黑龍江省房地產市場運行影響因素及對策研究

李曉軍（黑龍江省發展規劃研究所）

一、黑龍江省房地產市場運行影響因素及發展趨勢分析

房地產業是經濟社會的重要組成部分，本文對全省房地產市場發展變化與經濟增長關系進行分析。通過OLS方法分析發現，全省房地產市場與經濟增長存在較強的正相關關系，即全省房地產銷售額增加1元，拉動GDP增加1.219元，而同期全國房地產銷售額增長1元，拉動GDP增加5.437元，這說明全省房地產市場對經濟雖有拉動作用，但作用要遠小于全國。

（一）房地產市場運行影響因素分析

1.房地產金融貸款對房地產市場影響較大

房地產業是資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。房地產金融是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動總稱。選取房地產貸款余額反映房地產金融機構貸款情況、房地產銷售額反映房地產市場運行情況。經定量分析得出，黑龍江省房地產貸款余額對房地產銷售額影響較大，即房地產貸款余額增加1元，房地產銷售額將增加0.19元。

2.土地供應量與商品房銷售價格呈負相關

房地產價格與土地供應量之間存在著緊密關系，可供開發的土地資源直接決定著房地產價格。正常情況下，房地產價格高時，政府增加土地供給，抑制房價上漲，反之亦然。經定量分析得出，黑龍江省房地產價格與土地供應量之間存在較強的負相關關系，即土地供應量增加1萬平方米，商品房銷售價格將減少0.842元/平方米。另從黑龍江省實際數據看，特別是2013年以后，全省土地供應量在逐漸收緊，而商品房銷售價格持續走高，進一步印證了黑龍江省土地供給與商品房價格之間的負相關性。

3.人口變化對房地產市場拉動作用最強

人口是拉動房地產市場發展的重要因素，人口聚集地區，住房需求增加。選取城鎮人口數量反映人口數，房地產銷售額反映房地產市場運行情況。經定量分析得出，黑龍江省城鎮人口增加1萬人，房地產銷售額將增加4.164億元，說明黑龍江省城鎮人口對房地產市場發展具有較強的帶動作用，影響力要高于其他因素，因此保持一定的城鎮人口數量是支撐房地產市場發展的關鍵。

4.政策對房地產市場影響較大，但“失靈”現象也存在

從對房地產市場歷史運行分析中可以看出，黑龍江省房地產市場的運行受政策因素影響較大。如，2003年國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業，黑龍江省房地產市場進入發展的“黃金十年”。2010-2013年，在“國十一條”“新國十條”“新國八條”“新國五條”等收緊政策的作用下，全省房地產市場進入發展的“白銀時代”。2013年以后調控政策由全國普調變為因城施策。2016年黑龍江省出臺房地產去庫存的指導意見，由此全省商品房待售面積出現明顯下降。但是部分直接調控房價的政策效果不盡如人意，2018年9月哈爾濱出臺《哈爾濱市人民政府關于穩定商品房價格的意見》，但2019年哈爾濱商品房銷售均價仍然上升14.1%。2020年11月哈爾濱出臺“十四條”促進房地產發展，鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房，但是2020年12月份商品房銷售均價仍然較11月份上升1.3%，而銷售量下降3.4%。

（二）黑龍江省房地產市場運行情況預判

房地產市場有條金科玉律：短期看金融，中期看土地，長期看人口。因此，從金融、土地、人口的角度對全省房地產市場運行情況進行短期、中期、長期的預判比較合理。

短期看，“三道紅線”融資管理新規于2021年1月1日執行，“限貸令”給金融機構房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定了上限，短期內融資環境趨緊，對黑龍江省房地產市場將產生顯著影響，房地產開發商為了“套現”將急于出手商品房，市場供給將出現小幅上漲，銷售均價將出現“橫盤”或小幅下降。總體看，未來1-3年，房地產企業資金壓力將持續增加，投資、購地等將更加謹慎。

中期看，一個城市土地供需達到影響整個城市的房地產，時間區間約為5-8年。黑龍江省土地購置面積自2011年到峰值后，一路走低，趨勢和全國及吉林省、遼寧省大體一致，2019年土地購置面積311.9萬平方米，黑龍江省在全國排名23位，相對偏低?？傮w看，未來5-8年，黑龍江省商品房供給不會有大幅度上漲，加之國家對土地供給結構的調整，房地產市場運行結構將發生轉變，城市更新和長期租賃等將成為全省房地產業的新增長點。

長期看，根據黑龍江省第七次全國人口普查數據來看，黑龍江省人口為3185萬人，與2010年第六次全國人口普查的3831.4萬人相比，減少646.4萬人，下降16.87%，年平均增長率為-1.83 %。對黑龍江省來說，由于工資收入較低，長期在全國處于靠后位置，氣候和工資等原因使黑龍江省在“搶人”大戰中明顯處于下風，人口的持續減少對全省房地產市場長期發展將產生負面影響。總體看，如果未來黑龍江省不能出臺具有比較優勢的人口政策，人口對全省房地產市場的支撐作用將持續減弱。

