城市更新中老舊住宅區綜合改造全齡化設計技術應用研究

摘要：隨著社會的發展，人們對居住環境的要求逐漸提高，全齡化設計理念應運而生。全齡化設計旨在為不同年齡段的居民提供舒適、安全、便捷的居住環境，滿足其在各個生命階段的需求。基于此，結合研究目的與意義，首先，對城市更新中老舊住宅區綜合改造技術進行評估；其次，對城市更新中老舊住宅區綜合室內改造技術的應用展開研究；最后，分析老舊住宅區綜合改造公共空間設計與基礎設施技術，旨在為相關人員提供參考幫助。

關鍵詞：城市更新"老舊住宅區"綜合改造"全齡化設計"技術應用

Research"on"the"Application"of"All-Age"Design"Technology"for"Comprehensive"Renovation"of"Old"Residential"Areas"in"Urban"Renewal

LI"Jian

China"Jingye"Engineering"Technology"Co.，"Ltd.，"Beijing，100088"China

Abstract："With"the"development"of"society，"people's"requirements"for"living"environment"are"gradually"increasing，"and"the"concept"of"all-age"design"has"emerged."All-age"design"aims"to"provide"comfortable，"safe，"and"convenient"living"environments"for"residents"of"different"age"groups，"meeting"their"needs"at"various"stages"of"life."Based"on"this，"combined"with"the"research"objective"and"significance，"firstly，"an"evaluation"is"conducted"on"the"comprehensive"renovation"technology"of"old"residential"areas"in"urban"renewal;"Secondly，"research"is"conducted"on"the"application"of"comprehensive"indoor"renovation"technology"in"old"residential"areas"in"urban"renewal;"Finally，"the"design"of"public"spaces"and"infrastructure"technology"for"comprehensive"renovation"of"old"residential"areas"are"analyzed，"aiming"to"provide"reference"and"assistance"for"relevant"personnel.

Key"Words："Urban"renewal;"Old"residential"areas;"Comprehensive"renovation;"All-age"design;"Technical"application

老舊住宅區作為城市發展的歷史見證，承載著無數居民的生活記憶。但是，隨著時間的推移，此類住宅區逐漸暴露出許多問題，嚴重影響了居民的生活質量和城市的整體風貌。對城市更新中老舊住宅區綜合改造的全齡化設計技術應用進行研究，是改善居民生活質量的迫切需求，同時也是推動城市可持續發展的重要任務。通過深入研究和實踐，本文探索出適合老舊住宅區綜合改造的全齡化設計技術體系，為城市更新提供有力的技術支持和理論依據。

1全齡化設計的作用與價值

1.1全齡化設計作用

全齡化設計的作用主要體現在以下方面：一是提升居住品質，通過加固、優化建筑，以及引入智能、節能技術，改善房屋安全性與舒適性，滿足現代生活需求；二是滿足不同年齡段需求，為兒童、青少年、成年人、老年人分別設計相應設施與空間；三是促進社區融合，打造共享公共空間，增進居民交流互動，增強凝聚力與歸屬感；四是推動城市更新可持續發展，提高改造質量效益，為城市更新提供創新思路與方法。

1.2全齡化設計價值

從價值角度而言，全齡化設計具有社會、經濟、文化、環境等多方面價值。在社會價值上，體現公平包容，為特殊群體提供便利，促進社會和諧穩定，增強居民認同感與歸屬感；在經濟層面，提升房產價值，帶動相關產業發展，創造就業機會，采用節能技術降低成本；在文化方面，保護、傳承歷史文化，保留特色風貌格局，注入新元素增添活力；從環境角度，注重綠化景觀與生態改善，提供健康生活環境，采用環保材料實現可持續發展[1]。

