數(shù)字經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)中介：創(chuàng)新or摧毀

摘要：隨著信息技術(shù)快速發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)中介的影響，表現(xiàn)在促進(jìn)了傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介的轉(zhuǎn)型，我國房地產(chǎn)中介突破了傳統(tǒng)中介企業(yè)面臨的地域、時間、交易規(guī)模、信息溝通等約束，創(chuàng)新性地形成了房地產(chǎn)中介平臺。房地產(chǎn)中介平臺通過降低市場交易成本、細(xì)化中介業(yè)務(wù)分工、提高經(jīng)紀(jì)人合作效率、彌補(bǔ)行業(yè)協(xié)會短板提升了市場效率，同時也擠壓了傳統(tǒng)中介的生存空間，形成中介市場的數(shù)字資源的壟斷，加劇了買房人的負(fù)擔(dān)以及經(jīng)紀(jì)人的權(quán)益和保障扭曲。數(shù)理推導(dǎo)證明，在不同的市場結(jié)構(gòu)中，中介平臺的經(jīng)紀(jì)人通過信息干擾，對房地產(chǎn)成交價產(chǎn)生不同的影響。

關(guān)鍵詞：數(shù)字經(jīng)濟(jì)；平臺企業(yè)；房地產(chǎn)中介；市場效率

中圖分類號：F293.3" " " " 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A" " " 文章編號：1003-8477（2023）06-0073-12

一、問題緣起與文獻(xiàn)綜述

過去四十多年，我國經(jīng)歷了快速城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)常住人口相比改革開放初期增加了接近7個億。尋找合適的住所，是人口流動首先要面對的問題，在此背景下專業(yè)的房地產(chǎn)中介開始出現(xiàn)，并隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展逐漸成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的細(xì)分市場。2018年全國18個城市二手房交易占比超過新房①。由于二手房具有非標(biāo)產(chǎn)品的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)屬性，同時房屋買賣無論對買房人還是賣房人而言，都是低頻交易，都需要借助中介完成交易，這給房地產(chǎn)中介行業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。但房地產(chǎn)中介市場充斥著大量虛假信息、黑中介等現(xiàn)象，并屢遭社會詬病。同時，借助數(shù)字經(jīng)濟(jì)的升級轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)中介逐漸擺脫小門店模式，開始組建房地產(chǎn)中介平臺，如貝殼找房、天貓好房等。應(yīng)該說，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代，房地產(chǎn)中介平臺企業(yè)是企業(yè)商業(yè)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然，但為什么社會對房地產(chǎn)中介平臺企業(yè)存在諸如推高了房價、增加了購房負(fù)擔(dān)、擾亂了中介市場秩序、損失了社會福利等種種質(zhì)疑。中介市場是房地產(chǎn)市場體系中的重要組成部分，房地產(chǎn)中介會影響房地產(chǎn)市場交易的效率與公平，進(jìn)而對我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有重要意義，特別是在雙循環(huán)新發(fā)展格局背景下，住房消費(fèi)依然是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的一個重要組成部分。基于此，本文研究數(shù)字經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)中介的影響，特別是房地產(chǎn)中介平臺對整個房地產(chǎn)中介行業(yè)的影響，不僅具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，而且對完善我國住房制度體系具有重要的理論意義。

與本文相關(guān)的文獻(xiàn)主要源于兩方面，一類是與數(shù)字平臺經(jīng)濟(jì)相關(guān)的文獻(xiàn)，另一類是關(guān)于房地產(chǎn)中介的文獻(xiàn)。

“平臺”源于計(jì)算機(jī)科學(xué)，原意是描述搭建技術(shù)體系的模塊化架構(gòu)或進(jìn)行競爭和創(chuàng)新的組織單元，經(jīng)濟(jì)學(xué)及管理學(xué)界借用平臺一詞，在羅歇和梯若爾的雙邊市場理論的基礎(chǔ)上，將具有間接網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的企業(yè)，視為一種居于傳統(tǒng)企業(yè)和市場之間的新型經(jīng)濟(jì)主體，稱之為平臺企業(yè)。近年來，作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的一種形態(tài)，平臺經(jīng)濟(jì)突破了傳統(tǒng)市場面臨的地域、時間、交易規(guī)模、信息溝通等方面的很多約束，獲得了全新的規(guī)模、內(nèi)涵、效率和影響力。[1][2]（p125-132）[3]（p8）[4]（p62-81）[5]（p17）從溯源角度看，關(guān)于平臺經(jīng)濟(jì)的文獻(xiàn)最初以Uber為切入點(diǎn)，研究共享經(jīng)濟(jì)，主要聚焦于平臺在提升資源配置效率、拓展社會勞動分工和組織形式、推進(jìn)環(huán)境保護(hù)等具體方面的積極作用。[6][7]（p39-58）但隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)興起，平臺經(jīng)濟(jì)幾乎融入工業(yè)生產(chǎn)、電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)出行、物流倉儲、社交娛樂、金融服務(wù)等所有生產(chǎn)和生活領(lǐng)域。一方面，社會網(wǎng)絡(luò)的核心組織形式平臺出現(xiàn)，數(shù)字平臺能夠?qū)崿F(xiàn)跨界融合來降低交易成本，同時數(shù)字平臺能夠引領(lǐng)新的消費(fèi)模式產(chǎn)生，全面釋放消費(fèi)潛力。[8]（p11）[9]（p28-31）數(shù)字平臺快速發(fā)展突破了傳統(tǒng)的時間和空間限制，催生著新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)和新模式，[10]（p26-27）[11]（p668-691）[12]（p1-9）[13]（p327-379）以數(shù)據(jù)驅(qū)動促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高效率發(fā)展，這種新的組織方式將帶來經(jīng)濟(jì)總體的革命性重組。[14]（p61-69）[15]（p5-19）另一方面，平臺經(jīng)濟(jì)所具有的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)、贏者通吃、多邊市場、大數(shù)據(jù)匹配效應(yīng)、動態(tài)創(chuàng)新性、跨市場性等特征，已經(jīng)模糊了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的界限。[16]（p2255-2276）[17]（p990-1029）[18]（p668-691）[18][19][20]（p12）對于大量中小企業(yè)而言，在大平臺生態(tài)“贏家通吃”的格局中，[21]（p21）自建平臺生態(tài)極為困難，[22]（p405-416）中小企業(yè)生存空間受到嚴(yán)重?cái)D壓。隨后，文獻(xiàn)關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向數(shù)字平臺反壟斷問題，探究了平臺的壟斷傾向以及平臺企業(yè)和風(fēng)險資本間的關(guān)系問題；[23]（p65-70）[24]（p11-31）反思了數(shù)字經(jīng)濟(jì)帶來的生產(chǎn)過剩和過度金融化問題；[25][26]探討了數(shù)據(jù)攫取邏輯支配下平臺間競爭的發(fā)展趨勢。[27][28]（p20-41）作為市場經(jīng)濟(jì)的新業(yè)態(tài)，平臺經(jīng)濟(jì)正在加速生產(chǎn)與流通及消費(fèi)的有效對接，形成交叉網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，重構(gòu)各個行業(yè)運(yùn)行的生態(tài)體系。[29]（p12）

