試論房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制策略

高淑連

摘 要：隨著我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中造價(jià)管理為重要的工作環(huán)節(jié)，不僅有助于縮減在各個(gè)建設(shè)中的成本投入，還有助于滿足房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化的建設(shè)目標(biāo)。因此企業(yè)需要根據(jù)自身的發(fā)展重點(diǎn)逐漸的加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視程度，和項(xiàng)目管理要求相互的協(xié)調(diào)，落實(shí)全過程的工作思維，完善成本控制方案，結(jié)合以往工作經(jīng)驗(yàn)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出針對(duì)性較強(qiáng)的全過程成本管控方案，跟蹤資金的使用過程，和前期的預(yù)算方案進(jìn)行相互的比較，發(fā)現(xiàn)其中的浪費(fèi)問題，提出有效的應(yīng)對(duì)方案，使全過程成本控制效果能夠符合相關(guān)要求之后，再持續(xù)改進(jìn)全過程成本控制管理方案，為接下來的項(xiàng)目實(shí)施提供重要的基礎(chǔ)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下的穩(wěn)定進(jìn)步，獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)自身的競爭實(shí)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;全過程成本控制;應(yīng)用

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的過程中，需要科學(xué)劃分為不同的模塊，根據(jù)不同模塊特點(diǎn)提供有效的成本管控方案，做好信息的反復(fù)核對(duì)以及總結(jié)，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)在全過程成本控制工作中所產(chǎn)生的問題，制定多樣化的成本控制方法，進(jìn)一步地健全自身的管理模式，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高的收益，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展效率能夠得到優(yōu)化，促進(jìn)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的介紹

在進(jìn)行工程造價(jià)全過程管控工作中，需要明確主要的工作重點(diǎn)，之后在部門內(nèi)部制定針對(duì)性較強(qiáng)的宣傳模式，使各個(gè)管理人員能夠把握成本控制的核心要點(diǎn)。從整體結(jié)構(gòu)來看，工程造價(jià)全過程管理主要是做好不同環(huán)節(jié)造價(jià)的科學(xué)控制，在項(xiàng)目決策階段需要做好項(xiàng)目的投資概算以及項(xiàng)目的投資估算等等，和建筑工程建設(shè)要素相互地匹配，逐漸地優(yōu)化當(dāng)前的工作方案。同時(shí)還需要編制項(xiàng)目工程建議書，更加細(xì)致性的整合不同的造價(jià)信息數(shù)據(jù)。在后續(xù)工作中需要進(jìn)行造價(jià)管理方案的可行性研究，建立完善的管控機(jī)制以及監(jiān)督模式，以此來優(yōu)化當(dāng)前的造價(jià)管理方案。在設(shè)計(jì)階段需要嚴(yán)格地編制項(xiàng)目的總概算，同時(shí)還需要確定設(shè)計(jì)方案中造價(jià)最高限額，督促設(shè)計(jì)人員嚴(yán)格按照相關(guān)的要求和標(biāo)準(zhǔn)來完成當(dāng)前的設(shè)計(jì)任務(wù)，并且站在造價(jià)管理角度入手縮減其中的成本投入，之后還需要做好前期的勘察，減少設(shè)計(jì)變更問題的發(fā)生概率，逐漸地提高整體的管理水平。在施工中進(jìn)行造價(jià)管理過程中，需要嚴(yán)格按照現(xiàn)場的情況編制完善的施工造價(jià)管理方案，要以合同終端內(nèi)容以及施工圖預(yù)算為主要的依據(jù)，提高造價(jià)管理工作本身的科學(xué)性，定期完成工程量的結(jié)算。并且還需要考慮市場發(fā)展的動(dòng)態(tài)變化，根據(jù)不同的發(fā)展時(shí)期以及成本管理要求提出對(duì)應(yīng)的管理方案，增強(qiáng)成本管理的針對(duì)性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理和控制的意義

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制和管理工作開展之前，需要有充足的動(dòng)力來支持各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，比如要明確全過程成本控制的意義，避免出現(xiàn)資金浪費(fèi)的問題，使全過程成本管控效果顯著。龐大的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的復(fù)雜問題較為突出，為了滿足最終盈利的要求，需要房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻關(guān)注在工程建設(shè)方面的成本投入，在部門內(nèi)部貫徹落實(shí)責(zé)任機(jī)制，共同的進(jìn)行成本使用模塊的有效監(jiān)督，做好各個(gè)階段資金使用方案的可行性分析，并且到竣工階段進(jìn)行持續(xù)性的跟蹤以及管理，了解各個(gè)成本管理中所存在的問題。在項(xiàng)目成本控制工作中，還需要具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，貫穿于不同的控制方案中，并且還需要持續(xù)利用當(dāng)前的資源管理方案，避免在實(shí)際施工時(shí)出現(xiàn)資源浪費(fèi)的情況，之后按照不同部門的工作職責(zé)，提出有效的成本控制方案，防止出現(xiàn)資金的浪費(fèi)，并且可以使各項(xiàng)施工能夠更加有條不紊地進(jìn)行，減少突發(fā)問題發(fā)生概率，從而使成本控制工作能夠在規(guī)定的范圍內(nèi)保質(zhì)保量地完成。工作人員需要具備較強(qiáng)的反思意識(shí)，在實(shí)施一段時(shí)間的成本管理之后，需要認(rèn)真的分析當(dāng)前成本管理工作中所存在的矛盾，并且以資金管控要求為主制定接下來的管理方向和細(xì)則，約束好當(dāng)前的工作行為，逐漸地增強(qiáng)成本管控的效果。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制中遇到的問題