2城市更新中老舊住宅區綜合改造技術評估

2.1建筑結構評估技術

建筑結構評估技術在城市更新中的老舊住宅區綜合改造中意義重大。一方面，該技術能確保安全，及時排查因老舊造成結構老化、損傷等隱患，在自然災害頻發區尤為關鍵。另一方面，該技術能為改造提供依據，決定建筑的加固、修繕或拆除重建方式。評估方法包括外觀檢查，如查看墻體、屋面、門窗等有無裂縫、變形和滲漏，以及檢查基礎沉降與周邊環境影響。儀器檢測包括用超聲波檢測儀、鋼筋掃描儀、混凝土強度檢測儀等。通過結構計算分析，結合設計圖紙和檢測數據，用軟件模擬不同荷載下的結構響應。

2.2基礎設施檢測技術

在城市更新中，老舊住宅區綜合改造需重視基礎設施檢測技術。老舊住宅區基礎設施因長時間使用易老化損壞，影響居民生活質量與安全。基礎設施檢測技術可以及時發現問題，為改造提供準確依據。給排水系統檢測可以通過壓力測試、流量監測等方法檢查管道滲漏、堵塞、破裂情況，評估水質及排水坡度；電氣系統檢測借助絕緣電阻測試儀等設備檢測電線絕緣性能、配電箱容量及照明系統；供暖與制冷系統檢測則查看管道設備運行、溫度達標情況、評估制冷效果及能源消耗。

2.3空間布局分析技術

在城市更新中，老舊住宅區綜合改造需重視空間布局分析技術。其重要性在于能發現老舊住宅區空間布局的不合理之處，為改造提供科學依據，提升居民生活質量與社區發展。該技術包括三維建模、空間句法分析和行為觀察法。三維建模可直觀展示空間形態，分析建筑高度、間距等，評估空間利用效率與舒適度；空間句法分析能揭示空間可達性等，例如，通過道路連接度評估交通便利性；行為觀察法則了解居民需求偏好，收集意見建議[2]。

3老舊住宅區綜合室內改造技術應用

3.1結構加固技術

對混凝土表面進行清理和打磨，確保表面平整、干凈，無油污和松散物質。對于老年人居住的房間，應特別注意施工過程中的噪聲和灰塵控制，避免對老年人的生活造成干擾。涂抹專用的粘結劑，將碳纖維布粘貼在結構受力部位，如梁、板、柱等。在粘貼過程中，應確保碳纖維布與混凝土表面緊密貼合，無氣泡和皺褶。通過碳纖維布的抗拉強度，提高結構的承載能力和抗震性能。對于老年人居住的房屋，可以在臥室、客廳等主要活動區域的墻體和天花板進行碳纖維加固，提高房屋的整體穩定性。將鋼板通過粘結劑粘貼在混凝土結構的受拉部位，或者采用錨栓將鋼板固定在結構上。對于老年人居住的房屋，可以在樓梯間、走廊等老年人經常行走的區域進行粘鋼加固，提高結構的安全性，利用鋼板的抗拉性能，增強結構的承載能力。

3.2節能改造技術

3.2.1前期評估與規劃

工作人員應與老年居民溝通交流，了解其對室內溫度、采光、通風等方面的特殊需求。例如：老年人可能對溫度變化較為敏感，需要更穩定的室內溫度環境。工作人員應考慮老年人的行動不便，確保節能改造措施不會給其日常生活帶來不便。工作人員應對老舊住宅的能源消耗進行評估，包括用電量、用水量、燃氣用量等，確定主要的能源消耗點，為節能改造提供針對性的方向；分析老舊住宅的保溫性能、門窗密封性等，找出能源浪費的潛在因素。

3.2.2節能改造技術及施工流程

（1）外墻保溫改造。工作人員應選擇適合老年人居住的環保、無毒的保溫材料，如巖棉板、聚苯板等，此類材料具有良好的保溫性能，同時不會對老年人的健康造成影響。工作人員應對老舊住宅的外墻進行清理，去除表面的污垢和松散物質；安裝保溫材料，可以采用粘貼或錨固的方式，在施工過程中，應確保保溫材料與外墻緊密貼合，無空鼓和裂縫；在外墻保溫材料表面涂抹防護層，提高保溫材料的耐久性和防水性能。

