新形勢下房地產企業財務風險成因及應對研究

［摘 要］經濟新常態背景下，房地產企業正面臨換擋期和分化期，尤其在經歷野蠻生長階段后，房地產行業集中度明顯得到提升，房地產企業發展模式逐步由加杠桿、高周轉、資本驅動向強調運營能力與產品品質轉變。然而，在全新的市場環境下，消費者對于購買房地產開始趨于理性，加之受國家宏觀調控政策等因素影響，房地產財務風險因素有增無減，呈多發趨勢。在新形勢下房地產企業要尋求高質量發展，無疑需要及時、深入、全面地了解企業財務風險成因，以便針對性地采取應對措施，適應新形勢下房地產企業財務管理特點。據此，文章結合新形勢下房地產企業財務管理，從概念、特征等維度入手，通過房地產企業常見財務風險及成因分析，提出與之相匹配的財務優化策略，以供同行參考。

［關鍵詞］新形勢；房地產企業；財務管理；風險成因；風險應對

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2023.09.016

［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2023）09-0052-04

0" " "引 言

房地產是國家經濟支柱型產業，為國家經濟繁榮提供了積極的推動力。但近年來房地產行業各類風險頻發，房地產經濟泡沫受到社會廣泛關注，因此我國陸續出臺針對房地產行業的調控措施，以避免房地產行業陷入危機。在宏觀政策的指導和規范下，房地產行業占主導地位的“高杠桿、高周轉、高增長”的發展格局被逐步打破，使房地產行業迎來前所未有的挑戰，不同規模和體量的房企各類風險頻發，其中以財務風險尤為突出，如何實現房地產企業財務風險控制，已然成為行業亟待解決的現實問題［1］。特別是房地產行業正處于換擋期與分化期，房地產企業更應結合新形勢、新任務和新要求，切實客觀分析財務風險成因并找準應對措施，緩解房地產企業所面臨的壓力，確保我國房地產行業健康、可持續發展。

1" " "房地產企業財務風險的概念及特征

關于風險的概念界定，學術界普遍認為風險是實際收益偏離預期收益的程度，即目的與成果的不確定性表現。事實上，房地產企業所面臨的財務風險屬于風險的重要類型之一，并且從大量實踐可知，財務風險是任何市場經營主體均難以完全規避的，具有普遍性和必然性特點。長期以來，房地產企業在快速發展過程中，基于行業形勢的不斷演變和企業平穩發展的需要，對財務風險的關注度越來越高，旨在選擇一種合理措施規避或降低財務風險。從財務風險內涵劃分來看，可以從狹義與廣義等維度理解，狹義財務風險通常是指企業經營環節所引發的舉債風險、利息風險等［2］。廣義財務風險則是指企業在存續期間的經營活動風險，具體涉及經營、投資、籌資、現金流管理等活動。結合房地產企業財務風險控制的實踐和管理需要，應重點從狹義財務風險的維度進行風險分析，以切實解決房地產企業財務管理中的重點、難點和痛點問題，為行業提供更有效的風險控制建議。

通常來說，財務風險具有以下四個顯著的特征。其一，客觀存在性。財務風險是一種不可避免的風險，無論企業如何規避始終難以全面消除，因此也從側面說明財務風險屬于客觀存在的，并且貫穿于企業經營活動的方方面面。其二，損失性。財務風險的產生通常會伴隨一定的損失，這也是財務風險的基本特征之一，并且由財務風險引發的損失，會在一定程度上增加企業成本和負擔，與企業經營目標背道而馳，因而通過有效的管理手段持續降低風險成為房地產企業的必然選擇。其三，收益性。根據市場運行規律，風險與收益存在關聯性，企業的財務風險通常與經營收益正相關，兩者具有一定的伴生性，如企業過度依賴內部資金運轉，則在經營上會面臨巨大壓力，而借助外部融資可擴大經營規模，從而擴大企業的經營成果，但其也會承擔相應的舉債風險。其四，激勵性。由于房地產財務風險難以完全避免，因此也會有效倒逼財務管理轉型，以更有效的風險控制策略激勵經營，使企業贏得更大利潤空間。

