陀思妥耶夫斯基《罪與罰》中書寫的物業管理

孫瑋

內容摘要：“文學”與“物業管理”分屬不同的領域，貌似兩條永遠沒有交集可能的平行線，但作為社會生活中客觀存在的物業和物業管理在文學作品中被“再現”是文學符合生活實際的真實所在。從文學視角探索物業管理，我們會發現19世紀60年代物業管理已經在一些作家的筆下以各種形式“再現”出來。本文主要以陀思妥耶夫斯基的長篇小說《罪與罰》為例，從六個維度對當時社會的物業管理進行分析，為文學研究和物業管理發展歷程的探索提供嶄新的視角。

關鍵詞：《罪與罰》 租賃模式 租客選擇 租賃合同

提起“文學”人們常常會想到一些著名的文學作品、作家、流派等，文學是一種藝術；而談到“物業管理”人們的第一反應可能是保安、保潔、綠化、維修等，物業管理是一種服務產品。“文學”與“物業管理”分屬不同的領域，貌似兩條永遠沒有交集可能的平行線，然實際上卻并非如此。文學是用口語或文字作為媒介，對客觀世界和主觀認識進行表達的一種方式和手段。文學與生活是反映與被反映的關系，“社會生活是文學的唯一源泉[1]”，這是馬克思的唯物論反映論在文學問題上的具體應用。真實是文學的生命，是文學作品存在價值的基礎，“文學的真實性，首先必須扎根于現實的土壤之中，符合生活的實際，再現生活的真正面貌。[2]”而作為社會生活中客觀存在的物業和物業管理在文學作品中被“再現”是文學符合生活實際的真實所在。從文學視角探索物業管理，我們會發現19世紀60年代以后有些國家，已經出現了和現代物業管理類似的狀況，并在一些作家的筆下以各種形式“再現”出來。下面我們以陀思妥耶夫斯基的長篇小說《罪與罰》[3]為例，對當時社會的物業管理進行探索分析。

《罪與罰》是十九世紀中后期世界文壇杰出作家陀思妥耶夫斯基（以下簡稱陀氏）的代表作。陀氏生活在俄國農奴制經濟崩盤、資本主義極速發展的時代。這個“轉型時期”錯綜復雜的社會矛盾在他的創作和思想上烙上了深刻的印跡。其長篇小說《罪與罰》醞釀于1865年完成于1866年，這是最能代表陀氏藝術風格的一部作品[4]。小說以當時的彼得堡社會為背景，用動人心弦的情節，把現實生活畫面和社會問題的探求有機聯系在一起，反映出農奴制改革以后，在資本主義沖擊下當時社會生活各個方面所產生的迅猛變化。陀氏曾經生活拮據，被判死刑轉苦役服刑（西伯利亞）及邊疆服兵役，之后租住于彼得堡。《罪與罰》中的很多故事情節都是陀氏本身的社會閱歷及當時社會情況以藝術方式的再現，其中所呈現的物業管理方法和現代物業管理的某些方面可以說是異曲同工，值得我們一探究竟。下面我們將從小說中再現的物業租賃現狀及運營模式、承租人選擇、物業租賃合同、房屋租賃登記、物業公共安全防范、針對性專項服務等幾方面來進行探索研究。

