金融十六條延期緩釋銀行資產風險

文頤

7月10日，為引導金融機構繼續對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持，央行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“《通知》”），明確提出延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限，將有關政策適用期限統一延長至2024年年底。

具體而言，2022年11月23日發布的“金融十六條”中第四條和第八條兩項政策明確延期。第四條中，原有規定2023年5月23日之前到期，現規定2024年12月31日前到期的房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資可以允許超出原規定多展期1年。第八條中，原有規定2023年5月23日前，現規定2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資在貸款期限內不下調風險分類。其他不涉及適用期限的政策長期有效。

根據《通知》的內容，主要涉及兩方面：第一，對于房企開發貸、信托貸款等存量融資，支持合理展期，2024年底前到期的，可以允許超出原規定多展期1年；第二，2024年底前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類，對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。

政策延期降低房企信用風險

自“金融十六條”政策發布至今，房企融資出現了小幅改善，但民企發行規模仍遠低于到期體量，整體行業債券展期規模也明顯提升，均反映出房企尤其是民營房企仍面臨不小的資金壓力。

根據Wind數據，“金融十六條”發布以來（2022年12月-2023年6月），房地產行業國內債券發行規模為3363億元，同比增長3%，償還規模3229億元，同比增長5%，凈融資額134億元。其中民企發行國內債券275億元，同比增長23%，到期規模1003億元，同比下降3%，凈融資額為-728億元。從房企債券延期體量看，2022年12月-2023年6月，共有78只房地產行業債券展期，同比翻倍，逾期金額合計493億元，同比增長58%，政策對于存量融資的合理展期支持起到了一定效果。

圖1：40個城市新房成交套數為2.5萬套，環比下降2.5％，同比下降25.9％

資料來源：同花順，中銀證券

圖2：40城新房成交面積為258.0萬平方米，環比下降9.1％，同比下降30.7％

資料來源：同花順，中銀證券

央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。需要注意的是，當前制約需求和行業銷售的根本原因仍是居民購房信心不足，居民加杠桿的動力也不足。與此同時，6月70大中城市的房價數據顯示當前房價面臨持續下行的壓力，這也會進一步加劇市場的觀望情緒。當前行業缺乏實質的催化劑，市場仍在期待更有效的政策措施。

此次政策出臺考慮了當前房地產市場有所遇冷的形勢，由于2023年以來地產市場有所遇冷，地產銷售端仍承壓，政策出臺有望提振樓市信心。2023年1-5月，全國商品房銷售面積累計同比下降0.9%，比1-4月回落0.5個百分點。而6月末30大中城市商品房成交面積當月同比下降33%，中斷了自2月以來的正增長趨勢。開發端仍較為低迷；2023年1-5月，房地產開發投資完成額累計同比下降7.2%，降幅較1-4月擴大1個百分點。

而在“保交樓”等地產政策支持下，房地產重點項目竣工加速，2023年1-5月，房屋竣工面積累計同比增長19.6%，比1-4月提升0.8個百分點。在“金融十六條”相關政策即將到期之際，政策延期有望提振樓市信心。一方面引導金融機構加大對“保交樓”的支持；另一方面持續呵護房企融資和地產銷售復蘇，在盤活存量的同時促進增量。

保持地產信貸投放平穩有序，緩釋地產資產質量風險。2022年年末，五家披露數據的上市銀行對公房地產風險敞口合計為2.84萬億元，據此測算商業銀行整體對公地產風險敞口為21.9萬億元，占總資產比重僅為7.01%，相較2022年年中收縮0.49個百分點。

“金融十六條”政策延期有助于保持房地產信貸投放平穩有序，降低房企信用風險。2022年年末，29家披露數據上市銀行對公地產平均不良率為3.33%，較2022年年中上升48BP。政策延期“以時間換空間”，將緩釋對公地產信貸下調評級風險，防止銀行對公地產不良率快速上升。

“ 金融十六條”促進地產市場穩步回暖， 銀行資產質量保持穩定。

政策延期呵護地產市場，銀行資產質量維穩。綜合來看，2023年，銀行股表現仍取決于宏觀經濟基本面。“金融十六條”延期對銀行股的最大利好是將促進地產市場穩步回暖，從而緩釋銀行資產質量風險。

