國有商業房地產經營租賃企業的財務管理研究

曹玉婷 昆山高新集團有限公司

引言

新時期，我國社會經濟發展速度日益加快，城市化發展進程不斷推進，國有商業房地產租賃企業在其中發揮出來的支撐和引領作用也越發突出，逐步演變為推動國民經濟增長的重要組成部分。國有商業房地產經營租賃企業在獲得高速發展的過程中，也面臨著來自內外的雙重挑戰和壓力。對外，市場競爭越發加劇；對內，需要基于財務管理這一角度加強風險的防控。因此，企業需要在其經營和發展過程中，加強對內外壓力應對策略的探討和研究，尋找出獨具特色、適合企業發展形勢的全新發展路徑，以保障其財務管理工作的規范性，激發企業活力，帶動企業實現健康穩定的可持續發展，實現經濟效益的最大化。

一、國有商業房地產經營租賃企業的財務管理內容

結合國有商業房地產租賃企業目前的實際經營發展現狀，其主要的工作內容是對商業房地產進行出租管理并進行維護，定期收取租金，實現對閑置資金的合理利用，加強對企業高管、業務部門的績效評價。在財務管理工作上，其重點內容主要表現在5 個層面：分別是資產估價、出租管理、成本管理、資金利用和業績考核。下面對其進行分別論述：

一是在資產估價上，主要是指運用科學合理的估價辦法，對可以為企業帶來經濟效益的資產進行價值評估，以客觀真實地展現出這類資產的市場價值。進行資產估價的主要目的在于：確定企業的資產盈利能力，掌握企業家底，這是企業在財務管理工作上的基礎，也是前提。目前在國有商業企業的房地產經營租賃業務中，可以為企業帶來一定經濟效益的資產以商業網點類房地產為主。因此，在進行資產估價時，需將重點著眼于存量房地產和無形資產(如土地使用權)等。

二是出租管理。在國有商業房地產經營租賃企業的發展過程中，出租管理主要是指針對商業網點房地產租賃業務展開針對性的管理工作，其內容包括選擇租賃對象、確定租賃價格、管理租賃合同。而在其出租管理的財務管理工作上，則是對出租資產的運營工作是否科學合理、是否有效進行監督管控，明確出租資產的獲利能力，并加強高管業績績效考核。

三是成本管理。一般情況下，成本管理是運用科學合理的辦法，針對企業發展過程中的各類成本費用的支出進行預算管控，獲得預算控制反饋結果，以實現企業成本投入的效益最大化。國有商業房地產經營租賃企業的成本管理工作需要將重點放在兩個層面：一是針對房地產的改造維修保養等成本支出進行管控；二是針對日常經營管理活動中產生的費用支出進行管控。

四是資金利用。國有商業房地產經營租賃企業的資金使用工作，主要是指針對流動資金進行財務管理，并運用企業流動資金分析辦法，對企業租賃業務中的流動資金占比情況、周轉速度和使用效益進行客觀分析以及評價。

五是業績考核。財務管理中的業績考核主要是指制定出針對性的業績考核管理指標，將企業的實際預算執行情況和企業的預算計劃進行客觀分析，明確業績完成情況是否符合企業經營發展計劃，多是針對企業的業務部門進行業績考核。

二、財務管理對于商業房地產經營租賃企業的重要性

(一)有利于對資產進行合理化管理

國有商業房地產經營租賃企業在其發展過程中，主要是針對房地產展開租賃行為，實現租賃資產的有效管理，明確資金的流動方向，以幫助企業實現經濟效益的最大化。鑒于國有商業房地產經營租賃企業工作業務范圍涉及較廣，項目數量眾多，時常出現交叉重疊等問題，這些都會給企業的經營效益帶來不同程度的影響。因此，需要加強國有商業房地產經營租賃企業財務管理工作的精細化和高效化改革，從而對資產及資源進行合理調配，降低運營成本投入，使企業實現經營利潤的最大化。這更要求企業財務管理工作人員在掌握國有商業房地產租賃業務發展方針和政策的基礎條件下，對國有商業房地產租賃市場的未來發展趨勢進行客觀研判，并對財務管理工作進行適應性調整，持續優化資產管理水平，以保障企業的發展方向契合市場發展規律，并從中不斷獲得商機，改善企業在市場中的核心競爭力。

