房地產企業財務報表分析方法研究

徐秋玲 中國電建地產集團有限公司

引言

隨著房地產公司的不斷成長，利用一般公司的財務報告分析而得到的分析結果已無法適應報告閱讀者和使用者的需求。因此，根據現階段房地產公司的特征及其財務報告分析面臨的問題，研究完善財務報告分析的措施，尋求當前更有利于房地產公司的財務報告分析。

一、房地產企業財務報表分析的重要性

（一）財務分析是財務預決算和計劃的基礎

隨著市場經濟體制的不斷完善，市場經濟全球化進程的不斷加快，我國房地產行業也得到了快速的發展。為了提高房地產企業的競爭力，確保房地產企業的健康發展，其自身管理水平的提高勢在必行，這樣合理有效的財務分析就顯得十分重要。在房地產企業內部財務管理工作中，主要包括財務預算、財務決算、計劃制定與執行等幾個管理環節。而財務分析是整個管理工作的最后關口，同時也是下一個財務管理循環的開端。結合目前企業的財務報表情況，全面分析和掌握企業近期經營戰略下的財務和經營管理狀態，并為后續房地產企業的發展預測提供支持，保障房地產企業科學地做出各項決策。

（二）財務報表分析是挖掘企業潛力和提高經濟效益的有效途徑

從當前市場經濟環境來看，房地產企業面對著激烈的競爭，導致企業無論是設計、營銷還是管理等方面都需要遵循創新原則，而基于財務報表分析工作能夠精準地獲取推動企業發展的有利因素與負面因素，實現趨利避害，發揮企業在經營管理中的優勢，摒棄一些薄弱環境，從而改善企業整體內部管理效果，滿足企業健康發展需要。

二、房地產企業財務報表的局限性

財務報表分析也被稱為財務分析，是企業經過收集財務會計報告的相關數據之后進行分析及整理，結合相關的補充信息，對企業狀況的綜合比較以及評價，成為管理者決策的必要信息，是一項管理工作。房地產企業的資金投入大，投資回報期長，一般的財務報表分析方法在房地產企業中并不適用。首先，隨著房地產企業經營規模的不斷擴大，財務部門也在短時間內出現了大量預收賬款，導致房地產企業負債激增，對房地產企業財務管理人員通過報表來判斷償債能力產生較大的偏差影響[1]。結合我國現行的企業會計制度來看，其中對收入確認有著明確規定，房地產企業的收入確認標準必須滿足以下幾點要求：（1）當房地產開發工程竣工且通過驗收；（2）房地產企業具備購買方認可的結算通知書；（3）房地產企業履行銷售合同條款，同時相應價款能夠取得或已經獲取；（4）房地產企業成本計量具有可靠性。但是房地產企業的經營活動從預售開始到收入賬款需要經歷多個復雜的環節，同時周期也比較長，而大額放款收入處于長期預收賬款狀態，不僅會造成企業短期負債壓力增長，而且還縮減企業放款收入的權益，尤其是最近幾年我國房地產行業應力增速較高，但在財務報表組卻不能呈現出來，導致財務管理人員無法通過財務報表準確地評估房地產企業的償債能力，從而阻礙房地產企業健康發展。

以碧桂園項目為例，該項目以低密度住宅為主，同時包含酒店運營等物業管理項目。通過碧桂園財務報表中的資產負債流動比率和速動比率（如表1）分析可以看出，碧桂園的流動比率下降，企業短期償債壓力急劇提升，但償債能力逐步下滑，導致企業面臨著較大的財務風險。

表1 碧桂園財務資產負債流動比率和速動比率

其次，開發成本與賬實存在偏差，影響財務管理人員通過報表評估企業資產情況。房地產企業為了實現長遠發展，必須儲備一定的土地資源，這也導致土地成本根據購置的實際支付價款入賬，導致財務報表中沒有呈現出時間價值以及土地增值的價值。從最近幾年分析來看，大部分地產企業通過自身品牌影響以及資金優勢，再加上政府政策上的扶持，通過協議出讓獲取豐富的低價土地資源，并且在實際低價上已經增長數倍，影響財務報表的真實性。此外，企業在進行項目開發過程中，大部分工程款項都是由施工企業墊付的，一些墊付比例甚至超過半數，而且墊付時間較長，施工企業對于墊付資金不開發票，同時由于房地產企業拖欠工程決算時間較長，因此也導致財務部門的成本核算難度較大，最終出現財務報表中的成本比實際數值低的現象。

