房價上漲對經濟高質量發展的影響研究

趙文青

（合肥工業大學經濟學院，安徽 合肥 230601）

一、引言

房地產市場的迅猛發展推動了我國國民經濟的發展，國家統計局數據顯示，2020 年房地產增加值達7.45 萬億元，對GDP 的貢獻率為7.34%，且多年來房價對GDP 的貢獻率保持增長態勢。 然而，2008 年全球次貸危機給我們敲響了警鐘， 房地產市場過度發展，可能存在一系列弊端。 單就經濟增長而言，政府日漸依賴通過房地產市場的發展來刺激經濟增長，這種“唯GDP”的增長方式可能不利于經濟可持續發展。 黨的十九大報告中明確指出，中國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，經濟增長由重“量”轉向重“質”勢在必行。 房價快速上漲吸引了大量的資本進入房地產行業， 社會有限資源過多投入房地產市場。 這一方面引致資源錯配，降低社會資源配置效率[1-2]，另一方面拉低了其他行業所能利用的資源，減少其他研發投入，對企業創新帶來直接抑制作用[3-5]，而無論是資源配置還是創新，對經濟高質量發展都有著重要影響。

二、文獻回顧與研究假說

（一）文獻回顧

基于Kiyotaki & Moore 和Bernanke 等的 “金融加速器”理論[6-7]，部分文獻從實證角度考察房價變化對經濟增長的影響，但尚未達成一致意見。 一些學者認為，房價上漲會通過拉動投資、促進消費推動經濟增長[8-9]；另有學者認為，房價上漲不會對經濟增長產生顯著影響[10-11]。 Cook & Thomas 進一步指出，房價上漲對經濟增長的影響存在波紋效應， 即影響效應是從一個區域逐漸擴散到其他區域[12]。

關于房價變化對經濟高質量發展的影響， 現有文獻研究較少。 李國斌和王軍、郭文偉和李嘉琪基于城市數據對房價和經濟高質量發展的關系作了初步考察[13-14]；也有學者從全要素生產率的角度考察房價變化對經濟高質量發展的影響； 陳斌開等研究發現房價上漲導致資源錯配， 從而降低全要素生產率[1]；余泳澤和李啟航研究發現房價上漲抑制了全要素生產率的提升，體現為對實體經濟的“擠占效應”和工業企業的“篩選效應”[15]。

綜上可見， 現有文獻對房價上漲和經濟增長的關系進行了一定研究， 但是對房價和經濟高質量發展的關系研究較少，存在重“量”輕“質”的問題，且對于房價影響經濟高質量發展的作用機制研究不夠充分，這些問題正是本文研究的重點。

（二）研究假說

房地產業的發展可以帶動關聯產業發展， 同時創造大量的就業崗位。 房價上漲也會通過促進消費的“財富效應”和促進投資的“抵押擔保效應”，拉動內需，從而提升經濟在“量”上的增長。

假設1：房價上漲在“量”上促進經濟增長。

另一方面，房地產市場的快速發展導致環境污染、資源錯配、產業結構失衡、金融風險積聚等問題逐漸涌現，房價上漲對于全面反映經濟、社會、生態等的高質量發展可能存在抑制作用。

假設2：房價上漲在“質”上抑制經濟高質量發展。

關于房價對經濟高質量發展的影響作用， 本文主要從經濟增長的兩個源泉——資源配置效率和技術進步方面進行分析。 第一，資源配置效率的提高，會將資本和勞動從資源配置效率低的部門轉移到高的部門，從而促進經濟增長；而房價的過快上漲可能會阻礙這種效率轉移，并將市場上大量資本和勞動吸引到房地產業及其相關行業， 導致資源錯配，從而抑制經濟高質量發展。 第二，技術進步作為經濟增長的內在動力，對就業、產業結構升級等高質量發展因素具有促進作用。 房價快速上漲也使得房地產市場發展迅猛，由于資本的逐利性，大量資金被投資到高利潤的房地產部門，從而抑制了其他生產部門的研發投入，不利于技術進步，從而抑制了經濟高質量發展。

