調整優化政策?重振房地產市場信心

李士萌

7月24日召開的中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”，這釋放出重磅信號。

緊接著，各地進一步加快房市紓困政策落地。在8月25日，住建部等三部門聯合印發通知，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策，市場為之一振。此前，碧桂園、恒大等民企在年中報告中爆出流動性危機，引發社會各界對房地產“硬著陸”的擔憂。

我國房地產正經歷著結構性調整和經濟增長降速的雙重壓力。“在房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，轉型期的陣痛在所難免，需要保持耐心，并對樓市的長期發展秉持更加理性的預期。”思睿集團首席經濟學家洪灝告訴《中國報道》記者。

中指研究院最新發布的報告顯示，7月份，百城新建住宅和二手住宅銷售均價同比環比均呈下跌態勢。

“絕大多數城市的房價都進入了下跌階段。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，從城市方面來看，7月份，70個大中城市新房環比上漲的只有20個，較6月份減少了11個，下跌城市數創2023年以來新高。二手房方面，環比上漲的只有6個；環比上漲的城市，多為中心區改善盤集中入市，定價合理甚至與周邊二手房價格形成倒掛而出現熱銷的城市，比如成都、上海、寧波、杭州等。

“目前房市比較大的問題就是房價持續下跌。房價持續下跌會誘發多種風險，對于企業紓困、保交樓以及地方經濟發展等方面，都會產生較大影響。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華告訴《中國報道》記者。

與此同時，多家頭部房企的債務風險蔓延引發市場擔憂。8月10日深夜，恒大連發多份報告，數據顯示，恒大已資不抵債，流動負債達1.6萬億元。8月10日晚，碧桂園在港交所發布盈利警告和內幕消息公告，預期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元。

對于經營虧損和流動性困難，碧桂園管理層給出的解釋是，雖然對本輪市場調整周期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻，化解行動不夠及時有力。

國家統計局數據顯示，1—7月份，全國房企到位資金額同比增速為-11.2%，該指標相比1—6月份的-9.8%繼續惡化。

“房企面臨的問題就是缺錢，消費端數據下降，有些資金到賬也很慢，兩端都不能及時補上缺口，企業缺口便進一步擴大。”易居研究院研究總監嚴躍進向《中國報道》記者分析，7月份，百強房地產開發商的新房銷售額同比下降33%左右，如果按照正常年份來講，降了30%還是可控的，但去年的數據本就不太好，所以企業的資金缺口非常大。

8月中旬，中融信托陷入逾期兌付風波。多家購買了中融信托產品的上市公司表示未能到期收到本金和投資收益，且從披露信息來看，部分延兌信托產品投向房地產。“這進一步加深了市場對于房地產二次探底風險的擔心。房地產的問題不僅會導致宏觀風險，也會導致金融風險蔓延。”摩根大通中國首席經濟學家朱海斌在8月的CMF宏觀經濟月度數據分析會上提醒。

在朱海斌看來，這次房地產探底和2021年、2022年的調整有很大不同。2021年調整的起點是在2020年房地產市場過熱的情況下進行的，當時房地產各種主要指標，比如新房銷售、新房開工等遠超正常均衡水平，調整過后，市場交易量更接近均衡水平。但今年二季度以來的二次超調直接引發了過度調整的風險，各種房地產指標的年化數據已經低于均衡水平20%左右。房地產的超調不僅將對宏觀經濟產生影響，也會引發金融風險進一步蔓延。

野村證券中國首席經濟學家陸挺在7月的CMF宏觀經濟月度數據分析會上也表示，房地產仍是提振中國經濟中的重要一環，“過去十幾年的幾輪經濟復蘇中，沒有哪一次房地產是缺席的，應該抓住這個牛鼻子”。但又不能用和以前一樣的方式，需要一些新思路，順應中國城市化的趨勢，推動更有效率的城市基礎設施投資。

7月24日的中央政治局會議也提綱挈領地指出，要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

何謂“新形勢”？李宇嘉認為，“新形勢”本質上就是房地產從“上半場”迅速過渡到了“下半場”。上半場的特征是“大干快上、加杠桿、上中下游都在做多”，開發商多買地，金融機構多融資，購房者多買房，都在積累泡沫。進入下半場，除了存量盤活、利用存量外，還有一項工作就是要消化過剩。

“房地產市場目前面臨的調整可以說是全方位的。”洪灝認為，融資、需求和供給三端，在此輪大調整中都在經歷深刻變化。在融資端，作為資金密集型行業，資金是地產的血液。而在2021年至2022年，地產行業遭遇了突如其來的快速去杠桿進程，財務杠桿和經營杠桿雙雙壓降，現金流極度承壓，引發了企業的信用危機。盡管在后續政策調整與扶持下，房企信貸環境有所改善，但接二連三的房企債務爆雷對市場信心持續形成震蕩。

8月8日，山西省太原市，房地產售樓部工作人員為購房者講解商品房戶型。

地產投機退潮之時，看向需求端，洪灝指出，過去幾年，在新冠疫情擾動和經濟復蘇乏力的情況下，居民收入不確定性與日俱增，存款意愿持續攀升。內需不振之際要鼓勵居民掏腰包買房絕非易事，頻頻走弱的居民中長期貸款亦可見一斑。而需求的疲軟導致行業銷售下行，銷售回款壓力較大，房地產開發到位資金承壓，房企新開工意愿低迷。

