住宅物業(yè)小區(qū)機電設(shè)備的維護與管理策略

束俊杰

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司安徽分公司 安徽 桐城 231400

引言

城市住宅小區(qū)電氣設(shè)備使用的增加，一些大型的、耗能高的設(shè)備在住宅小區(qū)內(nèi)使用的增加，對小區(qū)內(nèi)的機電設(shè)備性能提出了新的挑戰(zhàn)，只有保證小區(qū)機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，延長機電設(shè)備的使用壽命，提高機電設(shè)備的利用效率，做好小區(qū)內(nèi)部的機電設(shè)備的日常維護與管理工作，才能為小區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，這就要求住宅小區(qū)的物業(yè)管理從機電設(shè)備的日常維護管理出發(fā)，制定機電設(shè)備日常維護計劃，提高物業(yè)管理的服務(wù)效率與小區(qū)居民的滿意度[1]。同時，物業(yè)管理與機電維護工作人員還要認識到，住宅小區(qū)的機電設(shè)備不僅是小區(qū)日常管理的重要組成部分，同時還是住宅小區(qū)居民日常生活的一個重要組成部分。

1 住宅小區(qū)機電設(shè)備維護的現(xiàn)狀分析

住宅小區(qū)機電設(shè)備維護是保證小區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施能夠正常運行的關(guān)鍵，只有建立完善的規(guī)章制度與日常維護臺賬，并定期進行檢查、巡視，才能發(fā)現(xiàn)小區(qū)機電維護設(shè)備中存在的問題，并及時為居民提供高質(zhì)量的服務(wù)。

1.1 機電設(shè)備維護制度不夠健全

目前，很多小區(qū)的機電設(shè)備主要包括消防、供給水、電力、電梯等設(shè)備，雖然住宅小區(qū)對其機電設(shè)備有維護制度，但是沒有詳細的維護條款與安全管理制度，現(xiàn)有的制度不夠完善，在具體落實時存在不切實際的情況，一些維護制度不能行之有效，而且還有的小區(qū)物業(yè)制定的機電維護制度與小區(qū)實際情況不相符合，導(dǎo)致很多維護制度難以執(zhí)行。還有的住宅小區(qū)物業(yè)管理沒有制定機電設(shè)備的維護、規(guī)范流程，導(dǎo)致工作人員在對機電設(shè)備的維護與管理上隨意性比較大，容易給機電設(shè)備的安全運行帶來隱患[2]。

1.2 發(fā)電機的維護現(xiàn)狀

發(fā)電機是住宅小區(qū)的重要設(shè)備之一，很多小區(qū)物業(yè)對部分發(fā)電機保養(yǎng)不到位，一般情況下，都沒有對發(fā)電機進行兩次例行啟動，導(dǎo)致在進行應(yīng)急啟動時，出現(xiàn)發(fā)電機不工作的情況。發(fā)電機自啟動裝置失控也是發(fā)電機維護常見的問題之一，自啟動裝置要求，在停電或者出現(xiàn)電路故障時，發(fā)電機的自動裝置在7秒內(nèi)，能夠自啟動為機電設(shè)備供電，但是在很多小區(qū)中發(fā)電機的連鎖啟動裝置被損壞，只能采用人工發(fā)電，影響了小區(qū)機電設(shè)備的安全使用。另外，部分小區(qū)發(fā)電機設(shè)備老化，缺乏正確的保養(yǎng)方式，還有的零件損壞，沒有及時更換，導(dǎo)致發(fā)電機不能正常使用，一旦出現(xiàn)停電，小區(qū)的電力設(shè)備都不能正常運行。同時，發(fā)電機還需要與消防設(shè)施連動，有些小區(qū)的發(fā)電機不能自啟動，在出現(xiàn)停電的情況時，發(fā)電機就不能與消防設(shè)施連動，不能為消防設(shè)施提供電力，這是不符合消防設(shè)施規(guī)定要求的。

