房地產項目開發全過程經濟風險分析與防范策略探討

張金濤

【摘 ?要】房地產項目具有投資額大、開發周期長、參與方眾多、涉及領域廣等特點，這些特點決定了項目經濟收益的高風險性與項目管理的復雜性。論文立足我國房地產行業現狀，對房地產項目開發全過程的經濟風險進行了詳細剖析，包括投資決策階段風險、設計與報建階段風險、建設與銷售階段風險、交付與清算階段風險，并從財務經營、業務運營、組織管理3個方面提出了針對性的經濟風險防范策略，以提高項目最終經濟收益的可靠性，期望為房地產企業和相關從業者提供借鑒。

【關鍵詞】房地產項目；經濟風險；防范策略

【中圖分類號】F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）07-0070-04

1 引言

隨著我國經濟的快速發展，房地產行業已成為國民經濟的支柱產業。然而，由于市場環境的快速變化和外部環境的波動，市場風險和經營風險急劇擴大，項目資金鏈斷裂、工程爛尾、項目延期交付等問題大幅增加，不少房地產企業的經營活動面臨嚴峻挑戰。因此，房地產開發企業如何通過有效的風險防范策略管控項目經濟風險，保證項目平穩交付，保障企業健康穩定發展，是企業經營管理過程中需要考慮的重要問題。

2 房地產行業的發展現狀與經濟風險管理的內涵

2.1 房地產行業的發展現狀

近年來，受疫情影響，居民收入預期轉弱，商品房消費意愿下降，房地產行業規模筑頂，且行業利潤逐步下行。特別是2021年下半年以來，全國商品房銷售市場急劇下行。據國家統計局信息，2022年全國商品房銷售面積135 837萬平方米，同比下降24.3%；商品房銷售額133 308億元，同比下降26.7%。不少民營房企的銷售額增速下滑、銷售回款速度放緩，加之自身杠桿率過高，外部融資環境惡化，企業經營資金鏈斷裂，發生債務違約事件，行業風險不斷上升[1]。

與此同時，國家從2021年下半年起陸續出臺“穩地價、穩房價、穩預期”等各項促進房地產市場平穩健康發展的措施，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作。 2023年7月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，將房企開發貸款、信托貸款等存量融資的有關政策適用期限再次統一延長一年半，保持房地產融資合理適度，加大保交樓金融支持，支持保交樓工作，推動行業風險市場化出清。

當前，我國房地產市場存量時代已經來臨。在存量時代，我國房地產企業挑戰與機遇并存，需要做好資源整合與風險控制，不斷提高風險管理水平，在保障現金流平穩的同時兌現項目投資收益，只有這樣才能在市場中繼續生存。

2.2 經濟風險管理的內涵

狹義的房地產項目經濟風險管理是指一個房地產項目開發建設過程中設計、招采、施工階段的風險管理工作[2]。但本文認為該定義較為局限，僅關注了項目建設階段的風險。在房地產項目的開發經營實踐中，決定一個項目投資成功與否的關鍵是前期投資決策階段，投資收益只有在項目交付清算退出后才能最終確定。因此，本文定義的經濟風險管理是指對房地產項目從投資拿地到交付清算退出的開發全過程中影響現金流和利潤的各類風險的管理工作。

房地產項目涉及大量資金，開發周期長，面臨較高的經濟風險與市場風險，市場條件、政策變化、競爭壓力和銷售周期都可能對項目的經營收益產生重大影響。但當前我國大部分房地產企業并未真正認識到經濟風險管理對于項目投資收益和企業穩健發展的重要性，受傳統“重開發輕管理”思想的束縛，大多數房企的經濟風險管理意識薄弱[3]。為應對市場及政策等外部環境的變化，房地產企業只有正確認識經濟風險，在項目開發過程中準確評估風險因素，主動制定相應的風險防范和規避措施，才能最大限度地減少風險問題對項目經營的影響，保障項目盈利水平。

3 房地產項目開發全過程的經濟風險

3.1 前期投資決策階段的風險

投資拿地是房地產項目開發經營全過程中最重要的環節，也是經濟風險最大的環節，能否獲取一塊合適的土地決定了整個項目的經濟收益。項目的位置和銷售啟動時間決定了項目的需求，投資拿地的價格決定了項目的利潤空間。

第一，房地產企業在投資拿地時，可能受到當地宏觀政策環境的影響，如當地城市的宏觀經濟與人口情況、土地市場行情的景氣度、商品房政策（限購、限價、限貸、限售、預售條件）、存量市場去化情況等。以上因素影響房企評估該城市的市場健康程度及當地潛在客戶的購買能力，決定了房企是否要在該城市獲取土地。

