對房地產開發項目投資決策的經濟分析

胡秀峰

（中和德匯工程技術有限公司，北京 100071）

近年來，國家為了推動我國房地產行業健康發展，營造良好的房地產運營環境，相繼出臺了一系列政策措施，有效延緩了房價上漲的趨勢。而國內各地區房地產政策不同，出現了房地產企業跨區域發展的浪潮，讓土地拍賣市場競爭更加激烈，抬升了土地成本，無疑會壓縮房地產項目利潤空間，增加房地產項目投資風險。房地產企業必須對投資項目進行有效分析，能夠識別并規避風險，保證投資項目決策可行性，優化投資決策流程，為房地產項目經營效益提升奠定基礎。

一、房地產開發項目投資決策要點

（一）市場預測及目標市場定位

新時期，房地產項目投資過程中容易受到市場經濟、政治等因素影響，要求房地產企業在投資決策環節中，能夠對當前國內房地產行業發展情況進行全面分析，能夠進一步明確自身市場定位。

例如，要求房地產企業能夠對國家宏觀政策進行把握，依據房地產市場數據信息等進行綜合分析，判斷當前國內房地產市場供求情況、房地產供應結構以及各地房價變化情況。通過對上述情況的綜合性分析，依據房地產開發項目所在地住房建設規劃內容，結合市場房地產產品數量、新增樓盤數量、消費者購買力等明確市場定位，確保投資項目決策的科學性。

（二）規劃條件與建設方案

在房地產項目投資過程中，必須嚴格遵守項目所在城市的整體規劃，并且需要接受當地相關部門的管制，包括房管局、建委、建設廳等。各地土地部門都會在土地公開出讓前公布具體的規劃條件，房地產企業需要根據這些規劃文件內容限定指標，向相關部門提交規劃建設方案，并獲得規劃條件通知書。

依據規劃條件通知書上的具體內容，對其中房建項目容積率、配套公建、用地面積等指標要求進行詳細分析，并以此為基礎對建筑面積、樓層數、樓棟數等進行測算，測算過程還需要綜合考慮地下停車位、暖通、排水、綠化、物業等因素，形成投資建設方案，對投資規模、工程量等進行具體估算。能夠從微觀+宏觀結合的角度對規劃條件進行全面分析，分析建設方案所涉及的問題，綜合考慮投資項目決策中隱藏的風險，逐步完善建設方案，保證房地產企業自身經濟效益。

（三）投資估算與資金籌措

投資估算作為房地產項目投資決策中的重點，包括單方造價估算以及總造價估算。具體來說，要求能夠對住宅部分總造價進行估算，同時還能夠估算消防、供暖供電、排水、燃氣等一系列公用工程費用。為了保證投資規模估算的準確性，必須能夠將前期咨詢費用、人工費用、保險費用、監理費用以及評估所需要花費的費用包括在內，若房地產企業需要銀行貸款融資，則還需要估算項目建設期間銀行利息，確保項目總造價估算的全面性。

在城市化建設過程中，房地產項目數量與規模都不斷擴大，很多房地產企業都需要從多方面籌集資金，通常以總投資金額的20%作為啟動資金，待取得預售許可證后利用預售、滾動銷售等回收資金，而房地產企業需要依據自身財務狀況選擇籌資方式，或采用多種籌資組合方式，保證資金充足，避免企業陷入資金鏈斷裂局面當中。

（四）風險防控與分析

房地產行業作為我國國民經濟支柱型產業，為了抑制房價過快增長、規范房地產行業，國家多次調整土地政策、銀行信貸政策，起到了良好的宏觀調控效果。但對于房地產企業來說，銀行信貸條件增多、土地價格增長等都會導致企業投資成本增加，還會增加投資風險。同時，房地產項目建設周期長，從項目立項、設計，到后續施工、驗收、維護保養等各個層面，一旦某一個環節出現問題，都可能會給項目進程造成影響，導致成本增加。在項目投資決策環節中，必須加強對項目開發風險的評估、預測，還需要兼顧市場供應、客戶群體、競爭對手等不確定風險，制定出針對性的風險防范方案。

二、房地產開發項目投資決策過程分析

（一）項目初判與立項階段

項目初判與立項是房地產項目開發投資決策重要的環節，企業設立項目拓展部，該部門需要從多個渠道搜集項目所在區域、位置、規劃條件、地質條件、環境等信息，同時結合實地考察方式初步分析項目，判斷是否能夠成為企業的投資機會，形成初步的考察報告，上報給企業對項目立項進行評判。

