建筑經濟與房地產經濟之間的關系分析

陸紅星 浙江勤業建工集團有限公司

引言

建筑經濟與房地產經濟都是我國經濟社會發展的主要支柱，在國民經濟的構成中也有著重要的支柱作用，但是建筑經濟與房地產經濟相互之間的聯系卻非常緊密，彼此獨立發展而又相互作用。房地產經濟就是圍繞著房地產業中的產出、分配、交流和消費等經營行為而產生的經濟聯系，即是住宅生產力中與國民經濟聯系的總和；而建筑經濟則是在建設工程中與國民經濟發展相關的預測、決策、執行、研究和評價等經濟行為的總和。在房地產市場和建設建筑行業的發展中，要注意并遵守房地產業、建設行業的發展規則，不僅發揮出地方政府部門的職責與影響，同時還要認識建設市場經濟與房地產業經營之間的相互關聯，并通過宏觀調控手段進行市場調節，以促進房地產業經濟和建設市場的健康和諧發展。

一、房地產及建筑經濟分析

立足于商業與經濟學的視角，房地產經濟并不只是一種經濟狀態，同時房產和地產的物質形態也囊括其中，換句話說，房地產經濟屬于一種物質形態，其存在具有客觀性。以宏觀經濟條件為基礎，房地產行業借助各種發展機遇以及相關政策得到了顯著發展，除了使人們對建筑的需求得到滿足之外，還可有效解決就業問題。然而，隨著房地產經濟迅速發展，各種風險不斷涌現，如泡沫經濟，對我國建筑經濟造成了嚴重影響。一般而言，很多商品需通過生產、流通與消費等各個環節，然而由于建筑具有一定的特殊性，無法進行流通。實際上，建筑所有權轉讓行為往往被視為建筑商品的一種流通方式。我國大城市中房地產行業發展更為迅速，建筑物資通貨膨脹的情況更加嚴重，進而誘發了一系列經濟問題，不利于建筑經濟可持續健康發展。建筑經濟主要是評價相關工程，在評價與預測時，針對工程相關工序價格進行科學預算，是一種微觀層面。在宏觀經濟環境下，建筑行業發展速度日益加快，其在建筑數量與規模方面均獲得了顯著發展，雖然有力地促進了我國經濟與社會可持續發展，然而由于裝配式建筑與房地產行業不斷涌現出經濟、質量相關問題，不利于建筑經濟迅速發展。因此，應深入研究建筑經濟，有力地保障房地產行業及裝配式建筑可持續健康發展，積極發揮最大化的市場調節功能，從而以堅實的基礎助推房地產行業和裝配式建筑一同進步。

二、建筑經濟與房地產經濟的關系

現階段，中國大部分地方目前構建了相對完善的建筑經濟體系和住宅經營系統。特別是近年來大量建設的高層建筑群，是目前國內最主要的住宅建筑形態。另一方面，據相關研究統計，目前中國所有省份在國家發展規劃中都納入了城市高層建筑系統規劃范圍，并在大部分省份構建了較為完備的城市高層建筑規劃城市。

近年來，隨著建筑工業的大力發展，在一定程度上帶動了當地經濟的發展，帶動了地方稅收的上升，因此提高了地價，也大大吸引了企業的對外投資。因此，有關建筑經濟和房地產經營管理的科研問題是目前中國建筑行業的難點，也是今后這方面科研的主要方面。建筑行業與房地產行業聯系密切。隨著建筑經營多元化的發展趨勢，對房地產業經濟研究和發展的需求也在增加，對建筑經營和房地產業經濟的綜合分析需求也更高。傳統的建筑行業經營和房地產產業經濟都是相互獨立的分析，相對單一的經驗和管理手段不能充分保證建筑工程公司的發展和房地產業務的活性化。但總的來說，建筑行業和房地產業務量既有單獨的生產活動部分，也有相互夾持的交叉環節，其中建筑行業施工公司和房地產業務開發機構是兩個產業的重要交叉點。施工單位是建筑工程產品制造階段的主體，生產流通階段的主導是房地產公司。建筑材料行業不參與住宅商品的生產制造活動，就沒有住宅行業的營銷活動。同樣，沒有住宅行業的市場供應，就沒有建材行業的市場產出，兩者有著密切的關系，共同承擔著國民經濟的重要部分。一般來說，各城市的水資源不同，相應的房地產資源也不同。主要體現在價值差異上。要根據地區的好壞解決好房價問題。

例如，同一住宅在各地區價值差異，黃金地段價值200萬元，郊區20萬元。同時，水資源也是循環的模式，因此需要對不同地區的取水資源進行合理的分析。如果出現地下水枯竭問題，應通過合理的人工灌溉和雨水入滲，實現對水循環的合理配置管理，提高水資源房地產產品管理的效率。如果出現大規模銷售不良問題，應提高對地區階段的飽和處理能力。再如，在城市舊建筑改造和產品壽命的管理中，要遵循一定的價值規律。進行價格和使用價值之間的波動分析，提高房地產中經濟規律的相對穩定性，優化城市水質的合理處理。舉例來說，對于單位水循環困難的問題，要提高管理的高效率性。