第二，房地產企業在投資拿地時會受到項目地塊所在位置及所在區域板塊的影響，如項目所在的位置是否有稀缺的自然景觀資源，項目周邊教育、醫療、商業等配套設施的完善程度，區域板塊內同類競品的樓面價、數量、銷售價格、去化速度。這些因素影響房企評估自身的差異化競爭優勢、產品定位及獲取土地的心理價格。

第三，房企投資拿地受到自身對項目經濟測算的影響。在前期投資拿地時，房企往往會高估項目產品的銷售價格和去化速度，尤其是測算的車位和商業地產的銷售價格和去化速度偏高，同時，低估開發過程中不利風險的影響以及項目目標成本。

第四，房地產企業在投資拿地時，可能受到融資環境和法律法規的影響。房地產投資金額巨大，在投資過程中往往需要借助大量的外部資金。社會資金和金融機構資金的投資方向偏好、融資利率的高低、融資期限的長短、政府規定的土地競買保證金比例、土地款繳納方式和繳納時間等都將影響房企投資拿地的門檻、現金流壓力和投資收益。

3.2 設計與報建階段的風險

對于房企而言，開發的項目必須達到當地有關政策的要求，能夠滿足當地消費者的合理需求。

第一，在房地產項目設計階段，房企為了使項目投資收益最大化，強排方案往往按規劃設計指標滿容設計，未預留一定的安全空間。一旦政策調整，如綠色建筑要求、PC率要求變化，極易導致建筑報規方案無法通過審批，需要重新修改，產生無效成本，并且延長審批時間。

第二，項目設計理念過于追求建筑造型新穎，造成造價成本過高、得房率低，導致項目不能滿足消費者需求，損害項目投資收益。例如，項目追求外立面新穎，造成公攤面積大、產品面積段與市場定位不匹配、項目得房率較低，影響銷售去化速度。又如，項目前期重金打造臨時售樓處與樣板間，占用項目大區建造成本預算，導致大區建造標準降低。交付后期易引起小區業主投訴，后續需額外投入資金提升交付標準，降低項目投資收益。

第三，大部分房地產項目經常采用高周轉開發模式，為盡快達到預售形象進度要求，往往施工證未完成辦理，現場便提前動工。項目無證施工將被行政處罰，同時，面臨因同行或周邊居民舉報而被勒令停工的風險，影響項目開發進度及經營利潤。

3.3 建設與銷售階段的風險

當前，房地產行業已經度過了一個“輝煌”的時期，發展規模趨于穩定[4]，但房地產項目建設階段的工程施工質量與安全問題、施工單位起訴與小區業主投訴問題卻時有發生。

第一，在招標采購階段，因為房地產開發企業對招標采購的管理水平較低，編制的招標控制價不符合市場平均價，評標過程中簡單地以最低投標價為標準，導致最終選定的設計、施工等供應商單位能力不符合項目建設標準；或者因為供應商入庫時，房企未按企業標準要求組織對供應商單位的考察，使考察流于形式，導致不符合項目要求的供應商入庫；或者因為房企招采相關負責人員有貪腐行為，投標單位在投標過程中向房企相關負責人員私下輸送不合法利益，加之房企本身審計監察不嚴，導致履約能力較差的單位中標。以上3種情況均會為房企后續的建設施工管理帶來大量協調、監督甚至培訓工作，大幅增加項目質量管理成本和人員管理成本，降低項目經營利潤。

第二，由于房地產項目開發周期長，建設過程中施工設備與材料價格隨著市場變化而波動。一方面，針對項目自身購買的設備與材料，面臨價格上漲、人民幣匯率下調的風險[5]；另一方面，項目要承擔因材料價格上漲，施工單位訴求的合理索賠。此外，建設過程中因房企自身工程質量管理制度不完善、過程監督管理不嚴格等問題，加之部分施工單位偷工減料，導致部分工程質量不達標，造成工程返工，在產生無效成本的同時浪費資源。在建設過程中，因房企技術交底不到位、施工單位安全防護措施執行不到位，項目發生安全事故，造成人員傷亡，房企需要承擔部分經濟賠償，項目施工現場也會被政府勒令停工整改，造成工期延誤。

第三，項目工程達到預售形象進度并啟動銷售后，項目依然要面臨一定的經濟風險。銷售市場環境的變化，將影響項目銷售回款的體量與速度，影響項目經營性現金流。項目營銷人員往往采用傭金制，在營銷工作中經?？浯笫袌霾焕h境，誘導公司采取不合時宜的降價措施和提傭措施，導致項目貨值折損，降低項目利潤。同時，部分營銷宣傳物料與項目實際交付標準不一致，房企在銷售階段對銷售說辭把關不嚴，項目夸大宣傳甚至虛假宣傳，也會導致后續項目被小區業主投訴甚至退房，并且被市場監督管理局處罰，增加項目銷售成本。此外，銷售階段預售資金監管政策的變化將影響房企現金流，如預售資金的監管范圍、銀行與政府的預售監管資金提取流程與手續要求等。

