房地產企業融資風險分析及防控策略思考

陳婧

（石河子市一統房地產開發有限責任公司，新疆 石河子 832000）

一、房地產企業運營現狀及融資的具體概述

（一）運營現狀

在過去，由于市場及政策等因素的影響，房地產行業發展速度過快，相關企業數量不斷增加，帶動著部分企業及人員會出現“炒房”現象，雖然在一定程度上提高了社會經濟發展水平，但對社會運轉與發展的穩定性造成影響；為此，國家有關部門制定了嚴格的規范制度，對房地產行業及“炒房”現象進行限制管控，對房地產市場進行調控，相當一部分房地產企業沒有及時制定應對措施，導致自身應力能力與效益不斷下降，如果不及時調整經營與發展方案，極易受到市場淘汰[1]。

（二）企業融資的具體特點

1．項目開發時間較長

通常情況下，房地產項目在建設過程中需要消耗大量時間，其由工程規劃施工至竣工驗收整體過程需要消耗3-5年左右，且工程規模與高度越大，其所消耗的時間也越多，由此導致房地產企業資金投入之后，其回收周期較長，極易影響企業資金的正常周轉，增加了財務及融資風險問題出現的概率。

2．資金需求量較大

當房地產企業經營運轉時，其在本質上屬于資金密集型產業，企業運營及項目開發等工作都需要大量資金的投入，相當一部分企業自有的資金無法滿足工作需要，這就需要借助外部融資等方式的應用，實現資金籌措與周轉；而大多數融資渠道的門檻較高，房地產企業領導需要根據企業運營模式與特點，科學選擇合適的融資渠道與方式，在完成融資的同時，避免風險問題的出現。

3．財務與經營風險較大

同時，由于房地產行業與社會經濟及國家宏觀政策之間的關系較為緊密，如果社會經濟與國家宏觀政策出現變化時，房地產行業及市場發展極易受到影響而出現各種風險問題，由此導致相關企業在進行融資及日常運營等過程中存在較大的不確定性[2]。

（三）常見的融資風險類型

1．政策風險

當房地產企業開展融資工作時，政策風險屬于常見問題之一，其主要是由于房地產企業經營運轉過程對民生、社會穩定運轉及經濟發展等方面有著極大的影響，為了降低融資風險問題出現的概率，國家部門會頒布相應的政策進行調控，不過，由于政策在頒布之前需要進行長時間調研分析，如果政策頒布之前，部分房地產企業開展融資工作時，將會在很大程度上出現風險問題，限制融資功能做水平的提高，同時對企業整體運營發展造成阻礙；為此，相關企業管理人員需要組織專業人員，調整經營管理及融資等方面的思路，積極創新融資風險管控方式，對房地產企業及行業整體發展提供保障[3]。

2．經營風險

在現代房地產企業融資過程中，經營風險在本質上屬于動態性風險問題，其主要是指融資過程極易受到企業項目運營狀況所影響，例如，某一房地產企業在對一塊地皮進行開發時，該地皮價格較高，且具有極高的發展潛力，不過，由于該企業所采用的策略方法缺乏合理性，在融資過程中，風險問題出現的概率較高，不僅無法有效完成項目開發工作，還會對企業自身運營與發展造成制約；同時，如果部分企業在項目規劃開發等過程中沒有積極樹立正面的社會形象，且施工人員沒有嚴格遵循國家規范標準進行操作，導致項目施工存在大量質量與安全漏洞問題，極易對企業自身運轉與發展造成阻礙。

3．財務風險

財務風險問題在任何企業運轉過程中都屬于常見問題，對企業經營運轉有著極大的影響；而當房地產企業開展融資工作時，由于融資工作屬于特殊的財務工作內容，其涉及的部門與環節較多，且融資規模較大，如果部分財務人員對融資工作缺乏足夠的了解與重視，實際工作缺乏科學專業的技術與工作方法，極易引起工作漏洞，提高融資風險出現的概率。

