房地產企業內部控制存在的問題及其對策

呂晨光

隨著我國經濟的發展，房地產企業已經成為我國經濟發展的重要組成部分，并且在我國國民經濟發展中發揮著越來越重要的作用。但是由于房地產企業經營環境復雜多變，再加上其自身的特殊性，使得房地產企業在發展的過程中存在著諸多問題。本文就相關問題進行分析并提出相應的解決對策，從而促進房地產企業更好地發展。

一、房地產企業發展現狀

伴隨著近些年我國社會主義市場經濟的高速發展，房地產行業逐步演化為國民經濟的重點組成要素，也是國內投資領域中較為活躍的領域之一。近些年房地產市場經歷了一系列波折和調整，尤其是全球公共衛生事件對整個行業的發展影響，但是總體來看，基于長期趨勢來分析，我國的房地產市場仍然有著較大的發展潛力。國家統計局數據表明，截至2022年底，我國房地產行業增加值共計8.7萬億元，相較于2021年同期增長8.7%，這就代表著我國的房地產市場規模日益擴大，同時呈現出穩定增長的發展趨勢。

但是也應看到，住宅市場持續供需失衡，住房供應結構的非均衡性主要表現在商品房和經濟適用房、廉租房的供給和需求數量不匹配、結構不合理。我國住房制度改革以來，由于我們過分強調住房的市場化分配，導致房價上漲過快，地方政府和房地產開發商熱衷于開發商品房，在提供經濟適用房和廉租房上根本沒有積極性，使得本應占市場主體的保障性住房逐漸邊緣化，廉租房、經濟適用房的供應，根本滿足不了中低收入家庭住房需求。雖然近些年我國有關部門通過一系列政策頒布，以各種調控手段對住宅市場進行調整，但是供需失衡問題仍然存在，城市中的房地產項目空置率日益上漲，成為我國房地產行業結構失衡的主要表現。據統計，2022年全國城鎮住宅銷售面積同比下降5.5%，但房價仍然保持著較高水平，這就代表著我國在房地產市場的發展上，供需結構仍未得到改善。

二、房地產企業內部控制存在的問題

（一）組織結構不明確

在我國，大部分房地產企業都沒有設立獨立的內部審計機構，個別房地產企業雖然設立了審計部門，但卻不能獨立行使職能，而是在其他部門領導下開展工作。內部審計機構的職責范圍和權限往往得不到落實。這種組織結構導致審計人員在審計時沒有明確的審計職責，在日常工作中無法做到監督和防范企業經營風險，內部控制制度也難以發揮應有的作用，從而使內部控制制度形同虛設。

（二）職責與權限不清晰

企業內部控制的核心是合理劃分職責權限，明確崗位責任，因此在企業管理中要注意對職責與權限進行清晰的劃分。職責不清晰、權限不明確，導致工作中可能會出現相互扯皮的現象，使得內部控制制度形同虛設。

（三）授權審批不分級

房地產企業中的授權審批不分級，造成各級管理者不了解審批權限，可能會導致越權審批、越權辦理、無授權辦理等問題。對不相容崗位分離的要求往往流于形式，沒有真正落到實處，存在相互制約但沒有形成有效制約。如財務總監負責財務管理，總經理負責項目投資，會出現一人既管項目又管資金的現象。

（四）會計系統不完善

目前，大部分房地產企業還沒有建立完善的會計系統，不能實現全面、及時、準確地核算，各部門之間的溝通和交流也不夠充分，財務部門與其他部門之間缺乏必要的信息溝通，造成會計信息不能及時反映公司整體情況，導致企業決策出現錯誤。

（五）信息系統不先進

信息系統是房地產企業實現內部控制的重要手段，但是在實際運行過程中，很多房地產企業的信息系統并不先進，缺乏科學性、合理性。這導致房地產企業的內部控制不能順利實現。例如，在銷售環節，銷售合同等相關文件在管理系統中沒有錄入，會導致后期的賬務處理無法進行。

三、房地產企業內部控制措施

房地產企業內部控制制度建立是企業發展的需要，也是企業經濟活動的客觀要求。房地產開發項目一般規模大、技術難度高、投資規模大、風險高，加上在經營過程中，受宏觀經濟政策和市場供求變化的影響較大，因此在管理上必須有較高的要求。在房地產企業內部控制中，控制環境是基礎和前提，決定著公司董事會、經理層和其他員工的經營理念和行為，進而決定著內部控制制度的設計和具體實施。在實施內部控制措施時，應重點關注以下幾個方面：

（一）組織結構

內部控制是企業為實現經營管理目標，在日常經營活動中形成的由內部機構設置和職責分工、內部規章制度、業務流程及操作規范等組成的相互制約、相互監督的管理機制，是一個有機整體。建立健全內部控制制度，必須成立由主要負責人或董事長任組長，其他領導成員為副組長的內部控制領導小組。內控領導小組負責制定本企業內控管理制度，監督檢查企業各項業務和事項的執行情況。內控領導小組下設辦公室，辦公室設在財務部，負責貫徹落實本企業各項內控管理制度及措施；財務部門是企業內部控制體系的執行部門，負責建立健全企業各項業務流程及操作規范，負責編制并執行本企業預算和資金計劃；工程管理部門是本企業重要的內部控制部門，負責工程項目的全過程控制，建立并完善工程管理制度和流程；其他部門按各自職責配合開展相關工作。