一.物業租賃現狀及運營模式

我們常說的物業租賃指的是房屋租賃。廣義的物業租賃是指物業所有權人作為出租人將其擁有的物業租賃給租戶（承租人）使用，由租戶向其支付租金的行為[5]。1861年農奴制改革加速了俄國資本主義的發展，獲得自由的農奴和改革后的無地農民就形成了一支雇傭大軍涌入城市謀生，推動了城市居住型房屋租賃市場的極速發展。小說中展示的“麇集在彼得堡市中心這些大街小巷里的居民，主要是那些車間干活的工人和手工業工匠”，“這幢大房子分作一套套不大的住宅，里面住滿了各行各業的手藝人——裁縫、小爐匠、廚娘，形形色色的*國人，妓女，小官吏，以及其他行業的人”，這些人都是陀氏筆下的“房客”，也就是物業租賃概念中的“承租人”。拉斯科利尼科夫、馬爾梅拉多夫、盧任、列別加特尼科夫、索菲婭、拉祖米欣、杜尼婭、普莉赫里婭·亞歷山德羅夫娜、斯維德里蓋洛夫等分別是扎爾尼岑娜、阿瑪莉婭·費多羅夫娜、卡佩爾納烏莫夫、波欽科夫、巴卡列耶夫、卡爾羅夫娜等的“承租人”，就連小說中被列為搶劫對象的放高利貸的“富婆”——阿廖娜·伊萬諾夫娜也是“承租人”。同時通過小說中索菲婭的對話“……我不知道你（拉斯科利尼科夫）也是租二房東的房子……”，斯維德里蓋洛夫向杜尼婭的介紹“我住的房子是向二房東租來的。索菲婭·謝苗諾芙娜就住我隔壁，也是跟二房東租的房子……”，我們發現上述“承租人”其實都是“次承租人”，因為他們的“房東”基本都是“二房東”，二房東即是“轉租人”也是“承租人”，“但并不是真正的“出租人”。這些“二房東”的“房東”才是真正的“出租人”即物業（房屋）所有權人，“出租人”在《罪與罰》中是一種隱性的存在。顯然小說中的“出租人”已經開始運用和現代物業經營管理中包租轉租類似的模式對自己名下的租賃物業進行經營管理了。

二.租客即承租人的選擇

一般情況下，物業（房屋）租賃要充分考慮承租人的信譽、嗜好、收入狀況、職業、所需租賃面積的大小和需要提供的服務內容等[6]。倘若對這些信息掌握不夠，可能會給出租人或者轉租人（二房東）帶來不利后果，甚至給其他同住租客帶來不好的感受和不良影響。《罪與罰》中的二房東已經開始注重承租人的選擇：列別加特尼科夫在利佩韋赫澤爾那兒，“被看作相當受尊敬的房客中的一個”，因為他不喝酒沒有不良嗜好，而且能夠按時繳納房租；而馬爾梅拉多夫的女兒索菲婭，因為生活所迫領了黃色執照，就不能和家人住在一起了，“因為我們的女房東阿瑪利婭·費多羅芙娜不愿意讓她住在這里……”；同時租客列別加特尼科夫對與索菲婭同時租住在這里向二房東表示抗議“我，這么一個有文化的人，竟要跟這樣一個女人住在一幢房子里嗎？”；這樣索菲婭不得不另外租住在卡佩爾納烏莫夫的房子里，因為卡佩爾納烏莫夫是個跛子、半語子，其一家都是半語子，所以這位二房東租客選擇的標準就和阿瑪利婭·費多羅芙娜不一樣；“麇集在彼得堡市中心這些大街小巷的居民，主要是那些在車間干活的工人和手工業工匠……”小說中的這些描述，無一不體現出二房東對承租人的選擇是有相應標準的。二房東將物業租賃給承租人也是為了獲取一定的經濟收入，只有將物業出租給那些能夠按時交納租金、合理使用物業、自覺維護和愛惜物業的承租人，二房東的經濟利益才能順利得以實現。所以小說中的二房東們都對承租人進行了各種信息的收集、歸納、分析、評價，從而做出了符合各自標準的篩選，并根據其需求提供相應的租住面積和服務。

