房地產企業資金管理優化對策研究

張蕊

（信陽國信發展集團有限公司，河南 信陽 464000）

近年來，我國政府不斷對房地產行業實施調控政策，使得房地產行業在一定程度上受到限制，資金壓力不斷增大，且房地產行業建設周期長，投入量大，資金回籠較慢，所以房地產行業需要強化資金管理，做好資金管理工作，高效使用資金，從而促進企業在激烈的市場競爭中能夠獲得良性發展。

一、當前房地產企業資金管理中存在的問題

（一）企業戰略目標不明確，投資決策不科學

目前，很多房地產企業戰略目標不明確，企業管理方式粗獷，房地產企業一般會同時投資不同的房地產項目，如果選擇的投資方式激進，可能會出現資金鏈斷裂的情況，甚至導致企業破產。房地產企業為了達到短期迅速擴張的目標，未對公司發展進行長遠規劃，偏好于投資高風險高收益的項目，在管理中未合理運用資金，最終由于資金周轉困難出現項目爛尾情況。

房地產行業存在投資周期長、投資金額大、資金回收期長的特點，致使房地產行業具有極大的不穩定性和極高的風險性，多數房地產企業在進行前期可行性研究時，忽視房地產開發周期性問題，未充分調研當前房地產行業現狀及市場需求情況，未了解當前國家對于房地產行業相關政策，未科學分析后期回款情況，盲目進行投資。同時，很多房地產企業在出現資金情況困難時，為了避免資金鏈斷裂情況發生，只能采取新拿地進行房屋預售、新項目貸款的方式籌集資金，在市場行情低迷時，這無疑帶來更大的資金風險。

（二）資金預算制度不完善

企業運營的開始便是資金管理的開始，房地產企業未制定完善的資金預算制度，使得很多房地產企業投資行為過于盲目及偏激。在實際工作中，很多房地產企業也會制定相關的資金預算制度，但在實際操作中，資金預算制度的執行性不高，在項目開始時未制定合理的資金預算，在項目運行過程中未嚴格按照資金預算，整體中資金使用過于隨意，同時在資金管理與績效考核時未全面考慮，也使得資金預算的執行性不高。

在房地產企業經營過程中，預算管理的執行年限普遍較短，未建立完善的資金預算制度與資金預算管理流程，很多時候管理者知道資金預算十分重要，可針對如何有效地開展資金管理卻沒有行之有效的方法。

資金預算的制定，需要預算制定人員對數據有高度的敏感性，也需要財務對其有準確的判斷，整體預算的制定及執行需要項目整體從上到下地進行，結合外部環境及公司實際情況，經過多次論證及探討，制定出準確且與項目相適應的資金預算。同時在資金預算制度執行過程中還需要根據實際情況隨時對資金預算進行調整，縮小資金預算與執行之間的差距。

（三）融資途徑過于局限，融資成本高

房地產行業是一項建設周期長的系統工程，在項目建設期間所需的資金量大，僅僅依靠房地產企業的自有資金和承包方前期墊資遠遠達不到資金需求量。目前，房地產企業的融資途徑主要為資本市場的股權融資、債券融資和銀行借款等，但由于股權融資及債券融資的融資要求高、門檻高，導致很多房地產企業的主要融資方式還是以銀行存款進行融資，融資渠道單一。很多中小型房地產企業項目規模不大，證件不齊全難以從銀行取得借款，只能采取民間借貸等方式進行項目融資。

另外，國家政策對房地產企業融資成本的影響也很大，政府根據市場經濟環境的變化，不斷調控貸款基準利率，促使融資成本不斷變化。單一的融資方式選擇使得房地產企業融資成本高，房地產企業的負債規模不斷地增加，資金壓力不斷加劇，項目整體風險不斷加大。

（四）資金周轉較慢，資金利用率低下

2020年，住建部和央行聯合對房地產企業有息負債設置了“三條紅線”，即“剔除預收賬款后的資產負債率不得大于70%，凈資產負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1”，如果三條紅線均觸線，則房地產企業的有息負債也就不能再增加。

隨著該項政策的出臺，國家不斷加大對房地產企業監管力度，很多房地產企業只能將項目內資金鎖定于相關項目內，難以用項目內的資金用于儲備或其他項目的開發，對于企業盤活存量資金，提高資金利用率產生很大影響。