與房地產(chǎn)中介直接相關(guān)的早期文獻(xiàn)認(rèn)為盡管我國房地產(chǎn)中介行業(yè)不成熟，但使用經(jīng)紀(jì)人的買家確實(shí)通過降低活動成本來提高了搜索強(qiáng)度并縮短了搜索時間。[30]相關(guān)的研究主要聚焦于房地產(chǎn)中介在交易中的作用和對市場配置效率的影響，具體可以分為兩類，一類主要集中于房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人微觀行為研究，文獻(xiàn)關(guān)注住房市場在信息不對稱的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個人行為，包括經(jīng)紀(jì)人違規(guī)行為對市場福利的影響；[31]（p171-174）在房地產(chǎn)市場買賣雙方信息成本形成和測算基礎(chǔ)上，通過自定義買方和賣方最優(yōu)價格模型，進(jìn)而按實(shí)際交易價格的比例計(jì)算出雙方信息成本的方法；[32]（p1452-1455）以及自定義平均搜尋努力程度、購房者收入和卷入程度指標(biāo)并建立市場搜尋模型進(jìn)行仿真模擬。[33]（p194-198）另一類主要關(guān)注房地產(chǎn)市場信息搜尋成本，提出用交易耗費(fèi)的時長和中介收取的傭金度量房地產(chǎn)市場信息搜尋成本。一方面，由房產(chǎn)中介所提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)具有一定的潤滑效應(yīng)，能夠縮短搜尋時間且在提高買賣雙方匹配程度上具有促進(jìn)作用，達(dá)到顯著減少二手房成交所用時間的效果。[34]（p161-165）另一方面，國內(nèi)二手房的交易絕大部分依靠房產(chǎn)中介來實(shí)現(xiàn)，這些中介普遍采用“固定比例”的傭金模式，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)視角切入，中介收取的傭金額度直接影響交易市場各參與主體的福利。[35]（p6）也有文獻(xiàn)開始研究房地產(chǎn)中介平臺對市場交易的影響，提出房產(chǎn)中介平臺可以為住房所在城市以外的買方提供有效信息，同時掌握買賣雙方的房源與客源信息，基于搜集積累信息高度匹配房源與消費(fèi)者，縮短交易時間，提高買賣雙方成交概率，并獲取傭金。[36]（p95-96）[37]（p12-13）

上述文獻(xiàn)為本文提供較好的研究基礎(chǔ)，但這些研究存在兩個遺憾：一是研究數(shù)字經(jīng)濟(jì)的文獻(xiàn)，忽略了房地產(chǎn)市場與其他商品市場存在顯著的差異，沒有抓住房地產(chǎn)交易的特征，不能有效回答數(shù)字經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)中介的影響；二是研究房地產(chǎn)中介的文獻(xiàn)忽略了數(shù)字經(jīng)濟(jì)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介的沖擊，房地產(chǎn)中介新業(yè)態(tài)形成的底層邏輯，對中介市場以及對整個房地產(chǎn)市場的影響。鑒于此，本文的邊際貢獻(xiàn)體現(xiàn)在兩方面：一是有效地回答了社會對房地產(chǎn)中介平臺是否涉嫌壟斷的質(zhì)疑；二是進(jìn)一步完善了我國房地產(chǎn)制度體系，特別是房地產(chǎn)交易制度。

本文余下部分的安排是：第二部分首先從縱向視角分析了我國房地產(chǎn)中介發(fā)展的演化過程，然后從橫向視角比較了國內(nèi)外房地產(chǎn)中介行業(yè)的特點(diǎn)；第三部分對數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能房地產(chǎn)中介行業(yè)的底層邏輯進(jìn)行了分析；第四部分探究了數(shù)字經(jīng)濟(jì)重塑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)過程中導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)扭曲；第五部分通過數(shù)理推導(dǎo)回答數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能房地產(chǎn)中介是否推高房價和福利損失；最后是研究結(jié)論和政策建議。

二、我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的演化與房地產(chǎn)中介平臺的特點(diǎn)

（一）我國房地產(chǎn)中介的演化與中介平臺的形成

作為我國房地產(chǎn)市場體系的重要組成部分，房地產(chǎn)中介在過去20多年也經(jīng)歷了快速發(fā)展，很多大城市的房地產(chǎn)中介門店密度堪比中小型百貨超市，2020年僅貝殼找房一家中介平臺企業(yè)，就鏈接國內(nèi)45.6萬經(jīng)紀(jì)人和4.2萬家經(jīng)紀(jì)門店。從時間維度看，我國房地產(chǎn)中介的發(fā)展經(jīng)歷了三種形式的演化：2005年以前的初創(chuàng)時期的線下信息收集和交易的中介小門店模式，2005年至2015年的互聯(lián)網(wǎng)時代的線上信息收集、線下交易的區(qū)域企業(yè)，2015年以后的數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代線上信息收集與交易的平臺企業(yè)。

