房地產：2024銷售最后一跌？

楊現華

2023年最后一天，克而瑞公布百強房企銷售情況。作為收尾，房企12月的銷售并沒有企穩跡象，而是以擴大的跌幅收官。在觀望情緒濃厚等影響下，2024年的房企銷售蒙上了一層陰影。

在持續承壓的銷售面前，機構也不再樂觀。對于2024年的銷售預期，不少機構都給出了繼續下行的預期。由于新增拿地和新開工下降明顯，且需求端觀望情緒濃厚，短期銷售下滑預期也許難以扭轉。不過隨著一線城市放松政策在2024年全面落地，核心城市銷售有望率先逐步改善。

克而瑞公布的數據顯示，2023年12月，百強房企實現銷售操盤金額4512.9億元，同比降幅擴大至34.6%，是2023年下滑幅度最大的一個月。受此影響，2023年百強房企全年實現銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計業績降幅繼續擴大。

受金九銀十和年末推盤影響，歷年的四季度一般都是房企銷售旺季，但自2021年下半年房企銷售開始下降以來，四季度不再有突出的銷售業績。在2023年9月和10月銷售降幅有所收窄后，11月和12月銷售再度轉淡。

部分企業公布的銷售數據也可見端倪。萬科公告，2023年12月，公司實現合同銷售金額329.8億元，同比下降17.05%；全年合同銷售3761.2億元，同比下降9.8%。

在銷售整體低迷情況下，曾經競爭激烈的千億房企縮水明顯。2023年僅16家規模房企全口徑規模超過千億，與2017年的17家基本相當。在最高峰的2020年和2021年，千億房企俱樂部有43家成員。

自2023年7月政治局會議定調，“房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策”，并5年來年中政治局會議首次不提“房住不炒”后，一系列放松政策紛至沓來。

8月底，住建部等三部委明確首套房貸“認房不認貸”；央行等發文下調限購城市首付比下限。

9月底自然資源部建議取消土拍中的地價限制，10月底中央金融工作會議提出加快保障性住房等“三大工程”建設。融資端11月提出“三個不低于”，12月京滬下調首付比、調整普宅標準等。

在利好刺激下，購房需求得到釋放，房地產銷售有過階段性的回暖。不過，這些短暫性的回暖沒有能持續，或者沒有能夠改變整體樓市的低迷，需求端并未得到實質性改善。

一直以來，由于宏觀經濟增速放緩、居民收入預期不足導致的購房觀望情緒，疊加房企信用危機，被認為是導致樓市銷售不暢的主要原因。不過，華泰證券指出，2023年需求端政策試驗下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續寬松，可能難以實質性扭轉市場下行局面。

市場問題的根源并非居民收入預期轉弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負反饋，核心原因是行業存在大量的低質量土儲，導致供需關系逆轉。

受當下低迷銷售的影響，機構也不再樂觀，對2024年的銷售預期也以謹慎為主。在銷售接連下降后，2024年房地產銷售能否迎來回暖呢？

銷售的前提是房企拿地與開工。從財政部公布的土地出讓金收入來看，房企拿地的積極性并沒有得到改善。財政部數據顯示，2023年1-11月，國有土地使用權出讓收入42031億元 同比下降17.9%。降幅較之前20%左右的幅度有所收窄，但并不明顯。

2021年國有土地使用權出讓收入漲幅只有3.5%，之前該數值已經保持了多年連續兩位數增長的紀錄。2022年國有土地使用權出讓收入下降了23.3%，2023年1-11月繼續保持20%左右的降幅，房企在土拍市場上并沒有表現出政策放松后的積極性。

拿地減少，新開工也隨之下降。統計局數據顯示，2023年1-11月份，房屋新開工面積87456萬平方米，下降21.2%。其中，住宅新開工面積63737萬平方米，下降21.5%。

在2020年年初，受突發新冠疫情影響，房屋新開工面積快速下降。在疫情得到初步控制后，新開工面積逐步恢復并于2021年年初轉正。不過隨著2021年下半年房地產銷售逐漸進入下行通道，疊加多家房地產商遭遇資金鏈危機，新開工面積逐漸走低。2022年12月，新開工面積降幅一度接近40%。

