發布的信息顯示，目前，湖南省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限降至首套30%、二套40%。

公積金貸款最低首付比例也在下行。安徽省淮北市近日印發《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，自2023年2月1日起，首次公積金貸款購買二手房的，最低首付款比例統一調整為30%；二次公積金貸款購買二手房的，最低首付款比例統一調整為40%。山東省濟寧市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金個人住房貸款部分政策的通知》指出，首套房公積金貸款最低首付款比例調整為20%，二套房公積金貸款最低首付款比例調整為30%。

信達證券地產行業首席分析師江宇輝表示，下調房貸利率和首付水平或為后續需求端發力主要政策。他說，從歷次房地產周期來看，全國商品房銷售金額持續下行時，貸款基準利率下調，同時房貸利率也隨之下調，下調幅度與周期持續時長和幅度相關，目前的政策調整，對扭轉房價下跌預期的作用可能更大。

“因城施策”仍有空間

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾此前在國新辦發布會上表示，根據央行掌握的數據，2022年12月新發放個人住房貸款利率全國平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統計以來的歷史最低水平。

“房貸利率下調成為一項重要的工作，客觀上促進了房貸成本的降低，有力支持了住房消費的釋放。同時，地方政府‘因城施策’調整房貸利率更大的自主權，原則上房價未扭轉下跌趨勢前地方政府可以持續下調或取消首套房貸款利率下限。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，今年1月，全國各地已經出現了房貸利率下調的密集操作，預計后續基于房價走勢情況，會有更多地方調整房貸利率水平。

嚴躍進稱，總體來看，符合新房貸利率下調的城市多集中在三四線城市和部分房地產市場庫存壓力大的二線城市。根據對全國百城2022年的房價數據進行統計，約有七成城市房價偏弱，具備房貸利率下調或突破房貸利率下限的條件。

中原地產首席分析師張大偉也表示，在存款利率處于較低水平的同時，首套住房貸款利率進入“3”階段已是大勢所趨。他預計，一方面，后續會有更多城市貸款利率有序下調，另一方面，部分城市房貸利率下限或不止步于3.8%的水平，還有繼續下調空間。

張大偉說，雖然房貸利率下調會更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，但目前市場信心依舊沒有完全恢復。“房地產市場復蘇也與整體經濟復蘇情況密切相關。”他表示。

也有業內人士建議對存量房貸利率進行調整。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2017年至2021年上半年，我國新房交易量連續在歷史最高位徘徊，貸款利率也普遍達5%以上，甚至部分高達6%。可以考慮進行存量房貸利率下調試點，降低存量購房人的月供壓力的同時，還能進一步釋放內需和消費，改善房地產市場預期。