樓市松綁：挑戰與機遇并存

麥婉華

“住有所居，安居樂業”一直是中國人非常關注的。最近，全國樓市整體呈現量價齊跌趨勢。面對新形勢，從中央到地方都頻出房地產市場優化調整政策，鞏固樓市可持續發展。

要適時調整優化房地產政策；落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；因城施策精準實施差別化住房信貸政策……近段時間，中央相關部門頻出房地產市場優化調整政策。

中央定調，地方回應，一二三線多個城市松動限制性購房政策，持續優化房地產調控政策。其中，北京、深圳、廣州、上海等一線城市先后發聲，表示將結合自身房地產實際情況支持居民剛性和改善性住房需求。二、三線城市也紛紛出臺政策：長沙、青島、合肥等10余城市放松限貸；常州、無錫等城市放松限價；鄭州、廈門、青島等城市放松限售……

“住有所居，安居樂業”一直是中國人非常關注的部分。房地產市場的變化宏觀上是經濟社會發展的體現，微觀上更是影響著每個中國人的剛需居所價值。因此，在新調整周期之下，不管是中央還是地方都積極持續出臺各種新政松綁樓市，以求發展。這些新政將對房地產市場產生怎樣的影響？對于房企、個人而言又面臨怎樣的挑戰與機遇？

全國樓市整體呈現量價齊跌趨勢

近日，國家統計局發布《2023年1—7月份全國房地產市場基本情況》以及《2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。從房地產開發投資完成情況來看，2023年1-7月份，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。由此可見，房地產開發投資總體都呈現下降趨勢。

從商品房銷售和待售情況來看，2023年1-7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。除了住宅銷售額同比略微增長外，其余數據都呈現下降趨勢。住宅銷售額的增長，從地域上看，主要是因為包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）的東部地區商品房銷售額同比增長3%。但中、西、東北地區住宅銷售額都是同比下降。其中，中部地區商品房銷售額更是同比下降達9.5%。

而從國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，2023年7月份商品住宅銷售價格小幅波動。國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降、同比有漲有降。

數據顯示，2023年7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有20個和6個，比2023年6月分別減少11個和1個。

“各線城市商品住宅銷售價格環比穩中略降。從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續兩月持平，其中北京和上海環比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環比分別下降0.2%和0.6%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同?！崩K國慶表示。

各線城市商品住宅銷售價格同比則有漲有降。2023年7月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有26個和5個，比2023年6月均減少1個。

繩國慶解讀，2023年7月，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。2023年7月，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

“在我看來，近期房地產價量齊跌有幾個主要原因?！北本└Ｊ⒌滦畔⒆稍冇邢薰臼紫洕鷮W家馮建林認為，從中長趨勢看，房地產行業進入了下行通道，供求關系和價格預期發生變化，大家買漲不買跌。從中期看，經濟尚在恢復期，居民就業和收入預期偏弱。從短期看，一些大型房企出現財務危機，讓各方面對保交樓和能不能拿到房子有疑慮。

“從政策面看，大家都預期政策要調整，房貸首付和利率可能下調。這些政策慢慢出來，有些人可能在等。樓市持續低迷、下行壓力加大，其影響廣泛而深遠。對國家來說，整體經濟形勢受到拖累，影響稅收和土地出讓，影響建筑業和就業。對開發商來說，資金周轉壓力很大，經營難度加大，需要盡量促銷回款。對個人來說，如果是買新房的個人，他有可能會選擇觀望，等房價下行再買。對二手房交易來說，買賣雙方都可能會有降價預期?！瘪T建林說。

中央及時出臺有力政策防范風險

房地產市場平穩健康發展與中國經濟增長之間存在客觀聯系。因此，房地產行業3年來不斷落實中央防范化解重點領域風險，同時各地因城施策，切實有效應對房地產行業下行壓力。

7月24日，中共中央政治局召開會議。會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。此次會議首次提出了要適時調整優化房地產政策。

7月底，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。這既是對“適時調整優化房地產政策”的落實，也是給地方政策調整提出了具有關鍵性指導意義。7月26日，稅務總局梳理發布近幾年相關稅收優惠政策指引，涉及個人購房契稅、增值稅等。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局又表態，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。8月3日，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝主持召開金融支持民營企業發展座談會。潘功勝要求，要精準實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產企業合理融資需求，促進房地產行業平穩健康發展。

獨立國際策略研究員陳佳認為，中央高瞻遠矚，適時提出“要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”的科學判斷。在這個判斷的指引下：未來中國將適時調整優化房地產政策，因城施策用好相關政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