房地產企業項目周期長，前期在進行開發時便需要投入土地成本及征拆費用，在項目開發到主體基本完工時才能進行房屋預售，才可取得銷售回款，由于銀行按揭政策的影響，銷售房屋按揭款回款速度較慢，應收賬款周轉速度慢，資金利用率低下。

同時也因為按揭資源有效，很多銀行搶占優質房企，使得很多中小房企為規避銀行回款問題，只能采取分期付款等方式，延長了款項的回收周期，加大了房地產企業應收賬款壞賬風險。在前期進行房地產開發時，房地產企業需要繳納農民工工資保證金及銀行按揭回款保證金，這些保證金的繳納也導致企業資金周轉慢，大量資金閑置，無法得到有效利用。

（五）資金管理制度不科學，資金管理理念落后

資金管理是整個房地產企業管理和財務管理的重心，貫穿于整個房地產開發項目的始終。但很多房地產企業資金管理方式粗獷，未建立企業資金管理制度，管理者資金管理理念落后，大多數的房地產企業未配備專門的人員進行資金管理，僅僅依賴于財務人員，對于項目運行中工程款項撥付時不能進行成本控制，未合理地安排支付進度，導致項目資金利用率不高，資金成本高。同時在項目運行中，也出現各項數據信息錯誤問題，未進行合理工期安排，工期拖延使得項目資金被占用，使得大量人力、物資浪費，嚴重影響房地產企業的運作。

在房地產項目開展過程中，資金管理制度不科學，相關工作人員不知應如何開展工作，資金管理工作流于形式。例如，在項目建設初期以高價購入土地，而在房屋預售推廣階段資金投入不足，導致銷售不理想，短時間無法完成回款，出現資金短缺問題。另外，企業管理層資金管理理念落后，不重視資金管理制度的運行及應用，企業管理人員未及時全面了解企業項目資金的使用情況，盲目做出決策，這種落后的資金管理方式使得房地產企業資金未得到高效利用，形成資金錯誤循環模式。

二、加強房地產企業資金管理的對策建議

（一）制定戰略目標，提高投資決策科學性

房地產企業應首先建立企業整體的戰略規劃，進行項目投資前做好項目整體評估，避免激進的投資方式。對企業發展進行長期規劃，從企業長期穩定發展角度出發，選擇風險性較小的項目，做好項目資金管理，建立資金預算制度，合理規劃項目資金使用。

房地產企業對于所有的新項目進行可行性研究，從企業當前實際情況出發，從以下方面全面分析投資項目。

首先，從企業外部環境出發，全面了解房地產企業相關國家政策，對目前行業需求情況進行調研，提前識別出開發過程會發生的各類風險，并根據識別出的風險提前進行風險規避；其次，立足于房地產行業的發展現狀，了解行業目前需求情況，做好客戶調研，對市場需求做出合理預測，從而選擇風險小、市場需求量大的項目進行投資；最后，結合企業的實際情況進行分析，做好后期回款情況預測，制定可行的項目融資方案，做好資金管理，確保項目穩定開展。在項目運行過程中對于獨立核算的項目必須做到專款專用，不可將其項目預算內資金挪至其他項目使用。同時，避免為彌補企業資金缺口，盲目拿地融資的情況發生，在項目投資前做好可行性研究。

（二）建立健全預算管理機制，加強資金計劃管理

房地產企業中各種管理活動的開始是資金預算管理，也是房地產企業在開展業務中重要的環節。做好房地產企業資金預算工作是房地產開發前期業務的重要環節，不斷完善預算管理機制，提高資金使用效率，規避房地產企業出現資金鏈斷裂的風險。

在資金預算管理中，首先，緊密結合房地產企業行業情況與企業實際情況，將房地產企業的資金管理與項目管理相融通，制定與企業經營相適應資金預算；其次，在項目進行中，需及時根據房地產項目實際情況調整企業資金預算，促使資金預算與企業發展緊密相連；最后，加強資金預算與績效管理相結合，加大資金預算的執行度。

房地產企業在資金預算管理方面需有全面的考慮及考察，需將整體資金預算做到十分細致全面才能為企業發展做貢獻。房地產企業應加強資金計劃管理，加大資金監管執行的力度，在具體工作中充分發揮資金預算作用，縮小資金預算與實際執行的差距，從而促使企業資金管理能帶來最大的促進作用。

