存量更新視角下的工業遺存更新策略
——以深圳蛇口工業片區為例

宋佳駿，付彥榮，馮嘉燕，趙純燕

引言

近年來，隨著存量更新成為城市發展的主導方式，工業遺產的活化再利用價值越發凸顯。城市發展必須通過存量空間再利用釋放土地潛能，提供新的發展空間，城區內因停產或搬遷遺留下的大量工業遺產正成為當下城市存量更新的重點。中國各地由于區域工業發展時序、城市化進程等條件的不同，形成了差異化的工業遺產更新特征和改造策略[1]。整體而言，中國工業遺產的活化利用已由靜態保護方式轉向以發展為導向的活態保護方式[2]，主要改造方向為工業旅游區、開放街區、產業園區，主要改造模式包括產權方改建運營模式、運營方承租改建模式、產權方與外部機構合資模式。

工業遺產是具有歷史、技術、社會、建筑或科學價值的工業文化遺跡，包括工業使用場所、社會活動場所及其相關的工業遺留物[3]。工業遺存與工業遺產不同，是對未列入《國家工業遺產管理暫行辦法》的工業遺產的統稱，建成時間相對較短。當前，中國工業遺產的更新實踐已取得大量成果，但是工業遺存更新方面的實踐和研究都很有限，面臨一系列的問題。在保護利用方面，存在改造標準不完善的問題，部分建成年代較近但濃縮了城市記憶和集體情懷的工業遺存被邊緣化，保護利用價值未得到重視；在規劃層面，缺乏站在城區整體發展的高度對工業片區進行整體統籌及動態適應性調整的實踐和研究，工業遺存難以融入城市生活[4-6]；在實施層面，存在前期投入高、投資回收周期長導致市場參與意愿低的問題；在活化成效方面，缺乏長效活力機制，本土特色與空間活力不足等[7-8]。

深圳作為擁有完整工業生產體系的年輕城市，雖然工業遺產不多，但具有大批見證了中國改革開放光輝歷史的工業遺存。多年來，深圳不斷探索工業遺存的更新方法并取得了顯著成效。工業遺存成為新型文化生產和消費場所的絕佳載體[9]，大批工業遺存重新煥發生機，再次融入城市生活，逐漸形成一套具有深圳特色的工業遺存更新模式。其中，蛇口工業片區更新最為典型。本研究以蛇口工業片區為對象，從更新發展過程、實施模式、運營激活等方面剖析工業遺存更新的實踐特征，總結深圳工業遺存更新的策略和路徑，以期為其他城市提供經驗與借鑒。

1 研究對象和范圍

本文以深圳工業遺存為研究對象，以蛇口工業片區為研究范圍。蛇口工業片區北起工業八路，南至工業二路，東至望海路，西至大南山，這里由灘涂走向欣榮，被認為是中國改革開放的重要起點之一。先有蛇口，再有深圳。某種意義上，蛇口不是深圳這座城的邊緣，而是這座城的發端，是曾經的中心。蛇口工業片區包括蛇口網谷、南海意庫、價值工廠、G&G創意社區等工業遺存再生項目（表1）。本文所指工業遺存是指1978年后建成，原具有工業生產、運輸、倉儲等工業使用功能的工業建筑、構筑物、設備裝置及其場所環境等物質實體和承載城市記憶的精神實體[10]，具有可供再開發利用以滿足社會公共需求與社會經濟利益的價值。深圳工業遺存主要集中在蛇口工業片區和羅湖等地，是改革開放歷程的“親歷者”與“見證者”。然而由于建成年代較近、工業遺產評定體系不完善，改革開放后的工業遺存在城市發展進程中極易被邊緣化，保護利用往往趕不上拆除重建的步伐，例如位于蛇口工業片區的蛇口大成面粉廠、浮法玻璃廠，雖然對其保護利用在2013年便已開展，但直至2020年才被納入深圳市歷史建筑保護名錄。

