消費基礎設施公募REITs迎來破冰 商業地產退出通道拓寬

秦佳麗

隨著相關政策修訂，商業地產迎來依托公募REITs 進行退出的新階段。近日華潤、萬科、金茂、物美商業各就華夏華潤商業資產REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT 四只產品進行申報并獲交易所受理。

在同期諸多項目啟動資產篩選或申報的情況下，能夠成為首批獲受理的消費基礎設施REITs，與其優質的底層資產密切相關，上述產品均拿出黃金商業地段的成熟商業地產項目作為底層資產。作為首批申報消費基礎設施REITs 的4 家企業，前述企業申報進展很大程度上影響著行業的申報發行信心，如果成功發行，商業地產“投、融、管、退”閉環將迎來突破。

醞釀已久的消費基礎設施公募REITs 終于迎來實質性進展。繼10 月20 日證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》（以下簡稱《指引》），將公募REITs 試點資產類型拓展至消費基礎設施后，企業迅速進入申報發行通道，華潤、萬科、金茂、物美商業4 家企業進行了消費基礎設施公募REITs 的申報工作。

10 月26 日，滬深交易所信息顯示，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金4 只產品申報已獲受理（見附表）。如果此次申報成功獲批，華潤、萬科、金茂及物美商業將正式進入公募REITs 的發行階段。

作為首批申報消費基礎設施REITs的企業，上述公司拿出了較大誠意。從底層資產來看，華潤以青島萬象城作為首發資產，萬科以杭州西溪印象城作為底層資產，金茂以其首個覽秀城項目長沙金茂覽秀城作為底層資產，物美商業則拿出北京市中心城區多組項目進行申報。

據相關基金招募說明書，首批4只消費類基礎設施REITs 底層資產合計評估價值為143 億元，預計募資127億元，其中華潤、萬科印力項目募資規模居前，分別為69.8 億元和35.8 億元。另據中金公司報告，4 單項目資本回報率在5.36%-7.14%，折現率在6.5%-7.25%，管理人預計2024 年可供分派收益率在4.73%-6.40%，該收益率水平與其他產權類項目上市時點相比略高。

企業火速申報公募REITs 的背后，相關政策其實醞釀已久。早在今年3 月，監管部門便首次文件明示要將公募REITs 擴容至購物中心等消費基礎設施。10 月20 日證監會發布《指引》，刪除了此前“不含住宅和商業地產”的相關表述，明確將“百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施”以及“保障性租賃住房、清潔能源”等寫入基礎設施范圍。

區別于此前公募REITs 主要覆蓋到倉儲物流、園區基礎設施等領域，此次4 單消費基礎設施REITs 若能成功發行，或為商業地產轉型發展提供更多思路。

IPG 中國區首席經濟學家柏文喜就此向本刊表示，與此前高速公路、倉儲物流、產業園區、保租房等底層資產相比，消費基礎設施公募REITs 主要關注商業地產和商業基礎設施，如購物中心、百貨商場、超市等，這些資產具有分散而多元的租戶、穩定的現金流和較高的收益潛力。“對于房企而言，通過申報和發行消費基礎設施公募REITs，可盤活存量資產，提高資金使用效率，同時也可以擴大市場份額，提升品牌影響力。”他補充到。

在柏文喜看來，首批消費基礎設施公募REITs 產品申報獲批的可能性較大：“目前交易所已受理了四只消費基礎設施公募REITs 產品的申請，表明監管機構對這一領域的支持。一般來說，底層資產為優質商業地產和商業基礎設施更容易獲得審批機構的認可，這些資產具有穩定的現金流、較高增值潛力和收益潛力。”

同策研究院研究總監宋紅衛向本刊表示，首批消費基礎設施公募REITs 的申報，使得公募服務實體產業與國家戰略方向進一步擴容，對持有型商業的房地產企業能夠帶來直接利好，房企有了資金退出通道，尤其是現金流較為緊張的房企，可以通過盤活存量資產避免債務風險。

據他介紹，消費類基礎設施公募REITs 對房地產領域而言有多重利好。“第一、目前商辦等存量市場規模巨大，沉淀了大量的資金，消費類基礎設施公募REITs 的加快推進有望解決盤活資金這一痛點。第二，傳統商辦資產的退出方式多為大宗交易，金額大、門檻高，因此活躍度較低，新政的推進有利于提升商辦存量市場交易的活躍度。”

消費基礎設施REITs 進入申報環節僅僅是第一步，底層資產屬性如何、能否獲得資本青睞是市場更加關注的問題。根據企業釋放的底層資產信息，目前4 只消費公募REITs 普遍選擇了較為優質的資產作為首發項目。

從原始權益人來看，華潤、萬科、金茂、物美均為消費基礎設施領域的龍頭參與者，申報消費REITs 的底層資產包括位于一二線城市的購物中心、社區商業等多種類型，且均為成熟的運營項目。

以3 家房企項目為例，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費REIT 分別以長沙金茂覽秀城、青島萬象城、杭州西溪印象城等購物中心作為底層資產，這類項目普遍居于一二線城市黃金商業地段，運營時間均超過7 年，項目出租率均在98% 以上。

