醫養類項目精裝修管理重難點淺析

文 峰

1 醫養類項目精裝修特點

醫養類項目，與普通住宅項目相比，通常具有專業屬性強、單體項目精裝修面積大、功能分區多且室內動線復雜、室內裝修效果要求高、機電系統復雜等特點。醫養類項目，通常大多屬于持有型物業，除上述特點之外，還具有定位復雜，輸入條件難鎖定等特點，應在項目的不同階段融入運營需求，尤其是前期設計階段，需通過設計語言將運營需求“翻譯”至圖紙及建造過程中。因此，對于醫養類項目而言，精裝修管理難度與普通住宅項目相比，有很大提升。

2 醫養類項目精裝修痛點及難點

2.1 設計輸入條件難鎖定

醫養類項目首先需精準項目定位，明確運營需求，從而為精裝修設計提供輸入條件。

醫養類項目的運營需求具有復雜性，項目運營需求受控因素多，需采取“化整為零”、分階段動態明確輸入條件。另外，此類項目的運營需求還具有不確定性。醫養類項目普遍開發周期較長，運營需求易隨市場、環境、運營單位（人員）等因素的調整而改變。運營需求的復雜性及不確定性，對整個項目而言，“牽一發而動全身”，易造成設計反復、成本增加、工期延長等連鎖反應，是醫養類項目精裝修管理的痛點之一。

2.2 落地效果難把控

醫養類項目具有專業屬性強、單體精裝修面積大、功能分區多、室內動線復雜、室內效果要求高等特點，通常會由于以下4 方面原因，導致落地效果出現偏差：第1，設計供方水平受限，設計效果未達預期；第2，施工方對設計意圖及圖紙要求理解不透徹，邊施工邊調整；第3，設計限額執行不徹底，成本偏差導致后期設計調整；第4，大批量施工前缺乏必要的驗證手段，落地效果標準不一。

2.3 成本難控制

與普通住宅項目相比，醫養類項目精裝修成本控制的難點在于設計端。眾所周知，設計費本身占項目總成本比例很低，但設計質量卻對項目總成本的影響比例高達70%以上。

醫養類項目精裝修設計端的成本控制難點主要表現在以下4 個方面：第1，項目定位或需求調整，設計輸入條件不穩定，造成設計反復，成本增加；第2，圖紙易出現錯漏碰缺，導致實施過程中產生變更，成本增加；第3，材料選型未充分考慮采購競爭性，導致采購受限，成本增加；第4，設計未考慮全局性，未充分考慮效果與功能平衡，導致室內空間“中看不中用”，材料或做法調整，成本增加。

3 相關措施

3.1 精裝修設計提早介入

“提早介入”是一個相對概念，意指在精裝修設計實施之前，精裝修設計專業提早介入項目的定位研究、平面優化以及機電預留預埋等工作，其主要目的有3 個：精準項目定位、提高產品品質、控制項目成本。精裝修設計提早介入的主要內容及要求詳見表1。

表1 精裝修提早介入主要內容及要求

需注意的是，在建筑平面布置階段，室內功能分區及平面動線的優化及調整，在時間、內容上需充分考慮項目整體圖紙報規等合規性要求，建議在項目報規審批之前完成上述工作。

3.2 動態分階段明確輸入條件

精裝修設計的輸入條件，受運營需求、設計限額、相應規范準則等多方面影響，對于醫養類項目，本文重點探討運營需求作為精裝修設計輸入條件的難點解析：

1）將運營需求進行篩選及分解。以中信城開北京某醫養項目為例，涉及醫療及養老2 個業態，與精裝修設計相關的運營需求包括院感要求、醫療工藝、適老化要求、平面動線、室內風格、配置標準等。前3 個需求相對客觀，主要受相關設計規范或標準約束；后3 個需求相對主觀，需與項目定位相匹配。

2）將運營專業術語翻譯為“設計語言”[1-2]。以中信城開北京某醫養項目養老標間的“適老化”需求為例，如圖1 所示，“翻譯”后的設計具體要求為（部分舉例）：第1，房間內地面無高差；第2，衛生間內地面選取防滑材質；衛生間、通道距離等滿足輪椅回轉半徑要求；第3，墻面、家具等陽角圓角處理，無尖角；第4，書桌、洗漱臺、洗手池等處預留輪椅空間；第5，落地玻璃處加裝室內欄桿； 第6，衛生間門為外開或推拉門，如圖1a 所示。方案階段即從材料選型、空間尺寸、節點構造等方面體現標準間內相關“適老化”細節。

圖1 中信城開北京某醫養項目養老標間的“適老化”（來源：作者自繪）

3）將篩選及“翻譯”出的需求，與精裝修設計分階段動態對應（表2），以此確保需求的準確性及及時性。綜上，運營需求作為設計輸入條件的完整過程可用圖2 描述，此過程的核心是如何將需求“翻譯”為設計語言。

圖2 設計輸入過程（來源：作者自繪）

表2 運營需求與設計對應關系

3.3 設計端的成本管控

項目成本控制的核心及難點在于設計端的管控，對于精裝修管理亦然。醫養類項目設計端的成本管控，需重點做好以下4 方面的工作[3]。

3.3.1 供方選擇

醫養類項目對室內效果要求高且兼具很強的專業屬性，應盡可能采取自帶方案比選方式選擇合適設計供方：第1，提高精裝修方案的契合度，避免后期方案反復而帶來的成本增加；第2，通過方案比選，檢驗設計供方的設計水平，從而達到提高設計質量、控制成本的目的。