表1 蛇口工業遺存更新案例

2 存量更新背景下深圳蛇口工業遺存更新的機遇與挑戰

深圳工業遺存更新步伐正逐漸加快，僅2011—2016年，工業區的更新規模約占全市更新規模的60%。蛇口工業片區作為深圳老工業片區與文化創意發展高地，是存量更新背景下探索工業遺存更新活化的“先鋒者”。片區內的工業遺存既見證了改革開放的歷程，又呈現了經濟特區篳路藍縷、艱辛開拓、從無到有、自強奮發的精神品質，是深圳的歷史文脈、城市記憶和集體情懷的縮影，具有極高的保護與留存價值。2011年，蛇口工業片區的城市建設用地建成度已經超過90%，高度建成的城市環境也對蛇口存量空間再生提出了新要求：必須有效整合和利用空間資源，推動土地利用效益較低、設施配套較差的舊工業區轉型升級，加快土地潛力釋放。蛇口作為深圳工業遺存保護更新領域的重要實踐樣本，其由工業銹帶轉為國際濱海文化創意產業帶的蝶變歷程是深圳工業遺存更新實踐的縮影，具有典型性與代表性。

隨著生產成本的增加，許多曾在這里“孵化”出的重要企業紛紛出走，例如平安、招商、中集等，蛇口工業片區逐漸衰落，淪為城市邊緣地帶。2000年起，昔日的舊工業區開始積極謀求轉變，在產業升級、城市更新的浪潮中，逐漸蛻變為今日充滿藝術氣息的國際化濱海中心城區。在40多年的發展蛻變中，蛇口工業片區呈現出大區域內小規模散點分布、存量資源豐富且改造潛力大、工業遺存與周邊城市居住組團交織共融的特點，具有較高的歷史價值與改造潛力，但在更新改造過程中也面臨許多挑戰。

2.1 遺存多點成片，但難以進行片區統籌

蛇口工業片區內工業遺存涉及區域尺度的城市更新，空間范圍達10.85 km2，包括城市戰略性和核心性的空間資源及相鄰影響區，由此形成各種環境品質、成熟度、更新需求相混合的區域環境。片區內條件較好、拆遷成本較低的工業遺存成為開發商更新改造的首選地，一些土地權屬不清、更新難度大的舊工業區則少有人關注，容易產生空間發展失控的問題。

此外，與中國東北、西北以大型礦業遺產為主要更新對象不同，深圳蛇口工業片區并無傳統大型工業，工業遺存占地面積較小，并且相對集中分布于南海大道、深圳灣岸線周邊。因此，深圳工業遺存重生的核心在于遺存建筑背后價值的認知、轉化與重構，將“物質空間的轉型”延伸到對社會和文化層面運作機制的全方位提升。片區內小規模分散式的布局使改造更新非常容易產生局部地塊規劃與區域發展不匹配、近期項目與改造需求不匹配的問題。

2.2 存量資產豐富，但難以協調多方利益

蛇口工業片區的工業遺存改造是獲取空間資源的有效途徑，但由于工業遺存更新是針對已開發土地的再開發，土地權屬較復雜，推進難度大，前期規劃、設計費用投入較多，而改造后多數屬于可租不可售的自持型項目，投資回收周期較長，原業主自行籌資改建難度高，因此往往需要引入具有較強資金籌措能力的市場力量進行開發建設。工業遺存再利用項目成為承載政府、傳統工業企業、開發運營企業、公眾等多方訴求的綜合體。市場利益與公眾利益往往會產生沖突，因此需要建立與之相匹配的制度框架來保證工業遺存再生項目的順利實施。有效平衡多元主體之間的利益，既能促進市場力量參與更新，又能保障公共利益與公共資源的有效配置，這也是深圳工業遺存再生過程中的重要內容。

2.3 發展區位優越，但難以融入城市生活

深圳這個擁有完備的工業生產體系的年輕城市，正在經歷從“世界工廠”到“創客天堂”和“先鋒城市”的城市轉型。蛇口工業片區已由原來的工業區轉變為復合型新城區，城市功能日益完善，工業遺存與周邊城市居住組團交織共融。在此背景下，為了充分發揮原有工業遺存的潛能，將城市記憶、創造精神與文化雄心相結合，深圳工業遺存改造體現出與其他城市所不同的特性，具體表現為：更重視在工業遺存保護的基礎上發展創意產業，為社會與文化資本的創造提供更多的可能性，進而讓城市躋身全球創意制造網絡。但若是粗暴地冠以“文化”“創意”“時尚”等頭銜，范式化地進行改造，則容易陷入后期空間活力難以為繼的困境，無法真正融入城市生活。因此，蛇口工業片區的工業遺存更新還面臨著如何從“短期開發”轉變為“長期運營”，將國際化、時尚化、潮流化的地域文化融入場地之中，使改造后的場地凸顯本土特色并持續煥發活力的挑戰。