具體而言，據各基金招募說明書，華潤青島萬象城建筑面積為45 萬平方米，項目位于市南區中央核心政務及商務區，地理位置較為優越；萬科印力杭州西溪印象城建筑面積約25 萬平方米，周邊配套整體優質；長沙金茂覽秀城位于中部地區首個國家級新區湖南湘江新區的城市中心梅溪湖板塊，商業建筑面積18.3 萬平方米，被譽為“長沙城市新名片”。

前述商業項目具備長期穩定運營能力。以中金印力消費REIT 為例，2020 年-2023 年6 月末，其目標基礎設施資產分別實現營業收入2.38 億元、2.81 億元、2.96 億元、1.63 億元；調整后的運營凈收益分別為1.59 億元、1.85 億元、1.88 億元、1.06 億元。截至今年6 月底，中金印力消費REIT 基礎設施資產杭州西溪印象城的估值為39.77 億元。

另值得一提的是，首批消費公募REITs 資產的民生保障屬性較為突出。典型例如嘉實物美消費REIT 的入池資產，包括北京市中心城區的大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門4 個項目，總建筑面積約7.8 萬平方米。主要經營品牌超市以及餐飲、理發、藥店等貼近社區生活的便民商業，屬于保障首都基本民生的社區商業項目。

與此同時，相較于目前其他消費基礎設施公募REITs 以單體項目作為底層資產，嘉實物美消費REIT 是本批次惟一以“項目組團”形式組建底層資產的基金。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉向本刊表示，從消費基礎設施概念來看，一類以交通、能源、醫療等民生類的基礎設施為主，央國企及地方城投企業在這方面布局較多；另外一類則是購物中心、農貿交易市場、物流園區等，主流房企大多持有這類業務。REITs通道打開后，這些低回報、長周期的基礎設施資產有望盤活，房企無需沉淀過多資金。他補充道：“對于央國企而言，可以將盤活資金進行再投資，用于非住宅領域不動產的深耕布局；如果民營房企持有優質資產，也可以憑借REITs 通道退出以實現‘維穩’，不過短期內還談不上非住宅領域的轉型。”

事實上，目前除了金茂、華潤、印力、物美在消費基礎設施公募REITs申報上率先試水，不少商業運營企業早已躍躍欲試，百聯股份、天虹股份、首創鉅大、魯商置業、龍湖等企業此前均表達過申報商業REITs 的意向。

譬如，今年7 月，百聯股份、天虹股份披露了關于消費基礎設施公募REITs 的相關計劃公告。其中，百聯股份計劃將“上海又一城”購物中心作為底層資產申報發行REITs，基金暫定名為華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金，由華安基金承做；天虹股份亦公告稱旗下天虹數科商業股份有限公司正在籌劃開展消費基礎設施公募REITs 的相關工作。

目前公募REITs 常態化發行也在穩步推進中，今年以來擴容增類較為活躍。除了首批消費基礎設施REITs項目申報獲受理，目前還有易方達廣州開發區高新產業園封閉式基礎設施證券投資基金、工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金等7 只產品“ 排隊候場”，涉及園區、交通、能源等領域。截至2023 年11 月2 日，公募REITs 市場共有29 只產品獲批，發行規模突破千億元。

從二級市場表現看，歷經整體回調，部分公募REITs 產品初步呈現回暖趨勢。據Wind 數據，本周（10 月30日-11 月3 日），中金安徽交控REIT、國金中國鐵建REIT、華泰江蘇交控REIT 等5 只產品價格迎來環比上漲。

在柏文喜看來，基于市場供求關系變化、投資者情緒波動以及宏觀經濟環境等因素，今年國內公募REITs產品普遍回調，不過，消費基礎設施公募REITs 產品未來的收益表現和發展前景仍然值得期待：“隨著國內消費市場的擴大升級，商業地產和商業基礎設施的需求將持續增長，這將為消費基礎設施公募REITs 的發展提供良好的市場基礎。同時，監管機構也在積極推動公募REITs 市場的發展，預計未來將有更多的政策出臺，為消費基礎設施公募REITs 的發展提供更多的支持和保障。”

宋紅衛表示，基于國內大量的存量資產，未來消費基礎設施公募REITs具有很好的發展空間。據介紹，目前市場中并不缺乏優質的商辦資產，而是缺乏成熟的退出通道。待退出通道完善以后，對于運營商加大商辦資產投資力度、擴大內需及城市發展都有積極意義。

他補充道：“更為重要的是，消費基礎設施公募REITs 為普通個人投資者開辟了投資房地產的通道。傳統投資商辦領域的方式是買資產，這樣購置成本高，且缺乏優質的運營內容；公募REITs 的推出后，由于進入資產包的都是優質資產，具有穩定的租期及較好的租金回報，對于投資者有較高的吸引力，同時也能引導投資者從投資住宅向投資優質商辦物業轉型，更有利于實現房住不炒。”

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）

數據來源：滬深交易所、基金招募說明書