4．市場風險

除此之外，市場風險在現代房地產企業融資工作中同樣屬于常見風險之一，其主要是由于相關企業領導及財務工作人員對房地產市場環境及信息變化缺乏及時地了解與掌握，且當市場環境與信息出現變化時沒有制定應對措施；雖然大多數房產對人們屬于剛需物品，不過，隨著市場詐騙問題的不斷出現，再加之國家調控政策的頒布，人們大多對房地產市場處于觀望態度，降低了房地產企業及行業整體效益，且對融資工作帶來較大的困難，如果企業領導不能及時找出市場中存在的風險問題，并制定防控措施，還會增加市場風險出現的概率，從而影響企業融資及運營管理等方面的正常進行[4]。

（四）常見的融資方式

通常，當房地產企業在進行融資時，大多數企業及管理人員會選擇民間借貸、抵押、買賣及匯票等方式，雖然能夠帶來一定的資金，不過，由于融資方式單一，且投入成本較高，企業需要付出大量利息，且融資資金無法充分滿足運營等工作的需要；為此，國家有關部門調整政策，房地產企業可以借助銀行信貸、發放股權、債券及信托產品等，以此來獲取資金，有效提高了企業融資工作的便利性，且不會產生融資風險問題，為房地產企業健康發展提供了基礎與保障。

二、引起房地產企業融資風險問題的常見因素

（一）缺乏足夠的風險防控意識

研究表明，當房地產企業融資工作開展時，融資工作水平與質量對企業內部現金流及對風險問題的承受力有著極大的影響；不過，由于部分房地產企業領導及管理人員自身風險防控意識不足，其認為融資工作屬于財務部門的職責，對融資風險防控的重要作用缺乏重視，實際工作也僅僅由財務部門人員進行處理，導致實際工作水平較低，企業內部與外部融資方面的資源得不到有效利用，極易引起企業資金鏈斷裂現象，對后期經營運轉與發展造成極大影響。

（二）融資渠道較少

在部分房地產企業進行融資時，企業領導自身思想理念較為傳統，且風險防控意識不足，融資工作以銀行貸款方式為主，雖然能夠獲取一定資金，不過，其融資渠道過于單一，企業對銀行有著強烈的依賴性，貸款利率的決定權在銀行方面，房地產企業缺乏議價能力，導致融資工作需要消耗大量成本與代價，降低企業自身的經濟效益；而如果銀行的融資渠道出現問題之后，企業無法獲取需要的資金，由此而影響著企業自身及房地產行業的健康發展。

（三）受國家政策及金融市場環境影響

當房地產企業經營運轉時，其對社會經濟建設等方面有著極大的影響，為此，國家有關部門為其制定并頒布了一定的政策，對房地產行業進行宏觀調控，帶動著金融市場環境的變化，導致部分企業經營運轉過程出現資金周轉困難現象，甚至會引起資金鏈斷裂；同時，部分中小型企業在進行融資工作時，由于其自身資金實力及經濟發展水平等較低，導致其在通過銀行信貸方面的額度較低，無法借助該方式進行融資，而其他方式的成本較高，不僅影響著融資及運營等過程的順利進行，還會提升企業融資風險問題出現的概率，對房地產企業及行業整體發展造成限制與制約。

（四）企業負債規模較大

由于房地產項目在規劃開發過程需要消耗大量時間與資金成本，當工程竣工之后才可以獲取資金效益；不過，由于房地產企業自身規模等因素的影響，其內部資金儲備相對較少，大多是吸收外源性資金對項目開發運行進行保障，導致企業自身有著極高的資產負債率，極大地增加了融資工作的難度；如果企業受政策及市場環境等因素的影響，導致現金流與資金鏈周轉出現問題，無法及時償還債務，極易導致企業破產。

（五）企業盈利能力不足

企業自身盈利能力主要是指項目建設施工之后，能夠在規定時間內得到銷售回款，在償還負債融資本息之后，還可以獲取充足的利潤，為后期運營與發展提供保障；不過，由于不同地區經濟發展水平不足，購買力處在較大的差異，由此導致房地產市場的存貨去化速度較慢，導致企業經營周期與成本增加，其盈利能力不斷降低，甚至無法在規定時間內收回本金與利潤，極易引起資金短缺或破產等問題，同時對行業整體發展造成不良影響。

