淺析房地產行業成本核算

黃典華

摘要：房地產行業一直是我國極為重要的經濟支柱性產業，隨著房地產市場的快速發展，該行業的成本核算問題越來越受到開發企業的重視。合理的成本核算不僅有助于企業的長期發展，為企業決策帶來影響，且也為購房者提供了更加公正和合理的價格。房地產開發企業的成本核算具有規模較大、鏈條較長、核算過程比較復雜的特點，加強成本核算在企業的財務管理中具有極其重要的作用，是企業管理層做出正確決策的依據。本文主要論述房地產行業成本核算的對象、內容，分析了成本核算過程中存在的問題，提出解決問題的建議，望能為長期穩定的發展房地產行業帶來參考。

關鍵詞：房地產開發企業；成本核算；核算周期

房地產行業不同于別的行業，具有投資額大、投資回收期長、投資風險高的特點。成本控制已演變成房地產企業在經營過程中需關注的必要點。優化成本核算制度，建立健全的房地產企業成本核算程序、優化產品結構、改善經營模板，確定成本對象，做好房地產行業成本核算工作，更能提升房地產行業的盈利能力。

一、房地產行業成本核算概述

房地產行業的成本核算方式不同于生產型企業，具體自身的特殊性，是指房地產企業在經營中發生的各項開發支出，按照一定的核算對象進行分配和歸集，在此基礎上計算房地產企業開發過程中發生的成本類別及核算過程。

房地產行業的成本有直接成本和間接成本，直接成本如與開發產品有直接相關的相關費用，如發生的開發產品沒有直接關系，那么在成本列支時進行間接費用，比如工程人員工資、辦公費等。土地開發成本和配套設施建設成本與產品有著直接關系，需按房地產企業開發的產品對象分攤到不同的產品成本核算進行計算。

成本作為會計核算的重要組成部分，需明確成本核算的對象，進行準確、規范的成本核算，促進企業經營的決策、經營者制定企業發展目標，進一步提升市場競爭力。

二、房地產行業成本核算對象

房地產行業成本的核算對象是指核算房地產開發成本，實行不同類別的項目分別確定成本核算對象。房地產開發成本核算對象是指在房地產開發產品、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目，歸集和分配不同項目對象，即以什么項目為對象進行不同的歸集。合理確定成本核算對象，是正確核算成本的重要條件。如果成本核算對象劃分過于粗廣，就不能夠清晰的反映獨立開發項目的實際成本，影響成本的準確性。

確定成本核算對象需結合房產企業實際開發的產品對象進行劃分，根據開發的項目地點不同、規模大小、周期長短、功能設計及結構類型等不同因素進行考慮。如企業同時開發在同區不同地點的項目，那么在成本核算時需分開不同的項目進行劃分；再比如企業開發的產品有住宅高層、多層住宅、聯排別墅及單體別墅，那么就需要按結構類型進行劃分。

三、房地產行業在成本核算過程中存在的問題

（一）成本核算不規范

房地產行業在成本核算方面不如傳統工業企業健全、規范，主要體現在分配核算對算不明確，尤其是對間接成本的分攤上存在混淆不清。有的企業為了簡單起見，開發不同時期的項目卻不分期，而以整個項目為核算對象，等項目完工才進行成本核算。在核算中沒有嚴格按照成本分配的原則，導致成本分配不清晰，出現成本分配混亂現象，無法精確的計算出不同類型的產品的成本。

（二）成本歸集對象難以確定

房地產開發行業不同于其他行業，房地產行業所建造出的產品具體特殊性，在進行成本核算時，成本對象需在沒在開工前就要進行合理的確定。有些大型的房地產企業進行大規模開發時，其成本核算對象相對也具有復雜性，比如從產品結構類型角度進行劃分，分為住宅高層、多層住宅、聯排別墅及單體別墅。房地產企業在確定成本核算對象時，又容易受到當地政策、市場在實際的工作中，核算對象會經常出現不按規定執行，劃分過度的簡單，無法準確的反映開發項目的成本，不利于成本的核算與分析。

（三）成本費用分配和歸集隨意性

根據《企業會計準則》房地產行業在進行成本核算，需要將成本在直接成本及間接成本之間進行區分，然而有的企業認為直接成本包括土地成本、前期費用、建筑安裝工程費等，有的企業認為基礎設施建設費、公共配套設施費等屬于間接費用，致使其成本的分配和對象歸集沒有形成一套較為明確的劃分標準。每家公司的劃分、歸集和分配標準又不大相同，會計處理隨意性較強。

