關于房地產開發項目合同管理的幾點思考

王 慧 山東頤養健康集團德圣地產有限公司

近年來，隨著社會經濟不斷進步，房地產在社會經濟中的占比逐年增大，這對房地產企業合同管理體系有著一定的要求，使其能利用該體系規避風險，促進房地產企業長久穩健發展。合同管理是房地產企業日常管理較為重要的工作之一，對推動企業良好發展有著十分重要的影響。因此，企業要加強對合同管理的重視，提高合同管理水平。同時，健全合同管理制度，有助于提高企業的核心競爭力，使其在競爭激烈的市場環境中占有一席之地。因此，企業需根據內部實施情況，不斷完善合同管理制度，提高合同簽訂前的合同籌劃階段，評審、審核階段的合同管理水平。

一、房地產合同管理的相關概述

主要是指借助相關規章制度與管理流程，加強對人員培訓、合同起草、談判、審查履行等方面的處理。合同管理涉及房地產開發工程的初期直至后期的所有經營過程，在該過程中房地產企業需與不同單位簽訂相應的合同，不同合同涵蓋的內容不同，包括執行時效、付款方式、雙方權利義務、違約責任、解決方法、審批權限等皆存在不同，因此，需分門別類對不同的合同進行編撰管理，提高合同管理水平。

二、房地產開發項目加強合同管理的重要性

其一，有助于保障企業戰略、經營目標有效實現。通過不斷完善合同管理體系，有助于促進房地產企業良好運行。因此，企業需加強對合同管理的重視，依據內部實際情況制定切實可行的合同管理體系，將其有效落實到具體工作中。通過實施合同管理工作，有利于推進內部經營目標實現，幫助企業更好地面對市場環境發展。合同是起到約束買賣雙方作用的商業契約，在開展合同管理工作時，需要買賣雙方都參與到該項管理工作中，在合同履約過程中一旦出現問題，便可及時對其進行整改補充，保障合同管理的水平。同時，還需健全監督管理體系，利用該體系約束合同管理的公平公正性，進一步促進企業經營目標、戰略目標實現。

其二，有助于規范內部管理。房地產開發企業涉及的工程較多，承擔施工進度、建筑工程質量安全以及成本控制等各方面的責任，一旦某個施工環節出現問題，則會影響到整體的開發時效、開發效益等等，對企業內部管理造成不利影響，因此，企業加強合同履行能力管理就顯得尤為重要。如果企業能依據內部自身發展特征以及實際業務特點，構建一套完善的合同管理機制，其中涵蓋意向協商、合同起草談判階段、合同的具體簽訂過程、履行、監督等全過程。該機制的有效實施有利于助推合同順利履行，規范合同管理流程，進而促進內部管理水平提高。

其三，有助于企業高效控制運營風險。房地產企業有著十分鮮明的特征，作為資本密集型行業，其本身所具備的運行風險高于市面上其他行業，無論是項目的立項、施工以及后期的維護等階段，都需要合同對其中出現的風險進行有效管控，規避風險。因此，加強合同管理，一方面在于清晰合同主體的權利與義務，清晰雙方的合同金額和支付方式以及一旦出現違約所需承擔的責任等等，利用合同管理，有效規避合同雙方存在的一些法律糾紛，保障雙方能夠根據簽訂的合同條款順利履行相關權利與義務。另一方面通過對內部員工進行風險防控的有意引導，使其增強自身風險防控意識，改變自身固有的工作模式，最大程度地控制內部風險。

三、探析房地產開發項目合同管理中存在的問題

(一)未能有效落實合同管理制度，缺乏對合同管理的重視程度

越來越多的房地產企業重視到成本管控的重要性，雖然很多企業參考了國家下發的相關制度，用于制定合同管理制度，在該制度中明確了審批流程以及不同的職責劃分，然而在實際執行過程中未能依照該合同管理制度展開具體的工作，導致合同管理制度久而久之流于形式，無法起到實際作用。其一，審批階段未能進行嚴格管理，存在審批權責不清晰的問題，進而導致出現審批超權限問題。例如，審批金額一旦超過相應的權限，該合同需總經理或董事長簽字。其二，大多數企業都存在合同內容不嚴謹的問題，很容易給企業帶來較大的風險問題。例如，合同中未能明確工程計價標準，導致發生簽證變更等新增工作時在合同執行時無據可依。其三，合同簽訂環節管理不嚴謹。在合同簽訂階段存在非法人代理簽訂、合同中未明確授權等相關問題。應在合同中標明需法定代表人簽字確認，如法人無法確定，則由法人授權的代理人簽訂，但是大多數企業未能提供紙質委托授權書。并且，還存在合作單位未能獲得合同要求的資質證明，甚至有些企業未能對合作單位的資質與運營情況進行嚴格審核便簽訂合同的情況。在與房地產企業簽訂合同時，需要合作方嚴格提供最新的營業執照、安全生產許可證、資質證書、授權委托書、項目經理勞動保險證明等資料，嚴格把關該類資料的提供是確保合作方資質條件合格的重要手段，為合同履約提供了基礎保障。

