婚姻家庭住房權(quán)的優(yōu)先保護(hù)與設(shè)計(jì)重構(gòu)

單愛萍

浙江省聚象律師事務(wù)所，浙江 金華 322100

近些年，國內(nèi)各地房價(jià)猛漲，社會群體高度關(guān)注住房問題。住房是人類的基本需求之一。多數(shù)住房都用在婚姻家庭生活方面，實(shí)質(zhì)上就是作為婚姻住房使用。婚姻住房被公認(rèn)為是夫妻共同參與生活活動的一個基本場所，其具有增進(jìn)夫妻感情及維持家庭關(guān)系的功能作用，一旦婚姻住房的物權(quán)發(fā)生改變時，其將會對配偶婚姻住房權(quán)產(chǎn)生較大的影響。既往業(yè)界對婚姻住房權(quán)的歸屬問題展開了大量研究，其主要被分成夫妻雙方共同所有與單方持有兩種情況。房屋所有權(quán)在沒有獲得共同居住的所有家庭成員許可時，不可以私自處置這種住房商品，如果其私自把住房售賣給第三人，那么其他家庭成員可以按照法律規(guī)定對第三人進(jìn)行對抗。我國現(xiàn)行法律中尚無相關(guān)優(yōu)先保護(hù)婚姻住房權(quán)的規(guī)定，法學(xué)界對其存在著“否定說”與“肯定說”的爭議，本文圍繞此展開分析，并從不同方面闡述進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)的合理性、可行性。

一、婚姻住房權(quán)的含義

婚姻住房實(shí)質(zhì)上就是夫妻共同所有或單方擁有的但用在共同生活的唯一一所房屋產(chǎn)品?；橐鲎》繖?quán)將婚姻住房作為客體，實(shí)質(zhì)上就是婚姻住房所有權(quán)及居住權(quán)［1］。

婚姻住房權(quán)有婚姻住房所有權(quán)與房屋居住權(quán)之分，以上兩種不同類型的權(quán)利都隸屬于物權(quán)范疇。共同點(diǎn)均是把婚姻住房作為客體，夫妻雙方或單方作為權(quán)利主體，而不是夫妻之外的第三者；不同點(diǎn)是兩者的期限有差別，所有權(quán)僅出現(xiàn)在婚姻關(guān)系存續(xù)過程中，而居住權(quán)不只是出現(xiàn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期，即使是在解除婚姻關(guān)系以后的一段時間內(nèi)其也可能是存在的。

把婚姻家庭住房認(rèn)定成夫妻共同財(cái)產(chǎn)時，依據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）作出的規(guī)定，夫妻對共同擁有的婚姻住房都有所有權(quán)，都有管理住房的權(quán)利和義務(wù)，共同擔(dān)負(fù)相應(yīng)的管理費(fèi)，在未獲得另一方許可的情景下，單方均禁止私自處理共有房屋，為了保持與鞏固夫妻關(guān)系的穩(wěn)定性，一般針對共有財(cái)產(chǎn)，不準(zhǔn)許共有人對其進(jìn)行分割處置，僅在婚姻關(guān)系被終止或存在特重大理由有分割的需求時，才可以向相關(guān)部門提交申請資料請求進(jìn)行分割。

二、婚姻住房權(quán)優(yōu)先保護(hù)的相關(guān)分析

（一）對優(yōu)先保護(hù)“否定說”的分析

首先，持有“否定說”的學(xué)者認(rèn)為，實(shí)際中很難認(rèn)定家庭成員的現(xiàn)實(shí)居住需求，并且界定婚姻住房時存在著較大難度，將以上兩點(diǎn)作為否定優(yōu)先保護(hù)婚姻住房權(quán)的憑據(jù)，但客觀上來看以上理由不夠合理充分。主要是因婚姻住房和普通住房之間有顯著差異：一是家庭居住成員之間具備婚姻、法律或法律規(guī)定下所生成的身份關(guān)系，相互之間存在著法定的撫養(yǎng)義務(wù)；二是一個家庭通常僅有一套住房用以滿足所有家庭成員共同生活中的居住需求；三是婚姻住房可能是一個家庭成員擁有或多個人共同持有，此時其他家庭成員對這種住房商品僅享有居住權(quán)與使用權(quán)［2］。實(shí)際中要精準(zhǔn)把控好婚姻住房的認(rèn)定尺度與標(biāo)準(zhǔn)要求，通常能較容易地界定家庭住房。