1.房地產(chǎn)中介行業(yè)初創(chuàng)時期：線下信息收集與交易的小門店

我國房地產(chǎn)中介的產(chǎn)生主要源于我國改革開放初期的人口流動，大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，需要通過租房解決居住問題。在此背景下，房地產(chǎn)中介作為提供出租住房信息促進(jìn)房屋租賃交易的專門機(jī)構(gòu)開始出現(xiàn)在各大城市。隨著我國住房貨幣化分配制度改革的實(shí)施，住房市場快速發(fā)展，住房買賣需求持續(xù)增長，特別是二手房作為非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，其交易的復(fù)雜性，不僅要求信息的傳遞，更需要中介提供交易過程的各種服務(wù)。[38]（p134-148）[39]（p90-105）[40]（p22-30）因此，房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)主要聚焦兩個方面，一方面收集房源信息，一方面找到合適的承租人或購房人，由于當(dāng)時我國城市居民的住房需求主要表現(xiàn)為居住消費(fèi)需求，而住房居住消費(fèi)需求則要求“人”“房”在地理空間上具有一致性。為促進(jìn)房地產(chǎn)交易成功，房地產(chǎn)中介通過紙媒、發(fā)傳單、住房展銷會、小區(qū)留言板等方式進(jìn)行住房信息傳遞。與該時期住房消費(fèi)需求的特點(diǎn)相匹配，房地產(chǎn)中介企業(yè)主要立足于單個城市內(nèi)部競爭，以小門店線下業(yè)主為主，還未形成城市間房地產(chǎn)信息傳遞的有效渠道。其間，超大城市的部分中介企業(yè)，在國外房地產(chǎn)中介企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場的背景下，開始創(chuàng)立自有品牌，如北京的吾愛吾家、武漢的世紀(jì)宏圖等，但這些中介企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍僅限于本城市，還未形成跨城市邊界的區(qū)域性企業(yè)。

這一階段，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展剛開始起步，中介行業(yè)以小門店為主，中介業(yè)務(wù)以住房租賃為主，整個行業(yè)利潤率低，從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，地方品牌開始創(chuàng)建。

2.房地產(chǎn)中介行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)時代：線上信息收集、線下交易的區(qū)域企業(yè)

2005年前后，我國新建商品住房價格進(jìn)入快速上漲通道，2002年至2015年間，我國新建商品住房價格由2092元每平方米上漲至6473元每平方米，年平均漲幅超過16%。在此背景下，我國城市住房購買需求由之前的消費(fèi)需求為主轉(zhuǎn)向投資需求為主，特別是2011年為進(jìn)一步抑制房價過快上漲，北京等42個城市先后實(shí)施限購，住房投資需求逐漸由限購城市開始向非限購城市外溢，住房投資需求的持續(xù)增加客觀上需要房地產(chǎn)中介提供非限購城市房地產(chǎn)信息。同時，由于電腦及互聯(lián)網(wǎng)在家戶層面的普及，部分房地產(chǎn)中介利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房地產(chǎn)信息，尋找潛在客戶，打破房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的城市邊界，一方面通過加盟或并購擴(kuò)大線下中介門店，形成跨區(qū)域中介企業(yè)，如鏈家；另一方面產(chǎn)生房地產(chǎn)中介的一種新形態(tài)——房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)信息門戶網(wǎng)站，如58同城，作為該階段的典型房地產(chǎn)信息發(fā)布網(wǎng)站，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開始在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布各個城市房地產(chǎn)信息，包括住房出租、二手房買賣信息，有效地提高了房地產(chǎn)信息的跨城市的傳播，同時實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介線下業(yè)務(wù)向線上業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)信息的低成本傳播和搜尋，但無法鑒別信息的真?zhèn)巍Ψ康禺a(chǎn)信息發(fā)布網(wǎng)站而言，由于主要收入來自于向傳統(tǒng)房產(chǎn)中介門店收取的端口費(fèi)和競價排名費(fèi)用，無論真假房源都可以給平臺帶來房源數(shù)量、用戶端流量和平臺收入上的提升，房地產(chǎn)信息發(fā)布網(wǎng)站沒有動力對房源是否真實(shí)存在、是否真實(shí)委托、是否真實(shí)描述和是否真實(shí)價格等全方位的信息真假進(jìn)行鑒別。

這一階段，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展明顯加速，區(qū)域房地產(chǎn)中介企業(yè)基本形成，演化出兩種不同模式的業(yè)務(wù)形態(tài)，但兩種業(yè)務(wù)形態(tài)缺少有效的銜接，無法解決虛假信息對行業(yè)的困擾，同時缺少有效的分工協(xié)作機(jī)制，機(jī)構(gòu)之間一般不愿共享房源與客源，導(dǎo)致購房者與房源難以快速匹配，制約交易效率，甚至為搶奪客戶而降低傭金費(fèi)用，導(dǎo)致行業(yè)利潤空間受到擠壓。

3.房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代：線上信息收集與交易的平臺企業(yè)

2015年前后，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，城鄉(xiāng)間人口流動的規(guī)模逐漸被小城市到大城市人口流動取代，人口流動中居住需求的內(nèi)涵和邊界發(fā)生深刻變化，住房消費(fèi)對居住品質(zhì)有新的要求，[41]（p150-165）[42]（p1079-1102）跨城市人口流動中住房改善需求的實(shí)現(xiàn)需要通過賣舊買新來實(shí)現(xiàn)，這種客觀需求依賴于房地產(chǎn)中介建立內(nèi)部分工協(xié)作完備的交易體系，滿足跨城市住房需求的實(shí)現(xiàn)。[43]（p87-102）[44]（p44-51）[45]（p16-22）[46]（p52-60）同時，在去庫存背景下，住房價格急劇上漲，在限購約束下的跨城市住房投資需求依賴于房地產(chǎn)真實(shí)信息以及跨城市的高質(zhì)量房地產(chǎn)中介服務(wù)。隨著信息技術(shù)的更新，手機(jī)終端開始取代電腦終端，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)行業(yè)開始融合，數(shù)字平臺通過對接房地產(chǎn)市場的參與主體，包括買賣雙方、經(jīng)紀(jì)人、線下門店、其他中介公司、房地產(chǎn)開發(fā)商等，打通房地產(chǎn)中介線下線上業(yè)務(wù)，形成房地產(chǎn)中介平臺企業(yè)，其中脫胎于鏈家的貝殼找房，成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代房地產(chǎn)中介企業(yè)的典型代表。貝殼找房作為房地產(chǎn)中介平臺企業(yè)，解決了互聯(lián)網(wǎng)時代房地產(chǎn)區(qū)域企業(yè)的兩個約束，一是破解了互聯(lián)網(wǎng)時代房地產(chǎn)中介網(wǎng)站上虛假房源問題；二是通過線上線下融合打破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介線下房源與房客信息壟斷問題，從房源錄入開始，將業(yè)務(wù)流程分割成不同關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)門店、經(jīng)紀(jì)人之間的合作提高了交易效率。

