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2023-11-24 05:24:40中國經(jīng)濟周刊孫庭陽北京報道
中國經(jīng)濟周刊 2023年21期
《中國經(jīng)濟周刊》記者 孫庭陽｜北京報道
上市公司三季報陸續(xù)披露，據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者統(tǒng)計，按照證監(jiān)會行業(yè)分類，有可比數(shù)據(jù)的100家A股房地產(chǎn)公司，今年第三季度營業(yè)收入合計值已經(jīng)連續(xù)兩年下降，凈利潤連續(xù)三年下降。45家公司凈利潤虧損，虧損公司數(shù)量創(chuàng)出近5年同期最高、今年以來最高。
凈利潤連續(xù)三年下降
與各年同期對比，今年第三季度全國銷售面積和銷售金額是2018 年以來最低。三季度全國商品房銷售面積和銷售金額分別是2.53 億平方米和2.6 萬億元，與去年同期相比分別下降22.1% 和22%。2020 年第三季度，全國商品房銷售面積和銷售額分別是4.77 億平方米、4.88 萬億元，是2018年以來的峰值。今年第三季度與2020年同期峰值相比，同比下降46.9%、46.7%。
今年第三季度，有可比數(shù)據(jù)的100 家A 股房地產(chǎn)公司營業(yè)收入合計4249 億元，低于2021 年和2022 年同期。2018 年、2019 年、2020 年和2021 年，這些公司各年第三季度營業(yè)收入合計值分別是3089 億元、3631億元、4213 億元和4659 億元。2022年和今年第三季度的合計值逐漸降至4434 億元和4249 億元。可見，2021年第三季度的數(shù)值是近5 年峰頂，到現(xiàn)在已連續(xù)兩年下降。
這100 家公司第三季度凈利潤合計值見頂時間是2020 年第三季度，比營業(yè)收入合計值見頂時間早一年，和全國商品房第三季度銷售面積、銷售額見頂時間相同。
今年第三季度，這100 家公司凈利潤合計13 億元，連續(xù)3 年下降。2018 年同期、2019 年同期和2020年同期，這些公司凈利潤合計值分別是300 億元、312 億元和324 億元。2021 年同期、2022 年同期和今年第三季度，這些公司凈利潤合計值逐漸降至159 億元、102 億元和13 億元。2020 年第三季度凈利潤數(shù)值是近5 年的峰值。
可以看出，這些公司2021 年第三季度營業(yè)收入合計值同比增長11%，而同期凈利潤合計值同比下降51%。2021 年第三季度營業(yè)收入雖然增長，但凈利潤下降，增收不增利。
央企國企總體韌性更強
上述100 家公司，有45 家今年第三季度凈利潤虧損，虧損公司數(shù)量創(chuàng)近5 年同期最高，同時高于今年前兩個季度。2018 年至2022 年同期，凈利潤虧損公司數(shù)量分別是16 家、24家、21 家、29 家和39 家。今年前兩個季度，分別有35 家、42 家公司凈利潤虧損。
今年第三季度，凈利潤虧損前3 名華僑城A(000069.SZ)、ST 世茂(600823.SH)和金地集團(600383.SH），虧損額分別是20.41 億元、19.37 億元和14.74 億元。
華僑城今年三季度銷售面積和銷售額，都是近3 年的新低，比2022 年同期下降37%和42%，比2021 年同期下降47%和58%。該公司銷售總規(guī)模下降的同時，銷售平均價格也在下降。今年第三季度，該公司平均銷售價格比2022 年同期、2021 年同期分別下降7.7%和21%。加上前兩個季度的虧損，該公司前三季度凈利潤累計虧損41 億元。
100 家A 股房地產(chǎn)公司合計營業(yè)收入與合計凈利潤（2018 年第三季度—2023 年第三季度）
ST 世茂凈利潤虧損的同時，還遇到了流動性難題。截至今年10 月末，該公司及子公司公開市場債務(wù)、非公開市場債務(wù)累計 91.02 億元未能按期支付。
金地集團虧損和公司的資產(chǎn)減值有關(guān)。該公司披露，今年前三季度，資產(chǎn)減值準備計提共計16 億元，其中存貨跌價準備8.65 億元，減少今年前三季度凈利潤14 億元。
房地產(chǎn)公司的存貨跌價減值準備，是一些公司此前布局城市的新房價格處于下降通道，部分區(qū)域沒賣掉的房子按照市場價格計算，價格已低于成本，依據(jù)會計原則，在財務(wù)報表中計提了相應(yīng)的存貨跌價準備，導(dǎo)致凈利潤減少甚至虧損。
今年前三季度，這100 家公司合計計提存貨跌價準備124 億元，比2022 年同期多125%。