1.3 消防泵、消防風機及其設(shè)備的維護現(xiàn)狀分析

一些小區(qū)物業(yè)不重視消防設(shè)施的維護與保養(yǎng)，一些消防管道、消防水閥、消防栓等都已經(jīng)出現(xiàn)大面積生銹的情況，直接影響了消防設(shè)施的正常使用。還有的小區(qū)消防設(shè)施不能使用，或者被物業(yè)拆除，消防栓箱只?？諝ぃ绻l(fā)生火災(zāi)就很容易導(dǎo)致重大安全事故的發(fā)生。消防自動報警系統(tǒng)也是小區(qū)物業(yè)機電設(shè)備維護的重要組成部分，但很多小區(qū)的自動化消防報警系統(tǒng)、溫感器、煙感器、消防報警按鈕等都無法工作，為安全事故的發(fā)生帶來隱患。消防風機是在緊急情況下，為消防通道及避免層輸送氧氣的關(guān)鍵設(shè)施，它能將室內(nèi)的煙氣、CO等有毒氣體排出，還能為被困人員提供逃生的機會，但有的小區(qū)物業(yè)缺乏對消防風機管理的認識，沒有做到定期測試運行與更換損壞的零件，一旦出現(xiàn)火災(zāi)，就會帶來嚴重的后果[3]。另外，消防控制柜與電梯迫降系統(tǒng)也需要實現(xiàn)開關(guān)連動，如果出現(xiàn)火警或者緊急情況時，通過二者之間的連動，能迅速地將電梯迫降到一樓，以便于將電梯里的人員運送到安全地帶，也可以避免火災(zāi)發(fā)生時，其他樓層的人員進入電梯而出現(xiàn)危險，但是大部分小區(qū)的消防控制柜都沒有運用起來，還有的物業(yè)將消防監(jiān)控中心的人員都撤走，也就談不上消防控制柜與電梯迫降系統(tǒng)的運維與管理。

1.4 電梯的運維與管理現(xiàn)狀

電梯維護不及時、不認真、零件更換等問題，一直是小區(qū)物業(yè)機電設(shè)備維護與管理面臨的主要問題之一。目前，住宅小區(qū)電梯運行不穩(wěn)定、運行噪音大、電梯運行晃動等問題，是住宅小區(qū)機電設(shè)備運維與管理常見的問題。一般情況下，小區(qū)物業(yè)每個月需要對電梯進行兩次例行保養(yǎng)與運維，但有的小區(qū)物業(yè)對電梯的維護只流于表面，對電梯潤滑油的檢查也比較缺乏，有的電梯運行時嚴重缺乏潤滑油，產(chǎn)生很大的噪音，電梯的油杯缺油是一個很嚴重的問題，當與電梯轎廂的軌道摩擦增大，運行時就容易產(chǎn)生故障，還有的電梯門的雜物比較多，一些雜物容易混進電梯運行設(shè)備中，影響電梯的正常運行。有的小區(qū)電梯具有五方通話對講的功能，但是很多電梯的對講功能出現(xiàn)損壞，如果電梯出現(xiàn)困人的情況，就不能及時呼叫監(jiān)控中心，容易給被困人員造成恐慌，存在極大的安全隱患。

2 住宅小區(qū)物業(yè)機電設(shè)備運維與管理策略分析

2.1 完善住宅小區(qū)物業(yè)機電設(shè)備的管理制度

第一，物業(yè)要針對小區(qū)的現(xiàn)實情況，完善小區(qū)機電設(shè)備的管理制度，將機電設(shè)備運維與管理的責任落實到位，明確規(guī)定各種機電設(shè)備的正式使用與驗收的相關(guān)工作，保證機電設(shè)備正常運行效果；第二，制定機電設(shè)備日常安全操作流程，在各種機電維護制度中，結(jié)合不同的機電設(shè)備，構(gòu)建安全操作流程與規(guī)范，保證各種設(shè)備的操作人員能夠按照操作流程與規(guī)范進行操作；第三，完善各種機電設(shè)備維修保養(yǎng)的相關(guān)制度，將機電設(shè)備運維的巡查、例行保養(yǎng)的時間明確規(guī)定下來，并完善機電設(shè)備的保養(yǎng)程序，各種維修制度中要包含各種維修計劃、保養(yǎng)周期與內(nèi)容等級，以保證機電設(shè)備的運維效率；第四，完善各機電設(shè)備的運行管理相關(guān)制度，由于不同的設(shè)備存在著不同的操作方法，這就需要將各種設(shè)備的操作、安全管理制度精細化；第五，完善機電設(shè)備維護的各項事故分析制度，不同設(shè)備的管理部門需要結(jié)合設(shè)備的故障、整體情況進行分析，以便于對各個部門的責任進行劃分。具體可參見下面機電設(shè)備管理流程圖所示。