（二）我國房地產(chǎn)中介與中介平臺的特點(diǎn)

1.國內(nèi)外房地產(chǎn)中介的特點(diǎn)比較

美國的房地產(chǎn)中介行業(yè)是基于多重上市服務(wù)系統(tǒng)（MLS，Multiple Listing Service）的單邊代理運(yùn)作的，以會員聯(lián)盟的形式，將不同房地產(chǎn)中介公司納入一個加盟體系，所有體系成員的房源和求購信息集合在一個網(wǎng)站的共享數(shù)據(jù)庫中，經(jīng)紀(jì)人之間通過傭金共享保證分工協(xié)作順利進(jìn)行。相比國外的房地產(chǎn)中介的單邊代理而言，我國房地產(chǎn)中介具有雙邊代理的特點(diǎn)，即我國房地產(chǎn)中介的雙邊代理交易模式意味著“一手托兩家”，要求房地產(chǎn)中介服務(wù)于買賣雙方，中介只提供買賣信息和成交過程中的代辦服務(wù)，不作為代理人直接參與價格談判，不確定最終成交價，但可以利用信息優(yōu)勢在一定程度上影響買賣雙方的價格決策。我國房地產(chǎn)中介雙邊代理的形成具有特定的原因，一是我國房地產(chǎn)中介源于改革開放初期的人房匹配的信息交換，而非委托代理；二是我國的法律法規(guī)允許房地產(chǎn)中介同時代理買賣雙方；三是房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展相對滯后。而國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會是獨(dú)立的機(jī)構(gòu)組織，分為同等權(quán)利、貫通上下的三級協(xié)會，由協(xié)會賦予準(zhǔn)入的中介機(jī)構(gòu)或個人信譽(yù)，從事房地產(chǎn)中介行業(yè)的機(jī)構(gòu)或個人的組織形式通常是事務(wù)所合伙制，自由進(jìn)入市場，創(chuàng)造質(zhì)量、信譽(yù)和品牌，優(yōu)勝劣汰。[47]（p3）從實(shí)際操作和服務(wù)效果的角度考量，單邊代理比雙邊代理更為簡單，利益更明確，訴求也更為清晰。國外MLS系統(tǒng)的單邊代理既解決了信息不對稱的問題，又為各自的委托人爭取利益最大化，然而，國內(nèi)雙邊代理只解決了信息的不對稱問題。雙邊代理因?yàn)樯婕安┺碾p方的利益，必然存在平衡雙方權(quán)益的沖突，經(jīng)常會陷入兩難的囚徒困境。

2.房地產(chǎn)中介平臺與其他服務(wù)類平臺的特點(diǎn)比較

相較于出行和餐飲外賣配送等提供其他服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，房地產(chǎn)中介平臺具有顯著特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)中介平臺交易的頻次低，其中房屋買賣交易頻次更低于租賃交易的頻次；二是房地產(chǎn)中介平臺交易涉及的金額遠(yuǎn)大于其他服務(wù)類平臺；三是房地產(chǎn)中介平臺交易復(fù)雜度高、風(fēng)險大、時間長，特別是房屋買賣，既涉及房屋本身的交付，還涉及產(chǎn)權(quán)過戶以及交易過程中辦理抵押貸款的相關(guān)事宜，通常二手房交易從簽訂合同到最后交易完成，如果不涉及抵押貸款大約20天左右，如果需要抵押貸款大約需要90天；四是房地產(chǎn)中介平臺與員工之間不存在直接雇傭關(guān)系，由線下門店雇傭員工，平臺對線下門店的依賴程度高，具有一定的區(qū)域性，相比其他服務(wù)平臺集中度低。表1從各個方面，比較了房地產(chǎn)中介平臺與其他平臺的特點(diǎn)。

三、數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)房地產(chǎn)中介平臺形成的底層邏輯：效率提高

從房地產(chǎn)中介企業(yè)的組織形態(tài)看，房地產(chǎn)中介平臺——貝殼找房的產(chǎn)生是傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介企業(yè)利用數(shù)字經(jīng)濟(jì)賦能中介的結(jié)果，但其底層邏輯是中介平臺從房地產(chǎn)中介的個人層面、行業(yè)層面和市場層面進(jìn)行優(yōu)化分工合作，降低交易成本，提升市場效率。

（一）個人層面：細(xì)分業(yè)務(wù)流程，創(chuàng)新合作模式

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介相比，貝殼找房作為中介平臺細(xì)化了房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)流程，把中介業(yè)務(wù)分成兩大塊，即房源方和客源方。為加強(qiáng)房源方和客源方的合作，貝殼找房推出經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)模式（簡稱ACN），通過數(shù)字信息技術(shù)細(xì)化整個服務(wù)業(yè)務(wù)鏈條，經(jīng)紀(jì)人既是平臺數(shù)據(jù)的收集者又是平臺工具的使用者，擁有不同信息的經(jīng)紀(jì)人以不同角色共同參與交易中，分工角色如表2所示。經(jīng)紀(jì)人之間的關(guān)系由傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介時代的競爭者，變成了中介平臺背景下的合作者，共享交易傭金。可以說，ACN模式重新定義了經(jīng)紀(jì)人之間的分工與協(xié)作，重新構(gòu)造了房產(chǎn)交易和中介服務(wù)行業(yè)的模式，通過建立有秩序的競合網(wǎng)絡(luò)，解決了平臺內(nèi)部信息共享與合作的問題，形成了房源聯(lián)賣的模式。

