針對老舊小區的火災防控整治措施及實施方案研究

蔣永平

摘要：在開展居民住宅消防管理過程中，老舊小區因建造時間長、歷史遺留問題多、管理難度大，常出現消防設施欠缺、消防通道堵塞、居民消防意識淡薄、物業消防管理不作為等問題，致使老舊小區的消防安全系數偏低，一旦發生火災易引起亡人火災事故。現通過分析老舊小區火災隱患形成原因，探討火災防控措施，為有效做好老舊小區消防改造提供參考。

關鍵詞：老舊小區；消防安全；火災隱患；物業；社區

中圖分類號：D035.36? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ?文章編號：2096-1227（2023）12-0103-03

居民小區是以戶籍為主劃分的群眾生活、居住的社會基礎單元，是城鎮群眾日常主要活動場所，承擔著保障人民群眾基本需求的功能。居民小區公共設施、秩序管理、環境衛生、文明公益等諸多方面的完善程度反映出該區域的管理能力，隨著居民小區建筑建成年代逐漸久遠，設施設備老化磨損，老舊居民小區消防管理難成為不可回避的現實問題，火災隱患多、管理難度大、業態成分復雜成為工作難點。實施老舊小區改造重大民生工程和發展工程，通過整治改造旨在全面改善人居環境，增強建筑整體的安全性、可靠性，為實現有效監管、多元共治打牢基礎。

1 老舊小區消防安全隱患形成的背景

老舊小區改造工程是國家實施城市更新行動的一項重大工程項目，已成為我國重塑城市產業結構、提升消費水平、改善人居環境的重要路徑，既能滿足人民群眾生活需要，也是惠民生、促建設，提高經濟高質量發展的需要。

老舊小區通常意義上是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區，因建成年代較遠，基礎設施不完善、附屬設施質量差，無正規物業公司管理，存在諸如樓頂漏水、下水管堵塞、停車位緊張等問題。加之小區業主觀念未轉化，缺乏整體意識、安全意識等，老舊小區物業與居民矛盾較為凸顯。分析老舊小區消防安全管理難點逐步形成的背景為以下三個方面：

一是消防法律規范逐步落實。1954年，公安部編制了我國第一部《建筑設計防火規范》，隨著時代發展需要，建筑形式、建筑材料、裝飾材料、水電設備等新技術產品的逐步應用，建筑消防法規不斷調整，自1960—2016年歷經6次修訂，同時國家、省、市法律法規也不斷制定更新，在實施過程中對建筑防火要求逐步提高，建成年代較早的建筑物無法滿足后期規范要求。

二是消防監管模式不斷調整。人民生命財產安全一直是我國保持經濟高速發展的重要前提，進入改革開放以來，消防安全引起全民廣泛關注，1990年公安部設立消防局全面提高消防部隊的搶險救災、預防火災和消防監督能力。居民小區消防管理也從“粗放式”改變為“系統性”管理模式，公安派出所成為主抓居民區消防工作的主管單位，居民住宅建筑火災隱患得到了一定程度的治理。而大部分老舊小區沒有涵蓋在這種管理模式中。

三是建筑設施老化構成風險。根據GB29837—2013《火災探測報警產品的維修保養與報廢》，火災探測報警產品使用壽命不超過12年，可燃氣體探測器激光器件的使用壽命不超過5年。根據《建筑工程質量管理條例》建筑最低保修期限為：房屋建筑主體結構工程為設計規定使用年限；防水工程為5年；供熱和供冷系統為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年。國家未對電氣設備使用年限做明確規定，通常情況下要求10年內免維護、使用壽命不少于20年、設計壽命不少于30年。根據以上數據和現實情況分析，多數老舊居民小區建筑設施設備使用年限久遠，缺乏專業維護保養，堵塞疏散通道、違規裝修裝飾、私接亂拉電氣線路、水氣“跑冒滴漏”現象嚴重易引發安全隱患。

