存量按揭利率下調修正風險預期

劉鏈

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，在房地產領域明確提出了“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。此前，7月14日，國新辦上半年金融統計數據發布會上表示“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。 關于存量按揭利率下調，監管表述從“支持鼓勵” 延伸至“指導依法有序”，政策導向更為明確。

自2016年起，中國地產調控堅持“因城施策”，各地存量按揭利率水平和實施政策差異較大。在“市場化原則”下，存量按揭利率下調更可能采取自主協商而非統一執行的方式?？赡艿募狱c下調方案則參照各地當前的新發放按揭貸款利率，以各地最新加點值為基準按一定比例下調。此外，本次會議中并未提及“置換”，而是要求“依法有序” 調整，這意味著轉按揭、經營貸消費貸置換房貸等行為都可能被嚴加監管。由此可見，存量按揭利率統一下調的可能性不大。

存量按揭利率下調拖累上市銀行凈息差1-7BP。考慮LPR定價機制實施和地產調控的影響，2019年9月至2021年12月期間新發放個人住房貸款利率居于較高水平，平均高于5年期 LPR79BP。根據財通證券的測算，在保守、中性、激進三種情境下分析存量按揭利率調整對銀行凈息差和營收增速的影響。

假設符合下調要求的存量按揭占按揭貸款比重分別為30%、50%、70%，存量按揭利率下調幅度分別為30BP、50BP、70BP。測算結果顯示，下調拖累上市銀行凈息差1-7BP，拖累營收增速0.6-3個百分點。分銀行類型看，截至2022年年末，國有大行按揭貸款占比為28.11%，受下調影響最大，凈息差被拖累2-9BP，其次是股份制銀行（1-6BP）、農商行（1-3.9BP）、城商行（1-3.5BP）。

負面影響有限

央行在下半年工作會議和四部門聯合新聞發布會中，兩次提及“指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。央行表述從此前的“支持和鼓勵”變為“指導”，監管態度更加明確，預計后續銀行將陸續研究推出調整方案。在依法、有序的原則下，東興證券預計銀行可能采取的方式是與借款人協商調整舊合同約定的加點幅度，或者通過新發放貸款替換舊貸款。調整后貸款利率預計會參考所在城市新發放按揭貸款利率平均水平。

在上一輪地產調控階段（2017年上半年至2021年），銀行新發放按揭貸款利率在5.5%左右；考慮貸款利率定價機制改革以來，LPR多次下調，5年期下調幅度達65BP，推算這部分存量按揭貸款利率在4.9%左右，與當前利率水平差距約77BP（根據央行最新數據，6月新發放個人住房貸款加權平均利率為4.11%）。

假設分別有30%、50%、70%的存量按揭貸款利率下調77BP，靜態測算對上市銀行息差影響為-4BP、-6BP、-8BP，對營收增速影響為-1.4%、-2.33%、-3.27%。從個股影響來看，按揭貸款占比更高的銀行受影響更大，從高到低依次為國有大行、股份制銀行、城商行及農商行。

考慮到存量按揭貸款利率調整對銀行息差的重要影響，預計銀行后續調整方案可能會根據區域、客戶分階段逐步試點并落地，有序推進、盡可能緩和對息差的短期沖擊。同時，在息差壓力加大情形下，預計銀行將進一步下調存款掛牌利率；疊加前期高成本存款陸續重定價，銀行負債成本亦有望逐步下行，支撐息差穩定。此外，存量按揭貸款利率調整有望緩解居民提前還款情況，有助于銀行按揭貸款規模、利息收入和資產質量穩定。從更宏觀的角度來看，存量利率調整有望減輕居民月供負擔，提高可支配收入，有助于釋放部分居民消費需求，推動經濟持續復蘇。

綜合來看，預計存量按揭貸款利率調整將依法、有序推進，對息差、營收有一定程度的沖擊，但綜合考慮未來存款降息，以及對提前還款的緩釋作用，預計短期影響可控。未來，隨著近期穩增長政策信號的落地，市場需求將得以提振，風險預期有望逐步修正。

