房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)工程成本管控關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析及建議

蔣煉燁

上海鞏賢建設(shè)咨詢有限公司 上海 200436

引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，在穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著極為重要的作用，目前其經(jīng)過了一段時(shí)間的高速發(fā)展后逐步進(jìn)入了調(diào)整期。2022年下半年開始，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)疑又是進(jìn)入一個(gè)寒冬，收縮、降價(jià)，回款自救成為主題，也經(jīng)歷前所未有的大洗牌。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)成本控制要求也隨之進(jìn)一步提高，由原先的粗獷式管理向精細(xì)化調(diào)整，企業(yè)花出去的每一分錢都必須體現(xiàn)出其價(jià)值，把握好建設(shè)工程成本關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制，將在保證企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益、得以生存、持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮出重要的作用。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)工程成本管控的核心環(huán)節(jié)

1.1 工程招標(biāo)環(huán)節(jié)

工程招標(biāo)是建設(shè)單位（房企）就擬建的工程項(xiàng)目發(fā)布通告，用法定方式吸引工程項(xiàng)目的承包單位參加競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而通過法定程序從中擇優(yōu)選擇施工方，同時(shí)也是能否使確定的工程價(jià)款實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益最大化的關(guān)鍵。通過公平、公正、公開的工程招投標(biāo)工作，充分引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使工程項(xiàng)目成本處于控制目標(biāo)內(nèi)，且符合其實(shí)際價(jià)值，處于合理的價(jià)格水平[1]。

1.2 合同簽訂環(huán)節(jié)

固定總價(jià)合同為目前房企主要的合同簽約模式，在達(dá)成了招投標(biāo)工作的目標(biāo)，把工程總價(jià)鎖定在承發(fā)包雙方都能接受且符合各方需求及市場(chǎng)行情的合理價(jià)格內(nèi)，合同的簽訂把在招投標(biāo)過程中的承諾用合同形式固化下來(lái)。在工程施工合同中，明確施工過程中合同簽訂雙方的權(quán)利及義務(wù)，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，也是施工過程中雙方產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛的判斷依據(jù)[2]。

1.3 施工過程中變更控制環(huán)節(jié)

由于建設(shè)工程施工涉及的工序、內(nèi)容及范圍較廣，即使簡(jiǎn)單的工程施工過程中，總不可避免出現(xiàn)一些不可控的因素，再嚴(yán)瑾、再完善的合同條款約定，合同附件中施工清單里體現(xiàn)的內(nèi)容再完滿，總會(huì)出現(xiàn)突破合同約定的內(nèi)容發(fā)生。本文中敘述的工程變更僅指發(fā)包方提出的設(shè)計(jì)、工程經(jīng)雙方確認(rèn)突破合同約定的變更內(nèi)容。工程變更一般情況下會(huì)導(dǎo)致工程費(fèi)用的增加，故對(duì)房企而言，有效的控制工程變更的費(fèi)用，也就意味著使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到了保證。

1.4 工程結(jié)算環(huán)節(jié)

結(jié)算工作是項(xiàng)目成本控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，除了反映出工程實(shí)際發(fā)生的成本，也是對(duì)以往成本管理工作最好的檢驗(yàn)。結(jié)算資料積累是否到位，對(duì)于合同條款的熟悉及靈活運(yùn)用的程度，對(duì)結(jié)算工作的開展，工程費(fèi)用的確定起到了決定性的關(guān)鍵作用。工程結(jié)算對(duì)于房企而言，除了確定工程成本，獲得企業(yè)利潤(rùn)外，也是成本后評(píng)估中重要的內(nèi)容之一。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)工程成本管控實(shí)例分析

2.1 項(xiàng)目概況

案例一為以出租為主的商辦園區(qū)，該產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目分ABC三個(gè)地塊，分別于2013年、2014年陸續(xù)竣工交付，3個(gè)區(qū)域共有253棟2～4層的獨(dú)棟建筑，建筑面積200～1140m2不等，其中C區(qū)有14棟自帶電梯的4層樓房。商業(yè)街面積6700m2左右。案例二為集團(tuán)收購(gòu)的項(xiàng)目（收購(gòu)公司性質(zhì)），該工程由1號(hào)商辦樓地上24層地下4層，剪力墻機(jī)構(gòu)；2號(hào)商場(chǎng)、地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù)地上1層地下2層，框架結(jié)構(gòu)和3號(hào)垃圾房地上1層，框架結(jié)構(gòu)組成。占地面積26387m2，總建筑面積161984.5m2。