受預期影響的需求不足問題，疊加供應端的過剩，部分房地產市場的供給已超過需求。“這種房地產市場供求關系的變化是深遠且長期性的。”洪灝認為，在人口老齡化加速、城鎮化進程和投資放緩、資產負債表杠桿率攀升的大背景下，房地產市場在2022年已經進入存量博弈階段。

“原來的城鎮化是以土地為導向的擴張型模式，當城鎮化率達到65%，東部地區接近70%以后，我國全面進入以人為核心的存量城鎮化時代。與此同時，房地產市場原有的以新房為主導的模式，開始向以二手房為主導的模式轉型。”中國人民大學經濟學院教授于澤在前述8月的CMF會議上指出。

這一轉型過程將伴隨著樓市流動性的大幅度降低而降低。于澤認為，相比原來以大開發為主的發展模式，房地產行業將走向開發與城市更新并重，這種供需的轉型必然涉及房地產企業的經營模式調整，而由于房地產企業的資產主要是土地，尤其是三四線城市的土地，其流動性大幅度降低將導致房地產企業主動調整適應市場環境的能力受到較大約束。

“但并不是現在房地產行業完全過剩，中國的城市化還沒有完成，與發達國家仍有差距，考慮到農民工及其家屬、大學生等群體的潛在購房需求，以及未來中心城市和城市群規模化效應凸顯的大趨勢，中國房地產行業仍有不小的發展空間。”陸挺說。

房地產風險“如何化解”不是簡單的事。7月31日召開的國務院常務會議強調，“要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措”。

各地因城施策，從具體落地來看，政策主要集中在部分省會城市和二線城市，以優化限購措施為主，整體基調是“輕點油門”。

此輪房地產調控具體政策落地到城市的“第一槍”在省會城市鄭州打響，8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局等多部門聯合發布促進房地產市場平穩健康發展15條新政，明確取消限售政策。其中尤其受到關注的是落實“認房不認貸”，成為住建部提出個人住房貸款“認房不用認貸”后首個明確表態的城市。

記者向鄭州市一位房產中介了解到，政策頒布后，已有顧客在交易中使用了“認房不認貸”的優惠條件。該中介向記者介紹，“認房不認貸”的優惠主要體現在貸款利率和首付比例上，但是契稅還需要按照二套房的比例交。“新政15條頒布后，8月份交易量明顯比上個月高了，看房的越來越多。”這名中介說。

至9月1日，繼廣州、深圳、上海之后，北京也正式宣布落實“認房不認貸”。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，本次鄭州取消限售或對市場活躍度提升起到一定帶動效果。但值得關注的是，鄭州近兩年房地產市場持續下行，本次提及的多項政策在此前已陸續推出，考慮到當前鄭州庫存仍維持高位，政策對市場的帶動效果或有限。

“限購、限貸、限售的市場背景已經發生變化，原先部分地區不停給市場打補丁、把政策復雜化，是為了抑制過熱的需求，放在當下反而誤傷了剛需和改善性需求。”嚴躍進認為，一線城市也可以進行適當探索，將土地供應和城市人口的擴張做好掛鉤，推動市場正常化。

洪灝指出，下游終端需求不振，導致樓市銷售下行，在房企依賴銷售回款的當下，亦導致房地產開發投資受阻，因此從需求端入手確乎是有的放矢。他同時表示，在居民收入不確定性增加的當下，鼓勵樓市消費還需要更加切實有效的政策讓利，以及有效提振居民收入的舉措并行。

鄒琳華認為，利率還需要進一步調低，“高利率是與高增速相對應的，如果收入增速達不到，高利率就會成為負擔”。

8月21日，貸款市場報價利率（LPR）發布。此次1年期LPR下降了10個基點，為3.45%。而5年期LPR則保持不變，為4.20%。“這也說明此次降息旨在強調短期貸款資金的成本下調，總體符合階段性寬松的導向，更側重刺激短期內需和消費。今年6月份5年期LPR出現了10個基點的下調，當前正處于既有政策消化的關鍵期。后續也還是有下調的空間，但關鍵要看三季度整個經濟形勢的復蘇態勢。”嚴躍進說。

需求端發力的同時，對于更長遠的中國房地產市場發展，7月24日的中央政治局會議強調，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

洪灝分析指出，在城鎮化進程日趨放緩的當下，這4類住房建設和供給旨在深入挖掘釋放存量市場有待滿足的一部分需求。此類表述亦傳遞出政府在行業由剛性需求轉向改善性需求、由增量過渡到存量市場的情況下，通過政策調控將房地產發展的落腳點立足于民生、引導行業行穩致遠的決心和態度。

在李宇嘉看來，城中村改造，既是對物理空間的改造，也是這部分人群市民化的過程。改造的結果將是，中產人群總規模上一個臺階，一個新生的、邊際消費傾向更大的內需新領域誕生。雖然這一工程有擴內需、穩經濟的短期考量，但總體上是一個效果兌現周期長的“慢變量”。