深圳六折人才房，為何不到半年就“取消”了

趙越

推出不到半年，深圳的六折人才房，將成歷史。

近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于公開征求《深圳市地價測算規(guī)則（修訂征求意見稿）》意見的通告。

上述文件提到，深圳住房建設(shè)局正在牽頭制定保障性住房相關(guān)政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型。

這意味著，深圳的住房保障體系，將由現(xiàn)在的公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主，轉(zhuǎn)為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三種類型為主。

深圳的六折人才房政策，緣何短短不到半年就“取消”了？為什么深圳轉(zhuǎn)而選擇共有產(chǎn)權(quán)房模式？

“遇冷”的人才房

2022年11月，深圳正式推出了六折人才房政策。彼時，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)和一線城市，深圳的六折人才房一經(jīng)推出，立即引發(fā)各方關(guān)注。

據(jù)了解，首批6個人才住房項目，共計4422套房源。而申請者的門檻也并不高，需要購房者自身在深圳無房，且具有全日制本科以上學(xué)歷或二級以上國家職業(yè)資格證書、深圳戶籍以及在深圳繳納社保。

在一線城市中，深圳戶籍的準(zhǔn)入門檻相對較低。普通高等教育本科以上學(xué)歷，45周歲以下的人員；普通高等教育專科以上學(xué)歷，35周歲以下的人員和有高級專業(yè)技術(shù)資格50周歲以下的人員，以及中級專業(yè)技術(shù)資格45周歲以下的人員，都可申請深圳戶籍。

首批次人才房共吸引了15294戶家庭參與認(rèn)購，遠(yuǎn)超4422套可售房源。然而，4422套可售人才房中，最終僅有1930套房源被選定。

面對人才房的“遇冷”，深圳為了增加符合條件的購房者，甚至修改了準(zhǔn)入門檻：深圳人才房的單身購買的年齡限制從35周歲下調(diào)至30周歲。此外，申請人的配偶、未成年子女，不再受深圳市戶籍限制。

此后，深圳人才房“遇冷”的境況并沒有改變。

2023年，深圳人才房共推出11個人才房項目，共8510套房源。但市場售價6折的人才房，最終去化率只有43.65%。

最近，深圳市住建局公布了兩個項目的選房結(jié)果。其中，安居同樂馨苑項目199套可售人才房全部告罄，但是有超過六成有機會選房的人放棄了選房。深鐵熙府三房戶型選房已結(jié)束，708名報名者僅選走155套房，去化率只有15%；深鐵熙府兩房戶型的選房正在進(jìn)行，棄選率超八成。

深圳人才房緣何“遇冷”？不少行業(yè)人才將其歸因于長達(dá)10年的“禁售期”。

據(jù)了解，深圳人才房簽訂買賣合同10年后，可根據(jù)有關(guān)規(guī)定申請100%產(chǎn)權(quán)上市交易。這意味著購房者在買房的10年內(nèi)，無法賣房。

而在戶型選擇方面，深圳人才房也存在諸多限制。有棄選深圳人才房的市民告訴中國新聞周刊，棄選原因是對戶型不滿意，根據(jù)規(guī)則，三口之家只能選擇兩居室，不能選擇三居室。

“房子10年不能買賣，但是10年內(nèi)很可能要二胎，如果再將老人從老家接來，兩居室就不太夠住，所以規(guī)則本身有不合理的地方。”該市民表示。

市場行情也影響著不少購房者的心理。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，人才房10年以后才能上市交易，產(chǎn)權(quán)是受限的，而10年以后到底房價怎樣，10年以后增值收益到底怎么分配，深圳人才房現(xiàn)在也沒有明確的規(guī)則。

“近期深圳不少商品房的價格正在下降，而且房子的供應(yīng)量卻在不斷增加，根據(jù)深圳‘十四五規(guī)劃，深圳政府加大了保障性住房的供應(yīng)，未來深圳房源供應(yīng)量非常充足，新房相比5年前甚至要增長40%～50%，且普遍將采取限地價、限房價的模式。”李宇嘉對中國新聞周刊表示。