“從具體抓手方面來看目前主要有三大方向。一是保障性住房建設和供給；二是城中村改造和‘平急兩用公共基礎設施建設；三是各類閑置房產的盤活改造?！标惣颜f。

他還認為，從中央和各部位最新房地產政策精神來分析，中央對于新時代新要求下，房地產行業平穩健康發展的經濟增長拉動效應有著清晰明確的定位。尤其是新形勢下對如何調整優化房地產調控政策，因地制宜精準施策創新政策工具箱，促進房地產行業加速風險出清，提高房地產有效投資，促進家居裝修等相關產業鏈消費，都有著更加明確更為清晰的戰略指向。

馮建林則表示，房貸利率和首付下調，這個政策是非常必要的。政策有效性，應該還是可能預期的，主要原因在于，如果二套房首付和利率下調，有利于改善性需求的釋放。目前，我國2/3人口是城鎮常住人口，這些人口里，蘊藏著大量改善性需求。

“下調二套房貸利率和首付的政策應該盡快出臺。同時，這個政策的力度要大。如果繼續遲疑和擠牙膏，就可能錯失時機，讓市場繼續降溫，讓行業和整個經濟承受更大壓力和風險?！m時調整優化房地產政策。我個人理解，這個‘適時，就是現在。這個‘調整優化，要有一定力度。只有及時出臺有力度的政策，才能達到防范化解風險的目的。”馮建林說。

不同城市因城施策提振市場信心

從中央到地方，不管是一線城市還是二三線城市，各地都頻出房地產市場優化調整政策，鞏固樓市可持續發展。國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉指出，近期，北上廣深一線城市密集發聲，表示要支持和更好滿足剛性和改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產調控政策，各地房地產政策調整優化有助于提振市場信心。隨著經濟恢復向好，居民收入增加，房地產市場調整優化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。

目前，各類城市都在醞釀調整房地產政策。其中，一線城市在“適時調整優化房地產政策”提出后便迅速發聲。7月29日晚，北京市住建委表示，堅持穩中求進工作總基調，結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。

7月30日，深圳市住建局表示，將結合深圳市房地產實際情況，會同市有關部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。

同樣是7月30日，廣州市住建局也表示，將堅持穩中求進工作總基調，實事求是抓緊推進落實，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

7月31日，上海市住建委、市房管局表示，將堅持穩中求進工作總基調，完整、準確、全面貫徹新發展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進上海房地產市場平穩健康發展。

這是2017年以來首次四個一線城市集中表態。陳佳認為，部分核心一二線城市政策則相對較嚴、政策調整空間仍較大。馮建林則建議，一線城市還可以有比較有創意的做法。比如，分區施策，允許各區適當調整限購等政策。

除了北上廣深外，省級層面以及重慶、鄭州、南京、合肥、沈陽、西寧等多個城市都出臺了與房地產相關的政策。省級層面中，湖南省住房和城鄉建設廳在2023年7月印發了《關于進一步穩定房地產市場的通知》，出臺樓市分類調控、區域聯動調控等11條舉措。江蘇允許各地因城施策，綜合采取購房補貼、房票安置、購房團購等方式，更好滿足居民購房需求。

而多個城市出臺的樓市政策有不同的特色。合肥提出大膽穩妥推進商品房“現房銷售”試點，積極探索商品房銷售按套內面積計價。鄭州落實“認房不認貸”政策；對購買改善性住房的，其原有住房暫停執行限售政策。

不少城市也以購房補貼的形式鼓勵購房。例如，南京出臺了購房補貼政策。其政策明確，鼓勵新六區繼續根據區域市場實際對在規定期限內購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補貼，棲霞區和雨花臺區結合轄區內市場實際情況評估后對購買新建商品住房的實施補貼，切實減輕剛性和改善性購房負擔。此外，一些三、四線城市也推出了購房補貼政策。如浙江金華對今年8～9月購房的居民根據面積不同發放合同成交金額0.8%～1.2%的補貼，浙江蘭溪對今年8～9月購買新房的居民發放合同成交金額1%的補貼。

多地也從住房公積金制度下手給出政策支持，特別是鼓勵提取公積金作首付成趨勢。8月4日，海南省住房公積金管理局、海南省住房和城鄉建設廳發布通知，海南允許提取住房公積金支付購買該省新建商品住房和保障性住房首付款。此外，重慶、山東青島、安徽阜陽、廣東梅州等地都明確提出鼓勵提取公積金作首付。