3 深圳蛇口工業遺存的更新策略

3.1 有機生長式的規劃策略

3.1.1 適應性更新：以彈性的動態規劃適應城市發展

工業遺存更新通常是周期性的。目前不少實踐把工業遺存更新看作短期效應，忽視城市的動態發展，導致工業遺存難以真正融入城市生活[11]。蛇口工業片區在工業遺存的去留問題上，并不是快速地、全面地拆了之后進行大開發、大建設，而是根據不同地區的發展程度采取差異化方式進行管控，從而與產業轉型升級的過程相協調，根據城市發展時序，分片區、分階段地進行工業遺存漸進式改造，在適應中尋找調整的可能性。

（1）剛彈結合，針對存量用地創新提出“開發導控—規劃實施方案”的分層管控制度。深圳在詳細規劃層面，通過法定圖則確定城鎮單元的主導功能、建筑增量、公共服務、交通設施、市政基礎設施、藍綠空間等剛性管控要求，再根據城市更新單元規劃編制對法定圖則進行細化優化，形成詳細實施安排，指導地塊開發建設。傳統的區域法定圖則編制以“剛性管控”為主，由原地區法定圖則指標控制表（圖1）可看出，規劃彈性只體現在二類用地性質、三類用地性質的用地相容性方面。隨著社會轉型的深入和利益訴求的多元化，城市發展面臨的不確定性因素明顯增加，規劃難以對未來做出完全準確的預測和判斷。2018年，深圳市政府批復實施《中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區及大小南山周邊地區綜合規劃》（以下簡稱《自貿區規劃》），提出創新開發導控模式，即根據不同片區開發建設實際情況，對不同發展區域因地制宜地采取差別化控制方式進行管控，具體分為“開發單元導控”模式和“通則開發導控”模式，然后再制定具體規劃實施方案（包括城市更新單元規劃等），對開發控制區內部各街坊進行功能比例、具體設施位置等方面的調節與平衡，以充分適應未來發展的需求。與傳統法定圖則不同，針對建成度較低、發展不確定性較強的區域采取單元開發模式，即不控制具體地塊層面的用地性質和開發量，而是在單元層面控制，通過制定各單元的規劃導控表對單元規劃要點進行控制和引導，在符合總體控制要求的前提下，給予下層次單元規劃更大的彈性空間；針對建成度較高、建設相對完善的區域，采用通則控制模式，即延續原地區法定圖則，只摒棄原地區法定圖則限定地塊容積率的傳統做法，采用“組團建筑規模增量上限+建筑高度”的雙重管控方式，預留一定的彈性增量空間。

圖1 原地區法定圖則地塊部分指標

以開發單元23為例，項目在《自貿區規劃》制定的關于23單元規劃指標的基礎上進行優化細化，制定《前海蛇口片區二十三開發單元詳細規劃》，對具體地塊的邊界和開發規模進行微調（圖2）。詳細規劃在自貿區規劃建筑總量不增加、主導功能不改變的情況下，對彈性指標進行了分配，適當平衡單元的職住比例。

（2）由于蛇口工業片區用地規模較大，且各工業地塊利用現狀不相同，對其進行整治需要時間、財政的支持，因而采用分片區、分階段的漸進式改造方式，先后對明華輪、寶耀廠房、三洋廠房、浮法玻璃廠、大成面粉廠、南星玻璃廠進行改造利用。2006年，蛇口工業片區以明華輪和三洋廠房的點狀更新開始了由傳統工業區向綜合性城區的轉變之路。2009年，地產央企“招商蛇口”以“再造新蛇口”的戰略規劃推動了整個片區更新，以綜合整治和拆除重建等方式進行舊工業區空間改造，同時通過引入各類國家級科技創新平臺，加快社區共享中心、鄰里中心、服務中心建設，利用將原工廠配套宿舍改造為新型人才公寓等方式，構建規劃設計、廠區改造、招商服務、物業管理服務、配套設施服務和市政公用事業服務等職能相結合的完整服務鏈體系，實現產城融合和職住融合，在此階段涌現了蛇口網谷、海上世界、價值工廠等經典實踐案例。2015年至今，蛇口借助一系列文化事件激發城市發展的鏈式反應，使原有的老舊工業空間演變為先鋒藝術文化中心（包括浮法玻璃廠、蛇口客運碼頭舊倉庫、原大成面粉廠等場所），促進了文化創意產業的發展，給片區帶來了新的活力。

蛇口工業片區這種剛彈結合、動態生長的規劃方式和漸進式的開發模式，促使和引導不同行業入駐工業改造區，在適應城市發展的過程中產生多種改造方向，如高新科技產業園區、濱海都市綜合體、創新創意產業園區、創意社區、博物館等，最終實現土地復合利用效果。