（二）企業(yè)層面：流程標(biāo)準(zhǔn)化，共享數(shù)據(jù)與交易系統(tǒng)

相較美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的多重房源上市系統(tǒng)（MLS），我國行業(yè)協(xié)會發(fā)展相對滯后，房地產(chǎn)中介企業(yè)各自為政，在企業(yè)之間未能有效實(shí)現(xiàn)房源信息共享，也未能建立有效的合作模式。同時，由于我國房地產(chǎn)中介雙邊代理模式?jīng)Q定了中介交易需要以門店為信用支撐，幫助買賣雙方完成線下的交易，傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介門店擁有的房源和客源數(shù)量相對有限，無法提高匹配度。盡管多數(shù)房地產(chǎn)中介企業(yè)謀求利用好數(shù)字經(jīng)濟(jì)技術(shù)，但無法承擔(dān)高額的交易系統(tǒng)開發(fā)費(fèi)用而陷入兩難境地。貝殼找房作為較早轉(zhuǎn)型的中介平臺企業(yè)，通過ACN網(wǎng)絡(luò)快速拓展其在一、二線城市的線下門店，使房源信息充分共享，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，促進(jìn)交易達(dá)成與效率提升。房地產(chǎn)中介平臺通過交易系統(tǒng)的統(tǒng)一管理，不僅規(guī)范了房地產(chǎn)中介企業(yè)與經(jīng)紀(jì)人行為，而且通過提供平臺企業(yè)的信用支持，提高了房地產(chǎn)中介平臺的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，使加入平臺的企業(yè)獲得更多的交易機(jī)會，提升了交易效率，實(shí)現(xiàn)了平臺企業(yè)與加盟企業(yè)的共贏。

（三）市場層面：提高匹配度，改善市場履約保障

根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)交易合約理論，房地產(chǎn)交易成本包括三階段的成本：一是簽約前，信息收集成本，即買賣雙方相互了解交易意愿等需要耗費(fèi)的時間和資源；二是合同簽訂時，買賣雙方確定的交易價格；三是合同執(zhí)行中，對執(zhí)行契約以及控制、監(jiān)督對方履約的成本。[48]（p44-58）[49]（p141-162）在我國，房地產(chǎn)交易價格由買賣雙方確定，房地產(chǎn)中介主要是通過降低交易前期的搜尋成本和后期的履約監(jiān)督成本來提高市場效率。貝殼找房同樣基于這兩點(diǎn)，提高市場效率，其中對二手房主要體現(xiàn)搜尋成本降低，對新建商品房市場則是提供購買猶豫期保障。

1.二手房市場效率提升：打破搜尋時空限制，提高匹配度

二手房作為非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，在買賣雙方間存在嚴(yán)重的信息不對稱問題。在傳統(tǒng)中介時代，對買賣雙方而言，二手房交易成本主要體現(xiàn)為實(shí)地看房的相關(guān)費(fèi)用以及收集房源買賣價格的信息成本，由于缺少過往的交易信息作為參考，價格難以達(dá)成一致，中介多次撮合才能成交。房地產(chǎn)中介平臺利用數(shù)字技術(shù)，在積累大量房源的基礎(chǔ)上，還可以通過算法，以可視化方式向客源方推送并展示符合搜尋條件的有效房源。同時，房地產(chǎn)中介平臺在一定程度上還可以滿足異地置業(yè)需求，淡化了二手房市場交易的城市間界線，擴(kuò)大潛在的客源，破除地理原因造成的市場交易不充分，提升了二手房市場的流動性。同時，房地產(chǎn)中介平臺還可以提供類似目標(biāo)房源的成交信息，有利于收窄買賣雙方的價格空間，提高成交概率。此外，中介平臺通過設(shè)立經(jīng)紀(jì)人評分機(jī)制，激勵中介經(jīng)紀(jì)人提供優(yōu)質(zhì)的中介服務(wù)，促進(jìn)二手房交易匹配度。

2.新房市場效率提升：提供猶豫期保障

在我國，新建商品住房市場長期處于買方市場，在新建商品房交易過程中，購房人一旦認(rèn)購，就必須完成所有交易，長期處于弱勢地位。近年來，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供給過剩，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盡快資金回籠，銷售渠道由原來售樓部模式轉(zhuǎn)向二手房中介門店銷售。同時，貝殼找房作為數(shù)字化中介平臺，其業(yè)務(wù)范圍也需要從二手房中介向新建商品房代銷擴(kuò)展。貝殼找房在新房銷售代理中，一方面通過加盟門店的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行直接推銷，另一方面通過給購房者提供一定期限的購買猶豫期，改變以往購房人在新建商品房市場中的弱勢地位。通過貝殼找房平臺購買的新建商品房在猶豫期內(nèi)無理由退房，最大限度提升了購房者權(quán)益和履約保障。這種新型銷售方式在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場由單純追求住房面積擴(kuò)大轉(zhuǎn)向注重住房品質(zhì)提升的時代，相當(dāng)于給予消費(fèi)者一個購買冷靜期，對信息不對稱誘發(fā)的恐慌心理與樓市不合理上漲起到抑制作用，同時也避免沖動購房帶來樓市短期波動，有助于市場回歸理性。

四、數(shù)字經(jīng)濟(jì)摧毀傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介行業(yè)的負(fù)面影響

數(shù)字經(jīng)濟(jì)在重塑房地產(chǎn)中介行業(yè)的同時，產(chǎn)生的一些負(fù)面風(fēng)險與隱患也逐漸累積，帶來了創(chuàng)造性的破壞①。