2 老舊小區消防安全管理現狀

歷年來火災數據的統計顯示，居民住宅是火災高發場所，而老舊小區易發高發小火亡人事故。全面分析老舊小區火災形成原因，能夠有效推動老舊小區全面提升抵御火災的能力。

2.1? 居民住宅建筑主要火災隱患

由于管理措施欠缺，管理機制不健全，導致老舊小區存在消防安全隱患。一是自動消防設施存在隱患。在使用過程中，建筑消防給水系統存在管網漏水、管道生銹、設備停機等情況，正常使用的報警主機存在大量故障、屏蔽、火警等信息。二是建筑防火構件損壞。在長期使用過程中，防火墻、防火隔墻被拆除。部分建筑施工未進行管道穿墻、穿樓板處封堵或封堵不嚴現象突出。三是滅火救援設施不規范。部分建筑無消防車道、消防車操作登高場地，或者車輛停放占用情況嚴重。消防救援窗和消防電梯設置不符合當前規范要求。四是安全疏散設施設置不到位。部分建筑隨意分隔，造成缺少安全出口，安全出口被占用的情況。部分房間門到安全出口疏散距離不符合規范要求。部分建筑鎖閉疏散門，樓梯間首層不能直通室外，高層建筑頂層無法作為疏散其他單元途徑使用。五是建筑裝修材料質量不滿足規范要求。部分建筑的室內裝修材料的燃燒性能不符合國家技術規范要求。部分建筑裝飾材料耐火等級不滿足規范要求。重要設備用房設置防火門耐火性能失效。

2.2? 建筑消防設施設備管理情況

很多老舊小區建筑消防設施功能未保持完好有效，消防給水管網無水、自動消防設施無法正常啟動、設施設備未通電等現象較為普遍，出現此類問題的原因首先是前期施工存在質量問題，消防設施安全質量不達標，無法有效發揮功效；其次是消防設施保養不到位，多數住宅建筑為村、鎮居民自建房或歷史遺留建筑，建成年代早，管理性質雜，對消防設施缺乏有效的管理，管網夏季銹蝕、冬季凍裂現象較為突出，長此以往消防設施損壞無人維修；加之，部分小區敞開式管理，公共區域監控系統不完善，外界人員進入居民區砸毀消火栓玻璃、盜取滅火器、盜取消防水帶和水槍現象嚴重，導致消防設施功能喪失；最后是消防設施設備使用超過時效期，失去原有效能，不能滿足使用需求。

2.3? 電氣設備管理情況

老舊小區電氣設備隱患多易引發火災。一是夏季和冬季用電量大，大功率用電器使用頻繁，電氣線路負荷過大；二是部分建筑房頂及墻體漏水、滲水現象嚴重，雨季電線漏電、短路、打火風險增加；三是部分電氣線路老化、亂拉亂接、違規接電現象嚴重，易發生漏電、短路、打火等線路故障；四是部分居民小區缺乏電動車充電配套設施，居民私接充電線路，電動車違規入戶充電等現象突出；五是公共電氣設備長時間運轉，無專業操作人員巡查檢查、無實時監管，發生故障后易引發火災。

2.4? 燃氣安全使用情況

天然氣在居民小區中使用廣泛。人們在享受清潔便利生活的同時，應當清醒認識到天然氣的爆炸性、有毒性、窒息性，隨著燃氣泄漏報警器和自動斷氣功能燃氣灶具進入家庭，安全性得到了顯著提升。但是由于部分居民住宅建成年代較早，未能全面鋪設天然氣管網，居民在生活中依然存在使用煤氣罐的情況，管閥經常連接易造成燃氣泄漏。同時，部分居民使用供氣軟管非專業機構安裝，長期磨損易造成龜裂和破損，無法保障燃氣使用安全。