2.2 核心環(huán)節(jié)的成本管控措施

2.2.1 以合理低價(jià)中標(biāo)作為工程招標(biāo)管控中重要定標(biāo)原則。案例一產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目于2013年竣工交付使用，經(jīng)過近10年的運(yùn)營(yíng)，園區(qū)監(jiān)控視頻系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備老舊，出現(xiàn)故障的頻率有所增加，且有關(guān)技術(shù)不斷更新迭代，已無(wú)法滿足園區(qū)安防要求。有鑒于此，為保障園區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行，邀請(qǐng)了具有施工資質(zhì)的公司參與系統(tǒng)升級(jí)改造工程的投標(biāo)。視頻監(jiān)控系統(tǒng)是小區(qū)弱電智能化工程的一部分，屬于專業(yè)性比較強(qiáng)的工程，故在開展該工程成本管理之招標(biāo)工作的過程中，首先讓意向參加工程投標(biāo)的幾家施工單位，根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理要求以及小區(qū)現(xiàn)狀提供施工方案，然后將其提交專業(yè)人士審核，待外聘專家提出相關(guān)意見后，完善招標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)之內(nèi)容，最終使招標(biāo)清單更符合現(xiàn)場(chǎng)需求。因?yàn)槭巧?jí)改造工程，對(duì)原有室外布線工程的梳理，原有設(shè)備的利舊升級(jí)，極大的利用原有可利用的部分影響了投標(biāo)價(jià)格，因此，首輪投標(biāo)報(bào)價(jià)最低報(bào)價(jià)僅為最高報(bào)價(jià)的40%。經(jīng)過分析論證，最低報(bào)價(jià)漏項(xiàng)嚴(yán)重，不能滿足工程要求，具有很大的索賠風(fēng)險(xiǎn)。二輪報(bào)價(jià)中對(duì)主要工程內(nèi)容、設(shè)備型號(hào)及數(shù)量做了明確，二輪開標(biāo)后，次低報(bào)價(jià)雖比最低報(bào)價(jià)高了7%，但是從對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的熟悉程度、施工能力、售后服務(wù)付款方式等方面綜合評(píng)判后，遵照合理低價(jià)中標(biāo)原則，最終選擇次低價(jià)的投標(biāo)單位承攬本工程。

2.2.2 合同條款編制應(yīng)遵從嚴(yán)密性原則。仍以上述產(chǎn)業(yè)園視頻監(jiān)控系統(tǒng)升級(jí)改造工程為例，闡述合同條款的嚴(yán)密性對(duì)成本控制的重要性。對(duì)于此類以帶方案報(bào)價(jià)的合同，在約定工程量時(shí)，設(shè)置如下合同條款約定，“如果乙方投標(biāo)計(jì)算出的工程量大于招標(biāo)文件所包含的實(shí)際工程計(jì)算總量，多出部分將按投標(biāo)（詢標(biāo)回復(fù)報(bào)價(jià)）綜合單價(jià)明細(xì)表在合同總價(jià)中相應(yīng)扣除，按投標(biāo)（詢標(biāo)回復(fù)報(bào)價(jià)）綜合單價(jià)為依據(jù)調(diào)減工程價(jià)款。如果乙方在投標(biāo)時(shí)計(jì)算出的總量小于招標(biāo)文件所包含的實(shí)際工程計(jì)算總量，缺少部分費(fèi)用由乙方承擔(dān)”。以此提醒施工單位在工程量上把握精準(zhǔn)，防止其高估冒算，同時(shí)也降低了房企人員專業(yè)性不強(qiáng)，施工經(jīng)驗(yàn)有限所帶來(lái)的成本失控的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3 規(guī)范控制工程變更。案例二為集團(tuán)目前運(yùn)營(yíng)管理的徐匯附近的商辦項(xiàng)目，為收購(gòu)續(xù)建的大型項(xiàng)目，收購(gòu)時(shí)辦公樓主體結(jié)構(gòu)已完成，進(jìn)入裝修階段，樣板房已出，商場(chǎng)部分土建結(jié)構(gòu)也完成過半。接盤后根據(jù)新的設(shè)計(jì)要求對(duì)原有的結(jié)構(gòu)布局、裝飾風(fēng)格，通風(fēng)管道進(jìn)行改造，上述費(fèi)用的增加均通過工程變更的形式確認(rèn)。設(shè)計(jì)、工程、成本各個(gè)部門各司其職，工程部門對(duì)變更前后的事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，可以計(jì)量的工程量做具體的定量描述，不可籠統(tǒng)的以“情況屬實(shí)”等批復(fù)，成本部門現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核工程量，并根據(jù)合同約定的計(jì)價(jià)模式計(jì)費(fèi)后，與施工單位確認(rèn)固化以此作為結(jié)算的依據(jù)。

