如何看待城中村改造

秦泰

本輪“城中村改造”對特大超大城市地產(chǎn)需求具有一定的結(jié)構(gòu)性穩(wěn)定作用，但總量意義上的需求擴張效應相對比較合理，更多是著眼長期的房地產(chǎn)市場新發(fā)展模式的一種探索。

7月21日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。這是對4月底政治局會議指出的“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和‘平急兩用公共基礎設施建設”要求的呼應。

“城中村改造”不禁令人聯(lián)想起八年前如火如荼的“貨幣化棚改”，彼時房地產(chǎn)市場迎來了一輪陽春，供需循環(huán)明顯改善，甚至一度在多個城市出現(xiàn)了房價上漲過快、居民恐慌式購房的地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象，此后的2016年底中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，進入新一輪地產(chǎn)調(diào)控周期之中。本輪“城中村改造”與當時的“貨幣化棚改”存在諸多明顯差異，對于我們分析展望后續(xù)房地產(chǎn)市場來說，兩者之間的差異是至關(guān)重要的。

據(jù)2015年6月頒布的《國務院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及相關(guān)工作的意見》，當時的改造對象包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城市危房、城中村、農(nóng)村危房，其中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城市危房都指的是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的區(qū)域，本身已經(jīng)是國有土地，改造過程中比較有利于在政策的鼓勵下加快推進土地征收、補償安置等前期工作。

而城中村的土地權(quán)屬涉及到區(qū)域內(nèi)全部或部分仍為農(nóng)村集體所有土地的復雜權(quán)屬情況，在納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、進行改造建設之前，需要首先確定土地權(quán)屬和性質(zhì)關(guān)系，還涉及到人口城鎮(zhèn)化后的工作安置等一系列前置性的問題，推進速度可能明顯慢于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)。

此次會議還提到“把城中村改造與保障性住房建設結(jié)合好”，目前已經(jīng)出臺城中村改造地方政策的城市，更多關(guān)注在城中村現(xiàn)有房屋改造后用于保障性租賃住房的方向。加之土地所有權(quán)性質(zhì)不同決定了城中村改造的情況更為復雜，地產(chǎn)需求預計難以短期內(nèi)出現(xiàn)類似2015年的“爆發(fā)”。

本輪“城中村改造”沿襲了4月底政治局會議聚焦超大特大城市的要求，明確“城市政府負主體責任”，推動城市高質(zhì)量發(fā)展的要求可能優(yōu)先于增加總體地產(chǎn)需求的目的。城市發(fā)展越成熟，城中村往往越少，本輪涉及區(qū)域范圍明顯小于2015年。除個別特殊歷史或地理原因所致之外，城中村密度往往與城市規(guī)模和發(fā)育成熟度呈負相關(guān)關(guān)系，特大超大城市中除深圳、廣州等個別城市之外，普遍來看城中村是比較少的，也就是說本次實施城中村改造的范圍限制較為嚴格。

市一級政府而非省級政府負“主體責任”，可能意味著并不會重新鼓勵專項債資金用于城中村改造，對市一級財政自循環(huán)能力的要求更高。

與2015年明確要求 “積極推進貨幣化安置”不同，本輪城中村改造未明確提出貨幣化要求，而是改為“積極創(chuàng)新改造模式”，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。貨幣化安置的突出特點是完全可以實現(xiàn)地產(chǎn)需求的跨區(qū)域遷移。本次國常會中沒有明確提及貨幣化安置的要求，意味著一二線城市地產(chǎn)需求集中大幅膨脹、房地產(chǎn)市場新一輪泡沫化的風險相對貨幣化棚改時期有比較明顯的減弱。

貨幣化棚改期間要求人民銀行給予政策措施配合，一年半時間內(nèi)MLF、PSL合計新增投放超過4萬億元。本輪并未明確要求央行配合，而是要求“多渠道籌措改造資金”，“充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用”。

鑒于上述分析，我們預計本輪“城中村改造”對特大超大城市地產(chǎn)需求具有一定的結(jié)構(gòu)性穩(wěn)定作用，但路徑范圍決定了總量意義上的需求擴張效應相對比較合理，更多是著眼長期的房地產(chǎn)市場新發(fā)展模式的一種探索，對高質(zhì)量發(fā)展的長期優(yōu)化目標的意義可能更大。