（2）門窗節能改造。工作人員應選擇隔熱性能好、密封性強的門窗材料，如斷橋鋁合金門窗、雙層中空玻璃等，此類門窗能夠有效阻擋熱量的傳遞，提高室內的保溫性能。工作人員應測量老舊住宅的門窗尺寸，定制合適的節能門窗；拆除舊門窗，安裝新的節能門窗，，在安裝過程中，應確保門窗的安裝位置準確，密封膠條安裝牢固，無漏風現象。

（3）屋頂節能改造。工作人員應選擇具有良好保溫和防水性能的屋頂材料，如防水卷材、保溫板等。對于老年人居住的房屋，工作人員可以考慮在屋頂安裝太陽能板，既可以節能，還能為老年人提供熱水等生活便利。工作人員應對老舊住宅的屋頂進行清理，去除表面的雜物和損壞的防水層；鋪設保溫板，提高屋頂的保溫性能；安裝防水卷材，確保屋頂的防水性能，如安裝太陽能板，應根據太陽能板的安裝要求進行施工，確保太陽能板的安全和穩定。

3.2.3后期維護與管理

工作人員應制作簡單易懂的節能宣傳資料，向老年居民介紹節能改造的好處和節能設備的使用方法，如如何正確使用門窗、如何調節室內溫度等。工作人員應定期組織節能知識講座，邀請專業人員為老年居民講解節能技術和節能產品，提高老年居民的節能意識。工作人員應定期對節能改造后的老舊住宅進行檢查，確保節能設備的正常運行，如檢查門窗的密封性、照明燈具的亮度等。工作人員應及時處理老年居民反映的節能問題，如燈具損壞、門窗漏風等，為老年居民提供便捷的維修服務，確保其生活不受影響[3]。

3.3室內空間優化技術

前期評估與規劃階段，工作人員應深入與老年居民及其家屬交流，了解其常起夜、需輔助行走等生活習慣和期望，同時評估其身體狀況，如行動緩慢、視力模糊等；應對室內空間詳細測量，分析如狹窄過道阻礙行動、家具擺放不合理等問題。施工流程中，在無障礙設計方面，工作人員應拆除門檻和高差，使地面平整，方便輪椅和助行器；在衛生間、樓梯等安裝扶手，高度和位置貼合老人身體尺寸，拓寬門洞，以便輪椅和護理設備進出，拆除墻體時，注意結構穩定；增加儲物空間，定制帶抽屜、隔板的家具，利用墻面安裝吊柜、壁龕，改造角落空間放置轉角柜等；優化休息區域，選擇符合人體工程學的座椅和床鋪，布置溫馨角落，擺放舒適沙發和綠植，增加壁燈、臺燈等照明設備和換氣扇改善通風。

4老舊住宅區綜合改造公共空間設計

4.1戶外活動空間設計

前期進行需求分析時，工作人員應深入與老年居民交流，了解其渴望在戶外活動空間中有寧靜的休息區。例如：設置帶有柔軟坐墊、可調節角度的長椅，旁邊配備大型遮陽傘，為老人提供舒適的休憩環境，同時，座椅高度應便于老人起身坐下。工作人員應考慮老人身體狀況和行動能力，可以設置無障礙通道。例如：對公共空間的道路進行全面平整，清除可能絆倒老人的障礙物，在有高差的地方設置緩坡，方便輪椅和行動不便的老人通行。

在具體設計流程中，功能分區應明確。休息區除了舒適座椅外，可以放置小型茶幾，方便老人放置物品。健身區選擇操作簡單且有安全防護的健身器材，如帶有扶手的漫步機、可調節力度的扭腰器等，并在器材旁設置圖文并茂的使用說明。社交區利用花壇和小型噴泉打造優美景觀，擺放圓形桌椅便于老人交流互動。綠化區種植四季常青的樹木和色彩鮮艷的花卉，如桂花樹、月季花等，增加綠化小徑。小徑寬度應能容納輪椅通過，并選擇安全地面材料，如透水磚和橡膠地墊組合鋪設，既防滑又舒適；應增加照明設施，采用暖色調的柔和燈光，如在休息區和小徑旁設置地燈；還應安裝輔助設施，合理設置垃圾桶，在顯眼位置放置長椅，公共空間安裝緊急呼叫按鈕并連接到物業或社區服務中心。