對于不同層面、不同城市的政策，陳佳認為城市發展區域性差異較大，因此未來各地必須因地制宜因城施策。要充分估算各地政策工具箱調整都空間和時間，要密切關注各城市具體市場運行情況。從時序數據來看，當前二三四線城市房地產限制性政策處于基本放開區間。

“未來中國房地產行業政策調整可以從四大方向思考。一是調整和優化區域性政策性限價，穩定價格修復預期；二是優化認房認貸、降低首付，釋放剛需；三是優化限購政策，因城施策，加速去庫存；四是打通一二手房屋銷售市場堵點，加速房地產市場資金周轉?！标惣颜f。

房企債務風險暴露影響市場預期

近日，關于碧桂園的消息鋪天蓋地。原因是碧桂園在8月7日有兩筆美元債票息到期，總計2250萬美元，但其未能按時支付。8月10日，碧桂園發布了盈利警告和內幕消息公告。當中提到，公司管理層進行了深刻的反思，雖然對本輪市場調整周期有所預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。

根據財報，截至2022年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍達60%；已經簽約或者摘牌的土地，可以建設的房屋面積為2.015億平方米，79%分布在廣東以外，高度分散在各地。盈利警告和內幕消息公告中提到，2023年上半年公司的凈虧損將處于450億元至550億元之間。

隨后，8月11日，碧桂園發布道歉函。公司董事會主席楊惠妍與總裁莫斌在聯合署名信中表示，雖然公司上下已全力以赴自救，但市場整體尚未回暖，行業絕對規模下降，資本市場信心修復尚需時間，公司整體經營壓力有增無減，面臨自創辦以來的最大困難。

對于最近碧桂園房地產事件，付凌暉表示，目前房地產市場總體處于調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。

不只是碧桂園，眾多房地產企業在這幾年都在經歷“至暗時刻”。最先出現問題的恒大在8月18日就關于“破產保護”的市場消息發布澄清公告。公告稱，其目前正在正常按照計劃推進境外債務重組?！坝捎诒竟久涝獋芗~約法管轄，本公司根據美國法典第11篇第15章，向美國法院申請承認香港和英屬維爾京群島（BVI）法律體系下的境外債務重組協議安排，系正常推進境外重組程序的一部分，不涉及破產申請?！?/p>

而融創也仍在自救中。8月18日，融創在港交所發布公告，預期上半年凈虧損150億元至160億元，去年同期凈虧損約187.6億元，“虧損主要受房地產市場下行影響，本期間結轉收入較少且結轉的物業項目毛利率較低，及外匯波動造成預期凈匯兌損失等所致?！?/p>

為了解決債務償還問題，融創最近一直在出售項目。7月7日，融創以2億元代價出售臻華府項目公司100%股權，買方是榮豐公司指定的榮聯路橋公司，以沖抵融創對榮豐公司的2億元債務。8月10日，融創出售與首開合作開發的福州榕耀之城項目。8月17日，融創公告稱，為解決集團對榮豐公司相關債務償還問題，公司將出售臻華府、望金沙酒店及合肥秀場酒店等3個項目，涉及總金額約12.3億元。

對于眾多房企面臨“至暗時刻”，馮建林認為，總體上，整個房地產行業進入了下行通道，無論是民企，還是國企，都會面臨壓力。當下，城鎮化已明顯減速，疫情前，城鎮化率每年提高1.3-1.5個百分點，近兩年只有0.5-0.8個百分點，新進城人口規模降了約一半，自然而然不需要新建那么多房子。因此，房地產開發行業出現了嚴重的產能過剩。

“現在，要經歷一個去產能的過程，相當一部分房企最終會被淘汰。這個過程還要持續一段時間，冬天還很長。房企要盡快準備過冬，趕緊降杠桿，價格政策要靈活一些，通過各種方法多做營銷。”馮建林說。

陳佳則認為，無論房產稅等政策如何優化，中國房地產行業必須改變多年來“高負債、高杠桿、高周轉”低質量發展模式。

“近期房地產行業不斷輕資產向物管商管等新興服務業轉型，就是其加速改革、提升風控、數字化轉型與業務模式轉型，推動房地產業向高質量發展模式變革的積極探索。未來隨著中國數字技術、金融科技與房地產產業鏈技術進步不斷深化，房地產行業數字化全面轉型持續發力，我國房地產行業去庫存、去風險基礎有望進一步夯實，中央政策有望得到切實有效落實，宏觀經濟有望得到房地產行業進一步支持和拉動?！标惣颜f。

編輯/余弘陽