政策很忙，市場向好

這或許是中國房地產市場有史以來，政策最忙的一年。

從年初到年末，從中央到地方，從住建部門到相關部門，均對房地產市場頻頻松綁政策，或再加以利好政策。

過往多年，多少購房人士千呼萬喚的愿望或心聲，在2024年都已成真。

從年初以廣州為首的一線城市再次松綁限購，到后續全面放開限購，一線城市都不同程度地對限購政策進行松綁或放開。購房首付只需1.5成，買房降契稅、降豪宅稅、存量房貸第二次下調等等，都從夢想照進現實。

2024年，房地產重回支柱產業地位的第四年，樓市成交也從年初微見小陽春，到年中成交“觸底”，再到9月底重磅新政出擊，市場應聲“反彈”，延續止跌回穩至今。

空前寬松的房地產環境，市場的信心正在逐步重塑，即將到來的2025年房地產市場，值得期待。

01 取消豪宅稅

10月12日，國新辦新聞發布會上，財政部表示，正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。一個月后，11月13日，財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發布契稅、增值稅調整的政策。

新政明確，在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規定相應停止執行。

自三部委發文后的十天之內，北上廣深四大一線城市均已響應新政，紛紛宣布取消豪宅稅，均于12月1日起執行。自此，一線城市再無豪宅稅。

點評：區別于普通住宅，豪宅稅是國家對擁有較強購買力的購房者購買了大面積或低容積率物業所征收的一種稅費。

在廣州，區分普通住宅和豪宅從2005年6月1日開始。彼時提出住宅小區建筑容積率在1.0以下，單套住房建筑面積144平方米以上，實際成交價格高于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以上的住房，為豪宅。被定義為豪宅的物業，在二手交易過程中，需額外增收5.3%的增值稅。

受制于此，廣州的開發商過往在戶型設計中普遍避讓143至144平方米的面積段。如今豪宅稅取消之后，開發商在戶型設計上無疑有了更多操作空間。與此同時，總價上千萬元的二手豪宅可減稅十幾萬元至數百萬元不等，從而也刺激二手豪宅交易，由此起到以豪宅成交回暖帶動普通住宅成交回暖的示范效應。

10月以來至今，一線城市的豪宅交易開始回暖，或證明取消豪宅稅取得明顯效果。

02"買房降契稅

11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，宣布自2024年12月1日起執行降稅政策。

契稅方面，將此前享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策；面積140平方米以上的，首套住房減按1.5%的稅率征收契稅、二套住房減按2%的稅率征收契稅。

點評：以廣州為例，在降契稅之前，廣州首套房小于90平方米，按1%征契稅；大于等于90平方米，按1.5%征契稅；二套或者以上不管多少面積，都按3%征契稅。自12月起新政施行后，購買家庭唯一及第二套住房不超140平方米，都按1%繳納契稅；超過140平方米，稅率則為1.5%-2%，最大的減稅幅度有望減少2/3，極大地減輕購房者的負擔。

在降契稅之后，二套交易總價500萬元以上的物業，有望減契稅超10萬元，從而也刺激消費者的購房積極性。廣州在12月首兩周交易預約爆滿，印證了這一新政落地后的市場狂歡。

近幾年，國家一再降稅以刺激房地產市場活躍。從此前推出的換購住房可退個稅，到如今的降契稅、取消豪宅稅等等，房地產交易稅費已降至新低，購房者的壓力大為減輕。

03"降存量房貸利率降首付比例

9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅存0.5個百分點左右。此外，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

9月29日晚，央行正式啟動存量房貸利率下調，及優化個人住房貸款最低首付比例等。通知指出，對于目前存量房貸利率大于LPR-30基點的，允許下調至LPR-30基點。對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%等。

點評：連續兩年，國家兩次下調存量房貸利率。第一次是去年9月，大約有超過25萬億的存量首套房貸利率下調，利率平均水平下調73個基點，降至4.27%．每年減少借款人利息支出約1700億元。

今年再下調存量房貸利率后，平均下降0.5個百分點左右，預計惠及5000萬戶家庭1.5億人口，平均7每年減少家庭利息支出1500億左右。

落到市民身上，兩次降息之后，月供利息減少數十元、上百元到數千元不等，居民可支配的收入略有微增，提前還款現象也大為減少。

與此同時，不再區分首套或二套房，購房最低首付比例下調至15%，創下新低，讓購房者可以更為輕松地上車，實現住有所居。

04"取消住房限購

9月26日召開的中央政治局會議明確，要促進房地產市場止跌回穩。9月29日，住房城鄉建設部召開會議研究部署貫徹落實中央精神，明確提出，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策，全力促進房地產市場止跌回穩。

當日晚間，上海市提出縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限、降低房貸首付比例等一系列舉措；廣州市宣布取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策；深圳市提出優化分區限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制、調整個人住房轉讓增值稅征免年限、優化個人住房貸款政策等措施。北京則在9月30日提出縮短非京籍家庭購房所需繳納社保或個稅年限。