（四）賬簿設置不合理

房地產行業現大多數執行《企業會計準則》，準則適用于國內所有企業，在成本核算中沒有針對房地產行業做詳細的規定。房地產企業的產品業態和開發節奏不同，既有成片開發、又有分期開發，產品的形態多種多樣，有高層住宅、多層住宅、公寓樓、別墅及商超等，這些在會計準則中并沒有明確開發成本核算的方法及設置。在房地產企業日常的運營管理中，由于會計人員的業務能力與專業知識較低，存在會計科目設置籠統、不合理、思路滯后，出現有的企業會計科目設置過于簡單，有的又過于詳細。降低了成本核算的整體效率與工作質量，導致在結轉成本時無法準備核算產品的準確價值。

（五）成本核算人員業務水平參差不齊

房地產行業的財務人員專業知識相對其他行業的要求更高，要求房地產行業的財務成本核算人員要了解企業開發產品的建造過程、銷售方式、商品房達到確認收入的特殊條件、相關稅務政策、行業特殊的稅種，比如土地增值稅等等。大多數成本核算人員從書本學的會計是傳統工業會計，按照傳統工業會計的模式進行核算，不清楚房地產行業的專業知識和成本核算模式，只是知悉房地產企業的核算方式，根據以往的工作經驗，盲目地進行成本核算和分配對象，導致核算出來的數據不合理，無法真實的反映項目實際的盈利，給企業帶來重大的嚴重的負面影響。

（六）難以明確成本核算周期

房地產行業開發的項目工程周期比較長，短則一年，長達幾年期都有，由于施工技術、涉及工程的種類比較多，給房地產企業帶來的經濟壓力比較大。如有的開發項目規模大，結構復雜、裝修檔次高；有的項目在開發過程中，會出現規劃變更、設計變更及其他不確定的因素等等，致使項目的周期需要幾個年度才能完成，給成本核算帶來一定的困難，同時也增加了成本核算的難度。大多數企業在工程竣工和驗收以后，不能及時進行竣工決算，加上小區的園林綠化或者基礎設施等配套設施會出現拖延的現象，最終影響到開發項目的核算周期。成本核算的周期難以明確，不利于房地產企業進行結轉收入和費用的合理分配，企業無法及時的計算出項目的經營利潤，也不利于房地產企業利潤的準確結算。

（七）重視工程決算，忽視項目利潤結算

房地產企業工程驗收竣工后進行竣工決算的目的是交付工程，企業與施工方對工程發生的應付、應收款項進行最后的清算，雙方辦理決算方可交付工程，辦理權屬登記。一般都重視工程決算，而對于項目決算的重視程度卻不高。由于工程決算需要較長的時間，無法在短期內完成決算，這就會導致企業項目的成本及最終利潤無法通過成本核算計算出來。

四、房地產行業成本核算的改進對策

（一）成本規范合理分配，歸集成本費用

房地產行業的開發成本由土地成本、直接開發成本和間接費用三部分組成，房地產企業在進行成本核算時可先劃分能分清的共同成本和不能分清的共同成本，根據收益原則和配比的原則采用不同的分攤方法，如占地面積法、建筑面積法、可售面積法和直接成本法，將其成本分攤到不同的成本對象。比如核算項目有景觀綠化、園區道路、兒童樂園等發生的成本，需按照其對象是服務于整個項目，根據受益的原則需將其成本根據可售面積法或建筑面積按一定的比例分攤到商品房的成本。

如涉及到整個地塊分項目開發，其成本核算對象可按取得政府批準的立項報告中明確的項目為單位，如涉及規劃中有要求需將其配套工程完工后才能算整個的成本時，可根據其成本對象實際發生的成本、預估成本及其他費用等合理地劃分為直接成本、共同成本及間接成本進行分配、歸集到已完工的項目成本對象、在建成本對象和將要開發的成本對象。

房地產行業對成本核算時，需合理的分配歸集成本費用，提高成本核算的準確性。針對未完工和尚未建造的核算對象先預估成本費用，再根據不同的對象設立成本明細臺賬，項目完工后根據實際發生的成本再進行結算。

（二）明確成本會計核算對象

房地產企業在開發、建造開發產品的過程中需合理的確定成本核算對象，正確的成本核算對象是企業成本費用核算的必要條件。房地產企業明確成本會計核算對象，可選擇經過政府部門批復的相關文件，如土地規劃許可證，按其功能劃分可能有住宅、商鋪、辦公樓、會所、幼兒園及可單獨出售的配套設施等建構筑物，按其建筑的性質可能有普通住宅、非普通住宅、多層住宅、產權車位、人防車位等等。如項目存在分期開發現象，在實際的核算應以分批開發的項目為對象。針對規模大、建造成本高、建造的產品單一，如整個項目只建造住宅小區，房地產企業可直接將其住宅列為核算對象。企業在進行核算時，為確保成本核算的合理性和一致性，已確定的對象不要隨意進行改變。