綜合看，受金融、土地和人口等因素影響，黑龍江省房地產市場將在一段時間內維持低谷徘徊，房地產開發投資、新開工、銷售等指標增長將趨緩，房價下降風險將加大。其中哈爾濱在區域發展引力作用下，土地供給將有所增加，人口將受到省內其他地市的補給，房地產市場未來發展有望平穩健康運行；而鶴崗、雙鴨山等城市不僅城市人口規模較少，而且人口還處于不斷流失之中，加之生育率低下，已經步入負增長，未來房地產市場規模收縮會十分明顯。

二、黑龍江省房地產市場內部運行存在的問題

（一）房地產市場外部調控存在的問題

1.缺少統籌協調組織機構

目前黑龍江省缺少省級層面協調跨部門管理機構。一方面房地產調控政策制定涉及住建、自然資源、金融、稅務、發改等多部門，需要有省級層面的領導組織協調。另一方面機構改革之后，房地產交易和不動產登記職能分別歸屬住建部門和自然資源部門管理，造成房地產業日常管理連接不暢。

2.房、地掛鉤的調節效應沒有充分發揮

《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》提出：對消化周期在36個月以上城市，停止供地；36～18個月的，減少供地；12～6個月的，增加供地；6個月以下的，加快供地節奏。2017-2019年哈爾濱土地供應減少41.2%，助推2017年房價出現新一輪上漲，房、地掛鉤調節效應沒有充分發揮。

3.房地產企業稅收負擔較重

2019 年黑龍江省房地產企業稅收負擔比6.1%，在全國排名第20位。而遼寧和吉林分別為5.5%、4.1%，排名第15位和第7位。房企稅收負擔較重，不利于房企發展。在調研中發現，哈爾濱市執行普通標準住宅稅收為4%，高于沈陽1個百分點，高于長春1.5個百分點，高于深圳1個百分點。

（二）房地產市場內部運行存在的問題

1.房地產市場運行風險加大

一是房地產價格存在持續下跌趨勢。目前黑龍江省人口持續外流對當地經濟和社會發展產生抽血效應；房地產開發供大于求；居民購房信心指數下降；2012-2019年，黑龍江省雞西、鶴崗、雙鴨山、伊春、七臺河、大興安嶺等資源枯竭型城市房價存在下跌風險。二是房地產企業運營風險加大?！叭兰t線”融資監管試點、“限貸令”等金融政策出臺，導致房企融資趨緊，“爛尾”的問題將進一步加劇。

2.房地產市場供應結構缺乏市場化和個性化

當前黑龍江省缺乏個性化產品和候鳥式住房供給。很多房地產項目因為城市基礎設施和公共配套設施不完善出現滯銷。省統計局調查表明，全省商業營業用房、辦公樓、其他用房都已處于空置危險區，尤其是商業營業用房空置率達到46.3%（合理區間10～20%）。房屋空置率過高會造成土地資源浪費，加大去庫存壓力，阻礙市場健康發展。

3.房地產業對經濟的拉動作用不足

2001-2020年，黑龍江省房地產業增加值占GDP的比重雖然不斷提高，但房地產業對經濟拉動作用卻不足。經研究發現，2012年開始黑龍江省房地產投資對GDP邊際貢獻小于全社會固定資產投資邊際貢獻水平。從就業人數看，2012-2020年，黑龍江省房地產業就業人員數占城鎮非私營單位就業人員數比重比全國低40%左右。

4.房地產企業存在盲目擴張現象

房地產市場發展“黃金十年”，黑龍江省房企進入高速擴張期，2013年房地產企業數量比2003年增長172.9%，且以中小民營企業為主，而同期國有房企個數卻在不斷減少。中小民營企業盲目擴張導致市場進入“白銀時代”，房企數量大幅下降，2019年比2014年減少14.8%，造成2019年全省排查鎖定房地產“爛尾樓”項目117個。

三、黑龍江省房地產市場平穩健康發展的對策措施

（一）強化房地產市場平穩運行的保障機制

一是落實規劃的法定地位。堅持“規劃先行”，尊重經濟、社會、城市發展規律，推動國民經濟和社會發展規劃、土地利用規劃、城鎮住房發展規劃、生態環境保護規劃等多個相互融合，防止規劃變動對房地產市場產生沖擊。二是加強組織領導。設立省級房地產業工作領導小組，由主管副省長擔任組長，省住建廳、省自然資源廳等相關部門為成員。建立常態化工作機制，加強地市聯動協調。三是加強房地產市場監管。整頓規范房地產市場秩序，完善房地產開發、銷售代理、中介服務等信用監管體系，對違法違規行為聯動查處、聯合懲戒。

