房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題與對(duì)策思考

余嘉豪 珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司

財(cái)務(wù)分析，即以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等作為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)的財(cái)務(wù)方法，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債、經(jīng)營(yíng)收益、現(xiàn)金流量及其變化進(jìn)行評(píng)估，從而為管理層的決策提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。隨著日益嚴(yán)峻的內(nèi)外部環(huán)境，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析工作，對(duì)于推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)特征

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、資金占用較大，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從取得土地到交付給客戶(hù)，最快也需3 年。在項(xiàng)目建設(shè)一半的周期內(nèi)，現(xiàn)金流入無(wú)法彌補(bǔ)現(xiàn)金投入，長(zhǎng)期處于資金壓力下。在市場(chǎng)環(huán)境改變時(shí)，當(dāng)價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度或銷(xiāo)售回款沒(méi)有達(dá)到既定目標(biāo)時(shí)，就會(huì)增加資金占用的數(shù)額和時(shí)間，從而導(dǎo)致企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較高。“房住不炒”的方針以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，并由此引發(fā)了一系列債務(wù)違約等問(wèn)題。

其次，產(chǎn)品的高度差異化。每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都會(huì)根據(jù)其所處的城市、地理位置、產(chǎn)品的功能而有所區(qū)別，各業(yè)態(tài)組合所占的比重都不盡相同，具有獨(dú)特性。每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，由于其遠(yuǎn)景目標(biāo)和開(kāi)發(fā)范圍的差異，各類(lèi)型的自銷(xiāo)售和可銷(xiāo)售商業(yè)模式的組合比率也有差異，同時(shí)不同的發(fā)展階段所反映出的財(cái)務(wù)報(bào)表形式也有著顯著差異，財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)和指標(biāo)也呈現(xiàn)出一定的差別[1]。

此外，預(yù)售模式的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)特征也有別于其他產(chǎn)業(yè)。由于資產(chǎn)負(fù)債表的主體部分是存貨和合同負(fù)債，而存貨已經(jīng)預(yù)售給了客戶(hù)，因此，它是否還符合“由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益”的資產(chǎn)的定義，也是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。

在實(shí)際操作中，對(duì)于已經(jīng)銷(xiāo)售但尚未完成的存貨，由于企業(yè)承擔(dān)著支付責(zé)任，所以必須在支付之前不斷地投入資金；項(xiàng)目的盈虧報(bào)告在交付給業(yè)主之前都處于虧損狀態(tài)。因此，不能簡(jiǎn)單地直接利用資產(chǎn)負(fù)債率、利潤(rùn)率等指標(biāo)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的必要性

第一，為企業(yè)決策提供數(shù)據(jù)支撐。財(cái)務(wù)分析可對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各模塊、各業(yè)務(wù)條線(xiàn)、各區(qū)域的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行靈活拆分、歸納總結(jié)，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別出利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)和核心競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)，在此基礎(chǔ)上融合全面預(yù)算管理，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)在各類(lèi)經(jīng)營(yíng)策略和重要參數(shù)變動(dòng)下，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)結(jié)果進(jìn)行仿真和推演，從而為其戰(zhàn)略的制定提供較為科學(xué)、可靠的決策依據(jù)。

第二，日常經(jīng)營(yíng)管理的指揮棒。通過(guò)各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的形式，將各個(gè)時(shí)期所要達(dá)到的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)傳達(dá)下去，各個(gè)層次的管理者都會(huì)將財(cái)務(wù)分析結(jié)果轉(zhuǎn)換為日常經(jīng)營(yíng)管理行動(dòng)。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作情況，對(duì)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行定期對(duì)比，分析偏差并加以調(diào)整，按業(yè)務(wù)需求優(yōu)化企業(yè)各項(xiàng)資源配置，以確保實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

