淺談中小房地產企業融資方式及應用

房地產企業投資具有金額大、周期長的特點。隨著企業發展對資金需求也日益增大，但金融機構對貸款的嚴格限制，政府對房地產行業的風險管控，使抵押物欠缺、征信不佳的中小房地產企業從金融機構貸款變得尤其困難。本文以JH房地產開發公司為研究對象，通過介紹供應鏈融資、員工持股計劃融資、PPP項目融資等融資方式，拓寬中小房地產企業對融資渠道的了解。

中小房地產企業普遍存在資金不足的情況，調控政策更加劇了中小房地產企業資金短缺的問題，嚴重制約了中小房地產企業的發展。因此實現融資方式的多樣化是中小房地產企業解決資金短缺問題的重要手段。

一、企業融資方式的現狀

JH公司的融資方式單一，除了在公司成立之初股東投入的注冊資本金，其余資金均為債務資金，包括有向蘇州、南陽、信陽等地金融機構的貸款，向小額貸款公司的貸款和向個人及兄弟公司的借款。截至2022年12月31日，JH公司注冊資本金只實際到位2000萬元，占注冊資本的33.33%，在實收注冊資本金未能全部到位的情況下，外部融資金額高達13658.55萬元，其中向個人及兄弟公司借款金額為11378.55萬元，占融資總額的83%，占比最高；向小額貸款公司借款金額為2165萬元，占融資總額的16%；向金融機構貸款金額為115萬元，占融資總額的1%。公司都是從本公司情況出發靠自身力量去選擇融資方式，沒有利用公司上下游企業的整合力量去拓寬融資渠道，沒有考慮采用多樣化的融資方式去籌集資金。

二、企業融資方式存在的問題

根據對JH公司的融資現狀可以看出，公司存在融資方式單一的問題。JH公司的融資方式中非金融渠道的個人借款和兄弟企業借款占比高達83%，向金融機構融資的方式也主要是單一的購房者的按揭貸款。JH公司沒有借鑒其他企業的經驗拓寬融資途徑，沒有同時開拓股權融資和債券融資的方式，沒有選擇項目融資方式參與項目開發。

JH公司正處于成長期，根據金融成長周期理論，公司應該通過多種融資方式積極拓寬融資渠道進行資金籌集，公司目前單一的融資方式明顯違背這一理論。

三、企業融資方式的具體應用

（一）供應鏈融資

1.概念。供應鏈融資是指將一個資質較高且業務發展較好的企業作為核心企業，將其上下游的客戶和供應商組合起來形成一個融資整體進行融資，房地產企業供應鏈融資最常見的是供應鏈金融保理，以房地產企業為核心企業，聯合上下游建筑類企業及房產銷售公司等，由第三方監管、以應收賬款的轉讓登記的方式向產業鏈上的企業提供融資產品和服務。

2.應用。針對JH公司具備進行供應鏈融資的下述條件，公司上游企業為具有總承包二級資質的建筑企業，與公司為同一控制人的關聯企業，該建筑企業是JH公司開發項目的總承包方，借鑒其他企業供應鏈融資的經驗，我們認為，公司應該采用供應鏈融資，運用金融成長周期理論所述在企業成長階段需要拓寬融資渠道豐富融資方式，公司應該采用以房地產企業為核心的供應鏈金融業務中常見的應收賬款保理和應收賬款質押貸款為主的方式，具體采用應收賬款保理的業務中的直接保理和反向保理來操作。公司采用直接保理的具體操作方式是由JH公司作為核心企業，將其應收賬款轉讓給保理公司獲得融資，首先與上游公司簽訂分包和采購合同，形成應收賬款，再由上游公司與保理商簽訂保理合同轉讓應收賬款，然后通知公司確認轉讓，在公司確認轉讓后進行保理融資，最后由JH公司向保理商支付貨款。

通過這樣的供應鏈融資，融活了供應鏈中上游企業的資金流，JH公司可以與供應商共享融資成果，在此融資基礎上推遲應付款項的支付時間，將資金壓力轉移給上游企業以緩解自身的資金壓力，實現間接融資的效果。

（二）員工持股計劃融資

1.概念。員工持股計劃是由公司員工認購公司股份，依靠公司內部力量籌集資金的一種方式。這項誕生于美國的員工持股計劃形式多樣，從實施目的上可分為：福利型員工持股計劃、風險型員工持股計劃和集資型員工持股計劃。福利型員工持股計劃一般的做法有：直接向員工增股或者年終獎以股份形式支付；風險型員工持股計劃需要員工個人付出，需要個人做長期決策，參與公司利潤分配，一般由員工直接投入現金或者從工資和獎金中支付入股金；集資型員工持股計劃也需要員工個人付出，但其是通過集資以豐富公司資金為目的。

