房企融資支持再加碼

薛宇

繼三部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)后，近期多家銀行陸續(xù)召集房企開(kāi)會(huì)，就企業(yè)融資需求、項(xiàng)目對(duì)接、債券承銷與投資等方面進(jìn)行交流。銀企座談會(huì)一方面是為了落實(shí)此前監(jiān)管要求；另一方面是摸底各房企情況，為后續(xù)落地融資支持做準(zhǔn)備。

由于本次特別對(duì)非國(guó)有房企的融資支持做出了量化指標(biāo)要求，且覆蓋企業(yè)規(guī)模大幅擴(kuò)大，后續(xù)仍需關(guān)注政策具體落地及市場(chǎng)信息和需求恢復(fù)的情況。

近期，房企融資再度引起關(guān)注。10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，討論多項(xiàng)房地產(chǎn)金融寬松政策。監(jiān)管部門(mén)要求各金融機(jī)構(gòu)要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資等。具體方面，會(huì)議提出了“三個(gè)不低于”：各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。

2022年下半年起，“三支箭”、金融16條等規(guī)定先后出臺(tái)，但目前來(lái)看，房企資金面改善情況仍然不理想，且流向非國(guó)有房企的資金相對(duì)有限。2023年1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源合計(jì)同比下降13.8%，降幅較前幾個(gè)月進(jìn)一步擴(kuò)大，絕對(duì)值跌至約2015年同期水平，開(kāi)發(fā)資金下降明顯；1-10月房地產(chǎn)實(shí)際到位資金累計(jì)金額同比下跌14.2%，降幅也較大。另?yè)?jù)華泰證券數(shù)據(jù)，2023年前三季度，房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模同比下降8%，凈償還128億元，其中國(guó)央企占到境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的91%，較2020年全年上升33個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)凈融資975億元，而廣義民企（包括民營(yíng)、外資、公眾、集體企業(yè)等）則凈償還1103億元。

本次會(huì)議的“三個(gè)不低于”在具體指標(biāo)層面針對(duì)房企的融資支持程度，尤其是非國(guó)有房企的融資支持做出了明確要求。此前“金融16條”曾提出對(duì)于開(kāi)發(fā)貸投放，國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；而本次在此基礎(chǔ)上對(duì)非國(guó)有房企提供信用支持進(jìn)行了量化，目的在于避免貸款過(guò)分向國(guó)有房企傾斜，對(duì)于非國(guó)有房企融資難的問(wèn)題有較強(qiáng)的指向性。

根據(jù)克而瑞的解讀，“第一個(gè)不低于”旨在營(yíng)造行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，從被動(dòng)放貸到主動(dòng)尋貸，緩解房企流動(dòng)性不足及信用問(wèn)題；“第二個(gè)不低于”是針對(duì)非國(guó)有房企融資難的問(wèn)題，由于這類房企是目前債務(wù)違約的核心區(qū)，規(guī)定有助于化解這類房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；“第三個(gè)不低于”則是從需求端出發(fā)，保障非國(guó)有房企的銷售回款預(yù)期，通過(guò)增強(qiáng)個(gè)人按揭貸款投放，實(shí)現(xiàn)非國(guó)有房企經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)改善。

天風(fēng)證券指出，“金融16條”后針對(duì)部分房企的信貸規(guī)模有所增加，但仍具提升空間，本次會(huì)議在具體指標(biāo)層面規(guī)定了銀行對(duì)民企融資支持程度的下限，將金融機(jī)構(gòu)率先對(duì)信用資質(zhì)的傾向性弱化，或是居民端破除“國(guó)企信仰”、緩解違約擔(dān)憂的前提，對(duì)民企銷售回暖或同樣能起到帶動(dòng)作用。“三個(gè)不低于”或意味著銀行總體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速較以往或有所增加，且銀行間避免出現(xiàn)“拖后腿”。中銀證券認(rèn)為，融資政策的寬松要有實(shí)際的落地才是對(duì)房企最有力的支持，銀行大概率仍會(huì)根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理角度放寬融資，但從信號(hào)意義的角度來(lái)說(shuō)，給市場(chǎng)注入了一定的信心，部分緩解了對(duì)于民營(yíng)房企和出險(xiǎn)房企的連環(huán)信用恐慌。

據(jù)媒體消息，截至12月4日，六家國(guó)有大行已全部召開(kāi)座談會(huì)，與房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)面交流，聽(tīng)取房企融資需求。

后續(xù)需要關(guān)注政策具體落地實(shí)施情況。隨著后續(xù)融資落地，民營(yíng)房企現(xiàn)金流壓力將得到緩解，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)有望停止蔓延。

除“三個(gè)不低于”以外，市場(chǎng)消息稱或有50家規(guī)模房企會(huì)被列入房地產(chǎn)企業(yè)“白名單”，將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。消息稱，白名單將覆蓋新城發(fā)展、萬(wàn)科和龍湖集團(tuán)等，甚至包括出險(xiǎn)房企，覆蓋范圍較年初優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)大。