（二）構建土地供應和房地產業平穩發展的聯動機制

一是量化土地與房地產市場發展之間的關系。政府根據自身實際情況將土地供給合理量化。探索建立全省跨區域跨市縣集中統一供地模式。二是合理設置土地使用性質。為適應未來城市發展需求，細化土地使用性質，增加人才引進、產業配套等性質土地供給。三是激活土地二級市場。通過征收空地閑置稅、規劃調整、政府與土地持有者合作開發等途徑盤活存量土地，多向租賃住房建設傾斜。四是建立土地限價機制。參考長沙市“熔斷+搖號”限地價機制，擬定土地交易最高限價，達到最高限價時，停止網上競價，由競價企業現場搖號決定。

（三）優化房地產市場供給結構

一是聚焦新市民和年輕群體。引導地方政府出臺引進人才、農民進城購房優惠政策，滿足各類人才和農業轉移人口城鎮購房需要。二是順應消費升級趨勢。遵循“以客戶需求為中心，堅持高端精品戰略，提高服務價值”理念，針對不同需求，定制房屋類型。三是支持住房租賃市場高質量發展。鼓勵推動優化租房管理條例，推動租賃市場快速健康發展。國有住房租賃企業按市場化原則自行定價，租金年漲幅不得超過5%。四是增加人才住房供給。實施人才公寓配租和人才購房政策，支持在人才聚集區域、產業園區，采取集中新建、購買或長期租賃等方式，籌集人才住房。

（四）支持物業企業提升服務品質

一是支持物業企業提供綜合服務。圍繞醫療、養老、教育、托幼、助餐等，推動物業服務企業探索“物業服務+醫療服務”“物業服務+養老服務”等模式，提高城市配套服務。二是鼓勵骨干物業服務企業參與老舊小區物業管理。制定《老舊小區物業服務規范》，指導物業企業針對老舊小區業主群體、設施特點，提供針對性、差異化管理服務。三是強化物業服務質量。提高服務品質，建立管理體系，規范工作流程，細化管理標準，完善服務體系，推行先進管理服務方式，提升業主滿意度。

（五）建立觸發式房地產調控政策“工具箱”

一是建立房地產市場監測預警體系。合理確定房地產周期波動警源，構建房地產市場精準監測體系，啟動預警機制。二是完善房地產調控“工具箱”。科學建立省市兩級房地產“過熱”“過冷”雙向長效調控政策“工具箱”，預防出現房地產企業倒閉潮。三是構建房地產市場健康度評價和分類管理體系。夯實政府穩定房地產市場主體責任，構建房地產市場健康度評價和分類管理體系，針對三大板塊特點，采取不同政策。

（六）加快提升老城區房屋改造步伐

一是探索城區改造新模式。構建“政府+企業+居民+社會資本”的舊城區改造聯合體，探索多元化資金籌措機制。二是統籌制定老城區房屋改造規劃。統籌考慮居民安置、經濟發展和區域城市功能等因素，按照優化整合原則，統籌制定老城區房屋改造規劃。三是堅持“成片”改造和“微”改造共同推進。將區域內有共同改造需求的零星、分散樓房和老舊小區歸并整合，推進“成片”改造。對歷史文化特色房屋、街道、城區進行修復保護，推進“微”改造。

（七）發展“候鳥式”養老地產

一是探索“候鳥式”養老地產新發展模式。探索“社會資本投資并持有+開發企業代建+專業養老運營商托管”模式，針對老年需求，構建包含殘障人士專用設施、食堂、健身會所等服務配置設施。二是建立“南部省市+黑龍江”的養老地產聯盟。構建標準化養老地產認證標準，鼓勵養老地產企業組建聯盟，激發“候鳥式”養老群體置業需求，打造“冬住南方，夏住龍江”新地產格局。三是完善“候鳥式”養老地產的配套服務。加快醫療護理、康復健康、體育器械、休閑娛樂等相關養老產業發展，為“候鳥式”養老人群提供高質量服務和高品質消費體驗。

（八）實施差異化的宏觀調控政策

根據房地產市場不同板塊制定差異化政策，提高政策實施效率。如：第一板塊應進一步優化營商環境、強調平衡區域發展與土地供應關系、優化房地產供應結構、增加公租房和租賃住房供應，發展長租房市場、支持物業市場多元化發展；第二板塊應發展特色產業、打造小區域發展中心、優化人口年齡和知識結構、平衡房地產供求關系，降低“衰退”風險；第三板塊應加速發展替代接續產業、加快城鎮化步伐、鼓勵生育、穩定庫存、控制規劃等，防止房地產市場收縮進一步惡化。