在2022年新開工面積出現較大降幅后，截至2023年11月，新開工面積降幅仍然超過兩成。疫情初始的2020年，房地產新開工面積為22.44億平方米，與2019年基本相當。2021年也有19.89億平方米，降幅略超一成，2022年后才開始加速下降。

且不談需求端的觀望態度，由于預售制的存在，供給端的持續收縮也不利于房屋的銷售。供給收縮和需求觀望，共同造成了當下樓市銷售的下滑。

自2021年年中銷售開始下行以來，本輪房價下跌持續時間歷史最長、跌幅最大，房地產銷售也從多年上漲轉向下跌。由于房價預期還未扭轉，廣發證券認為，當前基本面恢復的關鍵在于扭轉價格預期。

即使按照樂觀預期，廣發證券認為2024年銷售面積可實現12.7億平方米，同比漲幅為3%；謹慎預期下則下降6%至11.6平方米。樂觀的前提是需求政策超預期，包括解決庫存問題、扭轉價格預期。

興業證券表示，中國房地產市場供求關系發生重大變化：從供給看，整體上“有沒有”的問題基本得到解決，但結構性不足問題仍然存在；從需求看，人民群眾對住房的品質有了更高的要求。

在城中村改造有所推進、供需政策有所改善的前提下，興業證券預計2024全年銷售面積下降9%，銷售金額降幅為7.5%。

與國內機構的觀點相類似，標普發布的報告稱，中國樓市或將在2024年逐步緩慢恢復，行業即將觸底。

標普表示，中國樓市復蘇將是一個循序漸進的緩慢過程；隨著一線樓市的恢復，購房者將更有信心轉向低線的樓市，因此整體樓市將按級依次復蘇。標普預期2024年銷售額將再下降5%至11萬億-11.5萬億元。

由于2022年和2023年都出現兩位數的下降，2024年房地產銷售出現更大幅度下滑的可能性較小，標普表示。

如前所述，新開工回暖才能有更多可用于預售的樓盤，而樓市銷售回暖也會傳導至房企的投資和新開工上。在連續下跌之后，單月新開工有了正增長。

如前所述，2023年1-11月房企新開工面積仍下降逾兩成以上，但就單月來說，11月單月新開工面積8279萬平方米，同比增長4.9%，自2021年4月持續長達31個月的負增長后首次轉正。房企拿地開工意愿緊隨銷售變化，投資開工指標后續有望跟隨銷售企穩而進一步改善。

當然，在前期較低基數以及政府“三大工程”等建設的推動下，新開工增速同比轉正固然傳遞出積極的信號，只有銷售的持續性改善以及房價的平穩運行才是房地產周期回暖的前提。

正如標普所言，隨著一線樓市的恢復，購房者將更有信心轉向低線的樓市。因此，整體樓市將按級依次復蘇。從機構的數據看，情況正是如此。

克而瑞銷售報告顯示，分能級來看，一線城市2023年年末集中放量，全年累計同比微降2%。而對于廣大內陸缺乏人口優勢、經濟基礎的三四線城市，需求透支嚴重，還將面臨較長時間的低位盤整期。

從月度情況來看，興業證券跟蹤的數據顯示，2023年12月以來至28日，其跟蹤的49個城市新房累計成交面積同比下降10.6%。其中，一線、二線和三四線新房成交面積累計同比分別下降3.5%、1.1%和30.8%。

此外，2023年12月以來至28日，15個城市的二手房累計成交面積同比增長了35%，漲幅明顯。實際上，隨著中國房地產市場進入增量存量并進發展，二手房成交占比提升，根據住建部透露，2023年1-11月二手房交易占比達37.1%，創歷史新高。

當前全國已有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅，在政策寬松的環境下，后續二手房成交或保持較高的活躍度。購房者對新房購置需求不足固然是事實，居民二手房交易量的持續上漲也是不可忽視的因素。