（六）部分企業存在盲目融資現象

此外，在部分企業開展融資工作時，企業管理人員為了獲取充足資金來保障生產運營過程的順利進行，管理人員沒有根據企業具體狀況選擇合適的融資渠道，且忽視了常見的風險隱患，甚至會將企業內部固定資產進行抵押，如果后期運轉過程出現資金周轉困難或資金鏈斷裂等現象，其相關債務無法有效償還，還會阻礙企業自身的運轉與發展。

三、加強房地產企業融資風險防控的策略措施

（一）加強企業風險防控意識的提升

當前時期，為了加強房地產企業融資風險防控工作的開展，企業領導及管理人員首先需要明確融資風險防控工作的重要性，在實際工作中，管理人員需要嚴格遵循有關部門的政策規定，積極參與培訓教育活動，以此來提高自身風險防控意識與素養；同時，企業領導還需要組織財務等部門，加強宣傳教育活動的開展，對全體職工進行融資風險防控意識的培養，確保在開展融資工作之后，各部門人員都能夠進行配合，在提高融資工作水平的同時降低風險問題出現的概率，為企業自身及行業整體發展打下優良的基礎。

（二）加強融資渠道多元化發展

在傳統房地產企業融資風險防控工作開展時，其融資渠道單一，融資工作成本較高，影響著企業自身經濟效益的提高，同時還會引起融資風險問題；為此，在后期工作中，企業領導需要加強與政府部門的協調配合，并組織專業部門與人員，加強融資方式與渠道的研究創新，促進融資工作的多元化發展，強化提高融資工作水平，將企業自身融資壓力進行緩解降低，在減少融資成本支出的同時，降低風險出現的概率；而房地產企業管理人員則需要根據企業自身規模與運轉模式，選擇合適的融資方式，進一步提高現代房地產企業整體的發展水平。

（三）加強對國家政策與金融市場環境的了解

同時，由于房地產企業經營運轉過程極易受到國家政策及金融市場環境等因素的影響，為此，在企業融資風險防控工作中，企業領導及管理人員需要加強對國家政策與金融市場環境的了解，當某一環節出現變化時，相關企業可以宏觀調控政策調整運營及融資等工作的方案，并選擇新興技術與方式，在提高融資工作水平的同時，避免風險問題的出現。

（四）加強企業金融體系的完善

房地產金融體系作為日常運營及融資等工作的重要環節，對相關工作水平有著極大的影響，當企業開展融資風險防控工作時，企業領導可以加強與有關部門的協調配合，并順應國家政策規范的要求，完善金融體系，實現多元化融資，同時還可以加強信托、投資基金等金融產品的研發創新，促進金融市場發展水平的提高；另外，企業領導還需要聯合政府部門，根據當地金融市場環境發展要求，對金融領域的法律法規進行完善，并制定科學完善的房地產融資流程及信用評級制度，提高金融監管水平，在最大程度上提高房地產企業金融風險防控水平與質量。

（五）加強融資的合理規劃

除了以上措施之外，為了加強房地產企業融資風險防控水平的提高，企業領導還需要加強融資方案的合理規劃，在這一過程中，工作人員需要根據企業自身規模、運營模式及特點等，以此來設計出合理的融資金額，避免由于償還能力不足導致風險問題的出現；同時，工作人員還需要選擇合適的融資渠道與方式，進一步提高融資工作水平，為房地產企業及行業運營發展提供充分的促進作用。

四、結束語

綜上所述，在現代房地產企業經營運轉過程中，融資風險屬于常見問題之一，對企業經營運轉及行業發展等有著極大的影響，為此，在日常工作中，企業領導需要加強對國家政策及金融市場發展趨勢等方面進行充分的了解，同時還需要組織專業人員根據企業經營運轉的模式與特點制定防控方案，對融資渠道進行拓展，降低金融風險出現的概率；另外，企業領導可以聯合有關部門，對融資、運營及成本管理等方面進行監管，積極組織培訓教育活動，加強金融專業人才的培養教育，保障企業融資工作的順利進行，以此來促進房地產企業經營運轉水平的提高，從而推動現代房地產行業及社會經濟整體的進步與發展。