物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)控管理及風(fēng)險(xiǎn)防范

劉春雅

【摘要】近年來(lái)，公眾物質(zhì)生活文化水平得到前所未有的提升，為物業(yè)企業(yè)在發(fā)展層面創(chuàng)造了空前的契機(jī)，由此物業(yè)企業(yè)需要合理提升自身的整體管控工作水平，采取合理措施強(qiáng)化內(nèi)部控制工作體系，合理防范各種經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。本文主要以物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制工作內(nèi)容為基礎(chǔ)，針對(duì)內(nèi)控體系的構(gòu)建展開(kāi)研究，首先闡述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)控體系涵蓋的主要內(nèi)容，其次論述了物業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，最后基于內(nèi)控體系提出了一系列構(gòu)建措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)經(jīng)營(yíng) 經(jīng)驗(yàn) 風(fēng)險(xiǎn)控制 內(nèi)控體系

當(dāng)前，雖然物業(yè)企業(yè)逐漸重視內(nèi)控體系建設(shè)工作，但在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)仍然存在一些風(fēng)險(xiǎn)，亟待進(jìn)一步優(yōu)化和解決。企業(yè)有關(guān)人員應(yīng)高度重視內(nèi)控體系建設(shè)，科學(xué)高效地分析物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的各種風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效措施，在提高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力的同時(shí)，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)且平穩(wěn)發(fā)展。

一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系中內(nèi)控工作的主要內(nèi)容

（一）費(fèi)用支出控制

在物業(yè)管理工作體系中，費(fèi)用支出控制指的是物業(yè)企業(yè)在具體經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)形成的各種費(fèi)用支出、各種代收性質(zhì)的水電費(fèi)用支出，管理人員需要針對(duì)所有支出方案作出合理管控，以財(cái)務(wù)核算環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息作為主要參考依據(jù)，對(duì)電表和水表等在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的具體狀況實(shí)現(xiàn)定期精準(zhǔn)的核查，確保費(fèi)用在支出控制環(huán)節(jié)的科學(xué)性。

（二）庫(kù)存物資控制

在物業(yè)管理工作中強(qiáng)化對(duì)庫(kù)存物資的管控力度，能對(duì)企業(yè)的物資實(shí)現(xiàn)高效合理的整合，同時(shí)以市場(chǎng)環(huán)境變化波動(dòng)狀況為基礎(chǔ)，針對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容展開(kāi)深層次的分析，從而合理明確庫(kù)存管理環(huán)節(jié)可行性最高的方法。與此同時(shí)，針對(duì)采購(gòu)工作質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格管控，對(duì)于一些規(guī)模相對(duì)較大的采購(gòu)規(guī)劃，必須由財(cái)務(wù)部門(mén)實(shí)行精準(zhǔn)科學(xué)的預(yù)算，確保對(duì)質(zhì)量實(shí)行合理管控，組建安全合理的統(tǒng)計(jì)管理工作方案。如此，可從根源上確保庫(kù)存物資在管理層面的獨(dú)立性，同時(shí)也能確保原材料的質(zhì)量。

（三）收入控制

針對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的工作規(guī)劃開(kāi)展深層次的分析，需要將內(nèi)部控制工作體系的建設(shè)作為核心目標(biāo)，及時(shí)監(jiān)測(cè)和觀察收入管理環(huán)節(jié)的各種問(wèn)題，并以此為基礎(chǔ)，完善和優(yōu)化物業(yè)規(guī)范保障工作體系，科學(xué)高效地強(qiáng)化管理力度，防止浪費(fèi)。合理強(qiáng)化內(nèi)部控制力度，有效加強(qiáng)單據(jù)的有效性、可靠性，同時(shí)實(shí)時(shí)觀察資金可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資金收入實(shí)行高效精準(zhǔn)的管控，確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開(kāi)展[1]。

二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)