其次，“否定說”指出善意取得機(jī)制適用于所有交易領(lǐng)域，婚姻家庭領(lǐng)域亦如此。筆者認(rèn)為以上這種說法不契合身份法提出的特殊要求，婚姻家庭法、物權(quán)法均是民法的重要構(gòu)成部分，民法的基本原則、理念等大部分狀況下在婚姻家庭領(lǐng)域表現(xiàn)出較高的適用性，但婚姻家庭法和物權(quán)法在調(diào)整目標(biāo)對象、所屬性質(zhì)及功能類別等諸多方面均存在著差異，且婚姻家庭法、物權(quán)法分別屬于特別法、一般法范疇，當(dāng)兩者推行的規(guī)定要求形成分歧時，婚姻法則有優(yōu)先適用的資格。在婚姻家庭這一特殊領(lǐng)域內(nèi)，針對第三方善意取得的適用情況，《民法典》已經(jīng)做出一定限制，且不會導(dǎo)致當(dāng)前推行法律之間在適用性方面產(chǎn)生分歧或矛盾，也不會有損《民法典》規(guī)定的統(tǒng)一性、完整性。

再次，“否定說”認(rèn)為國內(nèi)現(xiàn)行制度體制對家庭成員的房屋居住權(quán)起到了良好的保障性作用。不可否認(rèn)的事實(shí)是，我國《民法典》針對父母子女之間相互撫養(yǎng)的義務(wù)做出了規(guī)定，保障住房權(quán)是撫養(yǎng)義務(wù)實(shí)施的重大內(nèi)涵之一，但如果部分房屋所有人忽視撫養(yǎng)義務(wù)，而私自把有撫老育幼職能的房屋售賣給第三人，那么此時父母或子女的住房權(quán)固然得不到保障。

最后，“否定說”指出若法律規(guī)定婚姻住房權(quán)得到優(yōu)先保護(hù)時，一方面不利于住房商品充分發(fā)揮自身功能作用，另一方面顧及存在著部分唯利是圖、借機(jī)后悔的投機(jī)售房者，降低商品交易過程安全性的同時，容易侵害善意第三人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為以上這種價(jià)值理念是有偏差的，為了充分發(fā)揮婚姻住房的效用，不能把損毀家庭成員持有的基本生存權(quán)作為前提。并且實(shí)際中，那些唯利是圖的售房者借機(jī)后悔的行為，對第三方個人利益造成損害時，并不具有私自處置婚姻住房的法律效力。

（二）“肯定說”具備的理由與證實(shí)

1.婚姻住房權(quán)的功能

首先，站在個人角度分析，婚姻住房是所有家庭成員實(shí)現(xiàn)自身居住權(quán)的一個物質(zhì)基礎(chǔ)，在其自由全面發(fā)展過程中起到保障性作用。衣、食、住、行等基本生存問題是任何時期個人發(fā)展的前提條件［3］。所以針對婚姻住房權(quán)采用優(yōu)先保護(hù)方法，則能在制度層面上確保家庭成員個人獲得穩(wěn)定的居住權(quán)，這樣其自身會更加專心地追求夢想或?yàn)槭聵I(yè)壯大發(fā)展而努力，促進(jìn)個人自由、全面化發(fā)展。

其次，家庭作為社會的基本單位，只有在建立一定物質(zhì)基礎(chǔ)時家庭才能發(fā)揮自身的養(yǎng)育職能，住房商品的用途更具特殊性，故而成為物質(zhì)基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)要素。如果缺乏婚姻住房權(quán)，則家庭很難發(fā)揮自身的撫育職能。客觀上講，當(dāng)前國內(nèi)社會保障機(jī)制在實(shí)施過程中還存在著一些疏漏，但是養(yǎng)老育幼始終被作為大部分家庭的一項(xiàng)主要職能，也是現(xiàn)行法律明確要求公民應(yīng)履行的義務(wù)，故而實(shí)現(xiàn)對婚姻住房權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，能通過制度保障養(yǎng)老育幼所需居住環(huán)境的相對穩(wěn)定性。