2" " "新形勢下房地產企業常見財務風險

2.1" "現金流量風險

資金是房地產企業最核心的資源，與企業運轉直接相關。現金流量風險，通常是指企業現金流入與流出時間差異所產生的風險，如企業現金流量出現異常，則極易使企業陷入經營困境，嚴重影響企業經濟收益，甚至帶來嚴重的信譽風險，使房地產企業聲譽一落千丈，最終出現企業生存危機［3］。以恒大地產“爆

雷”事件為例，據調查發現，恒大在2017—2021年期間，約70%以上的現金用于籌資活動，現金流量依賴于銀行貸款，加之行業形勢突變，企業正常經營活動出現激烈動蕩，現金流量不穩定，巨額債務也使其現金流量風險驟增，最終成為壓倒恒大的重要因素之一。

2.2" "投資風險

房地產企業經營本身屬于一種典型的投資行為，需要將大量資金投入房地產開發，包括建設、經營、管理、服務等領域，利用環環相扣的經營活動獲得經營收益。但在企業投資活動中，收益與風險同時存在，尤其從近年來房地產市場表現來看，市場動蕩因素持續增加，包括房地產土地獲取成本、商品房價格、宏觀調控政策及消費者消費能力等，均會給這種長期投資帶來風險。比如，萬達集團曾投資280億元參與以長白山為基礎的旅游綜合體項目，但由于旅游需求與萬達消費主張相悖，疊加無法預測的新冠疫情因素影響，導致項目陷入虧空狀態，盲目投資的風險也由此顯現。

2.3" "籌資風險

在市場經濟環境下，企業籌資已經成為一種重要選擇，房地產企業為緩解自身資金壓力，會選擇更豐富的籌資方式，導致大部分資金由外來資本提供，包括銀行借貸、商業融資、股權合作等方式。多元化的籌資方式有助于緩解企業資金困境，但同時也會極大增加籌資風險。一方面是企業籌資需要支付相應利息，需要企業具備一定的償還能力，一旦負債率過高，則會使籌資風險增加。另一方面，需要企業具備較強風險識別能力，出現風險苗頭時及時止損，若無法如期止損，則立刻會給企業經營產生嚴重影響。

2.4" "政策風險

在“房住不炒”的大背景下，我國近年來針對房地產行業，陸續實施了一系列宏觀調控政策，以穩定房價和降低空置率。在國家政策因素影響下，房地產企業不得不進行快速調整，加大項目收縮力度和資金籌劃力度，避免更大政策風險產生。此外，國家加大了對金融市場的整頓力度，房企融資“三道紅線”、銀行貸款“兩條紅線”、各地銀行房貸政策調整、實行LPR利率機制等政策措施，同樣給房地產企業帶來諸多風險，加之經濟下行和疫情疊加，使房地產企業對政策風險更為敏感，每次政策調控力度的變化，均是對房地產企業的重大考驗。2020年初數據顯示，受銀行貸款限制因素影響，房地產企業開發貸余額從11.74萬億元快速下跌至10.85萬億元，下降近9 000億元，可見政策風險的影響力極為驚人。

3" " "新形勢下房地產企業財務風險成因分析

3.1" "宏觀環境變化影響

在國民經濟結構中，房地產行業占據著極大比重，屬于重要的支柱型產業，也正是因為房地產行業的特殊地位，導致其對于宏觀環境更加敏感。國家為約束房地產行業的野蠻生長，不斷通過宏觀政策調整行業結構，以保證房地產行業規范化、科學化發展。但房地產企業在經營中具備特殊性，包括投資大、周期長、見效慢、風險高等特點，如果宏觀環境變化過于頻繁，除了會增加企業經營壓力之外，還會觸發各類潛在風險問題，導致市場、資源、政策、環境等同步變化，使房地產賴以生存的環境被壓縮，最終使房地產企業陷入巨大危機［4］。以房地產融資監管“三道紅線”為例，要求剔除預收資產負債率低于70%；凈負債率小于100%；現金短債比高于1，這給房地產企業帶來巨大限制和沖擊，迫使企業不得不重視企業融資和財務優化，以適應新政策環境的要求。

