居住區方案設計階段成本控制

戴新

上海凱匯建筑設計有限公司 上海 202301

引言

居住區方案階段成本控制應首先分清客戶敏感與非敏感部位，精準設計，應將成本節約在客戶非敏感點部位，并應充分利用項目周邊資源，助力項目在保證品質的前提下實現成本最優。下面著重從規劃方案、住宅戶型平面、立面設計、地庫這幾方面來進行分析。

1 規劃方案

1.1 規劃指標方面

①原則上要用足容積率。如有特殊情況不做滿容積率，需要有全局觀，從區位、市場、地價、容積率數據高低整體分析。如果項目所處區位不好、市場容量小、地價較低、出讓容積率很高的情況下，可以出多版方案提供甲方就項目成本、產品力、市場前景、銷售去化等做詳細經濟效益分析對比來最后評判；②車位配比上，按規劃設計條件中車位配比要求配置車位即可，原則上不得超配；地面停車率，原則上指標應用足；如果當地市場對車位需求大，且可售車位價格較高時，可結合地庫方案排布情況，供甲方評判是否要增加地下可售車位，以及是否要減少地面停車位以提高小區品質。③人防面積按設計條件要求配置，不得超配。④公建配套原則上應按規范要求最低配置，并且盡量爭取不計容，例如：有些地方配電房及物業等可設置在地下室不計容的話，應盡量設置在地下室，以增加可售部分面積，增加項目利潤[1]。

1.2 規劃理念布局方面

①規劃布局應充分利用場地周邊景觀資源，建筑布局應以景觀利用最大化為原則；②規劃布局上，原則上應充分利用外圍空間，不浪費土地，預留內部積極空間給到園林景觀，提升項目溢價；③規劃布局應考慮現狀地形、地質影響，如：低洼區、平地和地質條件好的區域，盡量布置高層住宅，高地、山地和地質條件不好的區域盡量布置低層、多層住宅；并應同景觀專業共同考慮，利用原始地形地貌進行景觀設計。④樓棟南北間距，應在滿足當地建筑間距、日照要求等的前提下結合地庫排布來確定，間距盡量滿足高效停車模數的整數倍。

1.3 產品選型上

①產品選擇上，不應選擇不經濟層數，例如12、13、14層（按住宅規范超過11層需設置兩部電梯，會引起設備成本增加），19、20、21層（按住宅規范超過18層需設置兩部疏散樓梯，公攤會增大，成本增加）。②盡量精簡戶型，原則上一個項目配置3～4種戶型，同一面積段盡量使用一種戶型，即可避免同面積段內部競爭，也利于標準化生產，從而節約成本；③另外，在當地市場情況允許的情況下，盡量設置大戶型，大戶型因為內部隔墻相對少，設備對比同等面積小戶型少，故綜合土建成本低，利于節約成本。例如：同樣是18層一梯兩戶產品，標準層面積為230m2的話，如果設置五房兩廳三衛的230m2產品，僅需一個單元即可，需要1部樓梯，兩部電梯；如果設置三房兩衛的115m2戶型，則需要兩個單元，共需要兩部樓梯，四部電梯；同樣的面積大戶型做法設備上能少兩部電梯，公攤能少一部樓梯，且內部隔墻也會節省，總的成本更有優勢，且得房率更高。④產品選擇還需關注戶型面積段與停車指標匹配關系，避免因為戶型大幾平方米，車位要多配的情況。例如：根據浙江省工程建設地方標準《城市建筑工程停車場（庫）設置規則和配建標準》5.0.2條，住宅停車指標規定要求，90m2＜戶建筑面積≤140m2時停車指標為不低于1.1輛/戶，140m2＜戶建筑面積≤200m2時停車指標為不低于1.4輛/戶，故當設計時應注意140m2面積段，戶型應將面積控制在140m2以下，以免車位指標增加造成成本增加。