（一）傳統(tǒng)中小房地產(chǎn)中介企業(yè)生存空間的壓縮

平臺經(jīng)濟(jì)憑借過往鮮見的技術(shù)特性、組織類型加劇了資本壟斷競爭，以數(shù)字平臺的規(guī)模效應(yīng)、網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)以及數(shù)據(jù)的潛在生產(chǎn)力為基礎(chǔ)，具有天然的壟斷傾向。[50]（p62-66）[51]（p125-132）[52]因此，很多平臺企業(yè)做大之后現(xiàn)金流充裕，通過獵殺式并購，獲取市場，降低市場競爭。對于數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代的房地產(chǎn)中介行業(yè)，數(shù)字化的中介平臺在實(shí)際中發(fā)揮了壟斷效應(yīng)。房地產(chǎn)中介平臺買賣雙方的規(guī)模相互影響，形成供求兩側(cè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的自我膨脹，數(shù)字化平臺連接的線下房地產(chǎn)中介實(shí)體門店設(shè)點(diǎn)數(shù)量龐大，大量的買方、賣方、經(jīng)紀(jì)人等接入平臺，搶占了市場份額，“滾雪球”般的“互吸效應(yīng)”導(dǎo)致房地產(chǎn)中介平臺快速擴(kuò)張，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢。作為基于雙邊市場結(jié)構(gòu)的虛擬交易場所，房地產(chǎn)中介平臺利用算法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)等技術(shù)特征，通過價格優(yōu)勢、多樣性選擇、品牌效應(yīng)，對供求關(guān)系的數(shù)據(jù)獨(dú)占系統(tǒng)的控制，很容易出現(xiàn)新型壟斷格局。[53]（p12）中介平臺以接口準(zhǔn)入、運(yùn)營規(guī)則和評級等“數(shù)字化之手”管理方式，同時扮演房地產(chǎn)交易中管理者和仲裁者雙重角色，利用規(guī)則制定者優(yōu)勢對接入平臺的其他角色形成各類限制，擠占了其他中小房地產(chǎn)中介企業(yè)的生存空間。2017年開始，為了提高市場占有率，貝殼找房通過與加盟品牌店傭金分成比例，如表3所示。實(shí)現(xiàn)市場占有率的提升，市場占有率從2017年12.3%提升至2020年的26.2%，預(yù)計(jì)2022年全國市場占有率達(dá)35.0% 。

表3" ACN合作網(wǎng)絡(luò)平臺、門店與經(jīng)紀(jì)人傭金分成

[參與主體 平臺企業(yè)+加盟門店 經(jīng)紀(jì)人 傭金分配 8%—16% 85%左右 ]

（二）增加購房者負(fù)擔(dān)

在我國二手房交易涉及的稅費(fèi)，主要包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、印花稅以及其他費(fèi)用五個部分，其中契稅、增值稅和個人所得稅作為一種房地產(chǎn)調(diào)控手段，在不同時期不同城市稅率不同，同時根據(jù)買方是否首套住房適用的稅率也有差別，但稅費(fèi)負(fù)擔(dān)在全國基本一致。理論上，我國法律規(guī)定買家應(yīng)當(dāng)支付契稅，而賣家需要支付增值稅及附加稅和個人所得稅，中介費(fèi)為雙方成交價的一定比例，由交易雙方各分?jǐn)?0%。但在實(shí)際情況中，我國二手房交易市場長期處于賣方市場，由于賣方處于主導(dǎo)地位，社會上已經(jīng)形成由買方負(fù)擔(dān)交易環(huán)節(jié)所有稅費(fèi)的潛規(guī)則。房地產(chǎn)中介核心收入是中介傭金，中介平臺利用信息優(yōu)勢占據(jù)中介市場的絕對份額，掌握了傭金的定價權(quán)。比如，隨著貝殼找房市場占有率的提升，貝殼找房規(guī)定中介傭金收取不低于住房成交價的2.5%，買賣雙方對中介傭金收取沒有討價空間。甚至，2019年上海貝殼找房把上海地區(qū)中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由原來房價的2%調(diào)整至3%，其中盡管提出由賣家承擔(dān)1%，買家承擔(dān)2%，但在交易過程中實(shí)際費(fèi)用由購房者承擔(dān)的事實(shí)依然沒有改變，相當(dāng)于變相增加購房者負(fù)擔(dān)。

（三）房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人勞動保障缺失

房地產(chǎn)中介行業(yè)2020年全國經(jīng)紀(jì)人多達(dá)200萬，而2001—2018年間，經(jīng)紀(jì)人人數(shù)在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)中增速最快，復(fù)合增長率達(dá)15.4%①。作為住房交易中介平臺的主要勞動雇員群體，經(jīng)紀(jì)人是聯(lián)通線上和線下業(yè)務(wù)服務(wù)的人員，很多經(jīng)紀(jì)人缺少完善的雇傭合同保障。在我國“勞動兩分法”的框架下，經(jīng)紀(jì)人與平臺企業(yè)不是直接勞動關(guān)系，而是與平臺上的中介公司、門店之間存在勞動關(guān)系，權(quán)益往往無法得到明確界定。在平臺經(jīng)濟(jì)下，工作性質(zhì)雖然被重塑，但經(jīng)紀(jì)人就業(yè)依然不穩(wěn)定。對于經(jīng)紀(jì)人而言，作為直接依賴平臺的外圍勞動者，平臺企業(yè)依仗對關(guān)鍵市場信息的壟斷，自然迫使經(jīng)紀(jì)人“自愿”地延長勞動時間。平臺經(jīng)濟(jì)的高度靈活性，成功規(guī)避了正式的勞動雇傭關(guān)系。平臺經(jīng)濟(jì)帶來的新就業(yè)形態(tài)，順勢引發(fā)了經(jīng)紀(jì)人在就業(yè)和薪資等方面的權(quán)益保障問題。

反觀國外的房地產(chǎn)中介行業(yè)，經(jīng)紀(jì)人的薪酬和保障相較國內(nèi)也大不相同。由于國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與中介公司之間大多是一種合同制關(guān)系，很多經(jīng)紀(jì)人直接與所在的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行利潤分成。也有一部分身份更為獨(dú)立的經(jīng)紀(jì)人，只需交納一部分管理及辦公費(fèi)用，就可享有剩下的傭金。因此美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是收入相對比較高的經(jīng)驗(yàn)型職業(yè)，執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的收入則會更高。而國內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人入行門檻相對較低，除了一些個體戶，由于一線經(jīng)紀(jì)人并未與平臺企業(yè)建立直接的勞動關(guān)系，因此數(shù)字平臺并不負(fù)責(zé)經(jīng)紀(jì)人的勞動保障問題，經(jīng)紀(jì)人普遍無底薪，收入不穩(wěn)定且沒有保障，導(dǎo)致整個行業(yè)從業(yè)人員流失嚴(yán)重。