最后，在家庭式社會發(fā)展的幾十年間，家庭和諧穩(wěn)定是建立和諧社會的基礎(chǔ)要素，而獲得穩(wěn)定的居住場所則關(guān)系著婚姻家庭的和睦度與穩(wěn)定性。在國人的傳統(tǒng)觀念里，住房被視為“家”，當(dāng)擁有了共同居所的“家”才能實(shí)現(xiàn)安居，在此基礎(chǔ)上達(dá)到樂業(yè)，創(chuàng)造出更多的金錢財(cái)富，為社會和諧穩(wěn)定發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。故而，優(yōu)先保護(hù)婚姻住房權(quán)，一方面是對國人傳統(tǒng)生活習(xí)慣的高度尊重的表現(xiàn)，另一方面對建設(shè)發(fā)展和諧社會能夠起到促進(jìn)作用。

2.優(yōu)先保護(hù)婚姻住房權(quán)的法理基礎(chǔ)

首先，使家庭成員的基本生存權(quán)得到更大的保障。生存權(quán)是人權(quán)的基礎(chǔ)，其包括了維持個體生命續(xù)存所必需的生活性保障的權(quán)利。家庭作為社會的一個基本單位，理應(yīng)得到國家及社會的維護(hù)，每個人均能享受到維持自身與家屬生命健康與福利所需的基本生活水準(zhǔn)，不可以隨意干涉任何人的家庭、住房等。所以，站在這個角度分析，婚姻住房權(quán)的優(yōu)先保護(hù)滿足了維護(hù)基本人權(quán)中生存權(quán)的作用。

其次，和國內(nèi)現(xiàn)行法律保護(hù)婦幼、老人權(quán)益的基本原則相契合。現(xiàn)實(shí)生活中，婦幼、老人均是社會上的弱勢群體，為了維護(hù)他們個人的合法權(quán)益，《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）《中華人民共和國婦女權(quán)益保障法》等諸多法律條文對他們的合法權(quán)益做出了十分確切的專門規(guī)定。家庭住房權(quán)同樣是婦幼、老人理應(yīng)享受到的一項(xiàng)基本權(quán)利，應(yīng)完善相關(guān)法律規(guī)定對其進(jìn)行特殊保護(hù)。若針對善意第三人的個人利益采用優(yōu)先保護(hù)策略，則很可能導(dǎo)致部分婦幼、老人居無定所甚至是無房可居。故而，為了有效落實(shí)各法律在保護(hù)婦幼、老人權(quán)益方面設(shè)定的規(guī)則，那么針對家庭住房權(quán)也要采取優(yōu)先保護(hù)的辦法。

3.優(yōu)先保護(hù)婚姻住房權(quán)的社會基礎(chǔ)

推行改革開放的數(shù)十年中，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門高度重視改善廣大城鎮(zhèn)居民的基本生活條件，推行多種策略方法幫助部分居民從最初的無房、租房逐漸實(shí)現(xiàn)有房住、住好房的目標(biāo)。有報(bào)道稱，2021 年時我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率達(dá)到96.0%，且四成家庭擁有兩套房，提示城鎮(zhèn)居民的居住水平明顯提高。但我國是世界上人口基礎(chǔ)龐大、物質(zhì)資源匱乏的國家，當(dāng)前多數(shù)家庭仍僅擁有一套住房。為了更有效地處理國人的住房問題，各級政府全力推進(jìn)保障性安居項(xiàng)目的建設(shè)工作，以使廣大居民的基本居住權(quán)得到更大保障。筆者認(rèn)為也要在法律層面上維護(hù)與保障公民的基本居住權(quán)，特別是要優(yōu)先保護(hù)家庭住房權(quán)。

養(yǎng)老育幼是我國家庭的一個重要職能。雖然近些年我國社會保障體系在發(fā)展中日益完善，但鑒于我國人口基數(shù)大、底子薄弱的國情，在短期內(nèi)無法整改婚姻家庭養(yǎng)老育幼這一基本職能，所以家庭住房依然是贍養(yǎng)老人、培育子女的基本場所之一。進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國社會老齡化趨勢不可逆轉(zhuǎn)，老齡照護(hù)等事業(yè)的未來發(fā)展將會是負(fù)重致遠(yuǎn)。并且家庭監(jiān)護(hù)依然是未成年人群體的主要監(jiān)護(hù)方式，所以未成年人的成長場所依然以家庭為主。故而，未來能使廣大老年人安度晚年，子女能獲得健康成長，一定要確保其居所穩(wěn)定性，優(yōu)先保護(hù)家庭住房權(quán)就是為了實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)［4］。

三、我國婚姻家庭住房權(quán)立法的設(shè)計(jì)重構(gòu)

