淺談現代汽車綜合體的商業模式創新
——以南寧五象汽車生活廣場為例

莫少輝

（廣西桂物機電集團有限公司，廣西 南寧 530000）

0 引言

汽車產業作為現代社會經濟的重要組成部分，汽車消費也是拉動內需促進經濟的重要途徑，對于國家經濟發展有著直接影響，汽車產業涉及的領域和范圍也在逐步擴大。加強汽車綜合體建設不僅有助于地區經濟發展，增加政府財政收入，同時也能夠提供大量就業機會，推動汽車產業轉型發展。

1 項目概況

本文以五象汽車生活廣場項目為例。案例項目地處南寧五象新區的自貿區核心區域，具體位于南寧五象新區東風路50 號，距南寧地鐵2 號線延長線東風路站約0.3km，距南寧繞城高速玉洞互通入口約1.2km。五象汽車生活廣場項目構建集整車展銷、汽車售后等多種業態于一體的汽車服務全產業鏈，能夠為消費者提供包括學車、買車、養車、換車等一系列服務，全面滿足消費者多樣化需求。項目建設總用地面積151813.19m2，規劃總建筑面積189850.84m2（計容建筑面積175713.65m2，不計容建筑面積14137.19m2）。

2 汽車商業綜合體建設背景

隨著近年來我國經濟水平的持續提升，汽車行業也得到了迅猛發展，2016 年以來，我國汽車產銷量連續多年全球第一。2020 年汽車產銷分別完成2522.5 萬輛和2531.1 萬輛，再次領跑全球。在此情況之下，汽車消費逐漸興起，汽車產業相關服務模式得到了快速發展，甚至出現了綜合市場、主題市場等商業模式，這也促使中國汽車市場逐漸成熟，同時消費者對于汽車服務、產品的要求也在逐步提升，傳統銷售模式已然無法滿足人們的現代化需求。為強化提升市場競爭實力，實現汽車產業規模化、規范化經營，汽車綜合市場逐漸得以發展，汽車綜合市場的建設以及創新商業模式的研究和探索，在促進南寧汽車行業以及經濟發展方面有著積極作用。

3 項目建設可行性分析

3.1 汽車行業市場分析

從全國汽車市場角度進行分析，根據中國汽車工業協會的統計，2009—2019 年，我國汽車銷售總量千人汽車保有量約173 輛，雖然與美國、日本等發達國家相比差距仍然較大，但這也在一定程度上說明，我國汽車行業市場潛力較大[1]。

從南寧汽車市場情況來看，2013—2020 年南寧新車銷量，總體上處于上升趨勢。但由于南寧地區對于汽車銷售量的追求較為突出，使得4S 店的庫存量逐漸增加，導致市場價格戰較為激烈，汽車行業利潤下滑，與此同時，庫存資金成本、土地租金、勞務費以及推廣等方面費用的增長，迫使汽車行業經營模式不斷變化，亟待轉型。

3.2 汽車服務產業分析

在我國經濟不斷發展的情況之下，汽車產業服務以及銷售模式也發生了巨大改變，經歷了4S 店銷售、汽車交易市場銷售、汽車園區銷售等3 個階段的銷售模式，在當前產品、服務質量要求不斷提升的情況之下，我國汽車服務產業模式已經逐步進入了第4 個階段，即本文所探討的汽車綜合體商業模式。未來我國汽車服務產業將會向著以下方向發展。

（1）城市土地資源有限，單體4S 店將逐漸轉變為4S 店集群，以此提高土地利用率。

（2）產業運營模式多元化，通過一站式綜合市場，解決所有關于汽車的消費服務，提高消費者的便利性，滿足不同客戶多樣化需求，這也是建設汽車主題綜合體的前提基礎。

（3）對于消費服務提出了更高的要求，服務內容應該更加全面、人性化，開發互聯網+商業實體的運營模式，全面提高汽車產業服務水平。

3.3 核心資源優勢分析

南寧五象汽車生活廣場建設的核心資源優勢主要包括政策環境以及企業實力兩個方面。從政策角度來看，在國家和地方政府的支持下，不斷出臺有助于汽車市場發展的利好政策和優惠措施，借助制度打通新車、二手車、報廢車的全鏈條流通，鼓勵和支持新業態、新模式發展，為建設五象汽車生活廣場項目指明了方向。從企業自身實力角度進行分析，廣西桂物機電集團作為廣西汽車流通業的龍頭產業，同時擁有國企的信用背書，具備極強的資源整合能力，能夠實現汽車綜合體的建設和長遠發展，五象汽車生活廣場不僅地理位置優越，而且服務類型多樣化，能夠為消費者提供一站式全系列汽車生活服務，全面增強用戶體驗感[2]。

3.4 財務投資利潤分析

南寧五象汽車生活廣場計算期為20 年，項目采用EPC 設計施工總承包模式，建設期為3 年，運營期為17 年，項目一期在2020 年12 月開始營運，2021 年出租率達80%，2024 年出租率達90%，2025 年后出租率95%。項目二期在2021 年12 月開始營運，2022 年出租率60%，2023 年出租率80%，2025 年后出租率90%，2026 年后出租率95%。

主要收入來源包括資金收入、物業管理收入、廣告費用收入、公共能耗分攤收入、停車費收入、開票收入、拍賣評估、檢測收入、車管所收入、金融業務收入、制牌收入以及房車租賃收入。經計算，項目2021 年可實現總收入1639.52 萬元，2023 年可實現總收入8193.93 萬元，2026 年租金增長后可實現總收入13238.17 萬元，直至計算期末2036 年可實現總收入24496.86 萬元。