3.2" "內部控制不夠完善

內部控制是企業運行的重要基礎，房地產企業在經營中涉及復雜管理邊界，對于內部控制的依賴性更強。結合當前我國房地產綜合情況看，部分企業仍存在內部控制不完善、不到位等問題，根源在于面對激烈的市場競爭，將更多精力投入到市場經營之中，而在一定程度上忽視了內部控制的重要性，導致內部管理出現漏洞。具體而言，未能真正將企業戰略與財務風險管理相結合，在內部控制上只依賴于方法套用，缺乏與自身實際情況相結合，內控制度流于形式，使內部控制的作用難以發揮。

3.3" "財務活動決策失誤

決策失誤是房地產企業面臨的主要風險，企業在項目投資環節面對的影響因素眾多，如何實現決策的科學性、準確性至關重要。一方面，房地產決策失誤帶來的影響廣泛，最重要的是對企業資金回收產生不利影響，使企業市場競爭力顯著下降。其一，房地產企業項目可行性研究不夠全面，財務風險控制意識不足，使得房地產企業面臨投資風險。其二，項目投資估算與融資存在問題，項目投資估算貫穿于整個項目開發過程之中，而房地產企業融資不規范，資金利用率低，資金流轉受限，加劇了企業財務活動決策失誤風險。另一方面，由于房地產開發具有周期長的特點，且經營決策與財務管理息息相關，企業經營管理者需要面臨諸多決策事項，受其專業背景、風險認知及風險偏好等因素影響，企業經營管理者的決策有很大的不確定性，給企業財務管理決策埋下長期隱患。比如，近兩年房地產企業接連“爆雷”，其背后很重要的原因便是決策者盲目追求速度與規模，面對基金、信托、股權、REITs、ABS、ABN等多元融資形式，存在認知缺乏和判斷失誤的問題，過度加杠桿和過度舉債行為使其成為風險擴大的“始作俑者”，最終導致企業在經營環境突變的情況下出現重大風險。

4" " "新形勢下房地產企業財務風險管理優化策略

4.1" "持續加強宏觀環境分析研究

宏觀環境決定企業發展質量，特別是房地產行業作為國民經濟支柱型產業，任何市場動蕩均會對房地產企業財務產生影響，進一步增加發生財務風險的可能性。為此，房地產企業的主要經營管理者，必須實時關注市場宏觀環境變化，利用全面分析與深入研究，了解市場規律和發展趨勢，并結合企業實際情況制定的有效財務管理措施，以化解潛在的財務風險隱患。通常情況下，可以通過財務制度調整或者優化企業內部管理等方式增強房地產企業適應性。另外，還要提升風險防范能力，即加強對市場信息的收集和整理，掌握更加翔實的市場和行業信息，以前瞻性思維方式，確保在實踐階段可以做出明智決策，使企業始終處于穩定發展狀態。比如，當市場環境有利于企業發展時，需要借助市場契機做好戰略規劃，反之則需要及時調整財務管理方案，制定明確的目標、任務，落實財務管理責任，確保企業在市場宏觀環境變化時能從容應對，讓企業始終處于健康穩定發展的狀態。