3.1.2 聯動性更新：以點帶面重新激發片區活力

隨著工業遺存更新，點狀的工業遺存成為激活片區活力的“觸媒”，如以明華輪再生為核心，通過“船、港、城、游、購、娛”聯動發展，實現蛇口工業片區的再生。明華輪為曾經活躍在新中國外交舞臺上的退役郵輪，雖然不屬于嚴格意義上的工業遺存，但是其轉型與蛇口眾多工業遺存的更新實踐一同塑造了蛇口文化藝術新名片，是蛇口工業片區再生的代表性工程和承載改革開放精神的重要物質遺產。

明華輪曾是改革開放的象征，而后又隨著蛇口一同陷入沉寂，直至2009年，招商蛇口以郵輪母港作為再造新蛇口的核心發力點，提出“前港、中區、后城”的發展戰略，明華輪及周邊濱海公共空間被改造為集濱海商務、居住度假、文化休閑為一體的海上世界濱海都市綜合體。海上世界擦亮了蛇口文化休閑名片，集聚了人氣，帶動了中部、北部工業區的轉型。“中區”以蛇口網谷、南海意庫的工業遺存更新為代表，“后城”則將原工廠配套宿舍改造為新型人才公寓，同時通過城市更新加快社區共享中心、鄰里中心和服務中心的建設。以“前港”明華輪為點，帶動“中區”“后城”的工業遺存更新，而“中區”與“后城”的發展也反過來提高了“前港”的人氣集聚效能，最終為蛇口工業片區的“華麗轉變”、重新激發城市活力提供了堅實的保障。

3.2 多方參與的實施策略

3.2.1 政府積極引導：專項政策驅動工業遺存融入城市更新

2009年全國首部關于城市更新的地方規章出臺后，深圳關于工業用地存量更新的政策法規不斷得到補充與完善，先后經歷了前期探索階段、政策體系系統構建階段和政策調校完善階段，逐漸形成一套規范化、系統化、精細化的城市更新法規、管理辦法、技術標準和操作指引（圖3-4）[12-13]。

圖3 深圳城市更新政策體系

圖4 深圳工業遺存更新相關政策演變

新階段，深圳工業遺存更新改造更趨精細化，如對全市現狀工業區進行分區分類管理，科學合理劃定保留提升區、土地整備區和連片改造區，主要體現在4個方面：第一，更新主體更為多樣，包括權利主體自行實施、市場主體單獨實施或合作實施、政府組織實施等，并通過適當放寬準入條件、提高工業用地和工業樓宇轉讓的市場活力等方式吸引開發商參與舊工業區更新；第二，更新方式更加靈活，明確可以采用拆除重建、綜合整治、功能改變3種途徑進行更新改造；第三，更新過程更加重視保障公共利益，如要求將不少于15%的土地無償移交給政府，移交政府的土地優先用于落實城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等；第四，更新方向更重視保留城市產業空間，如通過地價優惠扶持（“工改工”項目提高容積率不加收地價）等措施鼓勵“工改工”項目實施。

精細化的管理政策、多樣化的更新主體、復合靈活的更新方式、強調公共利益與鼓勵保留產業空間的制度保障，都是深圳工業遺存改造更新提質增速的原因。政府正是通過完善的政策，對地價、容積率、土地貢獻等因素進行綜合調控[14]，實現了鼓勵企業參與更新與保障公共利益兩方面的平衡，從而讓工業遺存的更新得到較好的鼓勵、約束與引導。

3.2.2 市場長期運作：運用市場力量合作開發促進產業升級

在市場機制的影響下，憑借城市更新政策，原工業企業擁有充分的主動權，可選擇市場主體合作，激活老舊廠房存量資產，謀求自身利益的最大化。蛇口工業企業在與政府和市場的互動協調中逐漸形成了具有自身特色的參與方式。由于部分工業企業并不具備產業升級的能力和開發運營的經驗，蛇口工業片區的遺存改造往往由原工業企業與開發運營企業合作開展，模式主要包括收購、合作、代建等。