3.3.2 招標提資

施工供方或大型材料、設備供應商招標，設計會給出相關技術文件，此類招標一般涉及金額較大，做好招標提資對于控制項目成本有重要意義。

對于精裝修供方而言，目前人工、輔材成本相對穩定且透明，重點在于飾面主材的把控。設計端在提供物料選材要求時，應充分考慮采購過程的競爭性，一般而言，同一主材應具備同檔次3 種或以上材料選擇，避免出現單一指向性或某一類材料出現技術壁壘。對于非精裝修供方，但對項目室內效果有影響的材料，應做到招標提資的時效性，一般而言，應在相關專業招標定標前，對外觀或技術要求提出相關要求，如電梯到站燈及呼梯按鈕、空調控制面板、開關插座、風口及排煙口、公區防火門飾面、消火栓標識等等。

3.3.3 效果與功能平衡

在精裝修總成本一定的情況下，室內精裝修效果與使用功能從某種意義上講相互制約，二者需在成本可控的條件下做好平衡統一：第1，需厘清剛性成本、彈性成本，分析哪些屬于基礎必備、哪些屬于錦上添花；第2，可應用價值工程原理，對客戶敏感度高、投入產出價值高的地方作重點投入，相反，滿足基本功能需求即可[4-5]。

在本項目中，養老業態相比醫療業態的，產品面臨的市場競爭更大，客戶對室內精裝修效果敏感度更高，因此會更注重效果表現；醫療業態則考慮功能優先，在成本可控情況下盡可能提升效果。同一業態，根據客戶敏感點，成本投入也應有所區分。如項目大廳、電梯廳、活動室、護士站等公共區域，在成本投入上應有所傾斜，以此提升項目品質及市場競爭力。

3.3.4 充分考慮運維成本

對于醫養類持有型項目，設計時除了考慮建設期成本外，還應充分考慮項目后期運維成本：第1，照明能耗為醫養項目后期運營重大成本。燈具選型時應盡量選擇節能燈具，如LED 燈等；照明控制原理上，應盡可能根據各功能場景、房間朝向區別對待，實現回路自由控制，從而達到節能目的。第2，醫養類項目對室內噪音控制要求較高，天花通常會采取吸音處理。如圖3 所示，在中信城開北京某醫養項目醫療公共走廊設計中，考慮到吸音要求，可選取“穿孔石膏板”及“吸音礦棉板”2 種做法，但考慮到醫療公共走廊設備管線較多，后期存在大量檢修需求，因此最終選擇了“吸音礦棉板”這種做法，方便后期檢修，減少運維成本。

圖3 醫療公共走廊（來源：作者自繪）

3.4 樣板先行

醫養類項目，除實施必要的營銷展示樣板之外，應在批量精裝修前，實施工藝樣板，其主要目的為：第1，穩定設計，鎖定材料。醫養類項目精裝修材料種類繁多，單靠設計小樣或展板不足以驗證落地效果及功能需求，應針對重點公區及典型房間，在實際邊界條件下完成墻、頂、地裝修，以驗證設計效果及相關功能，對精裝修材料進一步鎖定；第2，確定施工工藝及工序。精裝修節點復雜，工序交叉多，往往通過樣板引路來確定關鍵做法及各專業間的穿插順序，尤其對于新材料、新工藝、新做法更應實施工藝樣板。第3，確定質量標準。一方面通過工藝樣板，檢驗項目室內裝修預期標準，此標準通常由項目整體定位、評獎需求等確定；另一方面通過工藝樣板統一質量標準。不同標段、不同施工班組操作人員工藝水平高低不同，需通過可視化樣板形成統一標準，指導后續批量施工。

精裝修工藝樣板實施，另外還有2 點需引起重視：第1，樣板實施前需對土建基層質量及機電管線等前置條件進行核驗。包括砌筑、抹灰質量、防水、機電管線最不利標高等。第2，對于不同標段，不同作業隊伍，應分別實施工藝樣板，避免由于作業人員的差異，導致施工質量參差不齊。

4 結語

醫養類項目精裝修管理與普通銷售住宅項目相比，有著本質的區別，其難度主要體現在前期定位、設計以及樣板階段的管理，其痛點主要表現在設計輸入條件難鎖定、落地效果難把控、成本難控制。本文從精裝修設計提前介入、如何精準設計輸入條件、設計端成本控制以及樣板先行4 個方面闡述醫養類項目精裝修管理的應對措施。提前介入，意在風險前置，提前做好預判；精準輸入條件及樣板先行旨在為設計及施工提供必要的實施依據；設計端成本管控，則有助于從源頭端有效地控制成本。

醫養類項目大多本質上屬于持有型公建項目，對于酒店、寫字樓、公寓、商業等其他持有型公建項目而言，在把握項目專有功能屬性的前提下，做好精裝修設計提前介入、精準輸入條件、設計端成本管控以及樣板先行這4 個方面的工作，對精裝修管理同樣具有重要推廣意義，有助于提升產品品質、有效控制項目成本。