2.5? 消防救援設施管理情況

目前，老舊小區的消防車道、消防救援窗、消防救援場地等存在一定問題，也是城市管理部門、公安部門、消防救援、公共醫療等部門較為關注的重點問題。一是缺少消防車道、消防救援窗、消防救援場地，消防救援窗、消防救援場地是《建筑設計防火規范》提出的設施概念，早期建筑未能有效規劃配套消防車道或消防車道寬度不能滿足現有消防車輛通行；二是消防車道堵塞嚴重，成為城鎮治理的“頑疾”，多數居民小區周邊消防車道呈現夜間堵占嚴重的情況，影響消防車輛救援；三是救援場地被占用，部分救援場地停放車輛、設置圍欄、改為綠化用地，舉高消防車、高噴消防車沒有足夠的支撐救援空間。

2.6? 消防通道、安全出口管理情況

建筑消防通道和安全出口是人員逃生和營救被困人員的防火防煙建筑構件，消防通道在各種險情中起到不可低估的作用。但是由于部分群眾安全意識淡薄，存在多占公共區域儲物的思想，導致居民建筑尤其是老舊小區的疏散通道、安全出口等部位堆放雜物，占用疏散空間成為常態，清理難度大，清除工作結束后隱患易反復。為確保暢通，各省市政府部門不同程度地開展了“四清一查”（清樓道、清陽臺、清消防車道、清電瓶車，查火災隱患）活動，廣泛倡導群眾加強“門前”暢通管理。

2.7? 物業服務保障能力情況

《中華人民共和國消防法》第十八條第二款規定：住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。當前，各物業服務企業服務質量參差不齊，消防管理經費不落實、物業管理的職業隊伍未形成、物業消防安全管理責任不明、開發商建管脫節，留下火災隱患。

《中華人民共和國消防法》第三十二條規定：鄉鎮人民政府、城市街道辦事處應當指導、支持和幫助村民委員會、居民委員會開展群眾性的消防工作。村民委員會、居民委員會應當確定消防安全管理人，組織制定防火安全公約，進行防火安全檢查。因社區（村）在政府統一領導下能夠較好地為沒有物業的居民小區（住宅樓）提供服務保障，基本滿足了群眾所需，但是長期沒有物業服務企業管理給社區（村）的工作帶來巨大壓力，消防設施維保資金落實難，大型設施項目維修協調保障工作難以開展。

根據《物業管理條例》第十二條第三款“業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意”，因建筑糾紛、物業糾紛等原因，居民小區成立業主大會、業主委員會建立難度大，無法實現有效自主管理[1-2]。

3 老舊小區火災防控能力提升措施

老舊小區火災防控工作重點是解決影響群眾消防安全的“疑難雜癥”，應當從建筑管理、設施管理、小區管理等多個方面進行研究，要合理分析老舊小區產生消防隱患的原因，有效地制定和形成管理措施。

3.1? 借勢發力壓實責任，破解“單打獨斗”難題

老舊小區消防安全管理整治要摒棄單一部門推動和居民群眾自發就能做好治理的思想，各級各部門要結合“創建文明城市”工作、消防安全專項整治工作、城鎮老舊小區改造工作，主動作為、互補空檔，合力開展治理工作。街道（鎮）、社區（村），消防救援部門、住建部門等部門要將老舊小區消防安全隱患及整改難題向地方各級黨委政府匯報請示，由政府牽頭組織相關行業部門召開工作協調會、推進會，進一步推進老舊小區消防設施改造。一是全面摸排老舊小區隱患，由社區（村）開展火災隱患摸排，消防救援部門做好技術指導，確保底數清、情況明，按照隱患“輕重緩急”分批次開展改造整治。二是多頻次召開協調會、推進會，廣泛動員有關部門參與，各部門按照自身職責認領整治任務，采取倒排工期方式，實現任務有序推進。三是詳細研究落實改造經費出處和使用等事宜，可采取居民自籌資金、政府輔助幫扶資金相結合，或者可采取使用房屋維修資金等多種方式落實整改經費。四是明確各部門、單位具體責任單位和責任人，建立部門聯動、逐級負責、考核驗收、績效評比等工作機制，在老舊小區消防安全治理方面，各部門給予政策、人力、物力和財力方面的保障[3]。