4.2綠化景觀設計

在前期需求分析方面，工作人員應與老年居民深入溝通，了解其喜愛色彩鮮艷的花卉、寧靜水景及舒適座椅；考慮其身體狀況和行動能力，例如，設置無障礙通道、防滑地面等；對公共空間實地勘察，掌握地形、面積、光照等條件，并分析現有植被，確定可保留利用及需改造移除的部分。

具體設計流程中，在規劃綠化布局時，工作人員應先確定自然生態風格的主題，根據主題選擇植物品種和景觀元素。休息區周圍種植月季、茉莉等色彩鮮艷且花期長的花卉和低矮灌木，營造寧靜氛圍；健身區周圍種植高大的楊樹提供遮陽；確保綠化景觀連通性和可達性；鋪設平緩的無障礙通道，沿途設置休息長椅。在選擇植物品種時，工作人員應挑選適合當地氣候土壤、易于養護且色彩豐富的花卉灌木，如紫薇、海棠等，種植松柏等常綠喬木以遮陽防風，種植桂花等芳香植物以改善空氣和心情，同時避免有毒、有刺、易過敏植物[4]。

4.3交通組織與停車設計

在前期需求分析方面，工作人員應與老年居民進行深入溝通，了解其對交通便利性和安全性的需求，例如：老年人可能需更短的步行距離、更平緩的道路坡度、更清晰的交通標識等。工作人員應考慮老年居民的身體狀況和行動能力，確保設計的交通組織和停車設施能夠滿足其特殊需求，如設置無障礙通道、防滑地面、扶手等。工作人員應對老舊住宅區的公共空間進行實地勘察，了解場地的地形、面積、交通流量等條件。

具體設計流程如下。（1）優化道路布局。根據老年居民的出行需求，優化老舊住宅區的道路布局，減少不必要的彎道和狹窄路段，增加道路的連通性和可達性。（2）設置人行道和自行車道，為老年居民提供安全、舒適的步行和騎行環境。設置專門的人行道和自行車道，與機動車道分離，避免人車混行。（3）安裝交通標識和信號燈。在道路上安裝清晰、易懂的交通標識和信號燈，為老年居民提供明確的交通指引，減少交通事故的發生。（4）設計無障礙通道，為行動不便的老年居民設置無障礙通道，確保其能夠順利地出行。無障礙通道應平整、寬敞，無障礙物，并設置扶手和坡道，方便輪椅和助行器的通行。

5老舊住宅區綜合改造的基礎設施技術

5.1給排水系統改造技術

老舊住宅區給排水系統常因多年使用出現管道老化、堵塞、滲漏等問題，影響居民用水、排水。老化管道有破裂、漏水風險，可能導致房屋受損，甚至發生安全事故。可靠的系統對老年居民日常生活至關重要。

（1）給水系統改造可采用新型管材如PE管和PPR管。PE管公稱壓力0.6～1.6"MPa，耐溫-40～60"℃；PPR管公稱壓力達2.5MPa，耐溫-20～95"℃。水壓不足時，可以增設增壓設備，增壓泵揚程一般為10～50"m、流量為1～10"m3/h，氣壓罐容積為50～200"L。（2）排水系統改造可對堵塞或輕微損壞管道進行疏通與修復。高壓水射流疏通壓力10～20"MPa，內襯法修復后，管道內徑縮小率控制在10%以內。雨污分流需新建管道。雨水管道管徑為DN300～DN1000，設計流量按暴雨強度公式計算；污水管道管徑為DN200～DN800，設計流量根據人口和污水排放量確定。