2.應用。根據金融成長周期理論及通過借鑒其他公司經驗，JH公司目前處于成長期，應該股權融資與債權融資同步進行，通過員工持股計劃優化資金結構，實現融資方式的多元化。JH公司員工持股計劃應在相關政策法規的指引下，確定員工持股計劃應遵循的原則、操作流程、認股程序、持股范圍和持股比例、持股途徑、定價政策、約束機制、回購政策和管理機制。

第一，確定員工持股計劃應遵循的基本原則。JH公司確定員工持股計劃必須符合法律法規規定，透明公開，在增量基礎上引進入股員工，保證入股員工的合法利益，并加強監督。操作層面上要求遵守平等、公正原則，員工自愿入股，培養員工長期與企業共發展的意識，將其作為一項長期穩定的投資行為，而不是短期的投機行為。

第二，確定員工持股計劃的操作流程。JH公司確定包括征求意見階段、方案設計階段、方案通過階段、方案實施階段的員工持股計劃操作流程，通過與員工進行意見交流，了解他們的想法和態度，對方案進行初步設計、審計實施簽署，實現方案落地。

第三，確定員工持股計劃的認股程序。JH公司應該確定五個步驟的認股程序，第一步由員工持股管理委員會向擬持股員工發出持股認購通知書；第二步由員工向員工持股管理委員會填寫持股申請書及認購表；第三步由員工持股管理委員會對提交持股申請書的員工進行資格審核，審核通過后報送董事會復審，復審通過后予以最終確認其認股資格；第四步由員工持股管理委員會通知申請持股的員工確認持股金額并繳納款項，需要貸款的，同時辦理個人貸款手續，簽訂認購協議書；第五步由員工持股委員會統一設立專門的員工個人持股的股本賬戶，向持股員工發放股權證書。

第四，確定員工持股范圍和比例。JH公司在設計員工持股的范圍和規模時應該首先要在實現員工激勵的前提下滿足融資需求，盡量降低可能帶來的股權分散對JH公司管理的影響程度。借鑒其他企業在具體操作中常見的三種持股模式面向公司全體員工、骨干員工、管理層發售股份，JH公司應該充分考慮其以解決目前融資問題的目的設定員工持股計劃的持股范圍，就公司目前的實際情況來看，初設員工持股范圍應該為全員持股，秉承自愿、公平原則，與JH公司簽訂勞動合同具有法定勞動關系的正式員工均可出資，入股后以股東身份分享公司發展的效益、分擔經營風險。同時考慮到避免股權過于分散，應該建立持股平臺統一持有股份，員工可以通過代持協議持股。

第五，確定員工持股途徑。借鑒其他非上市公司的員工持股計劃，常見通過增資擴充股份、出資新設股份、存量股轉讓的方式持有股份。筆者認為，JH公司應該采用增資擴股的方式，更符合公司推行員工持股計劃的融資目的，這種方式能夠為JH公司注入新的資金，增加JH公司的現金流，能夠改善JH公司的資產負債比率，也有利于促進JH公司的資本投入和規模擴張，能夠為JH公司資質升級對注冊資本金增加的要求提供保障。JH公司應該設計如下具體方案：首批持股員工按規定程序和標準出資認購公司股份，所需資金的來源依照個人自愿出資和多渠道集資相結合的原則，對認購股份的員工，采取員工個人最低出資額度為出資總額的60%，剩余的40%可從認購后每月工資內平均扣除，最長扣除期不超過24個月這樣的方式。

第六，確定員工持股定價。由于JH公司為非上市公司，股份沒有在公開市場流通，在進行員工持股定價時沒有市場價格用來參考，定價相對困難，借鑒其他非上市公司的實踐經驗，一般以注冊資本金、企業凈資產、當前的評估價值這三個數據為基礎來進行定價。因此，JH公司應該根據其實際情況，采用評估價值的數據為基礎進行定價，JH公司目前準備開發和洽談中的項目增值空間較大，包括九年一貫制學校項目，BH新城后續二、三、四、五、六期項目，養老項目的開發，這些項目將推動公司長足發展，帶來較大的盈利，因此，JH公司未來用價值評估為基礎的定價方案最為合適。JH公司應該在請第三方審計公司對凈資產在進行審核的基礎上確定股價，并進行公示，每三年評估一次。