蛇口老南星玻璃廠的更新采取原工業企業與創意運營企業合作的模式開展，廠區土地仍由南星玻璃廠持有，租賃給運營單位——風火創意公司予以擴建、改建后進行營運，營運期滿后運營權歸還原工業企業。運營單位對玻璃廠的更新不僅包括物理空間上的設計與改造，而且在更新過程中以參謀者、實施者與管理者的角色通過長期的運營管理激發園區活力。風火創意公司通過組建創意智庫、生活方式研究所、創業創新孵化工作室，實現多專業全過程支持，為園區提供全生命周期、全價值鏈的資產運營與管理服務。園區更新后轉變為G&G創意社區，建筑面積為2萬m2，改造后可租用建筑面積為1.6萬m2，運營單位通過場地出租或活動運營等創新盈利模式實現營收。目前園區已吸引64家企業入駐，其中87.5%為文化企業。2022年，園區運營總收入達23 573.2萬元，是小型工業遺存“蝶變”的成功案例。

市場力量合作激活工業遺存，對于傳統工業企業而言，可通過盤活遺存資產發展產業地產業務，實現產業轉型升級；對于地產企業而言，工業遺存改造項目是獲取空間資源的有效途徑；對于文化創意企業而言，工業遺存項目將促使產業資源與空間資源進行價值轉換。因此，老舊廠房業主、金融投資機構、專業運營機構、地產公司、文化創意企業、新興科技企業等多種類型的組織機構紛紛加入工業遺存的改造隊伍，共同組成了多元化的投資或實施主體。

3.3 長效維活的運營策略

3.3.1 短期觸媒激活：通過短期城市事件激活場地活力

城市觸媒理論和工業遺存更新的契合與應用已得到學者與規劃人員的重視，該理論強調漸進的持續更新和文脈的保護與傳承[15-16]，以整體的發展視角指導工業遺存與周邊環境形成良性互動，從而實現城市的可持續發展[17-18]。

在蛇口工業遺存再生的過程中，城市事件作為觸媒促進了遺存轉型，不僅影響了工業遺存空間結構的轉變，還促使了用地功能的完善，從而實現了城市發展與城市功能的雙重跨越，如蛇口浮法玻璃廠、大成面粉廠以深港城市/建筑雙城雙年展文化事件為觸媒，通過短期展覽對場地進行臨時性利用，引入藝術展覽等文化活動，提升場地活力，完成了工業遺存的轉型和片區文化形象的塑造（表2）。湄南河體育小鎮同樣注重結合城市事件打造IP，借助深圳體育消費節、“全市動起來”全民健身系列活動，推動體育消費旺盛增長。通過短期城市事件帶動片區開發與轉型，以適量的投入和干預激活遠離城市中心的工業遺存的活力，塑造片區文化形象，實現可持續發展，已成為蛇口近年來工業遺存更新的重要策略。

表2 城市事件激發工業遺存活力的實踐案例

3.3.2 長期運營活化：新業態彰顯與強化城市文化基因

蛇口工業遺存的更新案例更多地關注開發、建設、運營過程的統籌，除了利用短期城市事件激活場地之外，還通過植入文化創意型和特色體驗型業態、打造具有日常性的公共空間，培育舊廠的新價值，活化利用工業遺存功能，將其融入城市生活。

后期運營的業態往往直接決定工業遺存活化的成功與否，多元業態的引入能夠使工業遺存脫離單一功能，轉型為具有復合功能的綜合體，成為城市活力聚合點。蛇口結合片區產業升級需求、周邊功能需求、市民需求、歷史積淀和近年經濟趨勢，引入潮流商業業態、休閑餐飲業態、演藝業態、會展業態、互動娛樂業態、體育娛樂業態等多元業態，為人們提供藝術、美食、運動、展覽、休閑、親子等新生活方式的體驗。

坐落于深圳蛇口的湄南河體育小鎮是由舊廠房改造而來的以體育產業為核心的特色休閑運動產業園。原舊廠房被整體改造為體育館、新奇運動體驗空間，并引入馬術、潛水、室內沖浪、射擊等小眾運動，為市民提供全新的運動體驗。新業態的引入為湄南河體育小鎮創造了很強的目的性消費拉動力。除此以外，小鎮還通過高頻次、高匹配度的活動運營如定期舉辦體育賽事、團體體育活動等來推高園區在當地的關注度，成為一個相當成功的工業遺存改造案例。