首先在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制中存在著難以準(zhǔn)確核算成本的問題，這主要是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目部門較為復(fù)雜，其中所包含的建設(shè)環(huán)節(jié)也較多，在整體核算操作難度方面較為明顯，且在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和建設(shè)的過程中，相關(guān)人員的綜合素質(zhì)以及硬件設(shè)施很難符合復(fù)雜化和多樣化的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)，并且也很難進(jìn)行細(xì)致性的管理。在建設(shè)過程中無法進(jìn)行科學(xué)的成本控制，導(dǎo)致成本管理效率在逐漸的降低。在進(jìn)行成本核算過程中，并沒有進(jìn)行全過程的監(jiān)督以及管理，當(dāng)出現(xiàn)困難時(shí)，一部分管理人員產(chǎn)生了退縮的想法，無法針對(duì)性地解決在當(dāng)前成本管控工作中所存在的問題，使得整體管理難度越來越高。再加上其中核算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性很難得到充分的保證，增加了成本控制工作的難度，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)造成了較為嚴(yán)重的影響。

其次，在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制工作中存在著成本控制缺乏時(shí)效性和全面性的特征。一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開工時(shí)的一些舉措并沒有凸顯對(duì)成本控制的重視程度，通常是在項(xiàng)目完工之后才進(jìn)行項(xiàng)目的核算。雖然一些管理內(nèi)容進(jìn)行了自由的安排，但是由于時(shí)間過長會(huì)導(dǎo)致成本管理漏洞愈來愈多，特別是對(duì)于大規(guī)模的工程，導(dǎo)致成本核算無法針對(duì)性地反映實(shí)際的成本。開發(fā)需求成本和實(shí)際收益出現(xiàn)了相互脫離的問題，無法有效地應(yīng)對(duì)在成本管理工作中所存在的問題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一部分管理人員單純地將開發(fā)成本項(xiàng)目概念和配套設(shè)施以及土地規(guī)劃費(fèi)用進(jìn)行對(duì)等，在各項(xiàng)成本管理工作制定的過程中，存在著諸多的矛盾問題。再加上相關(guān)管理制度太過形式化，無法針對(duì)性地指導(dǎo)成本管控工作，也無法對(duì)最終的結(jié)果進(jìn)行深入的研究，導(dǎo)致成本管理工作中的矛盾越來越多。在這一背景影響下，一部分企業(yè)為了縮減在實(shí)際工作中的成本投入開始追加成本，長此以往會(huì)導(dǎo)致資金投入越來越多，對(duì)企業(yè)成本管理造成的影響較為突出。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的有效對(duì)策

（一）強(qiáng)化項(xiàng)目決策工作中的成本控制

決策階段造價(jià)控制是引領(lǐng)后續(xù)造價(jià)管理工作順利實(shí)施的重要保障，因此在實(shí)際工作中需要按照造價(jià)控制的相關(guān)要求，完善全過程的管理模式，從而使決策階段造價(jià)管理效果符合預(yù)期的管理要求。首先，相關(guān)部門需要具備較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，明確造價(jià)管理的主要方向以及主要的工作重點(diǎn)，做好建筑場地的科學(xué)選擇。在實(shí)際工程建設(shè)前期要做好建設(shè)場地的深入性調(diào)查，分析當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境，并且還需要考慮后續(xù)施工中還有可能出現(xiàn)的問題，動(dòng)態(tài)化地制定不同的造價(jià)管理方案，做到優(yōu)化比選，為后續(xù)方案的執(zhí)行奠定堅(jiān)實(shí)的保障。這樣一來可以使建設(shè)項(xiàng)目投入最少的資金獲取較高的質(zhì)量，以此來保證工程管理的順利實(shí)施。在實(shí)際決策階段進(jìn)行造價(jià)控制工作不要太過死板，要利用動(dòng)態(tài)化的方式來進(jìn)行資金的整體評(píng)估，另外還需要考慮項(xiàng)目建設(shè)過程中的資金回收時(shí)間，立足于企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況來進(jìn)行日常的管理，從而獲取應(yīng)有的利潤。在后續(xù)工作中需要進(jìn)行的是預(yù)算的編制要根據(jù)工程建設(shè)要求和以往工作經(jīng)驗(yàn)，了解工程建設(shè)中的各項(xiàng)花費(fèi)，計(jì)算出允許消耗的最大資金量。從而避免對(duì)企業(yè)的利潤造成影響，全面提高決策階段造價(jià)管理的效果。