1.4 豎向設計方面

①土方設計上應避免大挖、大填，減少土方工程量并內部分期填挖平衡。充分結合原始地形，思考邊坡、擋墻等細部處理方式和方法。②地庫豎向設計上，需結合地勘情況，評估持力層標高、抗浮標高等因素進行綜合測算土方、地庫基礎、塔樓基礎、抗浮成本，結合市政管網排水接駁點標高來合理選定豎向設計，關注成本控制；車庫豎向設計依地形、地勢可分級、分臺設計，亦可設計為斜板式，合理控制項目成本；地庫設計時應在符合當地規范及不計容要求的前提下盡量爭取上抬。一般情況下，地庫成本從優到劣排序為：架空停車、半地下車庫、地下一層車庫、地下一層機械停車、地下二層停車。

1.5 道路交通方面

①小區出入口，數量應根據項目規模合理設置，原則上設置兩個日常使用出入口（車行+人行），其中一個為形象主入口，且車行人行合并以方便物業管理，節約后期物業管理成本。②小區道路，在滿足規范和交通組織的前提下，控制道路的長度及寬度，將道路用地比例降到最低，避免無效、利用率低的道路；消防通道在滿足消防要求的前提下要盡量拉直，不能做得太曲折，不方便日常行走且費工費料。③車庫出入口數量應按當地規范最低要求配置，車庫出入口選址應合理，優先結合小區門禁設置，方便物業管理，節約后期門崗管理成本；另外，應結合地形優先，從低處下地庫，盡量減少車庫坡道長度，也可降低成本。

2 戶型平面

2.1 平面應規整，結構應盡量拉齊

①平面應減少凹凸，控制體型系數，體型系數越小，外墻面積越小，利于節約材料，控制成本；②結構體系布置優先考慮橫平豎直，結構拉齊，應同結構專業充分溝通選擇合理的結構布置方案，從源頭控制結構成本。

2.2 提高可售比，可提升項目總體效益

方案設計時，應充分了解當地對計容面積、建筑面積、房產測算面積的計算規則，避免出現房產預售面積小于前期報建面積的情況。根據項目經驗，可售面積損失主要涉及陽臺、架空層、保溫層、外凸結構柱、室外連廊、設備平臺、管井等部位，設計時應重點關注以上部位面積計算規則。

2.3 公區應盡量緊湊，減少公攤面積，提高得房率

得房率原則上應大于80%。應提前熟悉國家及地方規范，在符合規范的前提下盡量減少電梯及風井等設備數量。例如：針對12～18層產品，GB50096-2011《住宅設計規范》中6.4.3條規定[2]：十二層及十二層以上的住宅每單元只設置一步電梯時，從第十二層起應設置與相鄰住宅單元聯通的聯系廊。聯系廊可隔層設置，上下聯系廊之間的間隔不應超過五層。

根據此條規范，一梯兩戶單元應盡量按兩單元拼接設計，比單單元獨立設置，每單元可節省一部電梯，從而節約設備成本及公攤面積。

2.4 套內應合理布局，增加實用面積

①套內隔墻應在不影響空間完整性前提下盡量設計為100mm厚，即可擴大空間，又節約成本。②當項目為精裝修交付時，公共區域、廚房、衛生間、餐客廳等采用地磚時，應提前同裝修專業溝通，空間尺寸應符合整磚模數，減少裁磚，降低成本。

3 住宅立面

3.1 住宅立面代表了小區形象

住宅立面，設計時應當以美觀耐久為目標。立面設計應該注重形體、比例、虛實設計，并且應結合立面效果合理選用材料，注重細節設計，最終呈現出又好又耐久的落地效果。而不應設計過多繁雜的外部裝飾構件，既增加成本，又有后期脫落的風險。