三.物業租賃合同

根據《罪與罰》中呈現的物業租賃管理情況，可以發現當時的房東已經具有很強的契約意識，并以此來約束管理承租人。所以當盧任租賃了一套婚房并花錢裝修了一番之后，因為婚姻取消而要退房的時候，盡管他還回去的房子幾乎是重新裝修過的，但還是遭遇了房東“無論如何也不同意廢除剛剛簽訂的租約，要求按寫進租約的條款，支付全部違約金……”的違約處理方式。這里的租約其實就相當于現代物業租賃管理過程中的租賃合同，是指出租人與承租人雙方約定，在一定的期限內，出租人將特定的房屋租賃給承租人使用，承租人根據約定支付相應租金的一種權利義務關系的協議。現代物業租賃合同內容一般包括：房屋租賃雙方的名稱（姓名）和居所；房屋的位置、結構、面積、附屬設施，室內設施狀況；押金和租金數額、支付方式；租賃期限；房屋使用要求和租賃用途；房屋的維修責任；房屋及室內設施的安全性能；房屋使用產生的相關費用的繳納；違約責任和爭議解決辦法；其他約定[7]。通過租約的概念及內容，不難看出其實租約本身就是一套具有法律約束力、行之有效的針對租賃物業的管理，小說中描述的“寫進租約的條款”和現代物業租賃合同中的違約責任基本是相通的作用和意義。《罪與罰》中的二房東們雖然是轉租人，但并不影響其利用“租約”對自己轉租的物業進行規范管理，保護自己的合法權益。

四.房屋租賃登記管理

拉祖米欣第一次到拉斯科利尼科夫住處的時候，是通過居民地址查詢處查到其具體住址的，“那里只花了兩分鐘就給我查到了你的地址，你的名字登記在那兒”，可見，當時的城市政府部門對外來人口和房屋租賃是有統一登記管理的。這和我們現行“商品房屋租賃管理辦法[8]”中要求的“房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃備案登記”基本是相一致的。通常房屋租賃登記備案的主要信息包含：名稱或姓名、出租人的居住地址；承租人的證件信息、名稱或姓名；出租房屋的位置、租金數額、租賃期限、租賃用途；以及其他需要登記記錄的內容。房屋租賃登記備案具有維護秩序和管理作用，能夠明確租賃雙方的法律責任和權利，有利于房屋租賃市場的規范，為社會穩定提供相應的保障。拉祖米欣能那么快的在相關部門查詢到拉斯科利尼科夫的住址，警察處理公務能準確無誤的將公文送達當事人，郵差能精準地送達信件……那么多“麇集在彼得堡市中心這些大街小巷里的居民”租住信息井井有條，應該正是得益于當時政府層面這種類似于現代房屋租賃登記的管理方式。

五.公共安全防范管理

《罪與罰》中出現頻次極高的“管院子的”和現代物業管理中的“保安”基本沒什么區別，相似度極高。“……這兒有三個、要么四個管院子的。那個年輕人沒碰到他們當中的任何一個，立刻無人察覺地溜進大門，往右一拐，溜上了樓梯。”這是小說中“管院子的”首次現身，顯然他們此時執行的是“出入管理”職責：對出入的車輛、物品、人員等進行有效管理。“……可是他抓起一個酒瓶，用酒瓶從背后打人，逢人就打。我趕緊去叫管理院子的……”，“……阿瑪莉婭·伊萬諾芙娜，應當報告警察，……先打發人去把管院子的找來……”這是小區里發生醉酒鬧事和失竊等治安事件的時候，需要找管院子的，管院子的是在執行公共安全秩序維護和突發事件應對的職責：遇有違法犯罪分子正在進行行兇、行竊等行為時應該立即報警，并配合、協助公安機關進行制止，同時采取積極措施給予排險、搶救以盡可能降低損失。[9]“腋下夾著戶口簿的管院子的人……”、“迎面來了個管院子的人，手里拿著戶口簿……”，阿廖娜·伊萬諾夫娜及其妹妹莉扎薇塔被殺后管院子的被叫到公安局做詢問筆錄，這應該是管院子的在協助所轄區域警察局（派出所）進行（暫住）人口登記管理和社會治安事件偵破。“沒人夜里來租房子，再說，您該跟管院子的一道來。”這體現的是管院子的陪同看房的功能。總結下來，小說中“管院子的”一詞出現了近60頻次，再現的主要是“管院子的”出入管理、公共安全秩序維護、突發事件應對、配合警察局工作、陪同看房等職能，這與現代物業管理的公共秩序維護中保安的公共安全防范的工作內容契合度極高。