合同糾紛問(wèn)題不論在任何地區(qū)、任何時(shí)間都以不同形式存在，物業(yè)行業(yè)在我國(guó)當(dāng)下每個(gè)城市幾乎普遍存在，但受各種因素影響，租賃合同仍有一些不夠科學(xué)且亟待完善的問(wèn)題，甚至于一部分條款和當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)存在相互沖突的問(wèn)題。

（二）租金回籠風(fēng)險(xiǎn)

租金收入是確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的一項(xiàng)主要支撐，物業(yè)企業(yè)必須高度重視對(duì)租金范圍、租金支付方式等，同時(shí)在合同中必須做好合理明確，并保證條款的清晰性。但實(shí)際上，承租方在此環(huán)節(jié)會(huì)形成較大的影響，如果承租方受到個(gè)人觀念、經(jīng)濟(jì)原因等客觀因素的影響，則很容易產(chǎn)生資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

（三）成本控制風(fēng)險(xiǎn)

組建完善且科學(xué)的成本管控工作體系，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展十分重要。但在具體工作環(huán)節(jié)，資金預(yù)算與具體支出二者必然存在一定的不同之處，正是由于不同，所以必然會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)。例如，采購(gòu)預(yù)算與實(shí)際支出二者之間形成的數(shù)值差異，必然會(huì)在資金和資源角度形成浪費(fèi)，增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)人力資源分配不夠合理，也會(huì)引發(fā)部門(mén)之間產(chǎn)生一定的沖突[2]。

（四）內(nèi)部環(huán)境控制風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)立層面仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如，各個(gè)部門(mén)之間缺乏高效科學(xué)的溝通以及聯(lián)系，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)機(jī)構(gòu)設(shè)置工作沒(méi)有給予重點(diǎn)關(guān)注，內(nèi)部各部門(mén)之間的職能出現(xiàn)相互交叉的問(wèn)題，制度建設(shè)環(huán)節(jié)存在諸多亟待于進(jìn)一步完善的地方等。

三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理構(gòu)建內(nèi)控工作體系的主要措施

（一）提升對(duì)內(nèi)控建設(shè)工作的認(rèn)知

物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)或問(wèn)題的主要原因，是企業(yè)內(nèi)部從管理層到基層員工在各自工作崗位，都沒(méi)有以相應(yīng)的指導(dǎo)方針作為指引，導(dǎo)致所有人員缺乏戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。管理層也可能缺乏戰(zhàn)略眼界，無(wú)法清晰地制定各項(xiàng)制度，并確保各項(xiàng)制度得到落實(shí)，各項(xiàng)工作職責(zé)模糊不清、過(guò)于混亂，導(dǎo)致人心渙散且工作效率不高。

物業(yè)企業(yè)要從思想建設(shè)角度著手，定期開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理座談、專家講座等活動(dòng)，幫助員工全方位、系統(tǒng)化地了解內(nèi)控工作體系的主要內(nèi)容，強(qiáng)化對(duì)內(nèi)控建設(shè)的認(rèn)識(shí)。只有所有人員都充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)控建設(shè)的重要性，才能確保管理層具備前瞻性的戰(zhàn)略眼光，同時(shí)也能以最快的速度精準(zhǔn)高效地在企業(yè)內(nèi)部，組建適合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部控制工作環(huán)境及工作體系[3]。

（二）構(gòu)建科學(xué)化的績(jī)效考核管理機(jī)制

現(xiàn)階段，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)中，半數(shù)以上的工作人員都不是相關(guān)專業(yè)人員，雖然此種方式在工資支出上成本不高，但是非專業(yè)人員在工作期間的不專業(yè)性也極強(qiáng)，如若操控不當(dāng)則會(huì)讓企業(yè)遭受損失，且損失會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人力成本節(jié)約的費(fèi)用。

