銀行信貸支持城鎮老舊小區改造模式分析
——以W 市和Z 市為例

◎文/劉云恒

一、引言

城鎮老舊小區是指城市、縣城建成于2000 年以前，公共設施落后、居民改造意愿強烈的住宅小區。 加強城鎮老舊小區改造和社區建設是“十四五”規劃中明確提出的發展任務， 也是推動新型城鎮化建設的重要內容。據統計，“十四五”期間全國需改造城鎮老舊小區21.9 萬個，資金需求約為4 萬億元。 近日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、工業和信息化部、財政部、國家市場監管總局、國家體育總局、國家能源局印發《關于扎實推進2023 年城鎮老舊小區改造工作的通知》（建辦城〔2023〕26 號），從國家層面推動城鎮老舊小區改造的實施，部署各地扎實推進城鎮老舊小區改造計劃落實， 靠前謀劃2024 年改造計劃。

銀行信貸支持城鎮老舊小區改造能夠加快項目進度，極大改善提升小區人居環境質量，助力居民安居樂業，部分銀行也設立了城鎮老舊小區改造貸款產品。 但是，城鎮老舊小區改造項目一般收益比較小、資金平衡難度大，需要銀行構建市場化、可持續的金融支持模式。

二、文獻綜述

2020 年7 月，國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確了老舊小區的改造方式以及屬于“老舊小區”范疇的改造對象。 此后，學者結合國內外經驗， 總結了城鎮老舊小區改造在資金方面面臨的主要問題。 如丁惠玲、孫之淳（2021）和張佳麗、張恒斌、劉楚等（2022）分析了老舊小區改造市場化融資困難的癥結并結合國外老舊小區改造的經驗進行了分析，指出城鎮老舊小區改造存在項目利潤低、周期長、社會資本參與程度低、居民個人承受能力弱、財政補助資金有限等問題。 袁馨緣、葉霞、許光耀等（2022）也分析了老舊小區改造資金目前所面臨的困境， 并且提出可以通過發行專項債券、進行低息貸款和PPP 模式等方式籌措資金。

綜合來看， 現有文獻對于城鎮老舊小區改造資金困難的原因已有較為完善的剖析， 并且學者也提出了部分籌資方法， 但是現有文獻對于上述方法的可行性仍停留在定性描述層面，尚沒有結合案例進行較為全面的研究。本文將通過兩個城鎮老舊小區改造案例， 分析利用銀行信貸進行城鎮老舊小區改造的可行性并總結出此類運作模式的特點。

三、案例一：W 市北片區老舊小區改造項目

（一）項目背景

W 市位于我國東部沿海某省份， 該項目已列入當地老舊小區整治改造計劃，區域內主要為老舊住宅小區，部分建筑立面斑駁，外墻防滲功能不足，改造區域圍墻破損較多，小區內道路龜裂，破損嚴重，原有供水管道大都老化嚴重，故障停水事件多發，嚴重影響居民正常生活。 另外， 供水管道與污水管道大多并行， 不符合規范標準要求，部分雨水管道因年限較長無法使用，存在維修改造的必要性。

該項目改造總建筑面積約42.12 萬平方米，包括改造小區9 個，建筑面積約39.32 萬平方米，涉及3248 戶，新建9 個便民服務中心，建筑面積共900 平方米，改造農貿市場、 社區服務用房等公共服務設施建筑面積約2.71 萬平方米。 該項目建設內容主要包括建筑加固、屋面維修、外墻出新、陽臺修補、樓道內整修、小區監控改造、智能化設施安裝、單元防盜門安裝、建筑立面亮化以及衛生服務站、停產場、便民市場等公共服務設施改造等。

（二）總投資及籌資方案

該項目預估總投資2.82 億元， 其中固定資產投資2.65 億元、預備費用0.13 億元、建設期利息0.04 億元，具體如表1。

表1 W 市北片區老舊小區改造項目投資明細

本項目籌資方案為：資本金1.12 億元，占比40%，銀行貸款1.7 億元，占比60%。

（三）還款來源

本項目計算期21 年， 其中建設期1 年， 運營期20年。 營業收入主要是項目改造后形成的經營收入，預計收入包括小區內車位收入9350 萬元、 充電樁收入2480 萬元、廣告位收入2.8 億元、公共停車位收入6229 萬元、農貿市場服務收入1.9 億元、配送投遞設施收入1638 萬元、便民服務中心收入284 萬元。

經測算，該項目計算期內可實現總收入9.72 億元，其中，公共停車位收入占比37.2%、廣告位收入占比28.8%、農貿市場服務收入占比19.8%、小區內車位收入9.6%、其余收入合計占比4.5%。去除成本費用及相關稅費，可實現凈利潤3.25 億元，總投資凈利潤率為7.67%，具備一定盈利能力。 財務凈現值合計1.79 億元， 內部收益率為10.96%，動態投資回收期為10.99 年，項目財務測算可行。