今年第三季度，凈利潤盈利前3 名萬科A(000002.SZ)、招商蛇口（001979.SZ) 和保利發(fā)展（600048.SH），分別盈利37.51 億元、16.16 億元和10.7 億元。
有券商從其他角度分析房地產(chǎn)公司三季報。
國金證券一份研究報告按房地產(chǎn)企業(yè)所有制，分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績趨勢：央企國企總體韌性更強，混合所有制企業(yè)業(yè)績下滑，民企業(yè)績有所恢復(fù)。這份報告選取的央企國企如保利發(fā)展、華僑城 A 和招商蛇口等企業(yè)，混合所有制企業(yè)包括萬科A，民企包括中南建設(shè)等，共12 家房企做樣本分析。
中信證券統(tǒng)計了8 家市值靠前的A 股房地產(chǎn)公司，數(shù)據(jù)顯示，三季度末這些公司在手貨幣資金環(huán)比下降，其中金地集團和新城控股環(huán)比降幅較大。
今年8 月之后，多個城市實施“認房不認貸”，房地產(chǎn)市場熱度上升，部分房地產(chǎn)公司表達了對后市的信心。
萬科在三季報中稱，三季度房地產(chǎn)政策出臺頻次加快，對行業(yè)的支持力度加強。保利發(fā)展在季報中稱，“認房不認貸”在一些城市實施后，有效提振了市場信心。
同樣提到了房地產(chǎn)政策對公司影響的中南建設(shè)（000961.SZ），該公司在三季報中分析，政策落腳點在刺激需求。企業(yè)化解風險，發(fā)展新的模式需要更多探索。該公司今年第三季度合同銷售金額、銷售面積同比分別減少 44%和 48%，第三季度凈利潤虧損4 億元，前三季度累計虧損12 億元。
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凈利潤連續(xù)三年下降
與各年同期對比，今年第三季度全國銷售面積和銷售金額是2018 年以來最低。三季度全國商品房銷售面積和銷售金額分別是2.53 億平方米和2.6 萬億元，與去年同期相比分別下降22.1% 和22%。2020 年第三季度，全國商品房銷售面積和銷售額分別是4.77 億平方米、4.88 萬億元，是2018年以來的峰值。今年第三季度與2020年同期峰值相比，同比下降46.9%、46.7%。
今年第三季度，有可比數(shù)據(jù)的100 家A 股房地產(chǎn)公司營業(yè)收入合計4249 億元，低于2021 年和2022 年同期。2018 年、2019 年、2020 年和2021 年，這些公司各年第三季度營業(yè)收入合計值分別是3089 億元、3631億元、4213 億元和4659 億元。2022年和今年第三季度的合計值逐漸降至4434 億元和4249 億元。可見，2021年第三季度的數(shù)值是近5 年峰頂，到現(xiàn)在已連續(xù)兩年下降。
這100 家公司第三季度凈利潤合計值見頂時間是2020 年第三季度，比營業(yè)收入合計值見頂時間早一年，和全國商品房第三季度銷售面積、銷售額見頂時間相同。
今年第三季度，這100 家公司凈利潤合計13 億元，連續(xù)3 年下降。2018 年同期、2019 年同期和2020年同期，這些公司凈利潤合計值分別是300 億元、312 億元和324 億元。2021 年同期、2022 年同期和今年第三季度，這些公司凈利潤合計值逐漸降至159 億元、102 億元和13 億元。2020 年第三季度凈利潤數(shù)值是近5 年的峰值。
可以看出，這些公司2021 年第三季度營業(yè)收入合計值同比增長11%，而同期凈利潤合計值同比下降51%。2021 年第三季度營業(yè)收入雖然增長，但凈利潤下降，增收不增利。
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ST 世茂凈利潤虧損的同時，還遇到了流動性難題。截至今年10 月末，該公司及子公司公開市場債務(wù)、非公開市場債務(wù)累計 91.02 億元未能按期支付。
金地集團虧損和公司的資產(chǎn)減值有關(guān)。該公司披露，今年前三季度，資產(chǎn)減值準備計提共計16 億元，其中存貨跌價準備8.65 億元，減少今年前三季度凈利潤14 億元。
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今年第三季度，凈利潤盈利前3 名萬科A(000002.SZ)、招商蛇口（001979.SZ) 和保利發(fā)展（600048.SH），分別盈利37.51 億元、16.16 億元和10.7 億元。
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