物業(yè)企業(yè)必須深層次認(rèn)識(shí)當(dāng)前存在的問(wèn)題，合理提升人才招聘環(huán)節(jié)的門(mén)檻，打造精英化管理團(tuán)隊(duì)。與此同時(shí)，物業(yè)企業(yè)需要組建科學(xué)化的績(jī)效考核機(jī)制，不僅讓管理層通過(guò)員工的日常工作表現(xiàn)，評(píng)估其在工作環(huán)節(jié)存在的各種問(wèn)題，檢測(cè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)展是否足夠科學(xué)，也能夠?qū)T工的日常工作提出科學(xué)可靠的建議。而且，績(jī)效考核中的獎(jiǎng)勵(lì)懲罰措施，能將壓力轉(zhuǎn)化為動(dòng)力，合理提升員工的主觀能動(dòng)性及工作責(zé)任心。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作體系的構(gòu)建

物業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中除了自身存在的問(wèn)題之外，還有外部環(huán)境不斷變化波動(dòng)所形成的各種影響。所以需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估體系建設(shè)，對(duì)物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)有可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)全方位、系統(tǒng)化的監(jiān)督和推測(cè)，最大限度地提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)內(nèi)控工作的力度和效率[4]。

（四）強(qiáng)化資金管控力度

在物業(yè)企業(yè)中必須強(qiáng)化對(duì)資金的管理。

其一，強(qiáng)化資金在流動(dòng)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)記錄工作，并保證記錄的完整。對(duì)于各種發(fā)票和單據(jù)必須做好嚴(yán)格科學(xué)的管理，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息具備完整性和精準(zhǔn)性。

其二，強(qiáng)化對(duì)庫(kù)存的管控。針對(duì)固定資產(chǎn)必須編制科學(xué)可行的規(guī)章管理工作體系，降低或防止固定資產(chǎn)在調(diào)配環(huán)節(jié)出現(xiàn)低配、超配的問(wèn)題。

其三，對(duì)資金支出實(shí)行高效管控。針對(duì)資金應(yīng)用的合理性、申請(qǐng)額度、使用用途等展開(kāi)嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的審核，科學(xué)合理地提升物業(yè)企業(yè)資金的整體效率，同時(shí)提升對(duì)資金支出明細(xì)的掌控力度。

其四，強(qiáng)化對(duì)資金結(jié)算的管理。物業(yè)企業(yè)與一般企業(yè)的不同之處，在于其收到的一部分費(fèi)用是代收的水電費(fèi)等。對(duì)于此部分費(fèi)用需要獨(dú)立核算，不能與其他內(nèi)容相互混淆，如此有助于物業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)收支實(shí)行精準(zhǔn)核算，提高財(cái)務(wù)管控環(huán)節(jié)的整體效率。

（五）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)間的溝通協(xié)調(diào)力度

在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部，需要強(qiáng)化各個(gè)部門(mén)間的溝通和協(xié)調(diào)力度，通過(guò)高效科學(xué)的協(xié)調(diào)交流，讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員直觀清晰地了解各環(huán)節(jié)的工作重點(diǎn)，同時(shí)明確財(cái)務(wù)管理工作模式創(chuàng)新的重要性，合理提升信息在服務(wù)環(huán)節(jié)的綜合質(zhì)量。要建立相應(yīng)的反饋機(jī)制，確保在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的各項(xiàng)活動(dòng)能夠緊跟時(shí)代發(fā)展潮流，同時(shí)持續(xù)優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)的內(nèi)控工作體系，確保能將所有內(nèi)控工作體系真正落到實(shí)處，并發(fā)揮各項(xiàng)內(nèi)控制度的最大價(jià)值，最終推動(dòng)物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[5]。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作中，要想強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控力度，就必須從根源上保證物業(yè)管理工作的專業(yè)性，并對(duì)具體運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的狀況展開(kāi)深層次的研究和分析，明確管理環(huán)節(jié)各項(xiàng)工作內(nèi)容的差異，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取有針對(duì)性的防范措施。同時(shí)，有關(guān)人員需要將內(nèi)控管理工作作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，持續(xù)不斷優(yōu)化和創(chuàng)新內(nèi)控工作機(jī)制，最大限度防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)揮最大價(jià)值。

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