避免存量抽貸 鼓勵新增投放

《通知》發布的背景是房地產銷售繼續承壓（6月頭部房企銷售仍大幅回落），而《16條支持政策》（《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》）中延期政策面臨到期之際，領導層托底房地產市場的措施，政策核心是“引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓支持”。

在具體延期方面，主要有兩方面內容：第一，《16條支持政策》中在2023年5月11日之前到期的房開貸、信托貸款等存量融資可以多展期一年，《通知》則要求2024年12月31日之前到期的存量融資可以多展期一年。第二，專項借款不下調風險分類的期限也相應從2023年5月11日延長至2024年12月31日，依舊要求對“新發放的配套融資形成不良”的相關機構和人員盡職免責。

政策影響主要體現在兩個方面：一是避免存量房企債務被下調抽貸；二是鼓勵新增專項借款投放。穩存量，促增量，給地產風險化解以更長的時間。

廣發證券認為，中國地產信用底已過，不必擔憂地產債務信用二次探底風險；不必擔憂銀行地產債務不良壓力加速；只要房子繼續建設，時間站在銀行房企一端。近期我們也已經觀察到部分優質銀行從房地產不良生成的角度已開始下降，國有大行也已將大部分已暴露的地產風險確認為不良。

本次政策緩和地產信用悲觀預期，銀行板塊將獲得絕對收益。當前應著眼下半年邊際變化，邊際公端定價基本企穩，零售端提前還貸潮基本結束，消費信貸需求較好；資產質量，從生成端來看部分銀行地產風險已邊際下降，主要受延期還本付息政策影響，信用卡、消費貸有一定擾動。往后繼續看好“高股息大行和H 股股份行”，三季度“復蘇交易”重新相關經濟關聯度高的股份行，以及四季度超額收益概率較大的優質區域銀行。

圖3：一、二、三四線城市新房成交套數環比增速分別為30.1％、-14.3％、-9.6％

資料來源：同花順，中銀證券

圖4：一、二、三四線城市新房成交面積環比增速分別為8.2％、-16.9％、-7.0％

資料來源：同花順，中銀證券

2022年11月出臺的金融支持房地產十六條政策，內容涉及房地產開發貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計十六條措施，內容之全面、力度之強大，被稱為2022年年內“最強政策支持”。

“金融十六條”發布實施后，對保持房地產融資合理適度、推動化解房地產企業風險發揮了積極作用，取得了良好的政策效果。中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監督管理總局決定，延長有關政策適用期限。根據《通知》，對“金融十六條”中有關政策有適用期限的，將適用期限統一延長至2024年12月31日。

根據中指研究院的分析，監管部門根據市場形勢及狀況，靈活調整政策使用期限，以更好地支持保交樓和穩定房地產市場。對于政策延期，有研究人士表示，其背景一是近期商品房市場銷售端企穩不及預期、下調幅度較大。二是2023年房企債務集中到期，資金鏈緊張，預計保交樓壓力較大。

從具體影響來看，在存量融資展期或調整還款安排方面，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致，相當于盡管貸款到期，或展期了一年，但由于不影響貸款質量評級，銀行也不會催收，從而給了開發商喘息的空間。這不僅有助于促進項目完工交付，在保交樓的同時，也有助于修復市場預期。

對于第二條政策的延期，2022年發布“金融十六條”以后，專項借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面，則是爆雷房企、保交樓項目資產負債復雜，金融機構不敢也不愿意給予融資。此次延長政策，希望加大融資支持、突破困境。

值得注意的是，商業銀行貸款業務都是市場化自主運作的，此次發文仍強調商業自愿的首要原則、協商的原則，而不是強制。也就是說，央行只是給出了鼓勵的政策（不調整貸款評級），但商業銀行是否愿意這樣做，仍基于風險收益平衡，如果算不過賬，債務關系復雜，后續無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續疲軟，預計融資投入支持保交樓的力度也不能太樂觀。

金融監管此次延期政策之一，對房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資展期或調整還款安排。為了推動金融機構延長政策，2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。這樣操作相當于盡管貸款到期，或展期了1年，但由于不影響貸款質量評級，銀行也不會催收，從而給了開發商喘息的空間。這不僅有助于促進項目完工交付，在保交樓的同時，也有助于修復市場預期。

延長的政策之二是，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。對于該政策的解讀，前者是鼓勵銀行發放轉向借款支持下的保交樓配套融資，后者是對配套融資形成不良的免于追責的強調。