(二)有利于企業資源的優化配置

國有商業房地產租賃企業客戶來源較廣，企業內部掌握著社會中的大量流動資金，同時也擁有充足的市場資源。在市場競爭越來越激烈的社會背景下，個別國有商業房地產經營租賃企業為了獲取更為廣闊的市場發展空間，加強資源整合，提高經濟效益，將其時間和精力放置在了拓展市場規模以及強化業務發展上，這也從某種程度上導致其內部管理工作未能落實到位。尤其是以財務管理為主，工作過程較為懈怠，資源配置不夠合理，資產價值未能實現最大限度地發揮。因此，國有商業房地產租賃企業需要加強財務管理工作的探索和研究，以更為科學有效的財務管理辦法，對企業的經營成本、資金投入、流動資金、經濟效益等進行一體化管理，并結合市場發展趨勢做出針對性的調整，以改善資源的聚集狀況，確保資源實現合理化配置。受到近三年全球公共衛生事件的影響，實體經濟較為低迷，企業租金壓力重。各地區為幫助中小型企業及個體工商戶紓困解難，相繼頒布與國有企業租金減免的有關政策，如，昆山市2022年頒布的《關于減免昆山市2022年國有物業租金操作實施細則的通知》，其中明確指出，租金減免對象面向于昆山市范圍內的承租國有企業和行政企業單位權屬物業的服務業小微企業和個體工商戶，2022年3 月到5月全免租金，累計減免三個月租金。這一政策的頒布和落實，也對企業的財務管理工作提出了更高的標準及要求。在租金收入減少之后，更加需要企業結合市場發展趨勢，對企業目前已有的流動資金進行更為完善的管理，優化資源的配置水平，才可以改善國有商業房地產租賃企業在艱難時期的資源配置效益。并提高其運營管理工作的透明性，優化業績考核標準，提高企業在內部和外部的公信力。

三、國有商業房地產經營租賃企業的財務管理策略

(一)資產估價

一是全面摸底所有房產，與已有房屋產權證清單進行比對和分析，將其編制為房屋登記單，將房屋的所在地面積、建造年代、主體結構和使用材料等信息進行全方位收集。對于未辦房產證或是房產實際情況和證件不符的問題，需要及時對房地產信息進行變更和處理，以保障證、實一致，確保房產的真實有效性。

二是梳理分類在管房產，依照其使用途徑的差異性將其劃分為經營性房產和非經營性房產。經營性房產主要是指并非用于居住、用于經營活動、可以帶來一定現金流以及投資收益的房地產。而非經營性房產主要是指可進行自用、不使用在經營活動中的房產，依照其房產類型的使用途徑及其差異性，需進行分類核算。非經營性房產的核算科目為固定資產，而經營性房產折舊需將其進行剝離，將其放置在投資性房產科目中來展開會計核算。

三是加強與中介機構交流及合作，針對企業的經營性房產展開價值評估，將其重置成本作為投資性房地產中的初始成本，運用成本核算模式來展開后續的計量工作，在可使用年限內對房屋折舊進行計算，也可以用公允價值，在每年的年末，依照房屋的公允價值來對其進行調整。但不管用什么樣的計量模式，都需要確保資產評估的真實準確，符合市場合理價值水平。

四是優化房地產的無形資產低估問題。在國有商業房地產租賃企業中，大多數土地是在我國改制過程中，與商業網點一起劃撥給企業進行運用。結合我國所頒布的土地劃撥使用權管理規定，國家以土地使用權作價出資或入股，主要是指國家有關部門將一定年期的國有土地使用權作價。作為出資投入改制之后的新設企業，土地使用權可以由新設企業所持有，并按照我國有關管理法律法規來對土地進行轉讓、出租和抵押。由于現階段將這類國有劃撥土地使用在房屋建設以及房屋開發中，需要繳納一定的出讓金及稅費，才可以辦理登記手續。因此，對這類企業可以對其落實分批辦理土地證變更手續，將其需要繳納的出讓金和稅費作為使用權獲取的初始成本投入，將其計入到無形資產會計科目中去。一方面，可以幫助企業更為清晰直觀地掌握土地的使用性質，另一方面，也可以推進企業加強對新項目的投資和建設，幫助企業確定資產總量，有效規避無形資產的低估問題。

(二)出租管理

一是需要針對企業的經營性房產進行分類管理。依照租賃對象的差異性，主要可劃分為三種類型：安置型房產，主要是對原國有企業的分流職工進行租賃，這類房產需要展開獨立管理，在展現出其照顧性質的同時，還需要適當提高租金，并對房屋租賃現狀進行定期檢查，有效規避轉租問題；交叉類房產，主要是指在我國土地改制過程中，由于產權劃分不夠清晰，致使多家企業共同擁有一處房產的問題，租賃對象多是其他同類型的改制企業。對于這類房產，可以運用產權置換，將房產置換給某一企業，既可以規避二次租賃，又可以提高房產凈面積，改善其租金收入；經營類房產，其對象多以對外出租企業為主，可以依照房屋面積大小和所處地點進行管理工作。100 平方米以上的黃金地段房產，可運用在銀行網點、大型飯店、超市經營；50—100 平方米的獨立門面，可以利用在個體餐飲業；面積在50 米以下的小面積房產，可用于小店面經營。

