地產2024政策“組合拳”提振信心樓市釋放向好的積極信號

住房，既是民生問題，又是發展問題。近年來，隨著我國房地產市場供求關系發生重大變化，房地產行業逐漸從高速發展進入到高質量發展階段。

2023年，房地產重新被定調為“支柱行業”；2024年，房地產迎來“止跌回穩”的重要轉折點。在構建房地產發展新模式下，建設“好房子”，成為房企發力的核心導向，更是市場企穩的重要支撐。

2024年，信心得以重塑。在政策“組合拳”施力下，第四季度整體市場走出一條上升曲線，百強房企銷售明顯轉好，土地市場釋放積極信號。展望2025年，“更加積極”的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策，將為市場再度注入強心劑。

中央定調，信心得以重塑

今年以來，中央及有關部門多次部署促進房地產市場平穩健康發展工作，政策力度持續加大。

9.26中央政治局會議明確提出“要促進房地產市場止跌回穩”， 隨之多部門協同施策，從土地、財稅、金融等方面推進“四個取消”“四個降低”和“兩個增加”，打出了一套促進房地產市場平穩健康發展的政策“組合拳”。

12月11日-12日中央經濟工作會議，再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，與9.26中央政治局會議的措辭相比力度更強。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，“持續用力”意味著政策力度還會加大，將繼續推出增量政策、落實存量政策，形成政策疊加和釋放效應。

具體政策實施，會議也指明了方向：加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

中國房地產經過三年多不斷調整，市場已經開始筑底。一攬子政策的密集出臺與有效實施，社會預期和市場信心正在逐步回升。2025年，房地產工作“穩”字當頭。

"減負惠民，解限、降息、減稅

進一步優化房地產政策，各地以限貸、限購、限售、限價為主的限制性住房交易政策，率先放開。截至目前，全國還未完全解除限購的城市僅剩下北京、上海、深圳，以及海南部分縣市。

從解除限購到放寬入戶，各地因城施策釋放合理住房需求。11月18日，廣州發布《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》，其中提出，廣州擬新增投資納稅入戶和安居樂業入戶政策。“這一槍”開出后，人們對一線城市放開落戶限制有了更多想象。

與居民密切相關的，還有享受利率下調的“大禮包”。今年5月，中國人民銀行宣布取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。10月，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下降至3.6%，從而引導各地房貸利率下行。據央行統計，11月份新發放個人住房貸款（本外幣）利率約為3.08%，比上月低7個基點，比上年同期低92個基點。

與此同時，全國性范圍的降低存量房貸利率工作開啟，推動解決新老房貸利差擴大問題。9月29日中國人民銀行發布公告，各商業銀行于10月31日前統一對存量房貸利率實施批量調整。截至10月末，21家全國性銀行共計對5366.7萬筆、總額達25.2萬億元的存量房貸利率完成了調降。

整體來看，此輪央行貨幣政策覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、購房信心增強發揮了積極作用。時至11月，住房契稅優惠新政為樓市企穩再添一把火。

11月中下旬，北京、上海、廣州、深圳均宣布取消普通住宅和非普通住宅標準，對相關稅收政策進行優化，進一步降低購房者的置業成本。國家稅務總局數據顯示，12月1日至5日，全國共有36.4萬戶購房家庭申報享受了契稅稅收優惠，累計減免契稅84億元，戶均減免2.3萬元。

負擔輕了，活力就足了。

去庫存，攻堅戰正在打響

當前，我國住房發展進入存量提質增效的重要階段，城中村改造不僅有利于促進商品房去庫存，直接帶動建筑、建材等行業的投資，同時也實實在在地回應了人民群眾住新房、住好房的迫切需求。

10月17日，住房和城鄉建設部在發布會上表示，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。11月，住建部會同財政部印發通知，將城中村改造政策的支持范圍，進一步擴大到近300個地級及以上城市。這些城市符合條件的城中村改造項目均可獲得政策支持。