共有產(chǎn)權(quán)房登上舞臺

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，此次深圳保障房制度的變化，更像是向其他城市保障房制度看齊。

值得注意的是，根據(jù)文件，在深圳人才房成為歷史的同時，共有產(chǎn)權(quán)住房將登上舞臺。相比深圳人才房10年的禁售期，共有產(chǎn)權(quán)房的禁售期僅有5年（可售賣給同樣具有共有產(chǎn)權(quán)房資格的購房者），售價一般而言也只有同等地段的5折。

“一直以來，北京和上海等城市，保障住房主要包括保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房，深圳則是采取人才房和安居房制度，此次深圳的改變，有向這些城市看齊的意味。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中國新聞周刊表示。

2016年，深圳首次提出構(gòu)建人才住房和保障性住房雙軌并行的住房保障體系。到2018年8月，深圳正式出臺保障房體系的相關(guān)文件，提出建立商品房占比40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房各占20%左右的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

但在2021年6月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，這份文件確立了我國要構(gòu)建公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房“三位一體”的住房保障體系。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，此次深圳的改變算不上突然。

“所謂人才房‘遇冷，一部分原因是符合條件的市民雖然只能購買一套，可以在流程上申請多套，但更主要原因是可以購買的群體，存在一定門檻，所以沒有想象的那么火爆。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

李宇嘉認(rèn)為，過去，包括深圳在內(nèi)的不少熱點城市，保障房體系更多偏向人才，進(jìn)而促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這雖然無可厚非，但優(yōu)先保障人才的住房需求，存在一定的功利性，可能無法解決不少新市民和年輕人的住房困難，此次深圳保障房制度的改革，主要特征就是將保障房范圍擴(kuò)大。

相比人才房，共有產(chǎn)權(quán)房的受眾，顯然更大。比如，申請北京、上海等城市的共有產(chǎn)權(quán)房項目，并不需要當(dāng)?shù)貞艏?h3>多地探路保障房建設(shè)

2021年8月，時任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在新聞發(fā)布會上表示，公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房針對群體是不同的，公租房主要是為了解決城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭；保障性租賃住房重點解決人口凈流入的重點城市新市民和青年人的住房問題；共有產(chǎn)權(quán)住房是由城市政府因地制宜，幫助有一定經(jīng)濟(jì)實力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。

目前，不少城市在共有產(chǎn)權(quán)房方面，探索出一定的經(jīng)驗。

李宇嘉說：“北京的共有產(chǎn)權(quán)主要是針對特定人群，比如連續(xù)幾年在北京持續(xù)繳納社保的無房群體，都可以申請排隊買這類房子，雖然在交易上存在一定限制。”他認(rèn)為，北京的做法值得借鑒。

近年來，北京共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展在業(yè)內(nèi)受到不少好評。有北京市民告訴中國新聞周刊，其2020年在北京亦莊開發(fā)區(qū)購買的共有產(chǎn)權(quán)房，其售價僅有市場的一半，戶型和周邊配套方面也比較滿意，但硬性條件是需要在亦莊開發(fā)區(qū)內(nèi)就業(yè)。

目前，大多數(shù)北京共有產(chǎn)權(quán)房不需要本市戶籍，比如今年4月大興推出的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，除了本市戶籍無房家庭，在大興區(qū)重點企業(yè)、國家高新技術(shù)企業(yè)、新媒體產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園、京南大學(xué)聯(lián)盟、大興國際機場駐場單位工作的人員，都可以申請。

談到上海的共有產(chǎn)權(quán)房等保障房項目，李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣畯墓┑亻_始政府就重點扶持，提供了大量的地塊，這樣做法也值得借鑒。

“北京和上海等城市，已經(jīng)在探索當(dāng)?shù)貒蠡虺峭镀脚_在保障房方面發(fā)揮主導(dǎo)作用，這包括不計短期的虧損來增加保障房的供應(yīng)，進(jìn)而實現(xiàn)規(guī)模化供應(yīng)。”李宇嘉說。