三、綠色建筑經濟效益對房地產開發的影響

通過對綠色建筑所創造的經濟效益進行分析，可以得出節約能源的結論，綠色建筑經濟效益對整體房地產開發的影響和意義深遠，圍繞著綠色建筑理念的發展方向和綠色建筑的使用壽命，對綠色建設的初期監測和后期項目運營進行合理規劃，達到最初的預期目標。要重視對綠色建筑項目的開發，體現出對自然的敬畏和保護，注重綠色建筑的前期發展，才能更好地開展后續工作。和傳統的建筑技術相比，綠色建筑需要更加先進的技術手段，應用先進的設備與材料，但其實消耗的成本很低。目前，我國建筑行業的綠色經濟發展其實并不復雜，技術也有一定的支撐。我國幅員遼闊，人口眾多，南北生活環境并不相同，所居住的房屋建筑條件也不同，要根據當地所處的環境、氣候、天氣以及地理位置來設計，將綠色建筑的優勢發揮得淋漓盡致，將自然應用到建筑當中，讓經濟與綠色相融合，符合當前的發展理念。綠色建筑不僅能夠維持生態環境穩定，還可以保障人民群眾的身體健康，并為人們提供一個健康宜居的生活環境，通過使用綠色建筑材料，減少房間內的有毒物質，或者通過綠色建筑材料吸收房間內的污染物和化學藥劑，減少房間內的甲醛等有毒氣體，建造后的房屋不需要凈化就可以使用，極大地為人們創造了便利環境。綠色建筑的本質其實是最大限度地降低自然能源的消耗，這也是我們所期望的。地球上的能源總有一天會被消耗殆盡，所以該節約的能源就一定要節約，將建筑對自然環境的影響控制到最低，做到無污染、可持續發展，將綠色建筑的社會效益進行全方面綜合分析，綠色建筑的前期費用比后期維護的費用要多得多，所以前期的建設費用一定不能省，保證一次性完成施工，減少材料浪費和成本增加的問題，利用科學的手段實現能源節約，促進經濟效益的提高。

四、保障綠色建筑經濟效益的主要措施

（一）建立減資源型的房地產經濟體系

建筑項目施工、運行產生的能耗占全社會能耗的46.7%，水占城市用水總量的47%，還使用大量鋼筋和水泥材料。我國單位建筑面積能耗是發達國家的2～3倍，建筑鋼材損失占發達國家的10～25%，衛生機構能耗超過發達國家的30%左右，但污水回收率僅為發達國家的25%。房地產及其相關產業，如水泥、建筑材料、鋼鐵等，技術含量較低，能耗和損耗過高，對環境的破壞比較嚴重。從土地利用方面來看，發達國家每平方公里的工業產業可以達到數十億人民幣，甚至部分可以達到100億人民幣，我國只有數十億人民幣。我國城市建筑容積率一般為1～2，日本、韓國等國的容積率均超過3。我國城市人均用地在100平方米左右，東亞各國大中城市人均用地在60～70平方米左右，而東京只有50平方米。因此，要全面建設資源減少型房地產經濟體系，制定科學合理的經濟發展體制，重視能源利用率的提高，保障資源整合和應用的全面進行，實現全面發展和進步。這是房地產發展的核心內容之一。（1）在開發建設中，要重視節約和高效能源建設，推進生產和技術體系的完善，使節能、低耗理念得到合理利用，同時構建完善的房地產服務體系，促進房地產領域的合理建設和發展。（2）在房地產消費中，人們要改變消費觀念，重視綠色發展觀念的應用，改變人們的生活方式，必須進行適當的消費，取代傳統的消費理念。從單純的物質滿足到社會精神滿足，其主要內容是城市發展戰略集約化的應用。人們優先選擇節能式建筑和公寓式建筑。全面建設高水平公共交通發展體系，構建娛樂設施等。（3）市場化發展之下，發布相關的政策，從而形成完善的資源型房地產體系建設，發揮出市場經濟體制的優勢，實現激勵制度的建設，發布綠色價格政策措施。