第七，制定員工持股計劃的約束機制。為了保證激勵效果和保障持股員工行使權力和履行義務，JH公司應該為員工持股計劃制定約束機制。JH公司應該參考上市公司的一些具體做法，一方面在進行員工持股方案設計時規定不低于3年的禁售期，以提升員工工作業績和激發員工主觀能動性，這樣的規定能夠實現激勵效果的持續性，減少員工短期行為；另一方面應該設定嚴格的轉讓條件，使員工利益與公司利益長期捆綁，改變員工持股的短期意圖。

第八，確定股份回購的機制。JH公司應該借鑒其他非上市公司的股份回購操作辦法，在員工正常退休、主動提出離職或者被公司要求離職、被開除或死亡等情況出現時，將不再繼續持有股份，此時，員工持股管理委員會有權根據人事部出具的原持股員工退休、離職、開除、死亡的相關證明將其股份回購，回購價應該根據人事部門出具的該員工離開日期的上一年度公司評估價值確定。

第九，確定員工持股管理機構及其職責。為了使員工持股委員會能夠更好地履行職責，我們認為，JH公司應該確定員工持股管理機構并明確其職責。JH公司員工持股管理委員會是員工計劃的具體運作機構，負責日常事務的處理，借鑒其他公司經驗，根據JH公司目前的規模，設置員工持股管理委員會常務委員5人，遵循自愿公平原則，常務委員由持股員工共同選舉產生，并推選出委員長一人。為了使員工持股管理委員會能夠更好地參與JH公司重大經營決策，JH公司應該確定員工持股管理委員會進入公司董事會作為股東代表，代表和維護持股員工的利益，行使表決權，并負責向持股員工通報公司的重大決策和一些公司最新的重要信息，持股管理委員會還應該在JH公司年度財務報告出具的30日內，向持股員工公布經審計確認的公司報表。

（三）PPP融資

1.概念。PPP項目融資是基于PPP模式的融資方式，是依托于開發的項目，以項目未來收益和政府扶持為后盾的一種融資方式。PPP是Public-Private-Partnership模式的縮寫，既公私合伙制，指政府和社會資本通過簽訂特許經營權合同，通過資源分配，政府和社會資本共同承擔風險、共享收益，雙方形成伙伴式的合作關系，以這種合作模式對基礎設施投入建設、對提升公共服務的效率和品質、向社會提供公共性質的物品和服務以及城鎮化建設都有促進作用。

2.應用。PPP模式在很多企業的公共設施項目上被采用。JH公司所在河南省在政府層面正在積極推動PPP項目，政府為PPP項目的融資提供協助，積極推動項目落地，JH公司具有PPP項目融資的有利條件，根據金融成長周期理論，公司運用PPP模式進行項目融資符合JH公司目前發展階段情況。JH公司應該在努力達到發債要求的前提下，通過先融資后投資建設再回收資金的封閉運行模式申請發行項目專項債券，使用債券資金進行項目的開發建設。JH公司應該借助目前有利的政策和當地政府的投資規劃積極推進養老項目采用PPP模式運作，借助PPP項目融資方式拓寬融資渠道。

JH公司應該以提交養老項目建議書的形式向政府部門推薦此養老社區項目，在PPP運作架構中作為民間資本帶著技術和管理入股，借助有利政策享受政府獎勵補貼，成立養老地產項目公司，與政府溝通確定項目發起人，并負責參與項目前期的投標、項目的融資方案、項目設計、項目建造、項目運營等具體事項的商定落地。養老項目在經過建設期、運營期后，項目公司再將該養老社區交還給政府部門運營，養老項目具體運作模式如下圖所示。

借鑒其他PPP項目融資經驗，JH公司應該采用與金融機構合作和PPP產業基金、項目專項證券融資的多元化的融資方式。一方面積極推進養老地產項目公司與金融機構的融資合作，一方面以JH公司為主體以投資該項目開發建設為用途向金融公司貸款。JH公司還應該充分利用河南省政府成立的PPP產業基金，該產業基金規模50億元人民幣，JH公司應該提高企業自身信用水平，積極申請該基金針對性的基金支持。JH公司可充分利用PPP項目背景下的融資模式進行項目的開發建設，豐富JH公司的融資方式，JH公司可以解決因融資困難造成的資金不足而失去投資機會的問題，對當地產業發展也能起到積極的推動作用。

（作者單位：江蘇博金建設集團有限公司）

作者簡介：王湘瑜，女，1983年8月出生，漢族，江蘇蘇州人，碩士，注冊稅務師、中級會計師，研究方向：企業財務管理、融資管理。