例如：A公司取得政府的規劃許可證，規劃上要求A公司需配套建造一間獨立的學校，那么A公司需將學校當成一個特定的核算對象。

（三）成本費用分配和歸集規范化

房地產行業對所開發的項目在成本核算時可根據土地成本、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費及間接費用等不同成本進行分攤。在實務操作中，分攤的費用可根據項目的實際情況并選擇合適的方法予以區別處理，如分期開發的項目可選擇建筑面積法進行分攤，單個項目開發配套有商鋪的住宅項目可選擇建筑面積法進行分攤，有明確公共配套設施的開發項目可根據產品類型選擇直接成本法進行分攤。

比如根據建造的目的不同，地下停車場所主要有二種，一是無產權車位，二是有產權車位。其中無產權車位又分為人防車位和無人防無產權車位。在進行成本歸集時，有的企業按住宅分攤土地成本的辦法進行核算，將有產權和無產權的車位平均分攤了土地成本。由于人防車位具有一定的特殊性，其輔助功能的性能決定其是人防固定成本的加成成本，分攤其土地成本加大了人防車位的成本，減少了產權車位的造價成本。建議根據可售面積法進行分攤土地成本，這樣子的分攤符合配比原則，具有合理性，的土地增值稅清算也提供了可靠依據。

（四）合理設置賬簿

房地產企業的成本核算根據會計核算的要求設置將制度下“生產成本”科目改為“開發成本”科目，并結合開發工程的地點、用途、可根據企業的實際情況及成本的歸集分攤，“開發成本”科目設置一級科目、二級科目和三級科目，正確地計算開發成本的直接成本和間接費用。

在實際核算工作中，房地產企業的成本應在項目建造初期，建立完善的成本明細臺賬直到項目決算。不僅有助于企業管理者在建造過程中隨時通過成本明細表查閱及監督工程的進度，還有助于財務人員進行成本核算和分析，更有利于后期項目進行決算。

（五）明確成本核算周期

由于房地產行業項目開發期間，本身就具有投入資金大且周期較長的特性，開發項目的成本核算周期始終需要貫徹全周期成本核算理念，根據開發周期進行實際核算，完善成本的核算體系。比如開發周期與成本核算周期相對等的項目可以看成一個整體進行單獨核算，這些開發項目具有規模不大、地塊較小，完工所需的時間比較短的特點；針對開發規模比較大、資金需求量大，規模設計復雜、成本核算周期較長及復雜，為了使項目的成本能夠精準的計算，達到企業的整體效益，建議設置專業的財務人員專職負責成本核算工作，在日常工作中發現問題及時向企業管理者匯報，規避企業風險，以最終實現開發項目利潤最大化。

（六）加強成本核算人員的業務水平

對房地產行業的成本核算人員不但要提高核算人員的專業素質，也要增加專業知識。不僅是針對房地產行業的專業會計和成本核算的知識，還應要求成本核算人員對項目施工現場要了解，懂得預算造價及建筑工程方面認識。這個就需要企業重視人員的培養，尤其是針對各種新的政策變化提供有針對性的培訓，使其對掌握新的核算方法。這不僅能增加成本核算人員的專業知識和執行能力，還能使財務人員增強成本核算在企業中占據的重要位置。企業同時也要求核算人員要不斷加強自己，不斷地充實自己，使自己能夠適應房地產行業的要求，豐富各方面的知識。專業的成本核算給后期土地增值稅清算和利潤結算提供真實準確的數據，也為決策者進行決策時帶來有效的價值。

（七）重視工程決算和項目利潤結算

房地產企業大多數是開發規模大、工期較長，在工程竣工后，往往會先進行工程決算以便于與施工單位進行交付手續，若該項目屬于大型住宅樓建設，建議分情況分時期進行成本決算。在實際操作中，企業財務人員與項目工程成本核算部門或聘請專業的工程造結算人員密切配合，估算未完成和未實施的工程成本，先將其預估成本計入項目成本。待項目整體竣工備案后，根據實際發生的成本進行與估算成本進行對應的修改，這樣有利于項目進行成本決算。若企業配備有內部成本審計人員，在工程決算時應積極參與決算全過程，審核并監督核算數據的真實性，對于不合理的成本開支應予以剔除。財務部門可通過可靠的數據計算各類房產銷售面積的成本核算出其獲得的利潤，以提高房地產開發企業的經濟效益。

五、結束語

在競爭日趨和不利的宏觀調控環境下，房地產企業管理者應改變短視的經營思維，重視成本核算，這對于房地產企業的穩定發展有重大意義。首先鼓勵財務人員熟悉項目開發建造過程，參與到項目的報建、規劃、施工及決算；其次企業提供有利的條件使其財務人員了解和學習行業動態，不定期組織員工培訓，提升員工的管理水平和綜合能力，深入研究成本核算的問題，及時制定出相應的解決對策。最后，合理設置賬簿，提升成本核算質量，精確的成本核算能夠使房地產企業獲得更多的經營收益。

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