（二）職責與權限

房地產企業各部門及相關人員在工作中，要嚴格按照企業制度規定辦理業務，履行各自職責，認真做好各自業務的風險控制工作。各部門及相關人員在辦理業務過程中發現有違法、違規或不合理之處，應及時向本部門負責人報告。內部審計部門在對業務過程進行監督檢查時，發現問題應及時向企業領導報告。在辦理業務過程中所形成的文件、單據、記錄等應妥善保管，嚴禁將文件、記錄等遺失或損毀，對遺失或損毀的文件、單據、記錄等應及時向本部門負責人報告。企業各級領導應定期對各部門的內部控制制度執行情況進行檢查，發現問題及時整改，并對整改結果進行跟蹤檢查。對于內部控制制度執行不到位的，將視情節輕重給予相應處罰，并應按照“不相容職務相互分離”原則，在職責范圍內認真履行自身的管理職責，業務處理過程中涉及的所有崗位，必須相互分離、相互制約，有效防范舞弊和預防腐敗。

（三）授權審批

授權審批是指根據企業管理需要，企業領導和有關部門按照一定的程序將其管理活動授權給他人來進行，被授權人按照規定的權限和程序行使相應的權力。授權審批控制主要是對企業經營管理活動的授權、審批和監督等一系列活動進行控制。房地產企業建立嚴格的授權審批制度，是保證各項經濟業務合規、合理、高效進行，防止發生錯誤和舞弊，提高企業經濟效益和社會效益的重要措施。在建立授權審批控制要求時，相關部門必須嚴格按照規定執行，任何人都不得超越規定權限辦事，任何人都不得違背規定亂作為。必須實行分級授權審批制度，明確各層次審批人員的職責權限，并定期檢查和考核其執行情況。

（四）會計系統

會計核算需嚴格按照會計準則及《企業會計準則》執行，不可出現因會計政策錯誤導致的財務報告準確性問題，不可出現因會計政策錯誤導致的稅務風險。在會計系統運行上，需符合國家統一的會計制度規定，所有記賬憑證、賬簿和財務報表都必須經所在單位負責人審批，由財務部門專人負責審核，并按規定進行歸檔，確保賬證、賬賬、賬實、賬表相符。例如，在進行收入確認時，需符合《企業會計準則》規定，成本費用及利潤等核算準確、及時，不存在錯報、漏報情況。房地產企業需根據企業內部財務管理辦法等相關文件規定，結合實際情況，制定并完善內部控制制度，包括但不限于崗位責任制、內部牽制制度、財產保護制度、崗位輪換制度等。

（五）信息系統

在企業信息系統的管理上，信息系統管理部門負責建設與維護，實行誰建設、誰負責，誰使用、誰負責的原則。企業的所有信息系統應根據國家有關法律法規要求進行信息系統安全等級保護，確保本企業信息系統安全。在這一過程中，需建立健全信息系統管理制度，明確本企業信息系統管理的組織機構及職責，對相關人員進行培訓，確保本企業信息系統管理制度得到有效實施。并建立健全與本企業業務經營管理相關的信息安全保護制度，確保其安全可靠。在沒有明確授權的情況下，任何人都不得獲取與業務處理無關的敏感數據。同時建立完善的數據備份和恢復制度、嚴格的系統訪問控制制度、網絡訪問日志制度等，對網絡訪問進行記錄，包括對使用人員、訪問時間、訪問內容等進行詳細記錄，對服務器及其他設備進行實時監控，發現問題及時解決，任何未經授權的人員或組織不得獲取和修改重要數據，嚴禁越權操作、對服務器及其他設備進行非法操作、在未經授權的情況下對重要數據進行更改或刪除。

（六）內部審計

內部審計部門負責對企業財務狀況、經營成果等進行檢查和評價，提出改善內部控制的建議和意見，并對相關部門和人員進行審計監督。財務部門應負責建立健全資金管理制度，并對資金進行日常管理。定期編制資金收支計劃，并報經企業批準后執行。嚴格按照會計準則要求設置會計科目、會計賬簿，及時準確編制財務報表。財務報表由專人負責編制、審核和匯總，確保報表真實、準確、完整。

四、結 語

綜上所述，內部控制是企業為了提高經營效率，確保財務報告及相關信息真實、可靠而建立的一套管理體系。房地產企業由于其資金密集型的特點，更應該加強內部控制。對房地產企業內部控制存在的問題進行分析，必須加強房地產企業內部控制的對策，包括組織結構、職責權限、授權審批、信息系統、會計系統、內部審計的完善，為供房地產行業決策者提供支持。