二是建立健全合同管理規章制度。面對在合同管理中所衍生的各類問題，企業需要形成專業的房屋租賃合同管理小組，對房屋合同的簽訂、催繳和歸檔進行負責，合同的訂立人員需要綜合經營類房產在簽訂過程中的使用途徑差異性來展開分類管理。一旦出現房屋欠繳問題，則需要加強與領導部門的溝通和交流，以法律手段或協商等方式來解決房屋租賃時存在的糾紛。

三是制定房租價格體系。目前對房租價格帶來影響的因素較為豐富多樣，如地點、面積、供需關系等。結合實際情況，運用房屋定價模型來對房租價格體系進行制定同時綜合考量相同類型、相同地段的房租價格，加強對市場信息的分析和搜集。企業可以對民用租房中介機構的數據分析辦法進行借鑒，匯總租賃房屋的周邊價格，編制為價格變動趨勢表格。同時綜合我國有關部門發布的房租價格報告體系，一方面可以掌握房租市場的實際租金發展趨勢，另一方面，可以確保企業在其合理范圍之內獲得最大限度的經濟效益，還可以保證整個房租價格體系的高度透明，有效規避尋租問題。

四是需要進一步加強對陳舊網點的改造和升級，以實現資產的保值增值。國有商業房屋租賃企業可以將其發展重點放置在經營性房產的改造和重建上，加強對閑置資金的整合，實現分散房產的集中改造，優化房屋基礎設施的建設效果，提高房產綜合價值，改善其獲利能力。

(三)成本管理

一是明確成本費用控制指標，形成成本預算全面管理體系。成本費用預算標準是針對資源消耗和成本支出的重要計量依據，也是在成本費用控制管理工作上的衡量標準。因此，需在成本費用標準上，明確各個部門的責任。每年年初可以由財務部門作為主導，建立健全成本預算管理體系，例如，房屋修繕成本支出，為企業的主要業務成本支出，需構建出更為科學合理的房屋修繕計劃，對維修周期和支出預算進行確定，同時重點考量突發維修費用。并在編制完成之后，將費用預算上報到企業高層進行審批。

二是建立健全成本費用控制管理和組織責任體系。財務部門作為負責人，基于企業的費用發生節點組建成本費用控制管理責任小組，實現定崗、定責，定期進行督促和檢查，以實現對成本形成過程和結果的全面監督。

三是建立健全預決算控制信息反饋體系。可以將年中或年終實際決算數據和年初成本預算計劃進行比較，明確其實際執行情況，并將比較結果反饋到企業的決策層，第一時間制定措施，對企業的財務活動進行動態調整，確保可以有效完成成本費用計劃。

(四)閑置貨幣資金

想從根源上發揮出企業閑置資金的最大價值，解決閑置資金的浪費問題，需要企業的監督管理部門和領導者轉變傳統的經營管理理念。將財務部門作為主導，構建出專業的投資團隊，并積極聘用優質投資人才，尋找發現投資機會，構建出更為科學合理的投資體系，確保投資方案制定的可行性。并對投資回報率進行預測，為企業后續的經營決策及監督管理工作落實提供強有力參照。也只有這樣，才能展現出財務部門和投資部門的作用，讓企業的投資管理工作不再簡單地局限于空架子。

(五)業績評價

首先需要建立健全績效考核體系，避免傳統將租賃作為單一導向的考核辦法，將財務管理工作的是否建立健全以及成本投入管控是否有效，列入到每年管理工作人員和部門員工的績效考核指標體系中去，以優化企業在財務管理工作上的風險意識，進而激勵全體員工加強對財務管理工作的關注和重視，自覺遵守有關規定。其次是可以加強對信息化管理平臺的運用，基于各部門房屋租賃的前期租價定價一直到后續的免租期審批，再到合同簽訂和數據錄入，都需要借助電子信息管理平臺，對其出租率和出租信息進行統計分析，確保后期收費清單可以自動化輸出，并在系統中留下操作痕跡。借助智能技術對各部門進行進行動態考核，在超出財務預算管理指標時，可以及時發出警告。以為后續的業績評價打下堅實的基礎。

四、結語

綜上所述，這些年我國房地產市場的宏觀調控力度不斷增大，企業面臨的發展空間日漸縮小。在這樣的社會背景下，企業需要結合目前行業發展現狀，對財務管理工作加強關注和重視，明確在租賃業務上的財務管理工作內容，掌握其重要性，并圍繞資產估價、出租管理、成本管控、閑置貨幣資金利用和業績評價五個層面，制定出針對性的措施方案，才能解決在財務管理工作中存在的不足之處，為企業的穩定可持續發展保駕護航。■