（四）地方政府稅收流失

新經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)會打破原來的區(qū)劃限制，物理意義上的房地產(chǎn)市場虛擬化后，數(shù)字化中介平臺企業(yè)成為交易雙方信息提供、展示、存儲和資金流轉(zhuǎn)的紐帶，交易雙方也跨越了地理區(qū)域的限制。由于沒有地域的限制，房地產(chǎn)中介平臺有了無限的擴(kuò)展空間。以二手房交易市場為例，通過中介平臺成交的二手房，傭金統(tǒng)一提交至平臺總部，由平臺對參與交易的所有中介員工進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算，中介企業(yè)所需繳納的稅費(fèi)由總部進(jìn)行繳納，導(dǎo)致平臺在各地產(chǎn)生的交易并未向當(dāng)?shù)卣U納與傭金相關(guān)的稅費(fèi)。現(xiàn)行稅制對納稅地點(diǎn)的規(guī)定是以屬地原則為主，而入駐房地產(chǎn)中介數(shù)字平臺的任何企業(yè)或個人可以在任何地點(diǎn)進(jìn)行交易。同時，房地產(chǎn)平臺經(jīng)濟(jì)的傭金收入來自不同的地域，最終形成平臺企業(yè)的收入，平臺企業(yè)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)對其征稅。[54]（p15）[55]（p5）住宅等房地產(chǎn)交易的金額大，提供中介服務(wù)的平臺按比例收取的傭金數(shù)額龐大，房地產(chǎn)平臺的總部無疑會成為當(dāng)?shù)氐募{稅主力。然而，對于房地產(chǎn)平臺的分支機(jī)構(gòu)所在地沒有稅收貢獻(xiàn)，事實(shí)上分支機(jī)構(gòu)分享了所在地方提供的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，打破城市交易邊界的同時必然會導(dǎo)致地區(qū)間財(cái)源的不公平，加劇了政府轉(zhuǎn)移支付的負(fù)擔(dān)。

五、房地產(chǎn)中介平臺對房價及社會福利的影響

當(dāng)前我國數(shù)字經(jīng)濟(jì)正邁向深化應(yīng)用、規(guī)范發(fā)展、普惠共享的新階段。對于房地產(chǎn)中介而言，數(shù)字化的房地產(chǎn)中介平臺是企業(yè)商業(yè)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然，但社會圍繞著房地產(chǎn)中介平臺一直存在諸如推高了房價、擾亂了中介市場秩序、損失了社會福利等諸多質(zhì)疑。本文以Tat-How The和Julian Wright[56]（p1-36）構(gòu)建的信息中介匹配模型為基準(zhǔn)，具體應(yīng)用于房地產(chǎn)中介交易市場中，將房地產(chǎn)中介平臺作為信息中介，為供求雙方提供信息匹配的服務(wù)，構(gòu)建如下理論框架來研究房地產(chǎn)中介平臺對市場上各個主體的福利增減的影響效應(yīng)，以及中介平臺是否推高房價。

假設(shè)房地產(chǎn)交易市場中只有一個中介平臺M，在中介平臺M上掛牌待售的房子有[n]套，由于每宗房地產(chǎn)都具有異質(zhì)性，且每個買家的偏好均存在差異，因此，不同的房子跟買家之間匹配為買家?guī)淼男в檬遣煌摹τ诜课輀i，i∈{1，…，n}]，買家[l]的匹配效用[vil]表示為

[vil]包含兩個部分，前一項(xiàng)[vl]表示“買家偏好差異的項(xiàng)”，因?yàn)橥惶追孔咏o每個消費(fèi)者帶來的效用不同，后一項(xiàng)[?il]表示“買家與房子匹配度的項(xiàng)”，對不同的買家和房子匹配的效用取值不相同。[vl和?il]均是獨(dú)立同分布的，[G]和[F]分別為[vl]和[?il]的累計(jì)分布函數(shù)。G的取值范圍為[[v，v]]，F(xiàn)的取值范圍為[[?，?]]。累計(jì)分布函數(shù)[G]和[F]滿足二次連續(xù)可微和遞增的條件，它們的對數(shù)凹密度函數(shù)分別為[f]和[g]。

買家需要通過搜尋來獲取房屋[i]的價格[pi]和總匹配效用[vil]，買家花費(fèi)的總搜尋成本為[Si]。賣家對其打算出售的房子[i]設(shè)定掛牌價格[pi]。房地產(chǎn)中介平臺M作為提供房地產(chǎn)信息匹配服務(wù)的平臺，對每筆成功的交易向買家收取傭金[τi]。買家愿意購買房屋[i]的條件必須滿足[vil-pi≥0]。從中介M的角度出發(fā)，成交發(fā)生的概率為

根據(jù)式（9）分析買方的剩余增減，買方的剩余主要取決于兩個因素：購買房子[i]本身給買家?guī)淼目傂в煤唾I方的搜尋成本。由于房地產(chǎn)交易具有低頻和高風(fēng)險的特點(diǎn)，買家往往會付出昂貴的搜尋成本（[Si]的值很大）來確保買到心儀的房子。信息匹配中介平臺M的存在，一方面為買方提供了更為準(zhǔn)確的推薦，節(jié)省了搜尋成本，即[Si]降低；另一方面，數(shù)字化平臺上海量的房源產(chǎn)生了正向的多樣性效應(yīng)，使得買方可獲得的匹配效用更高（即式〈9〉前一項(xiàng)的值增加）。這兩種效應(yīng)均使得買方的剩余[CS]增加。對于賣方而言，按照市場價格出售房子，利潤并未發(fā)生改變。中介平臺M則在成交后獲得了嚴(yán)格為正的[τi]，利潤必然增加。最終，房地產(chǎn)行業(yè)總福利增加。

根據(jù)模型的設(shè)定，中介平臺M的利潤[ΠM]主要取決于兩方面因素，一是收取的傭金[τi]的值，另一個是[vv[1-F（pi-vl）n]dGv]表示受價格[pi]所決定的交易概率（該值必然大于0）。中介平臺M的利潤[ΠM]的最大值為