（二）政府部門應加強宏觀調控

綠色建筑經濟想要在我國得到進一步的發展，必然離不開政府部門的調控。政府部門在這一過程中應意識到自身所發揮出的作用，通過合理的統籌規劃，促進綠色建筑經濟的進一步發展。同時還需要對各項管理進行細化，對我國已有的各項法律法規進行完善，同時對于建筑行業的各項工作流程應進行規范，這樣才能為綠色建筑經濟的發展提供更多支持。例如，在建筑項目的設計階段，政府部門就應加強對于各項技術的管理工作，同時加強對新技術的市場監控和管理，明確節能以及環保的總目標，這樣就能為綠色建筑的整體發展提供相應的指導。政府部門應加強對于環保技術的宣傳，讓更多的企業能夠應用環保技術，這樣才能進一步促進建筑行業的可持續發展。近年來，我國出現了越來越多的可再生資源，例如，太陽能、淺層地熱等都是可再生的清潔能源，將這些能源應用于建筑項目開發過程中，對推進建筑項目開發進程有著積極作用。除此之外，政府部門還應加強對建筑節能監控系統的研究，如果能夠在醫院、學校、賓館等耗能較高的建筑物中應用這些監控系統，就能夠為我國的節能改造、節能服務等各方面提供相應的參考和支持。

（三）降低施工材料相關能耗

在施工建筑的全過程，為確保施工材料相關能耗得到有效降低，可采取如下的措施：第一，采購部門在選購材料時，需要確保材料達到質量標準，并具有環保性；在進行儲存與管理的過程中，為避免對材料的使用性能產生不良影響，需要進行嚴格的防霉及防潮處理。第二，建筑工程中需要盡量使用可循環的材料，以便降低建筑施工材料的消耗總量。第三，施工管理人員需要依據實際的施工條件對施工周期進行合理安排，盡量于白天進行施工，以較少甚至避免發生安全事故，并節省夜間的照明資源。第四，由于諸多材料需要進行多次轉運，若采取傳統的搬運模式，則勢必會導致材料發生損壞情況，從而浪費材料資源，因此需要采取適宜的搬運工具進行搬運。第五，管理人員需要加強對固體廢棄物的重視，采取科學的措施對其進行二次利用，實現變廢為寶，從而節約施工成本，并加強對環境的保護。

（四）對成本管理理念進行創新

在經濟發展如此迅速的時代，以往的經濟成本管理手段已經漸漸地不再適用于現在的企業發展了，如果企業的管理者還一如既往地使用以往舊的管理手段來對企業經濟進行管理的話，必將阻礙企業的發展。企業也應該與時俱進地對建筑成本管理模式進行改革，使其順應社會的發展，從而給企業帶來更大的收益。想要對成本管理模式進行革新，首先要做的就是提高對建筑企業成本管理的重視程度。首先，企業的管理者在進行項目投標時就要根據項目來對其進行成本演算，項目實施時在針對各個施工環節制定具體計劃，從而達到控制成本，為企業節省預算的目標，也為企業爭取最大化利益。其次，管理人員需要監視項目施工從投標到結束的各個環節，在工程中貫徹落實成本管理的理念，并且需要對施工環節進行不定時的監工抽查，以此保障建筑項目的質量，將成本管控進行到位。

（五）做好規劃與組織架構

建筑企業在經濟成本管理過程中，要結合自身實際情況做好規范，充分體現經濟成本管理工作的價值。第一，明確工作內容，明確職責劃分，有針對性地進行部署，提高科學性和有效性。特別要重視構建強大的經濟成本管理組織結構。建筑企業要依靠項目實際，結合各建設階段的特點，保證經濟成本管理控制工作得到合理劃分，將各項工作滲透到整個項目中，落實到各個階段。二是以項目階段為依據，進行崗位設置，配備專業負責人和員工，保證各項工作落實到位，監督有力，發揮層級化管理組織結構的功能，促進成本管理有序進行。一旦某一部分出現問題，可以迅速找到負責人，定位問題，找出原因，有針對性地處理。第三，科學理念，完成成本管理工作應先樹立科學化的工作理念，建筑企業面臨著市場大環境的各項壓力，此時繼續沿用穩定的成本工作理念，不適合于當前的企業工作背景，管理層應對工作概念融入革新控制工作方式，工作中善于組織調動部門領導，善于總結科學的工作方案。科學系統的工作可保證企業增加產出節省支出，通過資金預測計算，減少控制工作難題，預測工作進行時，預測部門與控制部門應共同工作，預測部門率先設計出一套成本方案，通過與先期工作比對做好細節補充。

（六）加強對施工隊伍的管理

施工隊伍是工程項目的組織者與實施者，該組織隊伍的綜合素質會直接影響施工質量。部分施工隊伍因為施工人員文化素質、操作水平等因素，出現專業性不強的問題。建筑企業在招標的過程中，應選擇具備較高理論素養與實踐能力的隊伍作為合作對象，為施工環節的質量控制工作提供基礎保障。此外，在施工活動開始前，應加強對施工隊伍的培訓，提升施工人員的成本控制意識，使其根據規章制度進行操作，以此保證施工的秩序性。

結語

在市場經濟的背景下，政府必須把房地產行業與建筑行業的發展置于重要的位置，并根據各自行業的實際發展狀況，特別是面臨的問題與不足，密切地聯系二者之間的相互關系，完成相應的立法，并制定有關的政策措施，以規范建筑行業的發展，確保房地產業經營與建筑經濟保持良性的持續發展態勢。