剛改領銜樓市三大趨勢

趙彭

“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產市場有望逐步實現筑底企穩。

2023年12月21日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，會議明確了住房和房地產板塊的兩大方向——“穩定房地產市場”“構建房地產發展新模式”，各項支持政策有望繼續發力，為2024年能夠穩中求進，打下了堅實的基礎。

政策助力

2023年在希望中跨越

2023年剛剛掀過令人感慨的一頁。

2023年7月24日，中央政治局經濟工作會議首次提出房地產市場發生了供求關系重大變化。這個判斷是劃時代的，對2023年明確房地產市場的歷史階段性位置具有非常大的定性作用，也對后續調整優化房地產政策的一系列動作產生了重大影響。

在供需轉換的市場環境之下，房地產市場調整壓力不斷加大。多地新房、二手房價格在第二季度需求性降溫后，均處于持續下跌通道。自二季度起，受全國房地產市場明顯降溫帶動，青島住宅市場交易陷入整體低迷。

市場表現方面，從國家統計局、中指研究院、克而瑞、諸葛找房等機構的數據可以明確判斷：2023年總體上表現出“先高、后低、再穩”的走勢。

值得注意的是，2022年8月末一系列政策持續發力，購房方面落實了金融、財政和行政方面的各類寬松政策，尤其是一線城市認房不認貸政策出臺，市場預期非常好。同時在存量房貸降低利率方面也取得了積極的成果。

利好政策對于房地產市場的企穩和消費者購房情緒的提振等有積極的作用。當然，供需轉換這個過程是復雜而又艱難的，市場距離完成轉變，有較長的路要走。

在開發方面，2023年，新開工面積、開發投資、到位資金、銷售面積降幅均呈現收窄局面。但保交樓工作取得了積極的進展、房企債務問題得到較好地化解。開發領域逐漸企穩給轉換中的市場帶來了更多的調整空間。

“穩中求進、以進促穩、先立后破”，2023年12月11日至12日在北京舉行的中央經濟工作會議上再度釋放出積極信號。其中，“先立后破”要求適應新的供求關系，加快構建新發展模式。

2023年12月21日至22日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，會議也明確了住房和房地產板塊的兩大方向——“穩定房地產市場”“構建房地產發展新模式”，各項支持政策有望繼續發力。

成交回溫

剛改領銜三大新趨勢

在2023年8月底集中出臺新政取消限制性措施之后，“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調等一系列新政給市場帶來了積極信號。

由于政策發布到市場實施再到銷售轉換存在一定的延滯。因此9月、10月青島市的新房、二手房成交并沒有迎來爆發。具體到項目上，在這期間“以價換量”的市場主線仍是房企最為直接的促銷手段。

據青島貝殼研究院數據顯示，2023年12月前三周，全市總成交4037套環比上升51.4%，新房成交2863套環比上升104.5%。可見，隨著以價換量和政策紅利的集中，樓市在2024年開年之際已有企穩回升跡象。

對此，易居嚴躍進表示，“房地產市場的回升向好，和房地產自身的供求關系、整個經濟形勢等都有關系。從供求關系來看，當前積極做調整，尤其是壓抑的住房消費需求在持續釋放，對于一二手房交易上升有促進作用，也會進一步帶動改善型住房需求。”

從2023年國慶節后開始，市場逐漸出現了一些積極的變化，“我們項目從9月開盤，到訪量一直比較大。12月有一定漲幅，但轉化率比之前高不少。”招商蛇口璀璨璟園項目現場，項目策劃經理叢燕妮向記者介紹：“12月后半月的客戶簽約情況比前半月明顯增加，主要是年末這個節點，前期客戶也多等年末，覺得優惠力度更大。同時，年末政策紅利也比較集中，也是客戶考慮的一個原因。”

記者在璀璨璟園了解到，到訪客戶中，選擇120、143平方米面積段的占比較大。另有大約20%的客戶選擇了160、170平方米的面積段的戶型。

據卓易數據相關統計，在2023年1—11月份青島單盤銷售TOP10榜單中，改善項目占絕大多數，這樣印證了主流置業需求正在發生變化。不難看出，改善正在成為2024年的市場主導趨勢之一。

此外，記者發現，除了“以價換量”“改善釋放”之外，“現房銷售”也是另一大趨勢。

“我們最近看了不少項目，比較中意保利和頌。”在保利和頌項目展示中心現場，市民譚強先生表示：“我就是四方人，一直在金沙路住，我準備在這附近置換一套大品牌的房子，一是考慮戶型、二是考慮未來物業服務的情況。”

同樣在保利和頌展示中心現場，市民李艷女士表示：“我們最近看了很多項目了，不少項目都是現房、準現房。現在可能市場變了，買房子的少了，感覺開發商的服務越來越精細了。”

從采訪可以看出，隨著市場供需關系的轉變，需求向改善提升。已經催動開發市場從期房銷售向現房銷售轉變，“現房、準現房的優勢是能做到所見即所得，避免潛在風險。”市民水小湖先生也認為，“確實現房能給購房者以更明確的觀感和信心，購買的欲望也更能直接體現。”

穩中向好

2024年在奮進中前行

可以預見，2024年房地產市場政策將持續寬松，需求側限制性政策將進一步松綁。供應側“三大工程”建設逐步落地，再加上金融層面對房企的合理融資需求的支持，2024年，房地產行業將逐步在市場奮進中向前。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙在接受采訪時表示：“2024年行業基本面有所改善，新開工降幅收窄但難以轉正，主要受限于近幾年拿地規模的下滑及房企面臨的資金壓力，竣工繼續走強，保交樓成效繼續顯現。房企投資信心及行業到位資金在銷售端小幅改善下降幅大概率收窄。”

王小嬙指出：從市場端來看，新房市場成交規模繼續維持在低位徘徊，二手房成交比重進一步上升，整體成交規模溫和上升。房價上，新房市場在成交結構性上行的背景下房價穩中有升，二手房價格仍然具備較大下行壓力。她認為：“2024年行業關鍵詞是變革、探索、新生，變革基礎性制度，探索新發展模式，迎供求關系改善。”

中指研究院市場研究總監陳文靜認為：整體來看，全國住房城鄉建設工作會議進一步明確了2024年房地產政策的發力方向，我國住房發展正從“有沒有”進入到“好不好”階段，會議強調要“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道”，“好房子”供給量增加也意味著將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。

陳文靜告訴記者：“房地產行業在經歷了兩年多的市場回調后，隨著供需兩端政策協同發力，‘有利因素’正在不斷增加，2024年房地產市場有望逐步實現筑底企穩。”

嚴躍進指出：當前房地產市場回升向好的態勢是明確的，同時基礎還需要鞏固。總體是“需求方面的指標先行、供給方面的指標跟進”的情況，尤其是2024年新房交易依然會有較好的行情，得益于預期轉好、剛需和改善型住房需求充足等因素。而隨著交易數據的提振，價格方面總體上保持平穩，尤其是一些好房源的價格會穩定。他認為：“一些既有的政策效應會陸續釋放，客觀上都對房地產市場發展產生積極的影響，進一步增強政策帶動市場復蘇的動力。”