3.4 交付與清算階段的風險

進入項目交付階段，房企面臨的最大經濟風險便是延期交付產生的客戶賠償。第一，商品房銷售合同一般約定未按合同交付日期交付的，每延期一日，賠償總購房款的萬分之一。因此，在項目開發管理中，對于施工周期的管理尤其重要。第二，房企在銷售階段為增加客戶吸引力，往往投入較多資金與精力打造精品售樓處與樣板間。但在后期建設施工階段，項目貨量區的成本預算不足，管理精力投入度不高，導致貨量區與樣板間不一致，未向客戶兌現前期承諾，引發業主投訴索賠，造成項目開發成本增加。

在項目結算階段，因項目前期招標清單工作內容遺漏、合同責任約定不清晰、簽證變更管理資料缺失等問題，房企與各參建單位往往會產生許多商務糾紛。項目開發過程中的粗放式管理會導致房企在結算談判時處于被動地位，承擔較多合同外的成本，降低項目實際經營利潤。同時，項目前期稅收籌劃考慮不充分、發票資料保管缺失會導致項目所得稅、土增稅過高，影響項目最終投資收益。另外，若項目是與多家股東合作開發的，項目股本金的回收、經營利潤的分配回流需要經過多家股東一致同意，則資金回收極易面臨與合作方股東的爭議，回收周期往往超出預期，增加房企的財務成本，房企現金流亦將受到影響。

4 房地產項目經濟風險的防范策略

4.1 業財融合，保障財務經營效益

第一，加強策劃與可行性研究，提高投資拿地測算的準確性。房企需要安排既懂房地產開發業務也懂財務測算的人員牽頭主導拿地測算工作。在投資測算前，房企需要充分做好市場調研，詳細了解當前經濟形勢與土拍行情、當地居民平均收入與喜好、地塊配套與周邊競品、土地出讓條件等情況，為項目可行性研究、產品定位和營銷策劃提供幫助。

第二，合理使用融資資金，為項目利潤增加“安全墊”。房企可以與金融機構建立長期合作關系，運用“總對總”授信模式，獲取開發貸款優惠，降低財務成本。例如，項目前期使用開發貸等債權型融資，后續可以考慮利用股權型融資進行置換，在穩定現金流的同時降低融資利息。

第三，根據項目條件及市場環境，制定合適的項目經營策略。如市場環境上行，項目可考慮采用高周轉經營策略，薄利多銷，加快開發節奏與銷售去化速度，快速回籠資金，減少外部融資資金的占用時間，提升自有資金的使用效率；如遇市場環境不佳，可考慮采用利潤型經營策略，適當放緩開發節奏，降低外部融資比例，用銷售去化時間換項目經營利潤，打造高品質精品項目。作為管理多項目的房企，可考慮從以住宅銷售為主導的開發經營模式向商業地產、城市更新改造、代建代管等多元化業務發展轉型，降低經營業績波動性，為房企帶來更穩定的經營性現金流，實現企業的長遠穩健發展。

第四，加強企業財務信息化建設。信息系統架構設置之初，需要業務部門與財務部門拉通，共同商討制定標準，保證項目基礎信息各部門口徑一致，從而保證項目最終的財務經營信息的準確性與可靠性。同時，信息化系統要與實際業務管理需求、財務管理制度相匹配。信息化系統要能真正地幫助業務部門減輕工作量，不能簡單地把線下工作線上化，可以根據財務管理工作的要求，實現實時查看項目銷售回款、工程款支付、財務利息、現金流、利潤等經營指標變化的功能，并可以對業務工作的進度與質量進行財務風險預警。房企需積極使用信息化系統進行管理，加強過程信息錄入的及時性與規范性檢查，跟蹤關注預警風險事項的處理，利用信息化管理系統提高資金使用效率，把控項目風險，提升企業財務經營管理水平。

4.2 精細化管理，提升業務運營能力

第一，以現金流和利潤為核心，緊抓銷售回款，為項目運營提供有力支持。房企需要加強市場行情變化監督，及時調整項目營銷宣傳策略和價格策略，以提高銷售速度。房企可采用多元化的營銷方式，包括線上線下渠道結合，線下使用地推、中介分銷、全員營銷等推廣方式，線上使用傳統廣告媒介與自媒體進行廣告宣傳和活動推廣，增加項目曝光率，提高客戶案場到訪率。房企可每日跟蹤監測銷售回款數據，與團隊復盤客戶情況，及時解決銷售問題。積極跟蹤當地住房政策，了解購房優惠政策，及時向客戶傳遞政策優勢和購房福利，提高客戶購買的動力。結合項目特點，利用政府政策優惠刺激客戶下單，如購房補貼、稅收減免等政策，促進銷售款項的加速回籠。