4.2" "加強內部控制信息化平臺建設

保持有效的內部控制是房地產企業發展的關鍵所在，在復雜市場和行業背景之下，要致力于現代信息技術優勢挖掘及應用，通過信息平臺消除“信息孤島”現象，幫助房地產企業及時掌握企業經營管理和市場信息，適應新形勢下房地產發展環境，實現財務管理信息化、高效化［5］。針對傳統管理中內部控制問題，房地產企業需要加強管理模式調整，尤其是實現自上而下的意識統一，保證企業全員了解內部控制的重要性，以此產生協同效應，實現企業內部控制科學化。在此基礎上，全面發揮信息平臺優勢作用，將房地產企業財務信息上傳至綜合信息平臺，對各類財務活動實施有效監管與評估，保證每一筆資金的使用科學合理。另外，在財務信息呈現上需要涉及更多內容，包括項目情況、經營情況、融資情況、存貨情況及債務情況等，為決策者提供更加直觀的數據信息，全面反映房地產企業經營特點和風險因素。

在內部控制信息化平臺建設中，還需要關注信息渠道的流暢性，即加強各部門之間的信息共享，保持良好的信息流通性，以便為報表、數據、業務等管理層面提供便利，為企業管理決策者提供支持。與此同時，信息安全同樣應當放在重要位置，特別是針對部分關鍵信息數據，應設置相應的操作權限，以確保企業信息資源安全性，避免引發泄密風險問題，使內部控制更加高效便捷。

4.3" "逐步提升企業經營決策能力

為使房地產企業在新形勢下健康發展，企業必須提高經營決策能力，即需要對企業經營決策活動進行優化，降低各類財務風險發生概率。首先，適度負債，防范償債風險。重點是注重籌融資方式多元化，以銀行貸款為主，自籌、合作等融資方式為輔，使房地產企業資金來源更加多樣，避免單一債務給企業帶來的壓力。同時，要加強資金全周期管理，保證資金使用安全，防止出現資金鏈斷裂的風險。其次，提升營運資金使用效率。在市場經濟模式下，資金使用效率決定企業盈利能力，房地產企業受資金應用特殊性影響，更應全面做好資金使用籌劃，包括降低資金占用、提高周轉效率、及時回收賬款等，規避資金風險。此外，要嚴格控制經營成本。房地產企業復雜的業務形式，導致其運營成本高，而在復雜的競爭環境中，加強成本控制無疑是競爭優勢形成的關鍵。為此，企業必須要注重成本控制，圍繞成本控制目標開展各項風險防范工作，持續提升財務風險應對能力。最后，把握好各個階段的風險特征，結合房地產企業經營管理經驗，突出重點業務的風險防控工作，制訂事前、事中、事后系列化風險防范計劃，增強企業風險識別能力，幫助企業實現經營決策科學化，避免因決策失誤所導致的財務風險。

5" " "結束語

綜上所述，隨著房地產行業發展進入新時期，市場各參與主體的決策行為更趨理性，企業必須認清房地產市場現狀和發展趨勢，及時調整財務管控方式，將房地產企業的管理風險特別是財務風險控制在合理范圍內，實現房地產企業的經濟效益最大化。尤其要結合常見的財務風險問題，全面分析風險成因及其影響因素，有針對性地做好財務管理策略優化。具體包括財務意識優化、內部控制優化和決策模型優化，貫穿于房地產企業財務管理各個方面，幫助房地產企業更有效地實現風險識別、分析和控制，增強企業市場適應性和風險管理能力，促進房地產行業健康發展。

主要參考文獻

［1］郭淑青.限貸令背景下房地產企業財務風險控制［J］.合作經濟與科技，2021（21）：150-151.

［2］沈鶴英.中小房地產企業財務風險管控探究［J］.中國集體經濟，2021（36）：121-123.

［3］張聲海.房地產企業財務風險及其防范研究［J］.納稅，2021，15（32）：81-83.

［4］招財益.試論房地產企業并購的財務風險及對策［J］.商訊，2021（32）：64-66.

［5］門韶娟，吳瑞.房地產企業財務風險的防范與控制問題探討［J］.現代商貿工業，2018，39（28）：121-122.

［收稿日期］2022-12-04

［作者簡介］劉仙錕（1987— ），男，廣西玉林人，中級會計師，主要研究方向：房地產企業財務風險管理。