最后，房地產企業的費用計入當期損益報表，容易導致企業經營成果存在較大的偏差，針對企業現行的會計制度分析，項目在實際開發時經常會出現以管理費用和銷售費用作為期間費用，并將其計入房地產企業的當期損益報表內。大多數房地產企業在開發項目時并未開展竣工決算和大額預算銷售前就已經出現了虧損現象，從而對房地產企業經營情況真實性產生一定影響。

三、房地產企業財務報表分析方法

（一）收入與費用配比整改收入結轉前產生的費用

房地產企業財務管理人員必須重視財務報表分析的重要性，同時結合當前財務各部門的職能，明確編制工作在企業戰略決策中的核心地位，財務報表分析在金融市場與價值管理兩個層面上都占據著重要地位。在經濟全球化的發展下，以往企業內的財務管理體系難以迎合時代發展需要。財務部門與和高層管理部門必須堅持統一的原則，全面掌握市場發展動向，提高發展財務管理水平，發揮先進的技術手段，保質保量地完成財務內部工作的各項事宜，從而保障房地產企業股東和所有人的合法權益。

（二）科學分析企業成本構成

房地產公司在進行未開工用地的采購時，必須仔細比較其他地塊資源價值，同時進行地塊資源采購評價，扣減資產價值，超過賬目價值的確認土地增值，并將其作為資產公積和調增存貨。對必須入賬而沒有入賬的工程款也應采用計量或成本的方法加以入賬，對未竣工的工程實行科學預提和考核，以盡可能保證成本與實際接近。在進行成本預轉時要充分結合成本配比和收入比例原則。此外，也應按照總收入和支出比例原則，對已結算的支出作出相應調節。

（三）根據收賬方式分析應收賬款

房地產企業與傳統企業有所差別，其根本在于房地產企業的商品一般都具有較高的價值，同時收款方式也不同于其他商品，其主要包括分期付款、一次性付款以及按揭付款等多元化的付款方式。房地產企業的銷售活動中，如果采用一次性付款方式，那么財務收入確認后應收賬款準時到賬。無論是否具備房產資格，只要一次性支付足額到賬，就實現了風險轉移。房地產企業的商品銷售如果采取分期付款方式，那么在確認收入賬款后，需要按照合同約定收款日進行，但如果購買方在合同約定內未全額付款，那么房地產企業財務部門需要對購買方的資信以及實付欠款金額進行評估，倘若購買方不具備良好的資信，同時欠款額度較高，需要拒絕確認收入。如果采取按揭付款方式，也要嚴格按照首期交付和按揭貸款項確認收入。由此可以看出，房地產企業的預收賬款內確認收入必須開展預結轉，同時也要進行銷售稅金計提。良好的銷售業績能夠在2 年之內實現會計確認，在這種情況下，形成的財務指標數據可以真實展現出財務信息是否失真。

四、房地產企業財務報表分析的相關建議

企業財務報表為企業利益相關者提供了有利的數據支持，企業利益相關者可以通過分析企業的財務報表，了解企業的整體發展狀況，為企業做出更為合理、科學的發展決策。

（一）重視財務報表分析的作用

為了全面發揮房地產企業財務報表分析的作用，首先必須提高財務部門對報表分析工作的重視度，從管理高層入手，明確劃分財務報表分析的職責與義務，在財務部門制定完善的內部控制管理制度，并在當年組織房地產企業各部門都要參與其中，開展全方位的財務報表分析會議，充分表達對財務報表分析的重視，也進一步發揮出房地產企業財務報表的作用，但這需要企業各部門的通力協作，挖掘財務報表中具有價值的信息，從而為房地產企業后續的發展決策提供支持。另外，房地產企業管理層也要將財務報表分析列為與其他部門工作同等重要的位置，并加大財務部門的財務報表分析工作人才支持和資金力度，構建獨立的財務報表分析隊伍，制定科學的業績考核與財務分析評定標準，將其納入房地產企業的內部獎懲機制中，激勵財務部門積極開展財務報表分析工作，充分展現出財務報表分析對房地產企業發展決策的重要支持，也為企業戰略目標的制定指引方向[2]。