2.2 供配電設(shè)備的維護

電力系統(tǒng)的維護與管理是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點內(nèi)容之一，對電力系統(tǒng)的維護，主要包括如下內(nèi)容[4]：第一，發(fā)電機系統(tǒng)的日常維護與管理。小區(qū)物業(yè)需要結(jié)合發(fā)電機的日常管理要求，制定發(fā)電機的運維制度，工作人員要依據(jù)規(guī)章制度、流程規(guī)范等對發(fā)電機進行維護，并做好維護記錄；第二，對小區(qū)內(nèi)部的各個高壓設(shè)備做好年度檢修，對高壓設(shè)備的檢修需要專業(yè)性的人才，小區(qū)物業(yè)可以委托專業(yè)的電力公司做好維護；第三，小區(qū)物業(yè)管理人員要定期對小區(qū)內(nèi)的各個配電設(shè)備進行深入細致的檢查，保障各個元器件能正常工作，并定期對小區(qū)各個機電設(shè)備進行清潔、打掃；第四，針對各個配電房的電力設(shè)備，需要定期進行維護，對各個發(fā)電機的操作設(shè)備進行詳細的試運行，保證它們操作的靈活性，并定期對發(fā)電機機房進行清掃，保證機房的清潔。

2.3 電梯設(shè)備的維護措施

電梯維護是住宅小區(qū)物業(yè)機電設(shè)備維護的關(guān)鍵部分，在具體的運維與管理過程中，小區(qū)物業(yè)要制定嚴格的管理制度，要求運維人員要投入一定的精力與物力，嚴格按照電梯維護的標準來進行檢查與維護[5]。第一，對電梯機電設(shè)備的各個開關(guān)處進行重點的檢查與測試，如限位開關(guān)、門電開關(guān)、越程開關(guān)等要進行嚴格的檢測與維護，在檢測的過程中，如果發(fā)現(xiàn)安全隱患，一定要及時關(guān)停電梯，安排相關(guān)檢修維護人員對設(shè)備進行檢測與維護，對出現(xiàn)故障的設(shè)備零件及時更換；第二，在對電梯機電設(shè)備進行維護時，要能及時地對電梯陳舊老化的設(shè)備零件進行更換，整體上保障電梯能安全有效的運行；第三，按照電梯維護規(guī)章制度，定期對電梯整機進行清潔潤滑，保障電梯機電設(shè)備的正常使用，從而提高電梯的使用壽命；第四，在對電梯進行維護時，要確保施工安全，在顯眼的區(qū)域安放電梯維護提示標識，以免出現(xiàn)不必要的安全事故。

2.4 消防設(shè)備的運維與管理措施

消防設(shè)備是保障小區(qū)發(fā)生火災(zāi)時能夠及時滅火的重要設(shè)施，對其進行定期維護，能夠保證各個消防機電設(shè)備的安全穩(wěn)定運行。小區(qū)物業(yè)工作人員在對消防設(shè)備進行維護時，要從如下幾方面進行：第一，依據(jù)消防規(guī)定要求，定期地對消防設(shè)備的相關(guān)性能進行檢測，及時查出消防設(shè)施中的安全隱患，并結(jié)合性能測試的結(jié)果，對整個消防設(shè)施性能進行整體評估，排除消防設(shè)施可能出現(xiàn)的安全隱患；第二，對消防設(shè)施的自動報警設(shè)備進行檢測，檢測它能否正常地運行，這樣，在出現(xiàn)火災(zāi)時，就可以通過報警系統(tǒng)來準確地確定火災(zāi)發(fā)生的位置，并能及時進行處理；第三，對室外的各個消防設(shè)備進行檢測，如果出現(xiàn)設(shè)備不齊全的情況，要及時補充完整；第四，對室內(nèi)的各個消防設(shè)備進行檢查，看其是不是配備齊全，要重點排查緊急照明設(shè)施與逃生通道是否完善，保障整個消防系統(tǒng)的安全性。

3 結(jié)束語

在對現(xiàn)代住宅小區(qū)進行管理的過程中，對機電設(shè)備的維護工作是重中之重，不僅要制定安全有效的管理制度，還要定期對各個機電設(shè)備進行維護與保養(yǎng)，使得各個機電設(shè)備的功能保持良好，確保各個機電設(shè)備能夠處在一個安全穩(wěn)定的運行狀態(tài)。住宅小區(qū)機電設(shè)備的維護與管理是提高物業(yè)管理水平的重要標志，對保障小區(qū)居民的安全也具有十分重要的作用。因此，在為小區(qū)居民提供完善配套服務(wù)的前提下，要保障各個機電設(shè)備的穩(wěn)定運行，這樣才能提高小區(qū)物業(yè)的管理水平，提高居民的滿意度。