（四）融資方案

該項目最終確定的貸款方案為固定資產貸款1.7 億元，貸款期限不超過11 年，其中寬限期不超過1 年，利率執行5 年期以上LPR（Loan Prime Rate，貸款市場報價利率），按年浮動。

四、案例二：Z 市老舊小區改造項目

（一）項目背景

Z 市為我國西南老工業城市，擬改造區域房屋多修建于20 世紀八九十年代，結構簡單、條件簡陋、管線布局不合理、線路老化年久失修、房屋破舊、排水不暢、環境臟亂、居民生活極為不便、居住環境十分惡劣，對城市形象影響較大，老舊小區現有居民多無力購買周圍的商品房。

該項目為對Z 市城區內15 個老舊小區進行改造，涉及住房568 棟、居民21739 戶，對道路、排污、排水、綠化、電氣、照明、消防、停車位等進行改造，增設公共健身設施，配套建設農貿市場5000 平方米，便民服務中心2400平方米。

（二）總投資與籌資方案

該項目評估總投資2.70 億元， 其中， 工程費用2.24億元、工程建設其他費用0.18 億元、預備費0.12 億元、建設期利息0.16 億元。

該項目資金籌措方案為：資本金0.70 億元，占總投資的25.95%，銀行貸款2 億元，占總投資的74.05%。

（三）還款來源

1.經營收入

該項目經營收入主要是停車場收入1.7 億元、社區燈箱廣告收入884 萬元、農貿市場收入1453 萬元、便民服務中心收入309 萬元， 預計計算期7 年內產生經營收入1.93 億元，運營成本預計為1.25 億元，預計可實現經營利潤0.68 億元。

2.財政補貼收入

該項目已下達1.02 億元中央預算內專項資金至項目所在區財政局， 將根據當地保障性安居工程專項資金管理辦法，按項目進度和績效評價驗收后撥付資金，預估該項目建成后第一年資金到位60%，第二年資金到位40%。

（四）融資方案

該項目風險合規，并且還款來源較穩定，擬發放固定資產貸款2 億元，用于老舊小區改造，貸款期限不超過7年（寬限期不超過2 年），利率不低于5 年期LPR 加25BP（Basis Point，基點）。

五、銀行信貸支持城鎮老舊小區改造模式總結

從以上兩個案例可以看出， 銀行在探索信貸支持城鎮老舊小區改造方面取得了一定成效，能夠形成“風險可控、商業可持續”的貸款支持模式。 該模式具有以下特點：

（一）具備穩定的還款來源

從上述兩個案例中可以看出， 老舊小區改造自身難以帶來可持續現金流，將停車位收入、燈箱廣告收入、農貿市場租金收入等納入還款來源， 能夠解決城鎮老舊小區改造資金不足的問題， 特別是車位收入可以作為城鎮老舊小區改造收入的重要來源。 本文選取的兩個案例中，車位相關收入占總收入比重分別為40%和86%。 隨著機動車保有量逐年提升，車位緊張的問題日益嚴重，在城鎮老舊小區改造的過程中增加車位既可以提高居民生活質量，又能帶來穩定的現金流。

（二）爭取政府資金支持

各地出臺了多種政策措施， 以解決城鎮老舊小區改造過程中的資金不足、施工周期長等問題。 例如，有的省份目前已下達2023 年度中央財政城鎮保障性安居工程補助資金30.13 億元， 重點推動保障性租賃住房籌集建設、城鎮老舊小區改造、租賃補貼發放等工作。 上述第二個案例中， 當地已出臺保障性安居工程專項資金管理辦法， 按項目進度和績效評價驗收后項目公司可以申請資金，能夠解決項目資金不足的問題。

（三）審批效率高，助力改善民生

城鎮老舊小區改造屬于民生工程， 目前銀行在提高調查、審批效率的同時，給予城鎮老舊小區改造項目專項貸款利率優惠，助力城市更新，更好服務市民。 本文選取兩案例最終確定利率為5 年期LPR 和5 年期LPR+25BP，在同類貸款中屬較低水平。 此外，銀行在辦理城鎮老舊小區改造貸款時， 可以積極對接城鎮老舊小區物業管理公司，提供物業費、停車費、水電燃氣費等業務的主動繳費或委托代扣等金融服務，提高銀行綜合收益，也為房地產行業向新發展模式轉型作出貢獻， 對商業銀行業務拓展乃至全國開展城鎮老舊小區改造具有較好的示范作用。