2.2.4 結(jié)算審核控制要點(diǎn)。仍以上述商辦續(xù)建項(xiàng)目工程為例，在結(jié)算對(duì)賬過程中發(fā)現(xiàn)一些接盤前的施工未及時(shí)批復(fù)的簽證資料，當(dāng)時(shí)可能這部分資料反映的事實(shí)存在些許問題或由于項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)辦人員調(diào)離崗位，所以造成該部分簽證手續(xù)缺失。對(duì)于這部分事實(shí)的論證，尊重現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，尋找計(jì)價(jià)依據(jù)，與施工單位協(xié)商解決。此外，裝飾工程結(jié)算時(shí)，因裝飾設(shè)計(jì)方案、選材等方面的調(diào)整，致使平面布局及功能與原設(shè)計(jì)有很大的變化，造成了一定的工期延誤，經(jīng)協(xié)商給予施工單位一定的人工費(fèi)用補(bǔ)貼。雖然本裝飾工程發(fā)生了一部分的拆改費(fèi)用，但是在重新選擇裝飾材料時(shí)，提出更具性價(jià)比的材料品牌供項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)參考決策，最終該工程的裝飾工程部分結(jié)算工程費(fèi)用控制在1000元/m2，審核率達(dá)到了15.8%。

2.3 成本管控成果

成本管控工作中招標(biāo)定標(biāo)金額均控制在目標(biāo)成本之內(nèi)，或低于目標(biāo)成本10%；合同履行過程中與施工單位扯皮的事件鮮少反生；一般結(jié)算審核率為15%左右；多年的房企的成本管控工作成果中總結(jié)整理出如下改善建議。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)工程成本管控改善建議

3.1 公正有效地開展招標(biāo)工作，避免不符合工程實(shí)際成本的低價(jià)中標(biāo)

投標(biāo)單位為了中標(biāo)，不排除其以低價(jià)中標(biāo)而后索賠的可能性，投標(biāo)時(shí)從人員、材料、施工工序等各方面壓縮成本，這必然會(huì)給工程的施工安全、工程質(zhì)量帶來(lái)隱患，可能導(dǎo)致的工期延誤也會(huì)使房企交房處于非常被動(dòng)的局面。故在定標(biāo)前，對(duì)外應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、項(xiàng)目經(jīng)理情況，并結(jié)合招標(biāo)工程具體情況，考察近期同類型施工案例。對(duì)內(nèi)提高招標(biāo)信息的質(zhì)量，如圖紙、工程標(biāo)底的質(zhì)量等，招標(biāo)圖紙的完善程度，直接影響標(biāo)底的完整性及準(zhǔn)確性，從而確保中標(biāo)工程費(fèi)用符合市場(chǎng)實(shí)際，降低低價(jià)中標(biāo)給房企帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)[3]。