第二，合理安排開發節奏，關注過程關鍵節點，高效使用項目資金。項目拿地后需根據工程量大小、經營策略合理安排開發分期，降低項目啟動資金投入峰值。開發過程中可以根據銷售市場環境的變化考慮部分樓棟以銷定產等，緩解項目現金流壓力。項目啟動時，需制定全周期開發計劃，過程中緊抓項目方案批復、五證獲取、開工、主體結構封頂、竣備、交付等關鍵節點。這些節點的完成時間影響著項目開發貸款的發放、預售監管資金的釋放，進而影響項目經營性現金流。

第三，開展全過程精細化成本管理，做實項目經營利潤。首先，項目實施全面預算管理體系，圍繞企業經營目標制定項目整體目標成本，開發過程中將整體目標成本拆解，定期跟蹤子項成本變化。例如，將目標成本按時間分解為年度成本、季度成本、月度成本，項目按月制定資金使用計劃；按科目分解為土地開發成本、設計成本、建安施工成本、咨詢費用，每月評估各科目實際的成本是否超出目標成本，發現偏差及時采取相應的糾偏措施。其次，加強全過程的成本管理，投資決策階段制定整體目標成本后，對項目總經理實行考核。設計與報建階段，要做好成本對標，通過限額設計、設計方案比選、圖紙優化，合理控制項目工程造價。工程建設階段，要做好合約規劃和采購策劃，選取履約能力強、性價比高的供應商。加強現場簽證和設計變更管理，避免簽證不及時、違規簽證現象，利用成本管理信息化系統做好變更簽證資料的存檔管理。最后，定期統計項目無效成本，組織項目相關條線人員復盤，避免問題重蹈覆轍。

4.3 培養賦能，提高組織管理效率

第一，培養懂房地產開發業務和財務的復合型人才。房企的核心競爭力在于人才，項目負責人的能力對經營成果的獲取至關重要。項目負責人選聘時優先考慮具備房地產業務背景和財務專業知識的候選人。企業建立全面的培訓計劃，為部門負責人、項目負責人提供開發業務知識、財務管理、市場營銷等方面的專業培訓課程，經培訓考試合格后上崗。此外，可為項目負責人提供多崗位的輪崗工作鍛煉機會，如工程、成本、財務、營銷等崗位鍛煉，輪崗工作結束考核合格后將其提拔為項目負責人候選人。同時，鼓勵員工跨部門交流和合作，定期組織業務與財務部門之間的交流會議，促進知識分享和互相學習。積極培養項目負責人及各專業負責人，使其具備財務經營思維，以此指導項目過程中的決策，保障項目經營結果。

第二，打造精簡組織，降低運營費用，提升組織能效。全面審查和優化項目各項工作流程，消除冗余環節。采用數字化工具和信息系統，提高工作效率和協同能力，減少人力資源的浪費。項目優先選拔一專多能的專業負責人，適當安排一人多崗，如土建工程師兼職景觀工程師、項目建筑設計師兼職結構設計師。項目小專業可以拉通，實現城市資源共享，如城市公司精裝設計師，可以同時負責公司多個項目的精裝設計與施工管理工作。另外，可以考慮將某些非核心業務工作外包給專業機構（如后勤保障業務），以減少運營費用和人力資源成本。

第三，加強財務審計，堅決嚴懲員工貪腐行為。企業應建立健全審計制度和財務風險管理制度，杜絕腐敗行為的發生。項目開發過程中定期組織內部審計人員或單獨聘請獨立的外部審計機構對項目經營報告進行審計，對易發生貪腐行為的崗位進行調查，確保財務信息的真實性和準確性。建立舉報和投訴渠道，鼓勵員工和項目利益相關者積極舉報腐敗行為。為保護舉報者的合法權益，對舉報內容進行嚴肅調查和嚴格處理，確保公司誠信經營，構建廉潔文化。

5 結語

綜上所述，房地產行業具備高風險、高回報的特點，項目經營收益與開發過程中的經濟風險控制存在密不可分的關系。房地產企業需要培養懂業務與財務的復合型人才，拉通業務與財務部門，始終以項目現金流和利潤為經營中心，加強開發全過程的經濟風險監測與分析，并及時采取適當的風險防范措施，最終實現盡可能高的項目投資收益，保障企業穩定發展。

【參考文獻】

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