2022年以來(lái)，房企的金融支持名單有所擴(kuò)大，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)合計(jì)13家民企受益于“第二支箭”。本次白名單內(nèi)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大至50家，意味著將有更多非國(guó)有房企或可獲得金融支持。

關(guān)于入選房企，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)表示，在形式上，白名單或由金融機(jī)構(gòu)自行擬定，首先由央行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，后50名單企業(yè)由各個(gè)商業(yè)銀行認(rèn)領(lǐng)方案；在范圍上，或初步按照銷售榜50強(qiáng)篩選。據(jù)此，天風(fēng)證券認(rèn)為，本次調(diào)整延續(xù)“穩(wěn)需求先穩(wěn)主體”的思路，在需求側(cè)恢復(fù)勢(shì)能較弱的背景下，政策的核心目標(biāo)旨在緩解近期受銷售疲軟影響，大型優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流壓力加劇、行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)再度擴(kuò)大的問(wèn)題。未出險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)非國(guó)央企有較大概率選入白名單，是本次調(diào)整的重點(diǎn)，如本次會(huì)議已提及的萬(wàn)科、龍湖、新城及其他已獲得第二支箭支持的民企如美的、卓越等；同時(shí)不排除針對(duì)已出險(xiǎn)但仍在穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、具有保交樓任務(wù)房企的更大力度融資支持的可能，如銷售前50名的碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)等。

此前媒體公布的2021年中國(guó)房企100強(qiáng)名單，目前已有39家違約（含退市），前50家房企中也有26家違約。如果白名單的入選標(biāo)準(zhǔn)以銷售規(guī)模作為重要參考，是否意味著違約房企也可以獲得金融支持？

也有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然政策要求一視同仁滿足各類房企融資，但對(duì)于三條紅線內(nèi)房企，銀行仍要以風(fēng)控為最低標(biāo)準(zhǔn)，慎重考慮其融資之后的償還能力。

克而瑞也表示，若白名單消息屬實(shí)對(duì)于出險(xiǎn)房企無(wú)疑是重大利好，但對(duì)于商業(yè)銀行而言，如何在實(shí)操中把控風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)是一大難點(diǎn)，銀行對(duì)于這類貸款投放或仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)，11月單月銷售額同比下降29.2%，環(huán)比下降0.6%；TOP100房企前11月銷售總額57329億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，TOP10房企銷售額均值為2523.7億元，同比下降9.3%；TOP11-30房企銷售額均值為779.2億元，同比下降14.6%；TOP31-50房企銷售均值為379.5億元，同比下降17.7%；TOP51-100房企銷售額均值為179.4億元，同比下降25.1%。

雖然整體市場(chǎng)有所下滑，但仍有銷售表現(xiàn)較好的房企，基本屬于央企、國(guó)企。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1-11月，中海、華潤(rùn)、建發(fā)、越秀、華發(fā)、聯(lián)發(fā)等企業(yè)銷售額同比增幅超過(guò)10%。

東興證券跟蹤的40家主流房企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，央企、國(guó)企組（10家）的商品房累計(jì)銷售額同比增速為-13.2%，而非央企、國(guó)企組（30家）的同比增速為-49.27%；2023年，央企、國(guó)企組（10家）的商品房累計(jì)銷售額同比增速為10.05%，而非央企、國(guó)企組（30家）的同比增速為-31.07%。

東興證券認(rèn)為，在民營(yíng)房企大規(guī)模發(fā)生信用危機(jī)的背景下，央企、國(guó)企在銷售端和融資端都獲得了明顯的信用優(yōu)勢(shì)，是央國(guó)企全面領(lǐng)先的最主要原因之一。

從需求端來(lái)看，當(dāng)前行業(yè)銷售恢復(fù)較緩慢，東莞證券指出，這主要是由于居民對(duì)于后期房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)前景以及對(duì)于未來(lái)個(gè)人收入等預(yù)期仍保持謹(jǐn)慎，需求端難以有效釋放，因此前期持續(xù)的政策出臺(tái)效果仍一般。另一方面，當(dāng)前房企整體負(fù)債率下降，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源持續(xù)下跌，與房企主動(dòng)收縮拿地與開(kāi)發(fā)投資有關(guān)，也與金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的惜貸有一定關(guān)系。監(jiān)管層這次對(duì)銀行提出定量式“三個(gè)不低于”要求，預(yù)計(jì)將能有效提升銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人按揭的貸款量，從而有效提振行業(yè)資金面，改善行業(yè)供需兩弱的局面。

后續(xù)房地產(chǎn)優(yōu)化及刺激政策進(jìn)一步加碼出臺(tái)預(yù)期強(qiáng)，將助力行業(yè)走出本輪周期底部。

“三個(gè)不低于”后續(xù)的實(shí)施將有利于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)非國(guó)有房企的融資和業(yè)績(jī)提升。

目前行業(yè)供給側(cè)政策逐漸加碼，非國(guó)有房企融資的落地有望帶來(lái)經(jīng)營(yíng)的改善，并給市場(chǎng)注入信心。