3.2 加強(qiáng)工程結(jié)算的復(fù)審工作

工程結(jié)算的完成在某種程度上意味建設(shè)工程成本管控工作的結(jié)束，但是就房企而言，建立、健全開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管理的審核監(jiān)督、檢查、評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)于后期開發(fā)項(xiàng)目的成本管控有著極其重要的作用與意義。通過對(duì)各類工程過程資料、竣工結(jié)算資料的真實(shí)性、合法性、合規(guī)性、完整性的檢查和指正，及時(shí)有效對(duì)存在的問題提出審核意見和建議，對(duì)于復(fù)審過程中反映出的問題分類進(jìn)行匯總，定期宣貫交流，從而完善及強(qiáng)化內(nèi)部管控機(jī)制，以達(dá)到促進(jìn)及提升管理水平的目的。

3.3 重視優(yōu)化成本案例的積累

面臨日益嚴(yán)峻的資金壓力，房企從設(shè)計(jì)、工程施工等各個(gè)方面控制成本，成本管理部門成為各類成本優(yōu)化的排頭兵，無(wú)論何種形式的優(yōu)化、壓縮，最終將體現(xiàn)在每一個(gè)具體的金額數(shù)字上。成本優(yōu)化的案例可以從以下3個(gè)方面積累，優(yōu)化的階段（方案階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段及竣工結(jié)算階段）、優(yōu)化過程（優(yōu)化思路及方案）、落實(shí)的措施（方案圖紙調(diào)整、工程變更、招標(biāo)主體/合同界面調(diào)整等）。通過成本優(yōu)化案例積累及推廣，由點(diǎn)及面，全方位的提升成本管控能力。

3.4 提升造價(jià)成本管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力及職業(yè)素養(yǎng)

身處信息化時(shí)代，新材料、新施工工藝層出不窮，作為一個(gè)合格的房企成本管控人員，具有專業(yè)的理論知識(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足當(dāng)今日新月異的時(shí)代變革及發(fā)展和不斷提高的成本管控要求的。深入工程施工的第一線，對(duì)工程的實(shí)際實(shí)施有了直觀的了解后，編制或?qū)徍饲鍐螘r(shí)更有底氣。對(duì)于先進(jìn)的信息化技術(shù)充分利用，提高管理效率的同時(shí)，明確信息管理分工，加強(qiáng)崗前培訓(xùn)，在團(tuán)隊(duì)中充分溝通，使成本管控工作更加順暢。成本管控工作其本質(zhì)上也是與資金打交道的一項(xiàng)工作，在工作中不可避免的會(huì)有一些來(lái)自外部企業(yè)利益上的誘惑，此時(shí)成本人員的職業(yè)素養(yǎng)的提升將會(huì)發(fā)揮一定的作用。自律、自省、堅(jiān)守道德底線，以維護(hù)公司利益為先，時(shí)刻保持清醒，抵制住來(lái)自各方的誘惑。

3.5 優(yōu)化項(xiàng)目公司成本職能平臺(tái)建設(shè)

經(jīng)過多年的項(xiàng)目成本管控的實(shí)踐，平臺(tái)建設(shè)的優(yōu)化可通過以下成本管控平臺(tái)架構(gòu)實(shí)現(xiàn)，即成本招采部分招標(biāo)采購(gòu)、成本管控、合約審算3大模塊進(jìn)行項(xiàng)目成本管控。每個(gè)模塊又分別細(xì)分為4個(gè)部分，招標(biāo)采購(gòu)模塊細(xì)分為招標(biāo)采購(gòu)、供方管理、戰(zhàn)略管理及前期配置；成本管控模塊細(xì)分為投資測(cè)算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本及資金管理；合約審算模塊細(xì)分為合同管理、造價(jià)審算、成本后評(píng)估及數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)。通過優(yōu)化，明確職責(zé)劃分，使之各司其職，從而進(jìn)一步提升平臺(tái)管理能力，在工程項(xiàng)目的各個(gè)實(shí)施階段實(shí)現(xiàn)高效、高質(zhì)量的成本管控。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，基于目前的房地產(chǎn)行情，高周轉(zhuǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之一，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存、發(fā)展，勢(shì)必對(duì)成本管控的要求日益提高。希望本文所總結(jié)出的房企建設(shè)成本控制改善建議，能為成本管控從業(yè)人員帶來(lái)一些啟示，并使之在未來(lái)的成本管控工作中持續(xù)向好的發(fā)展。