第三，績(jī)效考核的標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)良好的績(jī)效考核機(jī)制可以強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)在動(dòng)力，促使可持續(xù)發(fā)展。公正、客觀的評(píng)價(jià)指標(biāo)是建立一套完善績(jī)效考核機(jī)制的基礎(chǔ)。與戰(zhàn)略目標(biāo)保持一致的財(cái)務(wù)指標(biāo)，以及由此獲得的業(yè)財(cái)數(shù)據(jù)，具有客觀、可對(duì)比的特性，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各層次和模塊進(jìn)行考核的最方便快捷、接受度最高的一種方法[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析存在的問(wèn)題

(一)財(cái)務(wù)分析方式較為單一

在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)部門(mén)采用的財(cái)務(wù)分析方式相對(duì)較為簡(jiǎn)單，主要有兩個(gè)方面：第一，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，財(cái)務(wù)人員通常都會(huì)采用比較分析法和比率分析法，但這些傳統(tǒng)的分析方法，只能反映過(guò)去的運(yùn)營(yíng)狀況，不能對(duì)企業(yè)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)估；第二，就財(cái)務(wù)分析技術(shù)而言，所采用的數(shù)據(jù)，包括特定事件均為過(guò)去式，因此存在著一定的滯后性，此外，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，并沒(méi)有以企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)為基礎(chǔ)，無(wú)法確保企業(yè)財(cái)務(wù)分析的前瞻性，也不能滿(mǎn)足企業(yè)管理者的需求。

(二)財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性偏低

資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表這三大報(bào)表是進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的依據(jù)，如果企業(yè)管理層或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一味追求報(bào)表的美觀，而對(duì)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行修改，造成財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析結(jié)果不具備參考價(jià)值。

此外，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是借助明源軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，因此需要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、成本、開(kāi)發(fā)等各部門(mén)的數(shù)據(jù)錄入，但是由于業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)這些數(shù)據(jù)信息了解并不透徹，部門(mén)之間缺少有效交流，因此財(cái)務(wù)部門(mén)所搜集到的數(shù)據(jù)較為零散且無(wú)法確保其準(zhǔn)確性，進(jìn)而對(duì)財(cái)務(wù)分析結(jié)果產(chǎn)生較大影響。

(三)注重分析數(shù)據(jù)，忽略非財(cái)務(wù)信息

財(cái)務(wù)人員在分析財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，太過(guò)重視數(shù)據(jù)分析，常常只看到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的表面，而忽視了許多非財(cái)務(wù)信息，例如國(guó)家政策、金融政策的出臺(tái)，或是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響等。究其原因，首先，財(cái)務(wù)人員不是管理層，不能從企業(yè)管理者的視角思考問(wèn)題；其次，財(cái)務(wù)人員對(duì)于非財(cái)務(wù)信息的敏感度不夠。

(四)財(cái)務(wù)分析人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)亟待提升

許多房地產(chǎn)企業(yè)并未設(shè)立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)分析崗位，特別是中小規(guī)模的企業(yè)，大多數(shù)財(cái)務(wù)人員都由會(huì)計(jì)核算人員兼任，造成“重會(huì)計(jì)核算，輕財(cái)務(wù)分析”的局面，導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析工作無(wú)法根據(jù)企業(yè)具體運(yùn)營(yíng)狀況與外部環(huán)境進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)整、優(yōu)化，流于表面，也無(wú)法為管理層提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的優(yōu)化對(duì)策

(一)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升及時(shí)性

第一，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，推動(dòng)智慧財(cái)務(wù)的構(gòu)建。現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息披露是通過(guò)月度、季度、年度報(bào)表的形式展開(kāi)，因此財(cái)務(wù)人員大多都以報(bào)表信息為依據(jù)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行逐一分析，這樣的方法效率低下、出錯(cuò)率較高，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的日常財(cái)務(wù)分析與管理而言無(wú)疑是不利的。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)引進(jìn)現(xiàn)代信息技術(shù)，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算的數(shù)字化，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息的共建共享，進(jìn)而提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的完整性與時(shí)效性。