在項目初判及立項階段，所需要注意事項包括：第一，應該以房地產企業自身規劃布局為基礎，保證項目拓展區域符合相關要求；第二，能夠以企業土地儲備計劃為依據開展項目拓展；第三，保證項目市場環境符合當前企業預期收益目標；第四，能夠對項目經濟效益進行初步測算，為后續項目風險預測、利潤目標制定等提供依據。

（二）項目可行性研究階段

項目可行性研究是項目決策最重要的依據，包括對項目開發成本、市場環境、市場營銷、風險等進行研究論證的過程，以此確定房地產項目開發方案，同時對項目優缺點進行全面分析，對項目潛在風險問題進行識別，提出針對性的風險防范措施。

第一，房地產企業應該深入市場調查，能夠對房地產行業宏觀環境進行分析，詳細調查項目背景、企業資源等，能夠了解項目所在地稅收、土地政策，調查當地房地產新增樓盤信息、消費者購買力、融資環境等因素，為后續項目上馬、營銷等環節奠定基礎。

第二，企業各部門通力合作，從不同角度出發設計出多個項目開發方案，然后對這些方案進行對比分析，找出最優方案。其中，設計部門需要從具體項目信息入手，成本管理部門需要站在設計方案、定位基礎上，對項目開發成本進行估算，以項目開發進度為準進行現金流支出控制；房地產銷售部門則需要通過有效市場調研工作，確定價格區間，同時制定合理的銷售進度計劃。

第三，根據項目投資預測結果，財務部門匯總企業各部門提交的相關信息，科學選擇項目融資模式，制定合理的融資方案，并對項目效益加以估算，為項目可行性評價提供指標依據。

第四，在項目價值指標分析過程中，應該利用資本預算評價、對比分析方式，對投資風險進行有效評估，將可行性研究結果上報給相關部門，明確投資方案、成本區間等，形成最終的可行性研究報告。

（三）項目決策階段

房地產企業投資決策小組需要深入研究項目可行性報告，論證可行性報告中關于開發進度、項目收益、風險等重點問題，對于項目中存疑的內容應該及時提出質詢，根據具體情況提出決策建議，最終決策則需要通過投票方式決定，保證項目投資決策的科學性。

三、房地產開發項目投資決策優化策略

（一）保障投資戰略設計科學合理

面對當前房地產行業發展局面，企業在項目投資過程中必須堅持經濟效益優先原則，保證投資戰略靈活科學。

第一，在設計投資戰略過程中，必須能夠保持價值創造本質，能夠確保企業自身現金流充裕且穩定，切勿因某特定目標而犧牲項目盈利。

第二，投資戰略設計應該保持靈活性，加強對市場、政策等因素的敏銳性，能夠根據外界環境變化做出及時有效的反應，同時兼顧抗風險性，為后續戰略執行提供更加靈活的機制。

第三，不僅應該從宏觀層面考慮投資戰略的科學有效性，但也需要從細微處著手，適當縮小戰略目標范圍，確保戰略目標能夠對企業項目投資起到指引作用。

第四，新時期，房地產企業在多元化經營理念背景下，不僅需要積極探索跨界經營投資的可能性，同時需要關注其中蘊含的風險性，能夠遵循經濟效益優先原則，保證投資戰略科學合理性，為企業長遠發展奠定基礎。

（二）明確投資項目進入及退出標準

第一，房地產行業作為市場經濟增長的重要推力，面對新的經濟環境呈現出疲軟狀態，房企資產收益率明顯下降，國內很多大型房地產企業逐漸開始戰略收縮，通過沉淀資金項目規避風險。

第二，房地產企業應該進一步明確不同類型項目的投資標準。對于商辦類項目來說，應該以可行性、必要性等作為篩選標準。且產業類、商辦類項目投資標準設計過程中，除了經濟指標外，還需要將財稅政策、產業政策、投資風險等作為重要指標，對相關投資標準進行細化處理，能夠為企業投資決策提供更加有力的依據。

第三，明確退出標準。一是應該從項目類型、規模、所在地、效益、周期等方面明確前提條件，對于滿足退出條件的情況，企業可以考慮啟動退出程序，制定退出方案；二是設置變現下限，一旦超出下限則應該及時止損，避免退出方案無法執行，或影響企業的變現能力，以至于出現延誤處置而出現資產沉淀。

