酒店精裝修工程維修施工控制及對策分析

陳公章，李慶悅，劉啟龍，龔少飛

(中建裝飾集團西北公司,陜西 西安 710000)

0 引言

隨著人們收入水平的日益提高及旅游行業的發展,旅游市場對酒店要求水準逐漸提高,進而對酒店裝修裝飾要求更高、更快,這對項目施工的進度與質量都提出了很高的要求。酒店施工項目高標準的質量要求給項目維修帶來不小壓力。為提高項目施工管理水平助力保證項目高效履約,立足于實踐,通過調研調查及查閱相關論文結合項目管理經驗,針對酒店項目后期質量維修工作進行剖析探討。

1 酒店施工室內裝飾特點

本論文在通過現場踏勘、大數據分析多種手段相結合的方式,通過分析酒店裝飾特點及項目施工問題,總結得出酒店施工室內裝飾有以下幾個特點:

1)項目施工周期短,施工壓力較大。受多方面因素影響,給予施工單位工期有限,多為施工單位制定工期節點,要求施工單位全過程保證進度高效。

2)項目材料種類較多,工藝較為復雜。酒店類裝飾項目由于受到質量、美觀因素影響,項目材料種類較多,工藝施工難度也較大。

3)項目工種種類較為繁雜。酒店裝飾類項目涵蓋面較廣,涉及不同工種作業。

4)裝修質量要求較高。由于酒店類項目特點要求,裝飾飾面效果往往較為高檔,裝修美觀度要求較高,詳見表1[1]。

表1 不同類型度假酒店的特征一覽表

2 酒店維修工程產生原因

2.1 現場施工環境復雜多變

由于項目進度及工期壓力要求,裝飾施工單位需要高效履約。受到多種因素影響,項目施工過程中往往包含其他單位的施工穿插,故而易產生工期順序顛倒、交叉施工等情況,加大對施工環境、施工質量的壓力。

2.2 過程管理混亂

由于房地產板塊的急速擴張,施工單位普遍建立高校人才速成體系及培養梯隊,項目團隊領導班子整體較為年輕,故而過程管理存在以下幾個問題:

1)管理經驗、技術經驗缺乏。施工前未對項目管理成員合理分配各項工作職責與任務,項目團隊配合度不高,管理過程混亂,致使勞動工效未能得到有效提升。管理經驗缺失,項目問題預判能力、風險規避能力不足,未做到問題提前規避。

2)項目管理不規范。在施工過程中,重難點交底未全員覆蓋。過程中設計變更較多,未能及時下達,施工團隊存在信息差,勞務班組及部分管理人員唯經驗論,存在不按圖施工以經驗為主的主觀意識形態[2]。

3)工期壓力忽視質量。現場生產管理中為達到工期節點要求,施工方忽視了現場的施工管理,監管失責,工期大于一切原則致使現場容易出現工序安排不合理,施工后施工部位未驗收,成品保護持續性不到位等質量情況。

2.3 社會因素的影響

受到項目管理體系不成熟的因素影響,項目管理過程易存在疏漏進而導致項目質量維修問題百出。此外,社會發展趨勢導致專業技術工種缺乏、勞務班技術水平參差不齊、材料質量管控不嚴,也是質量問題產生的原因[3]。

3 維修項目工程特征

3.1 維修項目工程的特點

維修改造工程項目存在以下幾個特點:

1)種類繁復。質量問題往往涵蓋范圍較廣,涉及的工程種類較多,所需完成修繕工作的工種較多,需按批次進場維修進而造成施工管理難度增加。

2)工期緊張。工程施工時間短,需裝飾施工單位短時間內突擊施工維修。

3)施工面域較大,施工點位較為分散,施工效率不高。質量問題多層出不窮,施工面域較大,點位分散,勞務班組施工效率和利潤不高,致使其積極性不高。勞務班組的思想渙散及修繕水平參差不齊,易導致質量問題的多次修繕。

4)管理人員人手不足。項目末期項目產值及創效不高,施工單位往往存留一至兩名項目管理人員完成項目修繕工作,管理工作存在疏漏及安全隱患。

5)所需資源調配不足。維修工作的繁復與施工時間限制、維修工作面受到限制,項目資金的匱乏致使勞務班組不配合,使維修施工進展不能夠得到有效保障[4]。

3.2 維修項目工程的重難點

通過調查走訪以及查閱相關文獻資料顯示,維修管理工作難點主要有以下幾個方面:

1)工程質量管理問題。在維修工程施工中,工藝和材料未形成統一管理規范,過程監管不嚴格,勞務班組未按照技術交底落實施工并對相關質量問題進行徹底整改。后期維修管理人員配備不齊,往往一人身兼多職,致使管理工作存在漏洞。

2)施工現場的安全管理問題。項目受到工期壓力影響,普遍存在緊抓經濟效益和工程進度的情況。后期管理人員不足,勞務班組自我要求意識較低,防范安全意識較差、安全施工的意識不夠高。而施工過程中存在不規范用電、用水,無保護措施施工等危險行為,易出現安全隱患。

3)預算管控落實困難問題。項目維修施工面相對分散多呈點狀分布,施工項目雜亂,所需工種、材料較多。與此同時,維修工藝難度較大及維修技術資料較少,現場排查問題較為困難,工程量難以估算都增大維修工程量和用料把控管理難度,存在預算超概,損害項目利潤等情況[5]。

4 酒店維修工程項目管理策略

4.1 維修工程項目管理策略

1)保證進度計劃合理安排高效施工。根據項目服務性的特點,積極引入酒店管理公司的參與便于其后期管理工作的開展,根據其服務需求和運營需求合理提升酒店局部區域的裝修規格,向設計單位、業主單位提出優化建議,規避項目虧損項,同時避免項目二次施工所增加的施工難度和施工成本。項目全過程的進度管理應采用實時跟進實時糾偏的策略方案,同時可研究各項工程的勞動力需求、工序流程、技術流程、材料需求及材料到場計劃、資金成本,可進行交叉作業,根據酒店室內客房裝飾裝修戶型統一、施工工藝繁雜、施工區域以樓層為劃分的特點進行流水式作業同步施工,根據酒店樓層與樓層裝修精度劃分較大的特點可安排多個班組按照裝修精度進行同步作業。

2)優化招采標流程采取合適方式保證采購周期。積極響應國家發改委號召,提高項目公開招標范圍,簡化招標流程,提高工作效率。梳理項目材料清單優化項目材料采購方式,針對酒店裝飾裝修材料專業性強的特點,將金額數量不大的布草、窗簾、餐具等酒店用品類貨物進行仔細比價,根據多家招投標單位報價分析及對比來確定最終招標控制價。此外,詳記合同及法律規范、總包及公司招標流程,針對項目金額較大需公開招標項目材料,可根據項目進度計劃、材料到場計劃,通過業主或是總包進行招標采購,代建部及業主進行監督采購的方式解決到場材料時間與招標時間沖突問題,以保證項目采購周期,有效保證項目需求。

3)推行裝配式施工構件及施工。在酒店裝飾裝修項目實施過程中,可根據項目情況梳理項目進行工廠化生產的構配件及材料設備,大力度推廣工廠化定制生產、裝配式現場安裝,以減少現場工序及作業面交叉,合理有效把握生產進度。根據邊戶客房、無障礙客房家具及配件非標且數量較多的情況可采用裝配式施工與現場調整結合的方式進行施工,與廠家協調要求指派設計及測量人員到場,隨時測量調整,裝配式安裝后再至現場微調。

4)維修樣板制度的建立。維修樣板制度的建立是保證維修施工質量標準的重要方法。樣板的建立不僅僅是對現場質量問題的提前規避也是維修方式方法的確定,而且能夠明確維修工作的技術交底,能夠從根源避免質量問題的出現,在過程管控中也能大大約束施工班組出現蠻干亂干的現場,進而能夠有效緩解維修項目管理人員缺失、現場監管容易出現遺漏的問題。

5)嚴格篩選材料及施工工藝。酒店對裝飾裝修效果要求較高,在前期對材料的選型與認樣應嚴格把關,施工單位與管理部門應與業主及設計方多方溝通協調,仔細比對材料的顏色、效果、質量及價格,考慮多方面因素,明確設計目的滿足業主需求又需對材料進行切實剖析,避免材料質量問題的出現。針對項目質量通病采取行之有效的解決措施,針對重點問題重點分析進行逐個突破,并在項目維修施工過程中注重對其他施工面的成品保護,避免造成二次污染再次出現問題進行整改,構建質量保障體系并形成總結與方案在項目實施過程中加以規避。

