換個物業有多難？

許晉豫

寧夏銀川市湖畔嘉苑小區是寧夏最大單體物管小區，因小區業主與前期物業公司的停車費、物業費之爭，該小區多次成為“新聞焦點”。為維護自身權益，湖畔嘉苑小區居民2016年發起籌備業委會，經過成立業委會、選聘正式物業公司、訴諸法院、前期物業拒絕交接等諸多曲折，前期物業最終于今年初退出，但退出后的諸多遺留問題仍待解決。

湖畔嘉苑小區的糾紛很有代表性，不少大型小區業主有共同感受：換個物業，咋就那么難？

物業矛盾不斷

銀川市金鳳區湖畔嘉苑小區分四期建成，住戶近1萬戶，因住戶多，該小區獨自撐起了湖畔嘉苑社區。然而，與“大”相比，湖畔嘉苑小區業主與開發商、前期物業在物業費、停車費方面的矛盾更為人所知。

物業公司上調物業費，未得到部分業主認可。2016年，湖畔嘉苑小區前期物業以小區建設總戶8560戶，已分配住房3920戶，大業主擁有房屋4640戶，不同意物業調整或建議逐步調整的業戶共計僅有903戶為由，上調小區各類住宅及營業房物業費每平方米0.4元，公寓、辦公樓物業費另協議收取。

前期物業的“征詢結果”引起小區部分居民不滿和投訴，物業費漲價程序被廣大業主質疑。所謂大業主，是指沒有分配的住房戶，應計為一戶，不應計為4640戶。銀川市物價局在檢查中了解到，前期物業調查的1631戶業主中，同意調價的557戶，占34%；不同意的 894戶，占55%；中立的180戶，占11%。此次調價因程序不合法被叫停，這也是銀川市首次叫停擅自提高物業費行為。

停車費博弈多年。相比物業費漲價風波，停車費問題是湖畔嘉苑小區業主與前期物業矛盾的爆發點。2018年，湖畔嘉苑小區前期物業調整小區地上停車場收費標準，對于沒有固定車位的業主，采用臨時停車計時收費，因臨停收費標準過高，該事件很快成為當地熱點新聞。銀川市多部門調查的結論為，小區地面停車泊位屬于業主共有。這些車位如何運營管理和收費，應由業主共同決定。銀川市物價局據此下發責令改正通知書，要求湖畔嘉苑小區前期物業取消原收費計劃。

在小區業主看來，前期物業擅自上調停車費是為了配合開發商促進地下停車位的銷售，小區共有地下停車位6000多個，因廣大業主認為售價明顯高于周邊小區，所以銷售緩慢。

業委會成立慢，物業更換難

因物業費、停車費問題，湖畔嘉苑小區業主與前期物業的矛盾不斷加深。銀川市金鳳區黃河東路街道辦事處公用事業服務中心負責人表示，街道辦一直在跟湖畔嘉苑小區前期物業溝通，但效果有限。在此背景下，湖畔嘉苑小區不得已走上了成立業委會、更換物業的艱辛之路。

成立業委會就是為更換物業做準備，不過這并不容易。湖畔嘉苑小區業委會主任高俊峰說：“小區業委會成立要滿足入住率、參與表決業主占比、同一意見業主達到一定比例等諸多規定，且因湖畔嘉苑小區成立業委會的訴求為結束前期物業合同，選聘正式物業公司，涉及利益關系方較多，阻力較大。”

小區業主都是一家一戶，把近萬戶業主凝聚起來召開業主大會工作量非常大，加上相關利益方盯著，不敢有絲毫瑕疵。最終，湖畔嘉苑小區在2019年底召開業主大會，2020年初備案登記成立業委會。

業委會成立后，選聘正式物業公司看似水到渠成，然而問題還沒完。2021年下半年，經過部分熱心業主歷經數月入戶征詢意見，湖畔嘉苑小區以入戶投票表決的方式召開業主大會，決定公開招投標選聘正式物業公司。中標物業公司的合同本應于2022年1月1日生效。然而，前期物業以8名業主起訴小區業委會、要求“撤銷更換物業服務企業事項的業主大會決議”為由，拒絕物業移交。

2022年，應訴成為湖畔嘉苑小區業委會的頭等大事，盡管當年8月法院駁回了原告的全部訴訟請求，8位原告業主隨后提出上訴，并于不久后撤訴，湖畔嘉苑小區業委會仍感到前所未有的壓力。

高俊峰表示，前期物業組織全、人員多、可調動資源多，而業委會責任大、約束多、資金少，人員由退休老人和在職人員組成，精力有限、組織松散。如果業委會敗訴，或前期物業找各種理由拖下去，小區業委會將無力再次組織起廣大業主，更換物業就可能不了了之。

遺留問題仍待解決

在多方努力下，今年1月1日，湖畔嘉苑小區終于完成了物業服務整體移交工作，但因各種原因，前期物業未移交地下車庫系統等管理權，在“雙物業”管理之下，小區仍有諸多后續遺留問題待解決。

目前，湖畔嘉苑小區最棘手的停車難題仍未解決。因廣大業主認為地下車庫售價高、租金高，小區地下車庫目前仍有未售車位3000多個。高俊峰說，小區地上、地下車位數量總和大于小區車輛數量，但開發商暫時未將小區停車場系統等管理權移交正式物業，加上地下車位租售費用較高，業主不愿租購地下車位，地下車庫利用率低，地上一位難求，亂停亂放、道路擁堵現象嚴重，新物業難以有效解決。

小區正式物業公司和業委會正在積極做工作，協調各方制定小區車輛管理方案，銀川市和金鳳區也已決定成立臨時專班，協調解決小區停車問題。

“更換前期物業并非一勞永逸，物業移交是個復雜的系統工程，相關遺留問題正在逐步解決，正式物業需要在服務中與業主建立友好信任關系。業委會也會代表全體業主，全力讓小區盡快步入正軌，提升物業服務質量。”高俊峰說。