中國房地產行業經濟發展現狀與前景分析

謝百威 余隆昌 洪仁杰

摘要：我國社會發展中，作為重要經濟支柱的房地產經濟發揮的作用不容忽視，顯著推動社會經濟發展的同時也帶給人們更高的生活水平。因法律法規有待完善、國家監管不到位，房地產行業發展曾出現趨于失控的情況，一定程度影響整個中國經濟發展。盡管中國各級政府持續加大宏觀調控力度并深化推行供給側結構性改革，穩定房地產行業發展，但依舊暴露出些許問題。文章從中國房地產行業經濟發展特點出發，逐一闡述其發展現狀、影響因素、應對策略及發展前景，以期為房地產行業經濟發展的穩定和健康提供助力，從而推動中國經濟的可持續發展。

關鍵詞：房地產行業；經濟發展現狀；影響；應對；前景

中圖分類號：F299.23??文獻標識碼：A??文章編號：1005-6432（2023）11-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.11.000

通過對比全球房價得知，中國個別地區呈現出相對較高的房價水平，而房價過高會帶給人民安居樂業一定的影響，國家始終未中斷合理解決方案的探索，希望對房價加以控制的同時化解房地產行業中不理性的購買與不均衡的供需關系等問題。在政府相關政策措施的控制下，房價整體呈現出趨于平穩回落的態勢，但工資價格無法擔負房價的人民群眾依舊諸多，如何進一步調控房產價格、避免房地產行業及其他行業利益經濟受損，是當前政府及人民群眾依舊高度重視的熱點話題。

1中國房地產行業經濟發展特點

房地產商品包含耐用消費品和資本物品的特性，而這也是對房地產行業經濟發展構成影響的主要因素。屬于資本物品的房地產商品，近似其他品類的金融資本，被人們作為投機對象的可能性極高[1]。同時，房地產商品盡管近似部分金融資本，但也有一定的差異存在，具體表現在：房地產商品的使用功能是其主要價值的體現，具備耐用消費品特性，其價格區間范圍也因這一特性的存在受到限制，波動變化僅限在一定范圍內，通過對消費者能接受的購買能力范圍的控制，一定程度上限定經濟發展。此外，設計、朝向、戶型等因素也會帶給房地產商品一定的影響，因此方面有一定差異的緣故，相應的會影響房地產經濟發展。

2中國房地產行業經濟發展現狀

2.1經濟增長速度快

中國房地產行業盡管沒有經歷過長的發展時間，卻呈現出相對迅猛的發展速度，且其發展中帶給中國經濟增長的影響不可忽視。當前，中國各城市中的房地產行業趨于飽和，城市居民有關房地產的需求量持續減小，行業管理人員對此也形成了較為深刻的認知，逐步向鄉村轉移發展重點，致力發展鄉鎮房地產行業。發展迅猛的城鎮房地產行業能夠加快城鎮經濟發展速度，可提高居民生活質量[2]。但是，城鄉中的房地產行業迅速發展后，會導致城鎮間房產過剩，即便政府在調控房地產行業價格，銀行調整利率也無法挽回冷清的市場。

2.2優化群眾生活質量

快速發展的經濟帶給群眾更優質的生活水平，而群眾住房問題與其生活質量間有著密切管理存在。城市持續增加的人口數量，中國房產剛需數量持續提升，通過積極建設地產行業，能夠有效化解民眾住房問題，為其生活質量提供保障的同時，助力社會穩定發展。同時，在對比分析群眾生活質量后得知，收入較穩定的群眾一般擁有個人住房，且維持安居樂業狀態，證實房地產行業的發展能助力群眾生活質量的提升。

2.3房價漲幅速度過快

屬剛需行業房地產行業能夠取得民眾的信心，多數群眾面對通貨膨脹時都會采取購買房產的方式進行抵御，這樣大幅加快了房價漲幅速度，甚至開盤當日被一搶而空的情況出現在部分地區，個別房地產企業出售房產時引入搖號選房的方式。過于旺盛的房產需求，導致房地產企業完全掌握了主動權，不合理的房產漲幅現象因此產生，甚至有漫天要價的情形出現在二手房市場。同時，房地產行業能夠產生可觀的利潤，盡管商品房數量處于不斷增加的態勢，但卻有不均衡現象出現在保障性等一類的住房中，低收入人群在個人住房獲取方面面臨巨大挑戰，房地產行業的完善也因此受影響。