6)注重圖紙及設計變更管理。加強對設計單位及各專業分包商的施工圖紙審核管理,積極參與業主及代建部、設計單位召開的各項設計交底、設計協調會議,仔細審查圖紙問題,積極溝通并提出行之有效的解決方案。為保證生產履約進度及項目質量加強分包單位圖紙深化,分包商需具備綜合梳理系統圖紙的能力和完成施工詳圖及深化圖紙的能力。在項目全周期中,設計變更及設計答疑往往較多,項目全過程都需要加強對設計變更的管理,設置設計變更臺賬,梳理圖紙變更原因并將變更清單項目進行詳列,統計變更造成的成本增加及工期增加,保證進度管理的有效實施。

4.2 酒店工程項目維修管理方法

4.2.1 確立合理的維修工程計劃和目標

確立合理性的維修工程計劃和目標是確保項目履約的主要突破點。在確立的維修工程計劃和目標時,需要根據預算、維修工程項目的緊急情況、施工條件等因素,合理科學地制定目標規劃,確保施工有效性。在施工過程管控中應及時對目標節點實時把控與監督,以確保方案落地的高效性,針對局部問題重點突擊解決,見圖1[6]。

4.2.2 全過程落實維修項目工程的招投標制度

工程項目招投標制度應貫穿于項目整個過程,以保證項目履約的高效及廉潔。在項目維修階段更應要求項目勞務班組按合同施工,項目管理更應按規范用工,合理安排勞務班組推進工作。無論是項目前期招投標階段或后期項目維修階段,在勞務班組進場之前,都需要加強對勞務班組考核和合同評審,嚴格篩查競標勞務班組的資質、技術實力和管理水平,從招投標階段確保勞務班組的維修施工水準。

4.2.3 建立維修項目工程的監督程序和管理制度

整個維修管理工作重點工作是確保監督程序和管理制度的落實。制定切實有效的監督程序和管理制度以保證維修施工工作高效進行。針對項目特點,對項目重點過程進行監管及重點管理以確保工作的針對性及保證工程的進度和工程質量,詳見表2[7]。工程監督工作須貫穿于整個維修工程流程始終,切實抓好維修工程施工過程中每一個環節,確保每個工程環節都能按照工程設計要求、合同條款、施工規范施工,加強對現場管理質量問題的整改巡查,確保問題整改落到實處。

表2 影響施工重要因素分析表

4.2.4 規范維修項目工程承包合同的管理

加強維修合同的管理有利于規避市場風險,維修合同是和承包方為完成商定的維修項目工程明確相互權利、義務關系的書面文件。若后續針對維修質量通病新進專門特殊工種,仍須采用合同的形式進行施工,以保障施工質量及安全,要求勞務班組在維修項目工程過程中需要規范自己合理行為履行義務,需對工程的質量及進度負責。因此做好施工合同管理工作是保障維修工程順利進行的必要條件。

4.2.5 梳理現場質量問題采取合理有效的施工策略

對現場問題情況進行梳理,將現場問題情況分為通用質量通病問題及項目重點難點維修質量問題。針對質量通病問題進行重點突破有效解決,一方面梳理問題產生的原因進行索賠罰款,另一方面拓展管理人員的思路采用最高效便捷的方式解決現存問題。針對項目重點難點問題及影響美觀問題,利用市場上成品配件進行遮蓋或局部美工等方式進行逐一突破。

4.2.6 平衡施工工期壓力與工作面需求、質量要求與勞務班組水平之間的矛盾問題

考慮到施工場地活動需求影響,施工作業安排須與活動時間合理避開,施工時間應安排相對集中。由于后期維修經濟效益較低,受到資金限制等多方面因素影響,原有勞務班組多會不積極配合修繕工作的開展。故而應當嚴控勞務班組施工質量及新進勞務班組施工水平,維修工人對現場熟悉度、維修工藝水平、施工配合度都對施工質量及進度產生重要影響。

5 結語

酒店裝飾裝修往往具有工期進展、材料種類繁多、工藝要求高的特點,在施工過程中既需要緊抓進度保證履約,又需要切實考慮項目質量問題,全過程都需緊抓管理規避質量通病問題,從根源避免項目出現大量維修工作。筆者通過項目實地勘測及參考文獻論證,項目施工及設計更需“以人為本”,從樣板段及設計方案階段就需要考慮項目施工合理性及安全、質量隱患,根據樣板段反饋的,將樣板段反饋問題統一梳理并采取有效的規避措施才是保證項目施工高效行之有效的策略方案。出現維修質量問題需要施工單位根據問題逐個突擊,制定合理方案有效指導勞務班組進行施工,從而實現施工單位等多方單位的高效履約,實現多單位共贏的局面。