實際操作流程如下。（1）前期調研規劃。了解管道情況制定方案。（2）施工準備。采購合格材料組織施工隊伍。（3）施工過程。先改造給水系統，再改造排水系統，注意保護周邊。（4）竣工驗收。檢查系統運行，及時整改問題[5]。

5.2"電氣系統智能化技術

對老年居民而言，智能開關可以通過語音控制燈光，便于操作；智能電表能夠遠程抄表、監測用電，精度為1.0級或2.0級，測量范圍為5（20）～100"A，通信方式可選無線或有線；智能插座額定電流為10"A或16"A、電壓為220"V，可遠程控制和電量監測；智能照明系統采用LED燈，功率為3～18"W，能自動調光、分區控制；智能漏電保護器額定電流為16～63"A、電壓為220V，漏電動作電流為30"mA或100"mA。

以某老舊住宅區為例，通過安裝智能電表和插座，居民可通過手機APP查用電情況并遠程控制電器；智能照明系統隨環境光線自動調節亮度，走廊、樓梯安裝人體感應燈，既節能又方便出行；智能漏電保護器實時監測漏電，保障安全，且可遠程控制和故障報警。

5.3"供暖與制冷系統優化技術

老舊住宅區原供暖與制冷系統效率低，無法滿足居民對舒適環境的需求。尤其對老年居民而言，穩定的室內溫度有利于身體健康和生活質量。高能耗系統增加了居民費用支出且不環保。優化后，可以提高能源利用效率，實現節能減排，減少設備運行負荷，延長其使用壽命。以某老舊住宅區為例，安裝燃氣壁掛爐和空氣源熱泵替代燃煤鍋爐，提高了供暖效率，并降低了能耗和污染；安裝智能溫控系統，居民可遠程控溫；在外墻等部位采用保溫隔熱材料，減少了熱量散失和傳入。

在技術分析方面，節能型供暖設備有燃氣壁掛爐和空氣源熱泵。燃氣壁掛爐熱效率一般在90"%以上，功率為18～40"kW，供暖面積為100～300"㎡，能效等級為一級或二級。空氣源熱泵能效比在3.0以上，功率為3～15"kW，供暖面積為50～200"㎡，能效等級為一級或二級。智能溫控系統溫度控制精度在±0.5"℃以內，可通過手機APP遠程控制。保溫隔熱材料導熱系數一般在0.03"W/（m·K）以下，燃燒性能等級為A級或B1級[6]。

6結語

總而言之，通過對老舊住宅區的基礎設施檢測、空間布局優化、室內改造、、公共空間設計等多方面的改造，可以為不同年齡段的居民尤其是老年居民打造更加安全、舒適、便捷的居住環境。從給排水系統更新到電氣系統的智能化，再到供暖與制冷系統的優化，每項技術均旨在提高居民的生活質量、降低能源消耗，以實現可持續發展。相信在不斷的探索和實踐中，未來能夠創造出更多、更好的全齡化居住環境，使每位居民都能在城市更新中感受到家的溫暖和幸福。

參考文獻

[1]方心怡.全齡共享視角下北京老舊小區公共空間改造路徑研究[D].北京：北京建筑大學，2023.

[2]曹雙全.全齡友好視角下城鎮老舊小區更新策略體系研究[D].北京：中國城市規劃設計研究院，2022.

[3]鄭文暉.全齡社區適老化更新的國際實踐及其啟示[J]建筑與文化，2023（8）：126-128.

[4]張瑞潔，鄭衛民，胡凱莉.基于IPA分析法的產業社區公共空間需求滿意度研究[J]湖南包裝，2024，39（2）：98-101，139.

[5]關毅鵬.老舊小區公共空間全齡化改造設計探究：以萬榮東怡小區為例[J]住宅科技，2024，44（4）：16-20.

[6]姚之浩，李昊昱.全齡友好導向下居住型街區更新的研究框架與規劃應對[J]規劃師，2024，40（1）：34-41.