(二)合同條款不嚴謹，合同文件審核不規范

房地產開發項目企業在進行招投標階段，由于施工圖設計不全面導致工程量清單編制缺乏合理性，出現缺項或項目特征描述不準確，這就要求制定完善的合同條款來彌補。由于合同條款不嚴謹，會導致在履行合同過程中出現經濟糾紛等各類問題。例如，設計變更，該變更會影響合同目標的控制與協調，影響合同管理人員對合同權利與義務的平衡性控制，一旦合作中相關約定不明確，則會出現合同糾紛。一般而言，建筑項目施工階段所涉及的主體眾多，給合同審核增加難度。很多企業在合同簽約時未能充分有效地審核把關，導致在履行合同時出現開發商利益受損的現象。同時，由于合同簽訂與履行人員不一致，導致現場管理人員會出現不熟悉合同內容的現象，缺乏合同交底制度，導致合同雙方不清晰自身的權責范圍以及權責關系[1]。

(三)合同管理缺乏有效的風險防控機制

房地產開發項目企業的合同管理工作，其深度與質量往往取決于合同管理人員的專業水平以及自身積累的合同經驗，由于尚未構建完善的監控制度以及防控風險的措施，往往導致項目開發過程中合同文件管理十分混亂。龐雜的合同文件不僅影響合同管理人員的精準判斷，還無法為合同管理提供有效依據，無法保障合同管理關鍵環節的有效實施，很容易出現合同風險。

(四)合同履行監管較為松散，電子系統約束性差

首先，大多數企業都存在合同管理人員整體管理水平較弱的問題，在制定合同管理制度、執行相關流程時缺乏有效管控，監管力度較弱，缺乏重視，導致企業合同未能依照相關規定履行，從而致使出現一些不必要的違約責任。房地產企業的合同在執行階段耗時較長，在履行過程中會涉及較多的經辦人，人員流動較大，如果經辦人員未能妥當交接，則會導致經辦人所負責的合同履行資料缺失，無法及時有效地明確履行情況。

其次，房地產開發項目企業不僅有承包合同，還有銷售過程中簽訂的合同，為簡化客戶付款手續，很多企業未能依據合同規定的方式進行付款，甚至出現他人代客戶付款、現金支付等，一旦后期出現退款，則會引起不必要的糾紛[2]。

最后，雖然很多企業都有電子登記合同系統，但是由于該系統權限全部放開，未能設置相應的管理職責，導致出現信息重復登記、漏記、錯記等現象。在執行合同階段，未能依據相關規定進行，導致合同簽訂與履約執行產生嚴重脫節現象。

四、優化房地產開發項目合同管理的相關策略

(一)健全合同管理制度，加大執行力度

合同管理涉及企業各個方面，包括雙方權利與義務所要承擔的工作范圍、支付方式、質量管控、成本控制等內容。其一，企業需依據內部實際情況制定完善的合同管理制度，該制度中需明確簽訂合同前期嚴格把關資質審核，承包商或者供應商是否具備該項目所要求的資質，判斷該企業是否正常經營。其二，還需不斷完善從合同編制到履行整個過程，涉及合同談判、編制、審核、監督等方面的制度。審批環節需明確不同的職責要求以及簽批權限。其三，還需設定專門的法務管理部門，負責監控合同審批流程是否符合規范，負責委托律師把關審核每一份合同的條款約定，確保該合同內容能為企業有效地規避風險，避免一些不必要的損失。其四，企業需將合同管理制度與企業的全過程成本管理進行有效結合，在借助合同日常、合同臺賬的基礎上實現企業內部信息共享[3]。