具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將數(shù)字化財(cái)務(wù)作為其發(fā)展方向，加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析信息化的建設(shè)，同時(shí)還需強(qiáng)化對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和分析，找出財(cái)務(wù)管理工作中存在的成本管理和投融資管理缺陷，科學(xué)分析問(wèn)題成因，并加以干預(yù)、規(guī)避和應(yīng)對(duì)，并從中吸取、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而對(duì)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整、優(yōu)化。此外，企業(yè)還可將月度報(bào)表調(diào)整為每旬或每周的報(bào)表形式，用以縮短財(cái)務(wù)分析周期，進(jìn)而及時(shí)對(duì)現(xiàn)金、應(yīng)收賬款等營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)狀況以及相應(yīng)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析[3]，同時(shí)及時(shí)將相關(guān)的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)上報(bào)管理層，為其決策提供數(shù)據(jù)支撐，進(jìn)而優(yōu)化運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，提高企業(yè)的環(huán)境適應(yīng)能力與決策能力。

第二，注重財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的及時(shí)性與針對(duì)性。近年來(lái)，中央銀行及其他部委發(fā)布了一系列文件[4]，按照指標(biāo)符合情況將企業(yè)分為不同等級(jí)，并在不同的融資政策等問(wèn)題上給予不同的處理。因此，企業(yè)應(yīng)該對(duì)指標(biāo)的變化給予足夠重視，比如關(guān)于“扣除預(yù)收款，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模應(yīng)超過(guò)”這一指標(biāo)，在保持資產(chǎn)負(fù)債不變的前提下，想要將這一指標(biāo)降低就需要增加預(yù)收款項(xiàng)，這極大地考驗(yàn)了房企在銷(xiāo)售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多個(gè)方面的整體運(yùn)作控制能力，而另外兩項(xiàng)指標(biāo)的整體水平則相對(duì)較低。因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，可以更加注重前者。

(二)提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與完整性

首先，在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析的過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)對(duì)受到會(huì)計(jì)核算要求約束的科目和對(duì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整的項(xiàng)目數(shù)據(jù)還原，對(duì)影響結(jié)果的重要信息在附注中分別披露，在需要時(shí)將財(cái)務(wù)語(yǔ)言轉(zhuǎn)換成更淺顯的文字加以表達(dá)，從而使企業(yè)管理層更加直觀地了解到企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)；其次，企業(yè)管理層要提升對(duì)財(cái)務(wù)分析工作的重視程度，統(tǒng)籌規(guī)劃、積極協(xié)調(diào)各部門(mén)間的溝通與配合，推進(jìn)落實(shí)業(yè)財(cái)融合，將財(cái)務(wù)系統(tǒng)和企業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)真正銜接起來(lái)，展開(kāi)數(shù)據(jù)共享，確保數(shù)據(jù)口徑一致，促進(jìn)內(nèi)部管控水平不斷提升。

(三)促進(jìn)非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)的融合

第一，構(gòu)建多元化財(cái)務(wù)分析。一是比率分析法，即對(duì)各種比率展開(kāi)綜合分析，并有機(jī)結(jié)合，如果只是單純地運(yùn)用一個(gè)指標(biāo)，很難對(duì)企業(yè)的總體運(yùn)營(yíng)情況做出正確判斷，與此同時(shí)，還需要與因素分析法相結(jié)合，進(jìn)行差額分析，把產(chǎn)生總偏差的原因劃分為各個(gè)因素的影響，逐個(gè)分析，進(jìn)而對(duì)企業(yè)過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況有全面的把控。單一的財(cái)務(wù)分析方法并不能完整反映出一個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)椴糠植荒艽嬲w，所以只有與綜合分析方法相結(jié)合，才能對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行全方位評(píng)價(jià)。二是杜邦分析法。即通過(guò)各指數(shù)之間的內(nèi)在聯(lián)系對(duì)企業(yè)展開(kāi)綜合分析，將凈資產(chǎn)收益率作為代表性指標(biāo)，將其分解成銷(xiāo)售利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)三個(gè)要素的乘積，并與房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量狀況以及償債能力相匹配，通過(guò)對(duì)這三個(gè)要素的分析，找出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題并加以改善[5]。

