認房不認貸：核心城市打開政策空間

楊現華

8月28日，房地產板塊強勢走好，百余只個股幾無下跌，14只個股漲停，申萬房地產指數漲幅僅次于政治局會議后，這與周末政策面的整體利好有關。除了印花稅減半、優化IPO、再融資監管和規范減持行為外，具體在房地產方面，住建部三部門發文落實“認房不用認貸”，財政部等部門宣布個稅退稅優惠延期，證監會也宣布房地產再融資不受破發、破凈和虧損限制。

限制再融資新規不包括房地產上市企業，這顯示了監管層對房地產行業的呵護。光大證券指出，“認房不用認貸”正式納入政策工具箱，樓市“金九銀十”回暖可期。

利好密集出臺

7月底召開的政治局會議已經明確指出，“房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策”，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

伴隨著頂層定義的調整，各地政策需要適應新的市場環境，如一二線城市仍延續2016年3月以來的嚴格購房四限政策，這對居民的購房需求產生了影響，需要適時調整優化。

8月25日，住建部、央行和金融監管總局聯合發文，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，并將此項政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。這是自2016-2017年各地重新執行“認房又認貸”政策后6年來首次全面放寬首套商貸政策。

在新政發布后，一線城市中，廣州率先響應。廣州政府下發通知，居民家庭購房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這標志著廣州正式執行認房不認貸政策。

在此之前，鄭州已經發文明確取消“認房又認貸”政策，但大部分一二線城市仍在執行“認房又認貸”。根據中指院的研究統計，截至7月底，包括北上廣深在內的16個城市仍執行認房又認貸的限購政策，廈門、成都和武漢等多個強二線城市在列。

根據招商證券統計，目前仍執行“認房又認貸”的10余個城市貢獻了2021年全國房地產投資的28.3%，商品房銷售面積、金額的17.6%和30.1%，土地購置面積的15.3%。

此外，一線城市首付比例相差10%-25%、非一線城市大多相差10%，房貸利率相差91個基點，因此招商證券表示，預計政策工具主要釋放剛需和改善需求，有助于提振城市本身的房地產景氣度，也在幾個維度對全國整體有益。

除了“認房不認貸”之外，證監會發布再融資新規，對于存在破發、破凈、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司適當限制其融資間隔、融資規模，但房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。

根據統計，截至8月25日收盤，申萬房地產板塊中，118家上市房企中約56家處于破凈狀態，破凈率為47%；2022年118家上市房企中35家出現虧損，占比為29%。

監管部門特別支持房地產上市公司融資的政策舉措，將改善房企尤其是民營房企當前的資金壓力，也表明了監管部門對房企再融資的支持力度。

此外，財政部等三部門延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策。對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，政策延續至2025年底。

在購房成本上，近期央行明確指導商業銀行有序調整存量個人住房貸款利率，招商銀行在中期業績會上表示，存量房貸利率下調勢在必行。

銷售漸回暖

國家統計局數據顯示，1-7月份，全國商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，7月單月的銷售面積和金額增速均“由正轉負”。其中，7月全國商品房銷售金額7358億元，創2023年單月成交新低。

7月底政治局會議對房地產行業定下了新基調，各城市也開始放松對房地產的調控，以鄭州為代表首先取消了“認房又認貸”政策。根據機構跟蹤數據，8月樓市雖未全面走出低谷，但銷售降幅有所收窄。

海通證券的跟蹤數據顯示，2023年第34周，30大中城市新房成交面積為213萬平方米，環比增長18%，同比下降8%；8月1-24日，30個中大城市累計成交面積661萬平方米，環比下降5%；7月1-20日，30個中大城市累計成交面積為565萬平方米，環比6月同期下降24%，同比下降31%。

不難發現，8月上中旬的累計銷售降幅已經在逐步收窄。不僅僅是新房跌幅在收窄，二手房同樣如此。海通證券跟蹤數據顯示，2023年8月1-24日，18個城市的二手房成交面積491萬平方米，環比7月同期增長5%，同比上一年下降8%；而在2023年7月1-20日，18個城市的二手房成交面積405萬平方米，環比6月同期下降9%，較上一年同期下降7%。8月上中旬，18個城市的二手房成交量環比再次實現正增長。

跟蹤范圍更廣的興業證券數據顯示，8月1-24日，由4個一線城市、11個二線城市和34個三四線城市組成的49個城市新房累計成交面積同比下降32.3%，環比降幅為4.2%。與之相對應的是，7月1-27日，49個城市的新房累計成交面積同比下降37.8%，環比降幅則為30.4%。

第三方機構中指院的數據則顯示，7月一線城市成交面積環比下降14.5%，二三線城市成交面積環比下降55.4%和59.2%。8月樓市成交量整體同環比均下降，但除一線城市外，二三線城市降幅收窄明顯：一線成交面積環比下跌22.83%，二線代表城市成交面積環比上升3.15%，三四線代表城市成交量環比下降8.77%。

政策何時落地

在7月底政治局會議后，鄭州首先響應。8月3日，鄭州發文推出15條措施，其中就包含取消“認房又認貸”政策，成為第一個系統性放松樓市的省會級城市。如今住建部等發文落實“認房不用認貸”，廣州率先落地，其他限購城市何時放松值得關注。

放松限購對購房有積極影響。據360房產網數據，在政策公布的第一周也即7月31日-8月6日，鄭州新房成交1278套，周環比降48%；二手房成交1858套，周環比微降3.8%。由于政策在周中公布，政策的影響還未得以顯現。

各項頂層政策已經就位，具體效果還要看各地的執行情況。

限購等放開后的首周即8月7-13日，鄭州新房成交1614套，周環比漲27%；二手房成交1916套，周環比微漲2%。下一周即8月14-8月20日，鄭州新房成交1541套，周環比降7.6%；二手房成交1998套，周環比微漲3.6%。第三周即8月21-27日，鄭州新房成交2079套，周環比漲36.5%；二手房成交1964套，周環比微降1.65%。

鄭州新政實施接近一個月時間，從成交來看，不論是新房還是二手房，都有不同程度的回暖，尤其是新房市場較新政前成交有了明顯的活躍。

絕大多數城市早已經取消了“認房又認貸”的限制措施，此次政策之所以受到市場的積極回應是因為核心城市的政策空間已經打開，穩定一二線核心區域交易量和價格是穩定全國市場基本面的核心關鍵。

如前所述，還在實施“認房又認貸”政策的10余個城市，在房地產投資、成交和土地市場上都占據著相當大的市場份額。因此，解除核心城市“認房又認貸”的限購措施，能夠有效提升市場的活躍度與交易量，并且可以將市場信心逐步傳導至三四線城市，最終穩定房地產市場的基本面。

從中央政治局會議對房地產行業定下新基調，到央行、住建部等各部委也接連確認支持方向，下一步將會到各地方具體實施。海通證券預計，“認房不認貸”政策在全國范圍內的大面積實施以及各地具體操作細則的落實有望加速推進。

考慮到10余個城市的情況并不相同，各地方在執行層面或將因城施策擇機推出。

招商證券指出，“認房不認貸”政策工具之所以列入“一城一策”，可能是考慮到即便對于目前仍在實行“認房又認貸”的10余個城市，其所面臨的房地產總量和結構形勢、政策約束考量等也有諸多不同。

招商證券表示，7月政治局會議部署的各項政策都在積極穩妥推進中，建議市場對政策的落地起效保持耐心，對經濟進一步回穩向好保持信心。