（二）科學技術手段與多種財務分析方法結合

在完善房地產企業財務報表分析工作中，首先，要充分發揮多種財務分析方法與先進技術手段的應用優勢，房地產企業高層管理需要時刻掌握市場經濟環境下的發展趨勢，對市場動向做出精準評估，其中也包括國家對房地產行業提出的相關政策，明確房地產行業自身發展狀態以及未來發展走向，把握房地產企業的發展趨勢，積極利用財務分析設定多個發展目標，指引房地產企業穩定發展。其次，房地產企業的財務部門也要做好財務報表內容的詳盡分析與評估，通過企業客戶、業務流程以及學習和成長等內容，深切反饋出企業當前發展中存在的各類問題，并且做好問題的深層次分析[3]。最后，對于一些很難找尋企業規模和財務報表分析模式相同的對比企業，不但要充分考慮影響企業財務經營狀況的各類因素，還要充分考慮現金流以及經營成果帶來的影響，結合系數調整方案、聘請專業人士指導以及結合企業財務人員工作經驗等方式，對比房地產企業財務報表數據進行科學調整。房地產企業還要充分考慮規模上的因素，對房地產企業財務報表數據依照規模進行一定比例縮放，從而提高數據的可比性。另外，房地產企業還要采用比例指標來實現科學對比，降低以及消除各類由于規模或者模式不當引發的比較無效現象。

（三）提高財務報表分析人員專業技術與綜合素質

首先，重視房地產企業財務部門報表分析人員的專業能力提升，作為房地產企業重要的部門，必須為財務部門配備專業化的人才，因此，在開展房地產企業財務人員招聘時，要重視財務人員報表分析能力的考察，要求財務人員必須具備一定的財務報表分析基礎，有條件的企業還可以專門組建獨立的財務報表分析團隊，只招專業化人才，全面提升房地產企業財務報表分析水平，發揮報表中數據價值。房地產企業還要結合獨立的財務報表分析部門，制定完善的崗位職責與任務分工，將所有責任細化到每一個崗位和個人中，激發財務報表分析人員的積極性，從而不斷提升自身的專業能力，強化自身的專業水平，為房地產企業的財務報表分析提供人才支持與保障。此外，房地產企業也要在財務部門制定一套完善的人才培訓與考核制度，定期組織人員培訓，可以聘請專業人才來企業指導講座，也可以采取外出參與培訓的方式，確保房地產企業財務報表分析人員接觸最新的技術和方法，并靈活地運用到企業財務報表分析中，全面提升房地產企業的財務報表分析水平，為高層管理的經營決策提供依據。因此，房地產企業積極提升財務報表分析人員的專業能力是一項重要任務。

其次，重視房地產企業財務報表分析人員的綜合素質，除了專業技能以外，財務人員自身的素質也是決定房地產企業財務報表分析質量的重要因素，倘若財務報表分析人員的工作態度和責任感都存在問題，那么即便是具備再高的專業水平，也無法發揮出應有的財務分析效果，從而阻礙財務報表分析工作的有效推進[4]。

結語

綜上所述，房地產企業在新時代發展下，對財務部門的管理工作重視度不斷提升。然而，財務報表作為房地產企業一段時間經營發展的重要體現，其中蘊含著眾多有價值的數據信息，合理地利用財務報表內的數據信息可以幫助房地產企業查缺補漏，找到發展中的優缺點，并為后續的房地產企業發展戰略目標設定提供支持，也是保障房地產企業穩定收益的重要手段。為此，房地產企業必須重視財務報表分析工作的有效開展，提升財務管理水平，利用報表分析精準識別房地產企業經營活動中存在的潛在風險，從而制定科學的戰略發展目標，保障房地產企業可持續發展。