2.4房產消耗大量資源

我國屬農業大國，地廣物博且人口眾多，在發展農業中有著大量土地的使用需求，開放房地產時的土地需求更多，部分偏遠地區在房地產行業開發中并不太適用，但部分唯利是圖的房地產開放式為了增加自身收入，會對大量農村土地強行占用，從而逐步消耗我國大量資源。農村被占用土地后，會導致農作物受破壞[3]。同時，房地產開發中涉及大量沙子的使用，但沙子數量本身就受限，為了滿足需求會陸續挖坑，從而破壞環境資源，長久如此會消耗大量的資源，進而影響人們的日常生活。

2.5系統影響宏觀經濟

有大量資本聚集累計的房地產行業中，人們在購房時主要采取現金和抵押貸款兩種方式，而現階段部分房產的購置中涉及百萬乃至千萬的耗資，選擇銀行貸款的人數逐步增多。中國現有土地資源并不多，資金凸顯出較大的作用，個別房地產企業具備雄厚的資金實力，相應的也會擁有更多發展空間。近年來，中國寬松貨幣政策的實行，增多了發行貨幣數量，房地產行業因此實現大量資本的雷擊，充足的資金流促進了房地產價格的進一步增加。房地產開發商及消費者都有著較強的資金依賴性，通常而言房地產行業穩定發展時，銀行會有充足的資金提供，助力房地產行業發展；而消費者采取按揭付款的方式購買房產，能夠妥善周轉資金，并為行業發展提供助力。但是，當有產量過剩的情況出現在房地產行業中，會有不良經濟發展局面產生，嚴重阻礙房地產行業后續發展，且銀行也會有諸多壞賬死賬出現，導致宏觀經濟可持續發展受影響。現階段，投資者開發商加大投資行為規模后，相應的會增加房地產資本需求，然而由于市場監管中有些許漏洞或欠缺力度的緣故，房地產市場經濟中大量資金的流入看似能為發展提供動力，實際上卻會導致房地產市場陷入更嚴重的經濟危機中。同時，房地產行業過多膨脹的經濟發展，會影響改變市場資源配置方式甚至效率，對消費者產生誤導，造成其對當前經濟形式不清，購買過于盲目，最終房地產市場平衡穩定狀態就會受破壞。

3影響中國房地產行業經濟發展的因素

3.1土地資源有限且利用不合理

房地產現階段呈現出高速發展的態勢，但土地資源稀缺的問題卻始終無法規避。國家工業化、城市化發展迅猛，城市建設中不斷增加用地需求量，城市、商業用地占用了大量農村土地。多數人為了子女上學問題或謀求更好地發展陸續向城市遷移、定居，導致城鎮人口持續增加，而城市可用土地資源供應量增加與城市人口增加間不成正比。城市中涌入的大量人口，引起了住房方面的問題，有供不應求的現象出現在房地產市場，導致房地產商品價格劇增。同時，市場經濟也會帶給房地產行業一定的影響，為了促進供需平衡狀態的實現，就應當達成較彈性化的供應與需求[4]。然而，因土地資源減少的緣故，可供給房地產的數量減少，不僅會大幅增加土地資源成本，且會影響土體資源供需平衡性，急劇提高房地產價格，稍有不慎就會影響經濟發展的科學性。

3.2房地產預期缺乏科學合理性

投資者投機驅動，是房地產經濟發展的另一影響要素，投資者預判房地產未來價格上漲，此類預期缺乏科學性、合理性，造成投資者投入資產價格與房地產價格嚴重不符。同時，因土地資源稀缺的緣故，加上城市人口持續增加，預期房地產價格勢必會上漲并獲取大量收益，成為投資者或消費者參與房地產購置的主要引導因素。然而，因房地產價格預期出錯，投資者在不可再生的僅有土地資源中投入大量資金，土地資源及房地產價格始終維持較高水平甚至會有上漲的趨勢出現，部分投資者開放式能夠謀取可觀的利潤，此時會有更多投資者被吸引并參與投資，長久如此循環后自然會形成更嚴峻的局面。土地資源稀缺，帶動房地產價格的上升，當與人們購買能力拉開距離后，出現產能過剩現象的可能性急劇增高。

3.3投資者過多投資資本

投資者過剩的投資資金，同樣會對房地產行業經濟發展構成劇烈的影響。立足于某種程度而言，投資者過剩的資金會導致房地產行業發展的持續性穩定性受影響，資本本身逐利性和流動性變很強，投資者投入大量資金的原因在于謀取更多利益。中國社會主義制度下，緊鎖或寬松的貨幣政策難免會影響市場經濟，較為寬松的貨幣政策背景下，會有大量投機資本出現在市場經濟中，且能向其他地區隨意流動，不利于房地產市場經濟發展?，F階段，中國國民經濟水平相比以往實現巨大的提升，人們擁有了更強的購買力，而住房具備投資和消費兩種特征，越多的住房購買人員會導致市場中產生供不應求的供求關系，進而增長房地產價格[5]。同時，作為日常生活中不可或缺的住房，其近年一來部分地方的價格始終居高不下甚至有繼續上升的態勢，投資者在房地產行業也會繼續追加大量資本。兼容并舉實體經濟和虛擬經濟的房地產行業，自然會被投資者開放式作為發生投機行為的主要目標，投資資本過多難免會引起房地產產量過剩的情況。

