房企已過生存大考？

孫庭陽

截至今年4月21日，共有53家A股、124家港股房地產上市公司披露2022年經營業績。這177家上市公司中，101家營業收入下降，126家凈利潤下降，其中9家公司凈利潤虧損超100億元。

絕大多數房地產企業2022年營業收入下降。

53家A股房企，2022年營業收入合計同比下降1.16%，是近些年以來首次下降。

124家港股房企，2022年營業收入合計同比下降10%，同樣是近些年首次下降。多數公司銷售面積大幅下降，一些公司的銷售均價下降，是營業收入下降的主要原因。

大型房企營業收入也在下降。

2021年營業收入超過千億元的15家上市公司中，其中8家營業收入下降，5家下降20%以上。降幅前3名是融創中國（1918.HK）、新城控股（601155.SH）和中國海外發展（0688.HK），2022年營業收入分別下降51%、31%和26%。

融創中國2022年工程進度減緩，物業交付面積減少，銷售面積只有2021年的31%，銷售額是2021年的28%。

融創中國2022年銷售均價在下降。該公司銷售面積比2021年下降69%，銷售額下降72%。銷售額降幅超過銷售面積降幅，原因包括銷售均價下降。2022年，每平方米銷售均價比2021年下降1240元到13180元。按照融創中國2022年銷售面積計算，銷售均價下降使得公司銷售額減少159億元。銷售均價和銷售面積都下降，公司營業收入下降51%，凈利潤虧損299億元。

數據來源：? 《中國經濟周刊》 記者根據公開資料整理?編輯制表：《中國經濟周刊》 采制中心

新城控股新董事長迎來大考。2020年6月，公司前董事長、實控人王振華因猥褻女童案被判5年徒刑。王曉松在王振華被拘留后開始擔任公司董事長，今年1月任公司總裁。該公司營業收入2020年短暫上行后，在2022年快速下降31%。

新城控股2022年銷售面積和銷售額分別下降49%、51%，每平方米銷售單價下降了188元。銷售額下降，導致公司凈利潤下降89%到14億元。如果扣除非經常性損益后，該公司2022年凈利潤下降93%，只有7億元。

中國海外發展2022年銷售均價雖然上漲 13%，但銷售面積同比下降27%，直接導致營業收入下降。

營業收入下降直接導致凈利潤下滑，甚至虧損。

53家A股上市公司，2019年、2020年和2021年凈利潤合計值，分別是1430億元、1327億元和977億元，2022年合計值下降49%至498億元，只有2019年的零頭。

124家港股上市公司，2019年、2020年和2021年凈利潤合計值，分別是3997億元、3710億元和1952億元。2021年合計值已經較2019年接近腰斬，2022年表現更差，合計凈虧損338億元。

這177家房地產上市公司中，共有70家2022年凈利潤虧損，港股和A股分別是63家和7家，其中9家公司虧損超100億元。

除了前文所述的融創中國虧損298億元，還有8家公司虧損額超過百億元。

華僑城A（000069.SZ）2022年虧損109億元，總結虧損原因包括，公司房地產簽約銷售金額同比下降 33%。公司部分項目采取更加靈活的價格策略促進銷售，致使公司房地產業務凈利潤貢獻同比減少。再加上公司旅游景區業務受需求萎縮等諸多因素沖擊，經營效益下滑。

這9家公司中，富力地產和佳兆業集團，兩家公司已經不是首次虧損超過百億元，兩公司2021年分別虧損165億元和129億元，2022年再度虧損157億元和132億元。

生存大考后，連續4月景氣指數上升

國家統計局公布，2022年，我國商品房銷售面積比上年下降24.3%，銷售額下降26.7%。商品房待售面積、住宅待售面積累計增速均為近 5 年來高位，房地產行業去庫存壓力逐步增大。

銷售下滑、規模下降是營業收入下降、凈利潤虧損的主因。

保利發展（600048.SH）回顧2022年行業情況稱，部分房企出現到期債務無法償付的情況，并導致部分項目出現停工、無法按期交付等問題，給行業信用帶來了較為嚴重的負面影響，進一步減弱了居民購房信心，導致報告期內行業銷售持續下滑，總體規模降至2017年水平。

中國海外發展（0688.HK）在2022年業績報告中說，三方機構數據顯示，2022年，百強房企銷售總額同比下降 42%，為1998年內地商品房制度改革以來降幅最大的一年。

碧桂園（2007.HK）在年報中說，2022年，房地產行業信用風險頻發、銷售去化低迷、各方主體信心缺失等問題影響了行業內每一位參與者，房企普遍迎來生存大考。

華僑城在2022年年報中稱，公司經歷上市以來的首次虧損，正處于成立以來經營壓力最大、風險挑戰最多的時期。

數據來源：? 《中國經濟周刊》 記者根據公開資料整理?編輯制表：《中國經濟周刊》 采制中心

多家房企提到，2022年下半年開始，政策層面不斷加大需求端的扶持力度，支持剛性和改善性住房需求；同時在供給側加大對行業的金融支持力度，特別是 11 月后的信貸、債券融資和股權再融資等支持房企融資的政策接連發力，以期提振市場信心。

近日，國家統計局公布今年一季度全國房地產市場情況，一季度住宅銷售面積增長1.4%，商品房銷售額增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%，房地產開發景氣指數已經連續4個月上升。

富力地產展望2023年時提到，2023年春節假期后預售量環比有所改善，成交量顯著回升。管理層預期繼續推動終端用戶的住宅需求，購房者將更為活躍。

臥龍地產（600173.SH）4月19日公布今年一季度經營情況，公司房地產項目簽約銷售面積為同比增長63%，銷售金額同比增長36%。一季度營業收入、凈利潤同比分別增長2.73倍、23%。

責編：姚坤? yaokun@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