除了多元業態的引入，工業遺存后期運營的成功還離不開情景化、日常化的公共空間的塑造[19]。深圳工業遺存以小型工業建筑為主，室外空間面積較小，因此難以像上海、北京等城市一樣以大面積開放共享的室外綠色空間來營造融入市民生活的活動中心。蛇口G&G創意社區的更新運營方式是將在公共空間營建中往往被忽視的室內空間轉變為城市公共空間，為小型工業遺存更新提供了新思路。G&G社區除了在室內空間中植入辦公商業功能，還創造性地將建筑一層與屋頂空間轉變為市民共享的社區生活場所。保留廠房的大空間結構，成為公眾性的創意活動場所，日常為滑板運動場，會展期間則成為創意展覽空間。屋頂天臺被打造為芳草地廣場，是小型演出、高端酒會、城市露營等活動的舉辦地。更新后的工業遺存以“社群連接、后臺創想、平臺孵化、前臺體驗”為模式，共享資源、合作共創，成為以青年交往為核心的青年社區和以藝術家和創作者為核心的藝術社區。通過營建新生活方式場景，打造開放共享的社區空間，G&G創意社區成功轉型為具有話題性、傳播性的藝術場館和生活體驗中心以及獨樹一幟的文化藝術空間。

4 借鑒與啟示

深圳蛇口工業片區工業遺存充分響應城市存量更新的要求，其規劃、實施和運營策略具有與城市發展動態協調、政企協調與博弈共存、短期激活與長效運營共促發展的特征，可為相似城市的工業遺存更新提供多方面的借鑒。

4.1 剛彈結合，采取漸進適應性區域更新模式

從深圳蛇口工業片區規劃及相關政策演變可看出，深圳以整體統籌、動態發展為視角進行彈性規劃，因地制宜地對不同地區的工業遺存采取差異化的管控方法，使工業遺存更新與城市動態變化協調統一[20]。（1）從更多元、更長遠的價值觀出發，依據場地自身發展情況及城市宏觀發展目標不斷糾偏與改良，使小片的工業遺存單元在剛性約束的條件下，通過預留的彈性規劃指標進行適應性更新，不斷契合城市發展新需求，實現可持續發展。（2）通過由傳統“藍圖式遠景規劃”向“動態漸進式規劃”的轉變，以剛性機制推進漸進式、協商式的產業規劃，促進產城融合。（3）以點狀遺存更新帶動面狀發展，通過承載老深圳人情感記憶的改革開放工業遺存更新，塑造特色意象及文化感知場所，從而實現蛇口工業片區的“華麗轉變”。

4.2 政企合作，多方資源合力助推遺存更新

深圳工業用地更新經歷了由政府主導到政府引導、市場運作的過程，在利益協調博弈的過程中逐漸形成了以政企合作、產業合作的方式共同助力工業遺存轉型再生的實施模式。（1）政府不斷完善政策設計，綜合產權、規劃、土地、財稅、金融等多種政策工具協調統籌多方利益，在激活市場活力的同時保障公共利益。通過更新政策的持續創新與演變，形成了一系列精細化的管理政策、多樣化的更新主體、復合靈活的更新模式以及強調公共利益與鼓勵保留產業空間的制度。（2）充分調動市場力量，通過資金合作、智庫合作、股權合作等多種方式促進產業合作，融合產學研等多方力量，為企業提供全生命周期資本服務，保障產業發展的資金需求。

4.3 長短結合，促進城市運營長效維活

深圳利用短期城市事件激活工業片區發展動力，通過長期的運營管理將工業遺存轉變為高品質生產生活空間的做法值得參考借鑒。（1）通過大型城市事件吸引公眾關注、參與工業遺存再生過程，以適量的投入和干預激活遠離城市中心的工業遺存片區活力，塑造片區文化形象，實現可持續發展。（2）由專業的開發運營企業提供資源整合平臺、服務運營及金融支持，確保工業遺存項目獲得收益，為城市帶來持續活力。一方面，通過新業態植入、創新企業孵化、產業服務體系完善等措施來增加租金收入、服務收入和投資收入；另一方面，通過多元業態及特色文化節事活動營造豐富多樣的生活場景，凸顯區域特色，增強社區認同感和歸屬感，使場地保持長效活力。

5 結語

隨著中國城市發展方式的轉變，工業遺存更新實踐數量激增，亮點不斷，但在更新過程中面臨著缺乏整體統籌及動態適應性調整、市場需求與公共利益難以協調、后期運營活力不足等問題。本研究以深圳蛇口工業片區為例，總結其工業遺存更新的規劃方式、實施策略和運營路徑等方面的創新實踐。城市是一個復雜的有機生命體，不同地區、不同類型的工業遺存再生所面臨的問題不盡相同，單個地區的經驗不能簡單復制，需要不斷反省過往實踐，不斷糾偏與改良，積極主動地適應城市發展，才能保證工業遺存實現“華麗轉變”。