3.4其他影響因素

作為資金密集型行業的房地產，各個地產稅運作中幾乎都處于高負債高杠桿的情況，普遍面臨著一系列隱性債務。一旦房地產企業有債務困局出現時，就會有延期交房或房屋質量變差等問題產生，導致購買期房的群眾面臨爛尾的情況。同時，銀行利率上調，信貸金額降低，房地產行業資金總量降低。房地產行業資金總量比商品對資金需要的程度更低時，房地產開發企業、商品房購房者作為資金需求者，在開發、投資和消費房地產商品方面會持續下降。消費心理、房地產消費關聯性等因素的影響，可能會引起有效需求者觀望從而持續降低房地產價格，此時會不斷降低交易量，最終引起積壓房地產商品及嚴重空置的現象。此外，公攤面積的影響。盡管香港已禁止實施公攤，但大陸卻仍未中斷，甚至有少數房地產商品不斷增大公攤面積，這也構成了不可忽視的影響。

4引領中國房地產行業經濟良性發展的策略

4.1金融業房地產重點向居民轉移

房地產行業密切關聯著金融業和銀行業，銀行信貸資金中房地產信貸資金發揮的作用不可忽視。作為不動產的房地產，具備較大的價值與保值增值潛力，故而各個金融機構在房地產行業開發建設及消費中都愿意提供貸款服務。房地產行業越密切的關聯金融業，也會帶給金融穩定更大的影響。對此，金融理應對此類模式終結，控制為房地產開放式提供的貸款額度，同時確定居民消費為金融服務重點內容。中國住房公積金制度中，政府在金融服務金額控制的前提下提供給開放商貸款服務，可使金融業開放商大量住房抵押的問題減少，并收回開放商持有的貸款本金。居民信貸業務能在金融業及商業銀行中適用，房地產大量抵押貸款始終會對其構成制約，但也能夠增加居民的信貸，從而降低房地產風險，保障房地產金融的安全性。但是，金融部門利益難免會遭受影響，此時有必要探索能有效規避其損失的策略手段。

4.2突出多層次、全方位的房地產金融

中國房地產行業發展中，有必要落實多層次、全方位金融服務市場體系的建立，為其發展的健康持續性提供保障。在以往信貸市場間接融資的基礎上，通過資本市場的建立推行直接融資。同時，在一級市場直接融資服務的基礎上，通過用于分擔一級市場風險的二級市場的建立，即可使住房貸款期限錯配及資本流動性問題得到有效解決。此外，要注重房地產行業市場交易環境的優化與改善，積極建設市場交易系統，為信貸、擔保、保險、房地產評估與中介等金融服務市場體系提供必要的支持，引領房地產金融服務市場實現有序發展。值得一提的是，作為建筑業關鍵組成之一的房地產業，其發展勢必與建筑業繁榮存在一定的關聯。住房建設中，建筑材料屬于基本物質基礎，通過產業化發展住宅，會面向建筑材料品種、規格、質量及數量提出不同于以往的要求，要想使該要求得到滿足，建材行業技術改造及設備技術更新勢在必行，且要注重產業與產品結構的調整，注重建材生產技術與管理水平的提高、技術含量及產品質量的提升。

4.3積極完善房地產市場發展

政府理應對房地產經濟中的稅收予以更高的重視，通過整理各種稅收政策關系，以中國房地產行業當前的發展情況為依據，推行科學可行的稅收政策，依托政策促進政府宏觀調控作用與價值的充分發揮[6]。同時，政府可從政府管制及市場決定入手，適當干預、影響土地價格。當有房地產市場過熱的情形出現時，政府可采取對土地供應減少的方式對這一現象加以控制；房地產市場疲軟時，可從土地供應量增加方面入手，提高房地產經濟發展速度。此外，政府可從現有實際情況入手，通過產業規劃政策的優化制定與推行，促進房地產市場發展目的的實現。