（二）強(qiáng)化項(xiàng)目準(zhǔn)備過程中的成本控制

首先，在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)控制的過程中，需要減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生概率，要考慮后續(xù)的施工要求，從而使設(shè)計(jì)方案能夠具備較強(qiáng)的科學(xué)性。在實(shí)際管理過程中可以推行現(xiàn)有設(shè)計(jì)的方法使設(shè)計(jì)人員能夠站在成本管理角度來完善當(dāng)前的設(shè)計(jì)模式，做好現(xiàn)場情況的精準(zhǔn)性核對(duì)。相關(guān)單位也可以提供資金管理信息，為后續(xù)設(shè)計(jì)工作提供重要的基礎(chǔ)，減少各種資源浪費(fèi)問題的發(fā)生。在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)管理的過程中需要做好嚴(yán)格的審核，和前期建設(shè)要求相互地匹配，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)在實(shí)際設(shè)計(jì)工作中所產(chǎn)生的問題，之后再和設(shè)計(jì)方開展有效的溝通和交流，再次下達(dá)建設(shè)的意見，有效的修正在設(shè)計(jì)方案中所存在的不足，減少設(shè)計(jì)變更的幾率。

其次，在招投標(biāo)階段進(jìn)行造價(jià)控制的過程中需要對(duì)建設(shè)金額和其他信息進(jìn)行準(zhǔn)確的描述，在文件發(fā)布之前需要邀請(qǐng)專業(yè)性的人員來負(fù)責(zé)工程造價(jià)的精準(zhǔn)性分析，并且還需要減少各種不正當(dāng)問題的發(fā)生概率，不要采取低價(jià)中標(biāo)的方式來進(jìn)行日常的管理，要突出整體的質(zhì)量管理思路，避免對(duì)后續(xù)工程建設(shè)造成一定的影響。另外還需要做好有效的監(jiān)督以及管理，防范弄虛作假行為的發(fā)生，從而使整體造價(jià)管理效果能夠得到全面的提升。

最后，在項(xiàng)目開展前期的準(zhǔn)備工作中，需要以保證工程質(zhì)量為主，降低整體的成本支出，全面優(yōu)化當(dāng)前的工作方案，凸顯現(xiàn)代化成本管理工作本身的優(yōu)勢(shì)。相關(guān)管理部門需要根據(jù)我國所頒布的相關(guān)規(guī)章制度以及法律法規(guī)來優(yōu)化當(dāng)前的成本控制方案，結(jié)合以往工作經(jīng)驗(yàn)明確成本管控的主要工作方向，和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行相互的協(xié)調(diào)，逐漸地優(yōu)化當(dāng)前的成本管控方案，使成本管控能夠具備較強(qiáng)的時(shí)效性以及全面性。針對(duì)性地解決在成本管理工作中所存在的問題，并且做好前期的預(yù)算工作，解決在以往成本管控工作中的矛盾問題。

（三）強(qiáng)化項(xiàng)目施工過程中的成本控制

首先為變更管理計(jì)劃，由于建筑工程建設(shè)體系較為龐大，在后續(xù)建設(shè)時(shí)會(huì)由于突發(fā)因素影響而導(dǎo)致工程變更問題，這一情況是無法避免的，因此在實(shí)際管理過程中，為了減少對(duì)工程造價(jià)的影響，需要制定變更管理的工作計(jì)劃，并且結(jié)合以往工作經(jīng)驗(yàn)，保證各項(xiàng)審核的嚴(yán)格性以及準(zhǔn)確性，貼合工程當(dāng)前的建設(shè)要求。在實(shí)際工作中需要對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃涉及的范圍和預(yù)算進(jìn)度進(jìn)行有效地控制，形成新的基準(zhǔn)計(jì)劃。在進(jìn)行造價(jià)管理計(jì)劃控制時(shí)，需要找到和計(jì)劃之間的偏差，完善數(shù)據(jù)的記錄模式，各項(xiàng)變更要準(zhǔn)確地記錄在基本變更計(jì)劃中，避免出現(xiàn)不適宜變更納入成本管理模塊中，之后再按照現(xiàn)場的施工情況完善變更管理工作模式。按照計(jì)劃中的內(nèi)容提高變更管理工作針對(duì)性，防止出現(xiàn)不正當(dāng)變更問題的發(fā)生，從而使整體項(xiàng)目能夠朝著新的方向而不斷的發(fā)展。在變更管理時(shí)需要落實(shí)動(dòng)態(tài)化的工作思維，科學(xué)劃分好不同的工程項(xiàng)目，按照不同項(xiàng)目的特點(diǎn)提高成本管理的針對(duì)性，在實(shí)際管理過程中要落實(shí)科學(xué)化的工作原則。此外，在變更管理工作中，在部門內(nèi)部落實(shí)責(zé)任機(jī)制，約束好不同的責(zé)任以及義務(wù)等等，從而減少變更問題的發(fā)生概率，之后也要進(jìn)行工程分割式的管理，防止出現(xiàn)諸多的影響因素，完善當(dāng)前的管理模式。