假設3：房價上漲會通過資源錯配和降低創新水平對經濟高質量發展產生抑制作用。

三、研究設計

（一）模型構建

為檢驗房價上漲對經濟增長和經濟高質量發展的影響，本文構建（1）式的基本模型：

為了討論房價上漲和經濟高質量發展之間的作用機制，對資源錯配和創新水平進行中介效應檢驗，借鑒溫忠麟等的研究方法[16]，在基準回歸的（1）式中房價上漲和經濟高質量發展的回歸系數β1顯著的基礎上，分別構建（2）式研究房價上漲對中介變量的影響，（3）式研究房價上漲和中介變量對經濟高質量發展的影響，通過觀察γ1、φ1和φ2等回歸系數，判斷中介效應是否存在。 構建中介效應模型如下：

德國聯邦最高法院并不支持被告的這種抗辯，其理由是：假如這種情況下發生權利用盡，意味著專利權人在銷售這類商品時，不能通過許可合同來實現其專利價值；而如果買方是從非專利權人處獲得這一商品，專利權人就不受此限制。這樣買方支付許可費的義務將僅僅取決于他從何處獲得該商品[3]。

（2）式和（3）式中Mit為中介變量，分別表示資源配置效率和創新水平，其他變量的含義和上文相同。

（二）變量測度與說明

1.被解釋變量

經濟增長（growthit）：采用人均GDP 增長率衡量。經濟高質量發展借鑒趙濤等從產業結構、 全要素生產率、創新水平、生態環境、居民生活水平等方面構造經濟高質量發展指數來衡量[17]。其中，泰爾指數、二氧化硫排放量、PM2.5 為負向指標， 將變量進行取倒數形式處理[18]；TFP 的計算以勞動和資本為投入要素，以實際GDP 為產出要素，勞動投入使用從業人員數衡量，資本投入以固定資產衡量，使用永續盤存法計算[19]，最后采用SFA（隨機前沿分析）的方法計算得到；創新水平采用由北京大學企業大數據研究中心編制的地級市創新創業指數衡量。本文采用熵值法計算得出經濟高質量發展指標，測度方法顯示在表1 中。

表1 經濟高質量發展的測度

2.解釋變量

房價：本文使用商品房銷售額除以銷售面積計算得到商品房價格。 考慮到研究問題的完整性和穩健性，本文還考慮了其他影響經濟增長的因素：固定資產投資（fai），衡量方法為固定資產投資占GDP 的比重；外商直接投資額（fdi），衡量方法為外商直接投資額占GDP 的比重；工業增加值占比（is），衡量方法為工業增加值和GDP 的比值；人力資本（lnhc），用城市在校大學生數取對數衡量。 研究對經濟高質量發展影響時， 控制變量在經濟增長控制變量的基礎上加入人均地區國內生產總值（lngdp）。

3.中介變量

資源配置效率：使用資源錯配程度衡量。 計算方法為OP 法， 先計算出制造業企業二位數行業的TFP，使用方差匹配到城市層面。企業數據來源于《中國工業企業數據庫》，該數據庫只更新到2013 年。 因此，表6 的（1）—（3）列中僅使用2003—2013 年的數據，資源錯配記為mistfp。

技術進步：主要體現為創新水平的提升，使用人均發明專利授權數衡量， 用發明專利授權數和單位從業人員數的比值計算得到，記為inn。

（三）數據來源

本文選取了2003—2019 年全國地級市層面的年度數據，剔除缺失值較多的城市后，最終選取285個地級市樣本，本文還剔除了通貨膨脹的影響。 計算方法為名義商品房銷售價格除以消費者價格指數（CPI）。 由于地級市CPI 數據的缺失值較多，本文使用省級的CPI 代替。 資源錯配程度的計算數據來源于中國工業企業數據庫，其他數據主要來自《中國城市統計年鑒》《中國區域經濟統計年鑒》 和各省市的統計年鑒等。 表2 為主要變量的描述性統計結果。