4.4引領房地產企業多元化發展

首先，房地產領域中，有部分龍頭企業近年來推出物業并落實配套商業設施的建立。盡管初期不會有巨額收益產生，但物業卻是能夠配套企業建立的住宅小區服務的關鍵，能為管理提供便利并與業務保持更好地溝通，確保發展方向能與用戶需求保持一致。商業設施方面，電影院、公園及商場等休閑娛樂場所，為居民打造了能滿足其生活需求的活動場所。其次，住房出租將成為今后的大趨勢。當前，現代青年逐步改變了自身觀念，面對居高不下的房價，尤其是一二線城市中，選擇租賃房屋的人群數量遠超買房的人群，尤其是剛走出大學校園邁入社會的畢業生，或部分游客，或白領上班族等，相比現有每月工資在償還貸款會消耗絕大部分的“房奴”而言，他們采取租賃房屋的途徑就會有不同環境的體驗，能從一個地方生活的局限中走出來，并探索與自身相適應的地方居住。大數據時代背景下，通過系統化管理模式的配套就自主化租房模式的推行，能為用戶提供舒適、快捷且方便的居住服務，讓青年一代先住房再購房。

4.5加強期房控制，加大剛需和改善需求信貸支持

一是由政府住建部門制定規定，期房銷售購房者一開始只要付出總價的10%～30%的預售資金（定金），由銀行專用監管賬戶或由住建部門主管的第三方擔保機構負責預售資金的保管，房地產商不得動用，買房人也不能輕易毀約。最后在期房建設完工收房時，五證齊全、房子驗收合格后，購房者才付全款或者銀行才放貸。二是按照地區有步驟地逐步取消期房制度。支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，保持房地產市場穩定；同時盡快推動全國房地產稅試點落地；城市的拍賣地價要合理，要限最高價。同時，中央可結合人口政策，研究調整二孩、三孩家庭的住房信貸政策，針對不同家庭設定差異化首付比例，根據生孩數量適度調整；地方可結合人才政策，除給予住房補貼外，在人才住房信貸政策方面做出調整，如給予高層次人才專項貸款支持、降低人才購房的首付比例等。

5中國房地產行業經濟發展前景

一是加大宏觀調控力度。國家持續深入的供給側結構性改革背景下，加之穩定房地產供給與需求的市場指導方針的推出，各地政府配合國家深化實施指導方針推出了一系列調控政策。同時，中央政府2020年提出堅持發展“因城施策，住房不炒”政策。由于不同地區間呈現出差異較大的發展水平，倘若國家統一進行單種調控政策的實行，很難取得預期的理想成果[7]?；诖?，國家當前倡導全國不同地區遵循因地制宜原則，以本地發展狀況為根據做好宏觀調控政策的制定和實施，今后可能會向統一宏觀調控政策逐步過渡轉換。這也不難發現，短時間內各地區會進一步加大差異化調控力度，引領本地區房地產行業實現趨于理性的發展，實現各類風險的有效規避。二是房產價格日漸穩定?？焖侔l展的房地產盡管帶給人們更優質的生活，且能助力國家經濟的發展，然而持續上漲的房價也導致諸多購房者無法購買房產，特別是部分一二線城市中房價久居不下，工薪階層收入人群面臨著即為龐大的購房壓力，人們生活水平及消費能力因此下降，且帶給國家經濟發展一定的制約影響。政府對居高不下房價的危害已形成深刻全面的認知和意識，相關部門各類政策的陸續出臺及針對房價提出各類控制措施，在國家及政府的調控下，房地產今后自然會呈現出更成熟的發展態勢，房價趨于穩定并向正常范圍逐步回歸。三是房地產行業保障貧困人群力度持續加大。炒房團、惡性囤積等現象的產生，影響了房地產行業有序、健康發展。國家通過積極調查個人房產數量，并在一系列貸款規則的運用下對個體囤積加以限制。現階段，中國圍繞地產稅展開持續深入的研究，期望結合地產稅對房產供不應求的現象加以解決，引導人民購買欲望趨于合理化。在完善和創新地產稅的基礎上，能為有效統一市場與地產行業提供助力，可加快經濟發展速度，并從住房方面為貧困人群提供必要的保障，如廉租房及經濟適用房等，可使低收入人群住房問題得到有效處理。

6結語

綜上所述，房地產行業經濟密切關聯著人們日常生活與國家經濟發展的健康有序和穩定。要想保證房地產行業經濟能使人們住房需求得到有效滿足，國家理應在宏觀調控方面加大力度，全面整頓行業市場。同時，行業本身理應積極做好相應的整頓調整工作，以國家政策法規為依據對發展路徑加以優化，在一系列措施的運用下嚴格管理房地產經濟。通過合理規劃建設用地，促進政府經濟職能的進一步發揮，并聯合市場發展情況做好針對性調控措施的制定與實施，全方位保障房地產行業經濟的有序發展，從而為國民經濟發展的長效、穩定提供助力。

參考文獻

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[作者簡介]謝百威（1999—），男，漢族，湖北天門人，就讀于韓國嘉泉大學，研究方向：商業。