其次為完善工程簽證制度。由于一些工程變更是無法避免的，所以在實(shí)際工作中需要完善工程的簽證制度，合情合理的工程變更才被允許，減少不必要資金的浪費(fèi)。在實(shí)際工作中需要做好全過程的審計(jì)以及管理，完善工程簽證管理模式，嚴(yán)格按照工程簽證表的相關(guān)要求來做好日常的審核，同時(shí)還需要要求施工單位寫明簽證的依據(jù)以及原因等等，更加真實(shí)和全面地反映事件的內(nèi)容。簽證必須在工程變更驗(yàn)收之后進(jìn)行有效的確認(rèn)，要以合同內(nèi)容為主要的基準(zhǔn)來做好日常的管理，事后補(bǔ)簽是無效的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，減少矛盾問題的發(fā)生概率，使變更管理工作能夠更加科學(xué)。在簽證制度實(shí)施過程中，要配合著完善的審查機(jī)制，了解工程變更的必要性以及很有可能出現(xiàn)的資金支出等等，設(shè)定不同的指標(biāo)控制工程變更的實(shí)施，避免對(duì)工程建設(shè)造成一定的影響。

（四）強(qiáng)化項(xiàng)目竣工中的成本控制

在項(xiàng)目竣工中進(jìn)行成本控制要將重點(diǎn)放在結(jié)算審核上，為了使房地產(chǎn)工程造價(jià)結(jié)算審核效果能夠符合預(yù)期的要求，在實(shí)際工作中需要健全完善的審核管理機(jī)制，從而保證各項(xiàng)工作的順利實(shí)施。在實(shí)際審核過程中可以通過建立完善的審核標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，落實(shí)到不同的審核環(huán)節(jié)中避免對(duì)后續(xù)工作產(chǎn)生一定的影響，并且還需要進(jìn)行信息的反復(fù)核對(duì)以及整合，明確不同責(zé)任主體，落實(shí)精細(xì)化的工作原則，全面的提高整體的審核效果。另外也可以利用不同的制度來規(guī)范各項(xiàng)工程造價(jià)管理模式，逐漸地上升結(jié)算管理的工作地位，全面的提高整體的審核效果。在后續(xù)工作中需要以實(shí)際情況為準(zhǔn)依據(jù)確定審核的方法，做好工程實(shí)際情況的全面勘察，了解項(xiàng)目的建設(shè)要求之后，選擇最佳的方式來優(yōu)化當(dāng)前的審核模式，之后再按照整體的工作要求和預(yù)期的結(jié)果選擇不同的審核方法，有效地控制好工程的造價(jià)成本，全面的保證審核本身的品質(zhì)。在后續(xù)工作中需要羅列出不同的審核要點(diǎn)，利用新型的技術(shù)方案來完成當(dāng)前的審核任務(wù)，之后形成最佳的結(jié)算審核體系，使最終結(jié)果準(zhǔn)確性能夠得到充分的保障。在結(jié)算完成之后，需要將各項(xiàng)信息資料上傳到計(jì)算機(jī)中進(jìn)行統(tǒng)一的歸檔以及整理，確認(rèn)沒有任何問題之后才可以完成當(dāng)前的成本控制任務(wù)。

（五）強(qiáng)化項(xiàng)目銷售過程中的成本控制

強(qiáng)化項(xiàng)目銷售階段的成本控制也為重要的組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況和具體的構(gòu)成，逐漸地完善自身的成本管控機(jī)制。實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售人員的有效管理，使其具備較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，充分的調(diào)動(dòng)人員的工作才能，完成當(dāng)前的銷售任務(wù)。

五、結(jié)束語

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，為了減少資源的浪費(fèi)，需要工作人員樹立全過程的工作思維完善造價(jià)管理模式，更加貼合于現(xiàn)場的建設(shè)要求，建立與之對(duì)應(yīng)的造價(jià)管理模式，做好全過程的跟蹤以及管理，整合不同的數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)化的調(diào)整現(xiàn)有的造價(jià)管理模式，防范各種矛盾問題的發(fā)生，保障成本管理工作的執(zhí)行力，提升建設(shè)工程的整體效益。

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