表2 主要變量描述性統計

四、實證結果與分析

（一）基準回歸

表3（1）（2）列為使用固定效應模型①研究房價上漲對經濟增長的影響結果。 第（2）列在第（1）列的基礎上加入了其他控制變量， 回歸結果均為正向且顯著，房價的對數每上漲1%，人均地區生產總值上升0.268%。 （3）（4）列為房價上漲對經濟高質量發展的影響結果，第（4）列在前一列的基礎上加入控制變量， 回歸結果均表明， 房價上漲抑制經濟高質量發展，房價的對數每上漲1%，經濟高質量發展水平下降0.192%。

表3 基準回歸

綜上，回歸結果表明，房價上漲在“量”上促進了經濟增長，但在“質”上抑制經濟高質量發展，驗證了假設1 和假設2 的成立。

（二）穩健性檢驗

接下來驗證基準回歸結果的穩健性， 結果顯示在表4 中。

表4 穩健性檢驗

首先，第（1）列和第（2）列替換解釋變量，將商品房價格替換為住宅商品房價格、 滯后一期的商品房價格。 其次，第（3）列和第（4）列替換被解釋變量，一是替換計算方法，使用主成分分析法計算；二是替換指標體系，借鑒師博和張冰瑤的方法衡量[20]。再次，考慮到直轄市可能受到了國家政策的傾斜， 以及各省可能集中全省力量發展省會城市，在第（5）列中使用剔除直轄市和省會城市的子樣本進行回歸。 最后，考慮到反向因果、遺漏變量、測量誤差等內生性問題的存在，在第（6）列使用工具變量法解決上述問題，選取人均國有建設用地出讓面積作為房價的工具變量。 數據來源于《中國國土資源統計年鑒》。 由于《中國國土資源統計年鑒》只公布到2018 年（2017 年的土地出讓情況），因此本文的工具變量數據為2003—2017 年，記作rland（定義為國有建設用地出讓面積除以年末總人口）。

上述穩健性檢驗結果均和基準回歸保持一致。另外，工具變量法和基準回歸結果相比系數變大，說明內生性問題使得基準回歸的抑制作用偏小。 通過以上的穩健性檢驗，總體上說，房價上漲抑制了經濟高質量發展。

（三）異質性分析

考慮到房價上漲可能在不同區域和時間對經濟高質量發展產生不同影響， 下文主要從地區和時間異質性方面展開研究，回歸結果顯示在表5 中。

表5 異質性分析

第一，地區異質性方面。分別考慮東中西部地區、不同經濟規模城市的影響效應異質性。 回歸結果顯示在（a）部分，房價上漲未對東部地區、一二線城市的經濟高質量發展產生顯著影響，而房價上漲顯著抑制了中西部地區、三四五線城市的經濟高質量發展。 本文認為可能的原因是：東部地區、一二線城市經濟發展水平較高、經濟結構較完善，吸引了較多人才流入，房價上漲未抑制經濟高質量發展；而中西部地區、三四五線城市作為經濟發展水平較低、經濟結構相對不完善的城市，房價過快上漲對經濟高質量發展產生較大的抑制作用。