根據(jù)求解結(jié)果，不難看出傭金[τi]的最優(yōu)取值取決于[pi]的值，這也與房地產(chǎn)中介交易的現(xiàn)實(shí)相吻合，中介平臺從每筆交易中收取的傭金取決于該房子的成交價格。同時，傭金和價格與每套房子的成交概率呈負(fù)向變動關(guān)系，因此，中介平臺M為追求利潤最大化，必須在價格和成交概率之間權(quán)衡。求解的均衡結(jié)果是平衡市場的情況，在房地產(chǎn)市場處于平衡狀態(tài)時，買賣雙方的市場力量相當(dāng)，此時，每套房子的價格[pi]由其市場價值決定（即[pi*]），對應(yīng)的傭金為[τi*]。住房交易的市場缺乏彈性，中介平臺M如果推高了價格[pi]大幅度降低了成交概率，反而會使得總利潤下降，因此，平衡狀態(tài)的市場下，中介M沒有理由選擇推高房價。當(dāng)市場偏離平衡狀態(tài)時，均衡的結(jié)果就會有所偏離。在總體需求處于弱勢、供給相對短缺的賣方市場中，中介M會偏向于市場力量更強(qiáng)的賣方，為了促成交易而滿足賣方抬高價格的需求。而在買方話語權(quán)更強(qiáng)的買方市場中，中介M則會更傾向于買方，合謀壓低房價。

盡管說，房地產(chǎn)中介平臺不能決定最終成交價，但對于單個房屋是否成交卻具有一定的影響，也就是說，中介平臺可以通過算法對相近區(qū)域、相同戶型、相近總價等條件的單個房源在線上進(jìn)行優(yōu)先看房和推薦，提高該房源的成交概率。同時，房東通過平臺企業(yè)的中介員工或付費(fèi)的方式，購買房源優(yōu)先推薦權(quán)，增加房屋成交的概率。

六、研究結(jié)論與政策建議

數(shù)字經(jīng)濟(jì)通過技術(shù)賦能促進(jìn)了房地產(chǎn)中介企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，形成房地產(chǎn)中介平臺。數(shù)字經(jīng)濟(jì)通過把房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)操作流程在線上進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分工，解決了房地產(chǎn)中介行業(yè)間信息不對稱問題，提高了中介門店與中介員工之間的合作效率，同時保障了買賣雙方的權(quán)利，提升了房地產(chǎn)中介交易匹配效率。但房地產(chǎn)中介平臺也具有平臺經(jīng)濟(jì)快速擴(kuò)張的特點(diǎn)，中介平臺對市場份額及供求數(shù)據(jù)的壟斷不僅擠壓了小企業(yè)與小門店的生存空間，而且對中介交易傭金的定價具有一定話語權(quán)，進(jìn)而加劇了買房人的負(fù)擔(dān)，同時破壞了住房所在地的中介企業(yè)納稅結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致中介企業(yè)稅收及購房資金流向平臺企業(yè)所在地，擴(kuò)大了地區(qū)財(cái)政收支差距。在我國，房地產(chǎn)中介平臺核心是信息匹配的平臺，數(shù)字經(jīng)濟(jì)中爭議較大的算法在房地產(chǎn)中介平臺中只涉及房源的優(yōu)先推送，不會影響最終的成交價格，也不存在價格歧視。在市場處于均衡狀態(tài)時，中介平臺不會推高房價，反而提升了社會福利。但在房地產(chǎn)市場處于賣方市場或買方市場時，中介平臺從業(yè)人員為了促進(jìn)成交，會選擇利用自身信息優(yōu)勢和專業(yè)能力說服買方或賣方接受高價或低價。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)中介利用數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新形成中介平臺，對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展利弊兼具，但總體而言，利大于弊。基于此，對房地產(chǎn)中介平臺發(fā)展的總體原則是既要支持也要監(jiān)管，一方面需要保護(hù)房地產(chǎn)中介平臺創(chuàng)新發(fā)展的積極性和規(guī)模優(yōu)勢，通過中介平臺提升房地產(chǎn)中介市場的效率和服務(wù)質(zhì)量；另一方面要遏制中介平臺對數(shù)字資源擁有的優(yōu)勢，防止房地產(chǎn)中介市場的壟斷形成。特別是隨著我國房地產(chǎn)市場由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，建立規(guī)范的房地產(chǎn)中介運(yùn)營機(jī)制關(guān)系到我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展長效機(jī)制的構(gòu)建，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)背景下既要促進(jìn)又要規(guī)范房地產(chǎn)中介平臺的政策實(shí)施路徑，可以考慮以下三個實(shí)施路徑：路徑一是借鑒杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺，由地方政府提供免費(fèi)的信息交換平臺，預(yù)防房地產(chǎn)中介平臺壟斷的形成。這個路徑的缺點(diǎn)是擴(kuò)大政府服務(wù)邊界，增加了政府負(fù)擔(dān)，同時由政府提供的平臺僅僅只能解決信息不對稱問題，不能提供房地產(chǎn)中介的全部服務(wù)。路徑二是由房地產(chǎn)中介協(xié)會提供相關(guān)的信息交換平臺，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，在規(guī)范中介行為的同時利用數(shù)字資源優(yōu)勢提供優(yōu)質(zhì)的中介服務(wù)，預(yù)防中介平臺壟斷的形成。但這一路徑也存在一定的缺陷，即當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)展相對落后，同時考慮到中介行業(yè)協(xié)會的非營利性，可能會影響其提供的中介平臺的效率。路徑三是對當(dāng)前房地產(chǎn)中介平臺實(shí)施分級分類監(jiān)管，針對中介平臺的業(yè)務(wù)進(jìn)行分類，比如專門提供信息發(fā)布的平臺，應(yīng)該嚴(yán)格審查其發(fā)布的各類信息的真實(shí)性；對涉及線上線下交易的中介平臺，除了監(jiān)督其信息發(fā)布的真實(shí)性和時效性，還應(yīng)該監(jiān)督其是否利用算法進(jìn)行信息發(fā)布的篩選和進(jìn)行誘導(dǎo)性交易。

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