點評：全面取消限購，廣州走在一線城市之前。在此之前，廣州樓市的限購政策已施行14年。

廣州最早從2010年10月發布“國五條”的本地化版本，開始限購之路。此后，2013年、2017年持續加碼，只剩從化、增城區沒有納入限購范圍。從2018年12月起，廣州逐步解除限售等政策，更從2023年開始不斷優化限購政策。從去年9月放開黃埔、番禺、花都及白云四鎮限購，到今年1月放開限購區建面120平方米以上（不含120平方米）住房不限購，到今年9月南沙區放開限購，再到9月底全廣州全面放開限購。

廣州空前寬松的購房環境，讓剛需和改善加速上車，也吸引國內外人士前來購房，成交量從10月強勁反彈。在官方發文中，廣州11月的成交也延續止跌回穩。

05"房票安置

在落實“消化存量房產”的政策舉措中，房票安置是各地大力推行的一項重要舉措。

所謂“房票”，通俗的理解是被征收人（大多為城中村村民）的原房屋被拆遷后，房屋征收人（大多為地方國資平臺）根據原房屋價值評估出具的可用于購買商品房的“代金券”。

在一線城市中，廣州自2024年1月審議通過《廣州市房票安置實施方案》，并從1月5日開出全省首張房票，作為荔灣區石圍塘舊城征拆項目的安置憑證。4月18日，廣州市黃埔區五村七片城中村改造項目，誕生了全國首張城中村改造項目房票。

上海則從今年8月20日發放并使用首張房票，成為第二個實施“房票安置”的一線城市。據不完全統計，全國已有超過40城推出房票安置，促進需求釋放、去庫存。

點評：房票安置，在廣州伴隨城市更新而生。廣州探索房票安置，始于2023年10月召開的規劃委員會議，彼時提出“優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。

在各界關注中，廣州的房票安置從提出到實施，到實現跨區兌現，不過一年時間。作為全國首個推行“房票安置”的一線城市，廣州在今年1月出臺方案，在9月28日正式發出全市第一張市區聯合的“跨區通用”房票。就在11月，這張在天河區金融城東區房改房項目發出的房票，持有人選擇兌現了荔灣區廣鋼花城一套114平方米的5房。

廣州首張全市“跨區房票”成功地兌現，或意味著房票安置從此進入“全市流通”時代，助力城中村改造升級，促進商品房流通。

06"存量房收儲

今年5月17日，央行發布消息，設立3000億元保障性住房再貸款，支持各地收購已建成商品房用于保障性住房。10月17日，財政部明確表態，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。這一政策將與其他相關支持政策協同發力，進一步拓寬地方的資金來源渠道，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利于優化增量，多渠道籌集保障性住房。

政府“收儲”存量房，是指由政府收購已建成的存量商品房，將其用作保障性住房。根據中指研究院的數據，截至今年11月，全國已有超過60個城市發布了收購存量商品房用作保障性住房的征集公告，超過30個城市落地首批房源征集細則，明確了商品房收儲需滿足的條件。

點評：作為商品房去庫存的一種方式，今年以來，全國多地已經推行政府收購存量房。

在廣州，最早于今年8月開始在增城區試點收購，彼時引起公眾強烈關注。但在3個月后，廣州就開始向全市征集，收購面向房地產企業，且是已經建成的存量商品房。要求所屬項目周邊交通便利、配套設施較為齊全；面積在90平方米以下；優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目等。

在業界人士看來，廣州擬征集收購的存量商品房，要求相對偏高，或存在一定的收購難度。不過，在12月，廣州正式發布《廣州市配售型保障性住房管理辦法（試行）》，提出符合產權清晰、位置適宜、面積適中等條件的存量房可以轉化為配售型保障性住房，或一定程度上可推動存量房收購加快步伐。

07"城中村改造

就在歲末，兩部委部署“城中村改造”，將政策擴圍涉近300城市。

早在2023年4月，中共中央政治局會議提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，同年7月，相關文件印發。到今年10月17日，住建部在國新辦發布會上，提出“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

在11月15日，住建部、財政部聯合印發通知《部署各地進一步做好城中村改造工作》。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。

點評：城中村改造既是民生工程，也是民心工程。這幾年，事關城中村改造的政策支持一直在出臺。如今政策擴圍，可以讓更多城市享受到城中村改造帶來的城市發展紅利，推動地方經濟發展，帶動就業機會等。在擴圍后，城市享受了紅利，項目享受了政策支持，地方政府也有效破解了城中村改造中的資金籌措難題。

在廣州，今年初發布的《廣州市城中村改造專項規劃（2021—2035年）》指出，至2035年，廣州擬推進272條城中村（行政村）改造、涉及289個項目。當前，廣州全市11區皆有城中村改造項目在推進，當中以黃埔區改造范圍最廣，涉及改造的城中村數量最多。基于城中村改造項目上所衍生的商品房社區，也成為廣州房地產市場的有效補充。