(二)加強合同流程管理，提高合同履約管理水平

其一，加強合同權利與義務方面的管理。在對項目合同進行審批時，需明確內部相關規章制度。依據合同性質的不同對其進行分類管理，管理人員在具體的管理工作中，需清晰自身權責，避免越權管理[4]。

其二，加強合同談判與簽訂方面的管理。在簽訂合同之前，管理人員需對合同主體的相關信息進行深入了解，清晰合同主體的經濟實力，審核合同主體的相關資質，審核合同主體是否具備法人獨立資格，在擬定相關合同內容和條款的過程中力求企業合同管理人員全程參與，在談判過程中，針對一些潛在問題要深入研究。

其三，加強合同履行與監督方面的管理。合同是從簽訂日期開始生效，一旦開始生效，需要合同管理人員對合同展開交底工作，在進行具體交底時需依據合同條款以及合同內容詳細地開始交底工作，確保合同雙方清晰需履行的責任，有效降低合同風險。同時，合同雙方還需根據合同內容中有著較大影響的條款，進行深入分析，制定相應的解決方案。針對合同條款中的潛在風險出具解釋說明。合同雙方需認真分析合同內容，確保心中有底。在借助信息技術的基礎上實現對各類合同的有效監控，提高合同的履約能力。

(三)健全風險防控機制，加大風險防控力度

其一，構建完善的組織機構。房地產開發項目企業需設置專職部門，該部門主要負責企業的合同審核工作，需全程參與合同會審、談判、制定、監督、執行等環節，并且通過實踐不斷完善合同管理的相關規章制度，指導和監督對子公司或者其他部門合同管理工作。同時，其他部門以及子公司都需設置相應的合同管理人員，歸口管理該部門或者子公司。所設置的合同管理人員需具備較高的專業水平以及綜合素養，具備良好的職業道德，清晰合同管理中所涉及的相關法律法規，清晰企業所經營的業務以及管理流程等。同時，管理人員還需清晰合同提起部門、履行部門所承擔的職責以及所具備的權限，保障合同管理人員在具體的管理工作中能有效控制，為企業領導層科學決策提供有效的數據支撐。

其二，配備相應的合同范本。房地產企業需全面摸查、整合內部業務類型，完善合同模板庫，將該模板庫在企業內部共享，并根據實際實行效果定期調整模板。合同模板主要涉及前期咨詢、設計、施工、監理等不同類型的合同，在所有的合同模板中需加入保密條款，避免消息泄漏造成的不必要損失。還需加入不可抗力條款以及通知送達等，在合同的必要附件上需配備廉政告知書。在確保合同切實可行的基礎上全面細化規定合同主體的權責、義務等內容[5]。房地產企業構建合同模板庫，有利于規避合同經辦人工作中出現的漏洞，避免合同內容不嚴謹出現的合同糾紛，確保合同管理工作有效開展。

(四)加強合同的電子化管控與監督，增強員工合同管理意識

房地產開發項目企業所涉及的合同各式各樣，數量較大、金額較大、涉及面較廣、收付數量較為頻繁，因此，企業做好日常合同登記、執行的動態管理十分重要。在借助信息技術的基礎上，企業要實現檔案管理、財務管理現代化，實現電子化合同管理是企業未來發展的必然趨勢。雖然部分企業已經實施電子化，但由于領導層不重視，未能有效指導業務部門實施合同電子化管理，導致各部門經辦人對電子化合同管理尚不清晰，無法有效使用。基于此，將財務人員融入到電子系統化管理合同中，便于財務人員及時有效地管控合同的訂立、變更、執行、監督等過程，保障合同履行的高水平，使其合同支付信息與實際賬目相符合，確保各階段業務手續完備，避免出現合同執行情況混亂的現象[6]。

五、結語

總而言之，隨著我國社會經濟飛速發展，房地產企業在該種環境背景下迅猛發展，其不僅面臨著巨大的競爭壓力，同時還面臨著良好的機遇。為提高企業的核心競爭力，越來越多的房地產項目開發企業關注內部成本管控，其有效途徑之一就是加強合同管理，有助于優化合同管理制度，加大合同執行力度，通過在合同簽訂前有效管控，規范合同管理流程，促進合同履約管理水平提高，在借助電子化系統的基礎上實現對合同管理的全過程監控，進一步促進風險防控機制的完善，避免出現合同風險。通過培訓、加大宣傳力度等方式增強員工合同管理意識，使其正確認識到合同管理的重要性，進而約束自身工作行為，提高合同管理水平。