實際上，存量按揭利率下調的負面影響有限。存量按揭利率下調主要從凈息差層面對銀行經營形成壓力，但負面影響一定程度會被對沖，主要有以下三個原因：

第一，實際調整后將緩解提前還貸現象，按揭貸款是銀行優質高收益的資產，維持按揭貸款規模穩定有助于保持銀行利潤增長和資產質量穩健。第二，存量按揭利率下調使銀行凈息差收窄，或將倒逼存款利率進一步下調，從負債端修復銀行凈息差。第三，6月末個人住房貸款規模為38.6萬億元，根據這一數據測算，存量按揭利率下調將釋放居民資金約350億-1900億元。利息負擔下降有助于激發居民消費需求，進一步降低LPR下調的可能性，從資產端緩解對凈息差的沖擊。

2023年銀行股表現仍取決于宏觀經濟基本面。城投、地產、消費等各項穩增長防風險舉措推動經濟復蘇，最終都將有助于銀行信貸投放和資產質量改善，基本面改善則推動銀行板塊估值回升。

銀行風險擔憂緩釋

隨著地產政策暖風頻吹，助力銀行風險擔憂緩釋。8月25日，央行公布了由住房城鄉建設部、央行、金融監管總局聯合印發的《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這意味著，對于一些曾經有過貸款記錄的購房者，只要家庭成員在當地名下無成套住房，也將可以享受首套房的首付比例和利率優惠。

目前，一些熱點城市二套房首付比例遠超新房首付比例，全國二套平均房貸利率為4.81%，而全國首套平均房貸利率僅3.9%，因此，該項政策落地將有助于拓寬享受首套房貸優惠的人群范圍、降低改善性需求下的購房成本，從需求端刺激住房消費市場。此外，通知稱此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，意味著各城市可根據自身情況自主選用，有助于政策與市場需求相互匹配。

同日，財政部發布了由財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合印發的《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，明確自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。該公告實際上是將退稅優惠的有效期從原本的2023年底延長到了2025年底，有助于降低居民換房成本。

這兩項措施在2023年7月住建部座談會上均有提及，從釋放政策信號到落地的時間間隔較短。信達證券認為，地產政策暖風頻吹，有助于降低悲觀預期、釋放合理需求、提高房地產化險的成功率，進而緩解銀行資產質量壓力和壓制估值的風險擔憂，有望助力銀行估值修復。

而且，住建部推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，或釋放部分居民按揭融資需求。根據東興證券的判斷，在量上，預計伴隨穩增長政策持續加碼落地，市場化融資需求逐步改善，有助于行業規模保持平穩增長。在價上，央行“保持銀行合理利潤和凈息差水平”表態釋放積極信號。后續LPR下調、高價存量按揭貸款利率等調整方案，在節奏上將平穩推進，在幅度上將以銀行存款成本率下調為前提考慮安排。預計行業凈息差或近底部。在資產質量上，地產與平臺類業務信用風險在政策支持之下，有望逐步穩妥處置。當前信用卡不良率有所抬升，后續有待觀察。但得益于此前一輪較大力度的不良出清，行業整體資產質量保持穩健。綜合來看，行業基本面有望維持穩健。在可持續支持實體經濟的訴求下，預計下半年銀行業績釋放空間打開。

考慮目前銀行板塊估值、持倉仍處于歷史低位，其當前具有估值修復機會，三季度有望取得絕對收益。短期來看，在區域經濟優勢以及政策支持下，優質區域性銀行有望延續高成長。從長期角度來看，優質地區的優質城商行、農商行擁有深耕區域、網點下沉以及當地股東等自身優勢，并且長期堅持以中小企業客戶和小微客戶為戰略定位，客戶基礎逐步夯實下，基本面有望長期向好。