3.2? 聯防聯治筑牢防線，破解“積患難除”難題

老舊小區改造工作，以改為輔、以治為主。各級各部門工作重點應放在改造之后的監管工作方面，公安、消防救援、住建、房管、城管等部門組成檢查小組開展常態化監管，重點檢查老舊小區消防車通道暢通、電氣線路敷設、消防設施維護保養及微型消防站建設情況，并針對小區電動車違規停放、私拉電線，電動車進屋充電問題進行摸排和協調處置。同時，應當依托屬地街道和群眾力量，發動“五支隊伍”（居民樓院長、物業管理人員、微型消防站隊員、小區保安、網格員）等力量，會同電力部門、燃氣管理部門、專業電工，對老舊小區逐個逐棟開展排查檢查，督促居民落實“四清一查”，扎實開展家庭隱患自查自糾，切實提升小區消防安全指數。

3.3? 創新舉措拓寬載體，破解“意識薄弱”難題

廣泛發動群眾是打好火災隱患消除戰的有效“戰術”，消防救援、公安、社區（村）要結合老舊小區實際，策劃群眾“喜聞樂見”的宣教活動方案，組織消防人員、公安民警、社區志愿者走進小區開展“拒絕電動車進樓入戶”“打通生命通道”等主題宣傳活動，宣傳消防法律法規，講述居民火災真實案例，普及防滅火、自救逃生知識，進一步提高群眾參與消防工作的主動性和積極性。同時，善于發揮微信小程序、短信提示等功能，重要節點向小區居民發布消防安全管理重點知識和風險提示。在小區公告欄設置《居民住宅小區消防安全知識宣傳欄》，擴大消防宣傳覆蓋面和影響力。同時，要堅持黨建引領，讓小區組織“強”起來。廣泛發動居民小區黨員參與消防管理，擔任網格長、樓棟長，積極配合民警、社區工作人員開展火災隱患巡查檢查。

3.4? 緊抓物業服務能力，破解“管理混亂”難題

物業管理作為管理現代城市的一種新理念、新方法，是有效提升居民小區服務水平，減輕政府工作壓力的重要措施。在老舊小區設置物業服務企業，要加大投入力度，引入服務質量優異企業保證服務質量。推進和完善老舊小區物業管理工作，要完善市場準入機制，切實把握好準入門檻，完善物業管理企業資質的動態管理，逐步建立完整的監督機制。對獨棟居民住宅可采取由周邊優秀物業服務企業代管模式，保障居民生活需求。對無法配備物業服務企業的老舊小區，要充分發揮社區組織的作用，積極做好群眾生活管理工作。

參考文獻：

[1]姚國發，田慧榮.物業服務企業在消防管理中的作用及應對[J].城市建設理論研究（電子版），2011（23）：1-6.

[2]宋英杰.淺談老舊小區消防安全現狀及火災撲救對策[J].中文科技期刊數據庫（全文版）工程技術，2021（1）：214-215.

[3]中國城市規劃設計研究院城市更新研究所.城鎮老舊小區改造實踐與創新[M].北京：中國城市出版社，2022.

Research on fire prevention and control measures and implementation plans for the old community

Jiang Yongping

（Shuangpai County Fire and Rescue Section of Yongzhou， Hunan Yongzhou 425200）

AbstraCt： In the process of residential fire management， the old community due to the long construction time， many historical legacy problems， management difficulties， often appear lack of fire facilities， fire passage blockage， residents fire awareness， property fire management inaction and other issues， resulting in the old community fire safety factor is low. In the event of a fire， it is easy to cause fatal fire accidents. By analyzing the causes of fire hazards in old residential areas， fire prevention and control measures are discussed to provide references for effective fire protection renovation in the old community.

Keywords： old community; fire safety; fire hazard; property; community