（三）強化各部門協同合作力度

第一，在可行性研究階段，房地產企業營銷部門應該綜合考慮市場、規劃、客戶群體、區域位置等因素，對項目做出正確的研判，能夠從產品、客群、價格等方面做好定位。

第二，設計部門應該以項目定位成果為依據，同時根據項目掛牌、規劃要求，結合實際現場的勘察結果，能夠深化設計，確保設計方案能夠與項目特征相匹配，能夠堅持經濟、技術結合的原則，能夠對建筑布局、風格、戶型、戶配比等方面深化審計，能夠基于市場需求進行優化，滿足消費者群體的需求。

第三，注重方案成果反饋。設計成果應該及時反饋到營銷部門中，營銷部門則需要從貨值、受眾等角度對設計方案進行反饋，以便于能夠及時修正；還可以從預算層面對設計方案進行評估，保證設計方案細節合理，避免出現技術硬傷，為后續項目實施奠定基礎。

（四）充分落實市場評估

要求房地產企業應該能夠具有敏銳的市場洞察力，可以利用信息化技術構建市場運營平臺，及時掌握市場量價走勢。在項目投資可行性研究階段，應該對投資項目周邊房地產市場進行充分調研，了解市場行情，以相關數據（銷售數據、房價數據等）為基礎，結合當地政策等，得出市場預期。同時應該進一步優化投資管理制度，根據實際情況設置預期增幅上限，對于超出預期增幅上限的情況，在上報企業時必須給出相應的依據，同時將超限制業績風險納入考核機制當中，避免對投資研判過程造成不利干擾。

（五）合理設定經濟分析指標

合理設定房地產項目投資經濟分析指標是保障項目投資決策科學性的重要環節，而項目投資經濟指標體系包括靜態指標、動態指標，其中，將成本凈利率、銷售凈利率以及靜態回收期等納入靜態經濟指標中；而動態回收期、凈現值以及內部收益率等指標可以作為動態經濟指標。

在以往的投資項目經濟分析過程中，企業盡管已經考慮到時間價值，但受到人為因素影響，導致借貸類資金流入流出節奏改變，繼而影響到結果值。因此，為了能夠消除人為干預，在投資決策研判分析過程中，必須堅持動態+靜態的模式，保證經濟分析指標的合理性、全面性。

（六）全面落實風險分析工作

房地產項目投資決策環節中，要求在投資可行性研究報告中能夠詳細列出潛在風險，可以通過表格具體呈現，應該將市政基礎設施條件、水氣噪聲、建筑物遮擋、地上附著物、交通等情況全部考慮在內，并結合現場實際情況作出進一步風險分析。

另外，要求房地產企業應該考慮到項目潛在的競爭、市場需求等，考慮一切對項目投資可能造成不利影響的因素，讓風險分析工作前置化，更好地了解項目風險，為項目投資決策提供更加充分的依據。

（七）完善獎懲措施，調動員工積極性

房地產企業可以進一步完善獎懲措施，不僅需要對項目拓展人員積極性加以調動，同時也需要約束相關人員行為，能夠做到“謹慎拿地、適度開發”，將對企業利潤貢獻度、預測準確性作為獎懲評價指標，設置相應的獎懲措施。在房地產項目投資決策環節中，可以融合跟投機制，根據項目可行性研究報告，制定出項目跟投責任書，明確跟投方案。可以堅持收益共享與風險共擔原則，給予土地拓展人員一定項目跟投比例，能夠大大激發其參與土地拓展的積極性，開發員工的潛能，以便于能夠為企業創造效益；而風險共擔能夠起到一定的警示作用，讓房地產企業相關人員對項目投資保持謹慎態度，力求做好各項數據精準，對降低項目投資風險具有重要意義。

四、結束語

近年來，受到市場環境、政策環境等因素影響，房地產行業整體增長趨勢減緩，且房地產企業所面臨的風險進一步加大，更加凸顯出項目投資決策的重要性。房地產企業在項目投資決策環節中，必須能夠根據自身實際情況制定科學的投資決策機制，完善內部組織結構，從企業投資戰略設計入手，明確不同類型房地產項目投資進出標準，形成多部門聯動機制，保證投資方案設計的合理性，同時還應該將風險分析納入投資決策經濟分析指標體系當中，堅持靜態動態指標結合原則，消除人為因素干擾，提高房地產項目投資決策科學性，全面保障房地產企業投資效益，不斷提升企業市場競爭力。