第二，增設(shè)非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析。對(duì)投資人、債權(quán)人和企業(yè)管理層而言，僅僅依靠財(cái)務(wù)指標(biāo)是不夠的，因此還應(yīng)與非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)相結(jié)合，建立健全的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度。比如注重企業(yè)償債能力的表外因素，包括企業(yè)自身是否存在債務(wù)危機(jī)、工傷賠償?shù)确杉m紛以及未決訴訟等，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的知名度和市場(chǎng)認(rèn)可產(chǎn)生一定影響；同時(shí)，還要將企業(yè)的信貸額度、抵押物的品質(zhì)和流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)租賃、債務(wù)擔(dān)保等納入考慮范疇，這些因素都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的償債風(fēng)險(xiǎn)[6]；此外，在新項(xiàng)目中要將企業(yè)所在區(qū)域的供需關(guān)系納入考量，而在已經(jīng)完成的項(xiàng)目中，則要考慮到庫(kù)存商品數(shù)量、銷(xiāo)售額、去化率等因素，這些都能反映出整體市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，有著十分重要的參考價(jià)值[7]。

(四)完善財(cái)務(wù)分析的指標(biāo)體系

傳統(tǒng)的績(jī)效評(píng)估方式只對(duì)諸如流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等靜態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了關(guān)注，但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)值都沒(méi)有太大的差別，而且通常都是以高負(fù)債運(yùn)營(yíng)，由此可見(jiàn)，這種評(píng)估方式有很大的局限性。而作為更加科學(xué)、先進(jìn)的評(píng)估方式，平衡計(jì)分卡能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的全面考察，使企業(yè)的財(cái)務(wù)分析決策更為科學(xué)、可行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)引進(jìn)平衡計(jì)分卡這一財(cái)務(wù)績(jī)效考核評(píng)估方式，建立動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，以財(cái)務(wù)、客戶(hù)關(guān)系、業(yè)務(wù)流程和學(xué)習(xí)成長(zhǎng)能力四個(gè)方面為基礎(chǔ)展開(kāi)多維度的評(píng)估，強(qiáng)化與動(dòng)態(tài)信息數(shù)據(jù)的比較，客觀分析企業(yè)過(guò)去與未來(lái)的發(fā)展情況，并采用切實(shí)可行的對(duì)策提升業(yè)績(jī)水平，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

(五)提升財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)

專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)分析人員能夠結(jié)合企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況以及行業(yè)整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，合理評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)和預(yù)算的差異，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流以及相關(guān)資金的使用情況予以有效預(yù)測(cè)和監(jiān)管，為管理層決策帶來(lái)更多支持。因此，專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)分析人員必須要掌握牢固的理論知識(shí)，同時(shí)熟悉了解企業(yè)業(yè)務(wù)，具備良好的信息素養(yǎng)，擁有一定的溝通協(xié)調(diào)能力。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期組織財(cái)務(wù)分析人員參與各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)活動(dòng)，進(jìn)一步深化其對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的理解，并制定相應(yīng)的考核機(jī)制，將其專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)與薪資掛鉤，打造一支專(zhuān)業(yè)化的財(cái)務(wù)工作人員隊(duì)伍。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有鮮明的資產(chǎn)負(fù)債率高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大等特征，一般的企業(yè)財(cái)務(wù)分析方式難以運(yùn)用其中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足于自身債務(wù)率高、資金占有量大等運(yùn)營(yíng)特征，革新財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，規(guī)范財(cái)務(wù)核算工作，提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與完整性，同時(shí)結(jié)合非財(cái)務(wù)指標(biāo)，提高財(cái)務(wù)分析結(jié)果的可靠性，推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。