相關資金支持也在快速落地。9月下旬以來，央行推出了包括優化保障性住房再貸款激勵政策在內的房地產金融增量政策，相關部門正研究出臺專項債券用于收儲土地和收購存量商品房等系列政策。

11月4日，農業發展銀行廣東省分行向廣州市黃埔區“五村七片”城中村改造項目發放專項借款1071萬元，用于收購存量商品房用作村民安置房，這是廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金，實現了堅持消化存量和優化增量的結合。

據Wind資料統計，截至2024年10月，已有超過60個城市表態支持國有企業收購存量商品房用作保障性住房，其中超過30個城市已經發布了具體細則和征集公告。房地產去庫存攻堅戰正在打響。

銷售好轉，止跌回穩動能在增強

在一攬子政策影響下，樓市釋放出向好的積極信號。

住房城鄉建設部房地產市場監測系統數據顯示，10月、11月全國新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比環比雙增長，一線城市帶動二線三線城市商品房成交增長。同時截至目前，今年全國二手房交易網簽面積同比實現正增長，全國有11個省和直轄市，二手住宅交易網簽面積超過新建商品住宅。

另據國家統計局數據，11月70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加，一線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，二三線城市環比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。

各地頻頻出現開盤即售罄、叫好又叫座的住宅產品。在深圳，位于龍崗區深鐵閱云境項目推售的214套住宅在兩小時內售罄，成為今年深圳全市第5個“日光盤”；南山區四海名邸項目開盤實現當日去化96%，成為近“日光”盤。在上海，豪宅市場引人注目。中海領邸第四次開盤，出現“千人搖”場景，552套房源受到1556人搶購，當天銷售總額達85億元。在廣州，今年前11個月，全市累計簽約了13套億元物業，總價在千萬級以上的一手物業成交了4068套。

銷售持續向好，有效緩解了房企流動性壓力。據克而瑞研究中心發布的數據，11月TOP100房企實現銷售操盤金額3633.5億元，環比降低16.6%，但較9月增長44.3%。站在關鍵的十字路口，房企紛紛將“好房子”作為銷售的重要抓手，以綠色、低碳、舒適、智慧的產品，滿足市場對高品質住宅的迫切需求。

房企拿地趨于活躍

臨近歲末，房地產土拍市場溫度明顯提升，百億元級地塊頻現，頭部房企競相補倉。一些地方優化土地出讓流程和條件、降低購地門檻、放寬預售條件，也提振了市場信心。

據機構統計，11月在成交總價超過10億元的高總價地塊中，有20宗地塊溢價率高于15%。比如，11月6日和11月15日，成都高新區桂溪街道、錦江區柳江街道兩宗地塊溢價率分別為46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區3宗地塊溢價率均在30%以上；11月27日，上海浦東新楊思地塊觸達中止價轉入“高品質建設”環節（溢價率達40.4%）。

值得關注的是，近期也出現了民企在重點城市積極拿地的信號。比如11月，有“杭州一哥”之稱的濱江集團首入南京，斥資13.51億元；12月，南通亞倫競得廣州番禺區洛浦街新光快速東側BA0104082地塊，后續將引入龍湖地產參與合作開發。

另外，北京、深圳宅地出讓價格最高紀錄刷新。比如，北京酒仙橋1019-0014等三塊組團地塊成交總價達153.3億元，由中海獲取。深圳南山區粵海街道T107-0107地塊最終由華潤amp;中海以185.12億元競得，刷新了近十年深圳涉宅地塊的成交總價。

展望下階段，針對居住升級和好房子消費需求趨勢，提高住房供應質量，各地有望加大適銷對路的好房子供應規模。

2024年是“行業供需關系發生重大轉變”的重要一年。展望2025年，穩主體、穩需求和穩預期，房地產行業也將圍繞“好房子”，迎來聚焦和分化的新階段。