（三）拓展企業融資的途徑和方式，降低融資成本

房地產企業為避免資金風險，融資方式單一，需要不斷地擴展融資途徑和方式，努力降低企業融資成本。

第一，房地產企業應不斷加強企業資金管理，避免投資激進項目，提高企業運營能力以及盈利能力，保持較高的信用等級，提高企業抗風險能力，為后期進行融資做好前期準備；第二，房地產企業可采用供應鏈模式，加強與建設方及供應商聯系，借助供應鏈融資方式，采取建設方前期墊資方式、延長應付賬款支付期間以及項目質量保證金等方式，獲取部分前期融資，從而達到降低融資成本、緩解企業資金壓力的目的；第三，房地產企業可通過促銷等方式促進房屋銷售，可采用提前收取購房意向金或者提高房款首付款方式進行融資，達到提前收回房款減輕資金壓力；第四，房地產企業在融資時可采用吸收意向投資的合伙人，按照投資比例分配持有股份，后期根據當期盈利情況進行股份分紅，房地產企業可選擇與區域內實力強的公司相結合，此種方式，一方面可學習外部公司完善的管理體制，另一方面也可以解決公司資金問題，降低企業融資成本。

（四）細化周轉管理，加速資金回籠

房地產企業在進行項目開發前應做好項目整體規劃，健全房地產項目銷售機制，提高房屋銷售量，加快存貨周轉，同時做好銷售按揭款項回款跟蹤，充分考慮市場規律及政府政策，加快應收賬款周轉速度，加速資金回籠，降低資金成本。

在房地產日常管理中，應細化周轉管理，加快存貨、應收賬款周轉速度。第一，分析目前存款情況，對市場需求進行全面調研，合理推出房屋銷售及回款政策，比如對普通住宅、商鋪、車位進行分類營銷政策，全面促進存量房屋的銷售，提高存貨周轉速度。

第二，細化應收賬款管理，銀行的按揭期分為：按揭資料收集期、按揭資料審批期、按揭款項放款期等，房地產企業可進行分期管理，跟進不同階段進度，根據不同階段來進行風險把控，從而可提高應收賬款周轉率。

第三，加快保證金的退款，讓凍結資金“解凍”。房地產企業在項目開發初期會繳納農民工保證金及銀行按揭保證金，房地產企業應跟進總工程進度，保證工程質量，加速產權證的辦理，以盡快贖回此部分凍結資金，同時可與銀行進行溝通，看能否用信用保證等方式減少前期保證金金額。

（五）建立科學的資金管理制度，增強資金管理意識

房地產企業應建立科學的資金管理制度，第一，房地產企業應結合企業實際情況，建立科學完善的資金管理制度，房地產企業建立一整套完善的資金管理流程，比如前期資金預算管理、資金使用計劃、資金使用審批制度、項目資金籌資制度、資金安全管理等，合理安排資金管理及使用，以提高資金利用度。

第二，建立健全與此相匹配的考核與績效制度，對該資金管理制度的執行情況進行考核，該項考核與經營者的績效相掛鉤，從而促進資金管理制度的有效實施。

第三，需將企業資金管理與企業年度績效目標相掛鉤，不斷在資金管理中發現問題、解決問題，促進企業資金良性運作，不斷完善企業資金管理制度。房地產企業應建立獨立部門進行資金管理，規范企業資金審批及支付流程，健全企業資金從資金預算、資金計劃、資金審批使用等流程監督管理，對房地產企業資金成本有全面控制，使得房地產企業資金得到全面利用，降低財務風險。

房地產企業應增強人員資金管理意識，不斷提高資金管理人員的專業水平及綜合素質，資金管理人員的選擇也顯得十分重要，在進行人員選擇時應側重于專業水平高，適應能力強以及溝通能力強的人員，同時也要加強人員綜合素質考察，以保證可全面適應企業資金管理模式。房地產企業也要加強對于管理人員資金管理意識的培訓，增強人員的資金管理意識，樹立人員資金管理理念，學習相關財務知識及財務管理知識以及預算管理、籌資管理知識等，為不斷完善企業資金管理打下基礎。

三、結束語

綜上所述，房地產企業在項目運行過程中要重視資金管理問題，做好財務籌劃工作，提高資金利用率，降低資金成本，提前做好資金問題的解決方案，建立健全企業資金管理制度與預算管理體系，提高企業資金周轉率，保證房地產企業平穩健康運行，使得房地產企業得到可持續發展。