六.針對性專項服務

《罪與罰》中的二房東根據承租人的具體情況提供的有償租賃服務內容也不盡相同。拉斯科利尼科夫的房東為他提供的是一間供給伙食、有一個女仆伺候的“斗室”；拉祖米欣租的則是可以同時容納十五個人聚會的相當大的房間，供給伙食，有兩個女仆伺候。“伺候”的內容大概包括：餐飲供給、室內保潔、代收信件、代購物品、接待服務等，這些“伺候”具有專業化和有償性，既能滿足租客的個性化需求，又能增加二房東的經濟收入。而馬爾梅拉多夫等租的僅僅是房屋，沒有附帶任何其他個性化服務。從現代物業租賃經營的角度來看，這些房東已經能夠根據承租人的需求提供個性化、多樣化、人性化、針對性的專項服務了，并通過該服務獲取物業租金以外的經營性收入，這是物業租賃開展多種經營的主要渠道之一。現代物業針對性專項服務是指物業服務企業為了提高和改善業主或物業使用人的工作和生活質量，為滿足部分業主或物業使用人的特殊需求而提供的各項服務[10]。通常是物業服務企業預先設好服務項目，公開服務收費標準、服務內容、服務標準等，當業主或物業使用人有某項服務需求時，可以向物業服務企業提出并根據已公開的服務項目情況進行自主選擇。《罪與罰》中的二房東提供的“女仆伺候”內容及目的和現代物業租賃經營中的針對性專項服務可以說是大同小異，如出一轍。

文學不僅是一種語言文字的藝術，更是社會文化的一種重要再現形式，文學作品是通過對生活、社會、自然和人性的思考，以語言為抓手，以文字為媒介，形象地反映生活。《罪與罰》是陀氏創作的轉折點，是為陀氏贏得了世界聲譽的作品。其問世150多年來，持續被世界陀氏研究者層層挖掘，多維研究，不愧是最能代表陀氏風格的作品。撇開《罪與罰》的作者和年代，聚焦物業管理，說他是一部現代小說也幾乎沒有違和感。陀氏筆下的物業租賃管理不僅房東有一套自己的管理方式，而且政府層面也有相應的法律以規范當時的物業租賃管理，形成了從招租、租客選擇、簽約、主管部門登記備案以及提供物業管理公共服務和專項服務等一系列的物業租賃和經營管理的方法和措施，這些無疑是對19世紀60年代物業管理情況的真實再現。杰出的作家和作品總是能給人們帶來意想不到的收獲，或許陀氏本人也不會料到，他在《罪與罰》中描述的房屋租賃情節，不僅能為21世紀探索物業管理發展歷程的研究者提供如此這般的客觀依據，還能為文學研究者開辟別具一格的嶄新視角。

參考文獻

[1]葉紀彬.文學概論[z]，大連海運學院出版社，1994。

[2]張榮翼.文學概論[z]，北京大學出版社，2020。

[3]陀思妥耶夫斯基.罪與罰[M]，非琴譯，譯林出版社，1994。

[4]安德里亞斯·古斯基.陀思妥耶夫斯基傳[z]，強朝暉譯，社會科學文獻出版社，2021。

[5]陳德豪.物業經營管理[z]，中國建筑工業出版社，2020。

[6]寫字樓物業經營管理的策劃運作[z]，中國建筑工業出版社，2014。

[7]王錫耀.物業管理法規[z]，中國人民大學出版社，2018。

[8]商品房屋租賃管理辦法[z]，中華人民共和國住房和城鄉建設部令第6號，2011。

[9]張志紅.物業管理實務[z]，清華大學出版社，2016。

[10]艾斌發.物業管理實務[z]，國家行政學院出版社，2017。

（作者單位：上海邦德職業技術學院）