08 房企退市

2024年11月11日，祥生控股、上置集團從港交所退市。究其退市原因，主要是未能在復牌截止日期前履行復牌指引，未能發布財務業績報告。無獨有偶，在此前的10月29日，佳源國際、大唐集團、大發地產亦從港交所退市，退市原因也基本相似。

據中指研究院統計，2023年初以來，已經有23家上市房企退市，其中2023年為13家，2024年截至目前為10家。

2020年初以來，至少76家房企發生債務違約，其中2022年是集中爆發的時段，到2024年，仍偶有房企爆發債務危機，但總體勢頭已經放緩。

截至目前，據不完全統計，富力、融創、奧園、禹洲等少數房企基本完成境內外債券重組或展期。龍光、花樣年、時代、碧桂園等房企基本完成境內債券展期，華夏幸福、當代、綠地、中梁等房企基本完成境外債券展期或重組。花樣年、旭輝、佳兆業等房企境外債重組方案獲得所需法定債權人支持，債務重組獲得重大進展。部分房企重組或展期后債券仍面臨逾期或多次展期問題。

點評：這幾年，房地產行業深陷調整，大浪淘沙，一批房企或斷臂求生，或無奈退市。

在退市房企中，有的銷售額一度超過千億，也有的上市不過數年。奈何在市場下行且持續底部運行之下，行業流動性持續下滑，企業的資產負債率持續上升。不是每一家房企都能等來“白衣騎士”，自救才是生存之道。

值得注意的是，涉險房企中，當前有少數房企已經完成主要公開債務的重組，但仍面臨反復展期、二次重組等問題。在政府系列政策支持之下，樓市持續止跌回穩，房企或有望積極重整。

09"安居樂業入戶

今年7月，國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》的通知，“進一步深化戶籍制度改革”是重點任務之一。當中提出放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，推行以經常居住地登記戶口制度。全面落實城區常住人口300萬以下城市取消落戶限制要求，全面放寬城區常住人口300萬—500萬城市落戶條件。

在廣州，今年11月18日，廣州市發展和改革委員會發布關于公開征求《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》意見的公告，提出廣州將新增安居樂業入戶、取消積分制入戶年度名額限制、允許全日制大專學歷入戶廣州、新增投資納稅入戶等修訂內容。

尤為值得關注的是，廣州擬實施區域差別化安居樂業入戶，對“在白云區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員”，可申請入戶。

在12月18日，該戶籍遷入意見結束征集。據了解，相關部門下一步或將按照《廣州市重大行政決策程序規定》執行。根據業界人士此前預估，“安居樂業入戶”類的新政，或有望在本月底明年初出臺。

據中指研究院統計，近幾年，全國已有超20個城市出臺“購房即可申請落戶”政策。

點評：入戶廣州等一線城市，曾是多少打工人的理想。廣州戶籍遷入管理規定（修訂稿）從征集意見階段起，就引起公眾關注。事實上，在廣東，今年以來，已有佛山、惠州、東莞、中山相繼發布政策，明確在當地持有合法產權住宅房屋的非本市戶籍人員，可依條件申請入戶該市。

入戶廣州的途徑不少，而通過安居樂業式的買房入戶，是其中較為“捷徑”的一條。對于廣州而言，該政策也有利于提高廣州城市的人口競爭力，吸引更多人才來廣州安居樂業，促進房地產市場交易提升。

10"住房以舊換新

作為助力房地產市場鞏固止跌回穩態勢的重要一招，2024年以來，全國多城推出住房“以舊換新”等舉措，以提振市場信心，促進市場需求持續釋放。

住房“以舊換新”，是指由政府指定的機構或房地產企業通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。歸納起來，各地支持“以舊換新”主要通過“中介幫賣舊房”和“國企收購舊房”兩種模式；此外，不少城市也出臺了補貼政策。

廣州在今年4月底發布《廣州市推動大規模設備更新和消費品以舊換新實施方案》之后，房地產行業的多部門紛紛協作響應，推出住房市場的“以舊換新”。

根據中指研究院監測數據顯示，截至2024年7月，全國已有超百城陸續推出相關政策，滿足居民以舊換新、以小換大等住房改善需求。

點評：廣州住房領域的“以舊換新”，從今年5月開始。

5月22日，廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會正式倡議推出全市住房“以舊換新”活動。旨在加快廣州市一二手商品住房流通，提升交易便利度和通暢度，降低交易成本。

“以舊換新”活動推出一個月內，三批參與活動的房地產開發企業合計68家，累計參與中介機構共67家，共有206個商品住房項目。據彼時統計，全市住房“以舊換新”活動成交（已簽認購書）客戶數量超過200組，有意向參與“以舊換新”購房客戶數量超600組。

與此同時，廣東省房協也推出“以舊換新全國免傭”等四項行動促進商品房消費。省市機構合力，打通房地產市場的一二手流通環節，共促房地產市場止跌回穩。