眾所周知，住房商品自身是一種性質(zhì)特殊的家庭財(cái)產(chǎn)，是全部家庭成員生活的基本場所，能夠滿足其最基本的生存需求；住房也屬于一般的物范疇，自身可以成為交易活動中的標(biāo)的。故而，后續(xù)在建立或完善相關(guān)法律時一定要著重分析其特殊性，一方面確定相應(yīng)的優(yōu)先保護(hù)，另一方面也要兼顧確保交易過程的安全性及善意第三方的權(quán)益。

首先，因?yàn)榧彝プ》砍袚?dān)著扶老育幼的功能，筆者提議在《民法典》內(nèi)添加和家庭住房權(quán)保護(hù)相關(guān)的規(guī)定內(nèi)容。在這一方面可以嘗試參照國外法律立法，區(qū)別住房物資屬于夫妻單方或兩方持有的不同狀況，在此基礎(chǔ)上建立相應(yīng)的法律條文。如果住房屬于夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，則規(guī)定單方在某一時期沒有獲得對方同意的情境下，針對其對住房作出的處置行為，另一方則有撤銷權(quán)。建議從知曉或者應(yīng)知曉處置行為的當(dāng)日算起1 年內(nèi)行使撤銷權(quán)，一旦超出1 年則不可再提起。若住房財(cái)產(chǎn)是夫妻一方持有的，則在立法環(huán)節(jié)要規(guī)定夫妻另一方面持有的居住權(quán)擁有對抗善意第三人的法律效力。

其次，以物權(quán)公示公信規(guī)則作為基礎(chǔ)，在堅(jiān)守房屋不動產(chǎn)權(quán)屬以登記作為表征的基礎(chǔ)上，為了確保家庭成員自身的住房權(quán)益，可以嘗試參照重慶、成都等地在受理房屋權(quán)屬登記工作中采用的方法。以上兩個地區(qū)不動產(chǎn)登記部規(guī)定，住房售賣者不僅要出示一般的權(quán)屬證明文件與資料，也要主動出示結(jié)（離）婚證明、配偶同意售賣該住房的紙質(zhì)書面證明等材料。以上這種方法有效貫徹了物權(quán)公示、公信的基本原則，也有效維護(hù)了夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)權(quán)益與住房權(quán)。但是在這里應(yīng)格外注意的一點(diǎn)內(nèi)容是，實(shí)際生活中家庭住房內(nèi)的居住成員較多，包括夫妻、老人及子女，建議在法律層面上加大對以上成員居住權(quán)的保護(hù)力度。

最后，建議賦予居住權(quán)人優(yōu)先購買住房商品的權(quán)利。以上這種舉措的價(jià)值體現(xiàn)出如下幾點(diǎn)：一是秩序性價(jià)值，在買賣關(guān)系確立之前住房售賣者和居住權(quán)人的法律關(guān)系就已是客觀存在的事實(shí)，在售賣人出售標(biāo)的物權(quán)時，居住權(quán)人事實(shí)上已經(jīng)占有、應(yīng)用了售賣的標(biāo)的物，并且自身對其產(chǎn)生一定依賴。和善意第三人相比較，物權(quán)改動更易影響原有的居住權(quán)益。在利益分配中法律發(fā)揮著“調(diào)節(jié)器”的功用，理應(yīng)保護(hù)重要程度更高的利益，使廣大公民固有的生存安全得到保障，不僅維護(hù)了他們的居住權(quán)，也促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)秩序平穩(wěn)發(fā)展運(yùn)作；二是效率價(jià)值，居住權(quán)人獲得優(yōu)先購買權(quán)更有助于實(shí)現(xiàn)物盡其用；三是公平價(jià)值，住房物權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，售賣者任意處置權(quán)很容易侵犯到居住權(quán)人，干擾其生活狀態(tài)，那么為了保護(hù)居住權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)對住房所有權(quán)人和善意第三方之間的買賣行為作出科學(xué)限制。

四、結(jié)束語

優(yōu)先保護(hù)婚姻家庭住房權(quán)，不僅契合我國《憲法》與《民法典》中國家尊重與保護(hù)人權(quán)、婚姻家庭的規(guī)定精神，也和民法中善意取得制度的精神理念相吻合，還符合當(dāng)前國內(nèi)婚姻住房及功能需求的基本國情，因此，建議相關(guān)部門對此問題加以完善。