3.2 立面欄桿、欄板應結合立面效果綜合考慮

成本方面：一般情況下，玻璃欄板價格最高，實體欄板次之，通透鋅鋼欄桿價格最低。

3.3 立面門窗是建筑立面造型的重要組成部分

主要對立面的虛實對比及韻律效果起到重要作用，所以門窗的形狀、尺寸、比例劃分等要重點設計。另外立面門窗也是重要的外圍護構件，起著通風、采光、保溫、隔熱、隔聲、防水等功能，門窗的大小、玻璃及型材的材料、密閉性對整棟建筑的節能起到了重要作用。設計時需結合立面效果注意以下3點與成本相關較大的方面：①門窗尺寸大小，應在滿足規范要求窗墻比的情況下，結合外墻綜合成本及節能保溫成本同甲方認真推敲，確定大小。根據項目經驗，在夏熱冬暖地區，加大門窗，外墻節能保溫成本基本無變化，故適當增大窗子，有利于增加采光通風，建議適當增加居住舒適度；在嚴寒及寒冷地區，由于該氣候區窗墻比控制嚴格，且外墻節能保溫要求高，故不建議將門窗設置過大降低節能效果；夏熱冬冷地區覆蓋較廣，各地窗墻比要求不同，故需結合項目實際情況做測算來最終確定。另外還需注意，處于節能及遮陽成本增加的考慮，東西朝向的外窗不宜加大。②門窗固定扇及開啟扇劃分方面：因門窗成本主要在于門窗框、玻璃、五金件（鉸鏈、插銷、把手、門鎖、閉門器）用量，故設計時在門窗大小一定的情況下，應盡量采用小開啟大固定的分割方式，既能保證立面效果好，也能使室內視線通透，也利于節約成本。首先在滿足通風要求的前提下，盡量減少開啟扇個數，減少五金件的數量；另外，單片玻璃面積越大，所需公稱厚度越厚，單方價格也越高，根據《鋁合金門窗工程技術規范》[3]，住宅基本都需要用安全玻璃，玻璃厚度最小為5mm。下表是住宅門窗常用玻璃厚度及最大許用面積，設計時需盡量控制單片玻璃面積在4m2以下，既能保證用戶視線感受及立面效果，也能兼顧成本控制。

表1 JGJ113《建筑玻璃應用工程技術規程》規定的安全玻璃最大許用面積

最后，門窗框材料方面，常用的材料有塑鋼和斷橋鋁合金。塑鋼窗框保溫、隔熱性能好，但窗框強度不高，較易變形，且外框較粗，不夠美觀，塑鋼門窗因主要材料是聚氯乙烯樹脂，易加工，故成本低。斷橋鋁合金框在保溫隔熱上不如塑鋼門窗，但窗框較細，較為美觀，且強度高，不宜變形，成本一般情況下較塑鋼框高，整體上斷橋鋁合金框檔次更高。具體項目選用時，可結合項目定位來選材，另外，針對選擇斷橋鋁合金框的項目，也可在客戶非敏感部位，及不常到達的區域（例如樓梯間、前室、屋頂、設備房等）使用與鋁合金顏色相近的塑鋼材質，以保證項目的綜合成本競爭力。

3.4 立面材料方面

①立面材料選擇要同項目定位相匹配，不應一味追求高價格材料。立面材料應結合立面設計效果分部位選擇，在非客戶敏感部位以及高層主體部分，應盡量選用市面上成熟的低價格材料，例如真石漆，多彩漆，浮雕涂料，陶彩石等。在客戶敏感部位以及近人部位（如基座，入戶大堂等），可用石材、鋁板、保溫一體板、巖板等高端幕墻類材質，提升住戶日常居住體驗。②另外在一些非常次要的部位，例如陽臺內側，空調龕內側（外側設置百葉），連廊戶型的內天井部位、不上人屋面女兒墻內側等，可進一步運用平涂的做法控制成本。

4 地庫方案

地庫成本主要取決于地庫面積、地庫擋土墻周長、地庫層高。①地庫主要由停車區域、設備用房、非機動車庫、人防等組成。停車區域為最主要的部分，在設計時應優先考慮，并應多方案對比，保證停車效率最高，面積最小。設備用房及非機動車庫盡量設置在停車效率低，或者塔樓下方，充分利用空間。人防應在滿足服務半徑的前提下，盡量利用停車效率低的地方設置，并盡量結合地庫出入口及塔樓樓梯出入口設置人防出入口。②地庫擋墻長度需盡量短，地庫輪廓設計時應平直，盡量利用塔樓輪廓做擋墻。③地庫層高應在滿足各空間凈高的要求下盡量低，需同結構及設備專業前置溝通，綜合確定[4]。

5 結束語

本文對方案設計主要的幾個方面進行了詳細的敘述，希望能助力設計人員在進行方案設計時有效控制成本，為居住者創造更多價值。