第二，時間異質性方面。 首先，研究2008 年的金融危機是否對二者的關系產生影響。 2008 年金融危機帶來的影響大、范圍廣，由次貸危機迅速發展為全球的金融危機， 對全球的經濟發展帶來巨大的影響。為了應對金融危機帶來的經濟增長率放緩、出口減少等問題，2008 年國家推出四萬億投資計劃，決定通過大量投資來刺激經濟的發展。 另一方面，為了應對房地產市場的不景氣，國務院發布促進房地產市場健康發展的指導文件，之后房價空前上漲。 面對國家積極的經濟政策，本文考慮在2008 年前后，房價對經濟高質量發展影響的異質性。 回歸結果顯示在（b）部分。2003—2007 年房價上漲顯著抑制經濟高質量發展；而2008—2019 年房價上漲并未抑制經濟高質量發展。其次，近年來我國房價上漲迅速，引發社會廣泛關注與討論， 我國在2016 年中央經濟會議中首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一政策對我國房地產市場發展影響重大，本文考慮2016 年前后，房價上漲對經濟高質量發展影響的異質性。 第（3）列和第（4）列的回歸結果顯示，2016 年之前房價上漲顯著抑制經濟高質量發展， 而2016 年之后抑制作用不存在。 本文認為可能的原因是：2016 年提出的“房住不炒”的系列政策，穩定了房價飛速上漲的勢頭，一系列經濟和金融政策合理地調整了市場的資源配置，導致2016 年后房價對經濟高質量發展的抑制作用消失。

五、機制檢驗

考慮經濟增長的兩大源泉——資源配置效率和技術進步。 本文以資源配置效率和技術進步為中介效應，研究房價上漲對經濟高質量發展的影響。 表6的第（1）—（3）列使用2003—2013 年的數據進行資源錯配的中介效應檢驗，其中第（1）列的回歸結果驗證了房價上漲會抑制經濟高質量發展；第（2）和（3）列的回歸結果顯示資源配置的回歸結果并不顯著，即房價上漲未通過資源配置來抑制經濟高質量發展。 第（4）—（6）列對應于城市創新水平的中介效應檢驗，其中第（4）列的回歸結果驗證了房價上漲會抑制經濟高質量發展；第（5）列回歸結果顯示房價上漲會顯著抑制創新水平的提升；第（6）列創新水平的系數顯著為正，即認為創新水平和經濟高質量發展呈正相關關系，驗證了中介效應的成立，即可認為房價上漲會通過降低創新水平從而抑制經濟高質量發展。

表6 機制分析

綜上，表6 的回歸結果顯示，假設3 并不完全成立， 房價上漲對經濟高質量發展的影響主要是通過抑制創新而非資源配置來實現的。

六、結論與政策建議

本文使用2003—2019 年285 個地級市的面板數據研究房價上漲對經濟增長的影響，得出以下結論：（1）房價上漲在“量”上促進了經濟增長，但在“質”上抑制經濟高質量發展， 一系列穩健性檢驗和工具變量法回歸驗證了抑制作用的存在；（2）房價上漲對經濟高質量發展的影響效應存在明顯的異質性： 在區域維度，房價上漲顯著抑制了中、西部地區、三四五線城市的經濟高質量發展， 對東部地區和一二線城市的影響并不顯著；在時間維度，2016 年前房價上漲對經濟高質量發展存在顯著抑制作用，2016 年之后沒有顯著影響；（3）通過引入微觀數據，進一步研究發現， 房價上漲對經濟高質量發展的影響主要是通過抑制創新而非資源配置來實現的。

根據以上結論， 本文提出以下政策建議：（1）我國經濟發展已經進入新常態， 經濟也轉向了高質量發展， 應該重視房價上漲對全面反映經濟發展水平的高質量發展的影響；（2）房地產政策的制定不能一概而論，要因地適宜，堅持因城施策，實施差異化的房地產市場發展戰略；（3）近年來“房住不炒”等房地產的調控政策對我國房地產市場的健康發展起到了關鍵作用，也對我國經濟高質量發展提供了新抓手，應該堅定不移地貫徹房地產市場的政策， 助力經濟高質量發展；（4）房價上漲會通過降低創新水平對經濟高質量發展產生抑制作用，證明了國家實施“大眾創業、萬眾創新”等創新政策的必要性，這些創新政策會推動新常態、新形勢下經濟的高質量發展。