“招財貓”定位術

何歧途

哪里人多，店就往哪兒開

資源、產品、人流，三者在城市中的集中點，就是城市的商業中心。學校的小賣部基本上就算校園內的“商業中心”了。如果要新建一個商業中心，基于它的盈利性質，選址應該主要考慮地理位置、人口規模、城市發展規劃與商業格局。

其中，對選址最重要的考量是周邊人口規模。畢竟商業的發展離不開消費者。而對人口的考量又可以分為人口群體（居住人口、工作人口、流動人口）和人口數量。居住人口即商業中心附近的常駐人口，他們是消費的主要來源。而工作人口在其附近工作，他們也可以構成主力消費客群。流動人口越多，就意味著商業中心內部的店鋪可以獲得更多的超額顧客，如城市內的特色景點，就應該考慮在其內部設置步行商業街。

除了不同的人口群體，選址最重要的因素還是人口數量。一個理想的城市商業選址，周邊半徑3千米的常住人口至少應該達到30萬以上，如此才能提供足夠高質量的消費者。

要開店，商業眼光至關重要

要建立一個商業中心，除了選好地址之外，還應該對整個項目未來的運營進行預估。其中，最重要的是對成本因素以及商業項目未來運營能力的考察。簡而言之，就是建一個商業中心要花多少錢，將來生意怎么樣。

商業中心建設需要龐大的前期投入成本以及后期的維護成本來維持運轉。比如，建造與維護各式各樣的高樓大廈，便是一筆巨大的成本。運營能力則主要考察在商業中心未來入駐的項目。商業中心不是入駐品牌的簡單堆疊，而是需要一個成熟且經驗豐富的運營團隊去組合和運營項目。換句話說，一個商業中心要滿足消費者吃喝玩樂的多種需求，以此來增進商業中心的消費增長。

當然，商業中心的發展往往離不開地方政府的規劃和支持，尤其是國家級戰略的支撐。以北京市為例，中關村、西單、王府井等著名商圈以傳統中軸線及其延長線為界，總體上以東和以西的分布密度大致相當，但以東聚集的現象更為顯著。這是因為奧運會的申辦優化了北京的商業發展模式，商業中心的布局向東部轉移，使得城市商業的發展更加高效和均衡。

商業中心的輻射作用

商業中心的良性發展也帶動并提升了周邊住宿、餐飲、批發和零售業、居民服務和其他服務業網點的分布數量，能更好地提供服務和滿足居民需求。大型商業中心會在城市中形成商業區并互相帶動，例如，北京的中關村近年來以電子市場為主的格局發展成為多元化的商業生態，形成了北京功能最多樣化的商業區之一。

隨著城市經濟體制的轉型以及商業經濟的發展，商業中心的構成模式也在發生改變。以往單核心、金字塔式的等級結構逐漸消解，伴隨著新消費、新零售以及線上線下銷售模式的結合，商業中心自身在城市中走向了多核心和扁平化。城市居民可以在高等級商業中心滿足對高級商品和服務的需求，同時也可以在家門口附近的小型商業網點滿足日常需求。