主要支出費用包括營業稅金及附加、增值稅以及成本費用。案例項目自2021 年開始運營，年稅金及附加175.96 萬元，呈逐年增長趨勢，到2026 年后，可達1251.96 萬元，其中房產稅為1203.67 萬元，土地使用稅為22.77 萬元，殘保金為12.08 萬元，印花稅為13.44 萬元。增值稅方面，本項目到2030 年產生增值稅，增值稅為95.34 萬元。除此之外，成本費用還包括工資及福利、修理費、折舊費、攤銷費、金融業務以及利息支出等。

所得稅稅率按25%計，法定盈余公積金按凈利潤的10%計提。本項目2025 年可實現凈利潤543.8 萬元，到2027 年可實現凈利潤3620.1 萬元，2029 年可實現凈利潤4648.8 萬元，上交所得稅1549.6 萬元。

綜合來看，項目實施后，2021 年可實現總收入1639.52 萬元，2023 年可實現總收入8193.93 萬元，營業收入呈逐年增長趨勢，2026 年租金增長后可實現總收入13238.17 萬元，2025 年開始產生經營性利潤，稅后利潤可達543.8 萬元，2026 年稅后利潤可達3161.9 萬元，2029 年稅后利潤可達6198.5 萬元。項目內部收益率8.97%（稅后），大于投資基準收益率，全部投資財務凈現值為30531.1 萬元，項目靜態投資回收期14.18 年（稅后，含建設期），項目資本金收益率為13.78%，總投資收益率8.15%，計算公式為總投資收益率=年平均息稅前利潤÷項目總投資×100%。項目資本金凈利潤率38.46%，計算公式為項目資本金凈利潤率=年平均凈利潤÷項目資本金×100%。從整體上來看，項目的經濟效益良好，盈利能力較強，在財務層面上具有較強可行性。

4 南寧五象汽車生活廣場商業模式的創新

4.1 項目定位

隨著當前汽車行業飛速發展，以及國民經濟的逐步回升，汽車行業消費需求將不斷提高，從總體上來看，我國汽車行業發展潛力巨大。在此情況之下，人們對于汽車服務的需求呈現出多樣化、一站式特點，汽車生活文化也逐漸成為現代汽車行業發展新趨勢。南寧五象汽車生活廣場是以廣闊的市場空間為基礎建設的，重新定義汽車生活消費。因此，本項目的主要定位是“汽車產業+生活體驗+科技文化”，即以汽車產業為核心，以汽車主題和汽車科技文化為特色，融合多業態汽車文旅綜合體，致力打造人與車、人與文化、人與科技以及人與樂趣的碰撞融合，為人們提供一站式、綜合性服務，采用沉浸式空間體驗+IP 化系列活動的方式展開商業運營。

4.2 項目業態

基于項目定位將南寧五象汽車生活廣場業態劃分為以下5 個部分。

（1）汽車綜合服務方面，主要提供看車、買車、換車實現沉浸式購車，以及汽車后市場、車輛檢測、車管等相關服務，構建品牌文化交流中心。

（2）汽旅戶外方面，主要提供戶外裝備、運動、房車以及文旅服務。

（3）汽車科技方面，構建產業創新中心，為消費者提供智能化體驗，同時可進行汽車改裝、音響、電競等服務，實現全園區高速網絡覆蓋，提供無人化應用場景等智能化體驗。

（4）汽車生活方面，可以為消費者提供多樣消費場所和配套服務，包括兒童游樂、主題餐飲、休閑娛樂等。

（5）汽車文化方面，可建設汽車文化館，藝術休閑書店等[3]。

4.3 項目招商

根據2020 年南寧汽車消費情況，汽車購買量為181295 輛，購車花費高達327 億元，汽車保有量為195 萬輛，南寧的常駐人口為734 萬人，無論是從銷售還是后端服務角度來看，南寧都具有極大的消費潛力。而且根據城市發展規劃來看，2021—2022 年全市20 多個商業綜合體項目開業，其中17 個項目位于五象區，這也說明了五象新區的消費潛力巨大。根據項目定位，制定如下招商策略。

（1）采取統一運營管理模式，強化綜合商場管理的規范性和統一性，為后續品牌構建奠定良好基礎。

（2）分析同種業態功能以及形式方面的差異情況，通過差異互補的方式展開運營管理，以免出現同質惡性競爭。

（3）優先引進具有人氣的主力店。

（4）對于入駐的知名品牌商家、亮點業態等，從招商政策方面給予支持。

（5）主要采取聯營和租賃的方式展開招商，其中租賃為普通方式，聯營則主要針對主力品牌店鋪，此類店鋪的盈利空間較大。

4.4 資金籌措

本項目總投資概算為7.86 億元，其中建設期貸款利息3646.75 萬元。項目建設對于資金的需求量較大，為保障項目得以順利運行，需合理制定資金籌集方案。主要資金來源如下：①項目自有資金投入17399.1 萬元。②銀行借貸融資，向銀行申請資產評估并撥付貸款。計劃分別于2021 年、2022 年向銀行貸款21500 萬元、47887.4 萬元，共計69387.4 萬元，貸款融資利率暫按基準利率上浮30%進行計算，即6.2%，并根據實際還款能力進行還款和貸款調整[4]。

4.5 風險防范

經過計算本項目盈虧平衡點為24.51%，計算公式為盈虧平衡點=固定成本/（銷售收入－稅金及附加－營業成本）×100%，即要求項目運營負荷達到24.51%，就可以實現保本經營。但在實際運營的過程中，面臨著政策、經營以及財務風險，為保障項目盈利能力，促進商業模式創新發展，就需要采取相應風險防范措施。結合案例項目實際情況，提出以下風險防范對策。

（1）政策風險方面，應加強對于政府相關政策的關注，嚴格按照程序辦事，加強對于各方信息的收集整理，統一展開指揮調度，并嚴格根據地方政策要求，確定公司發展目標和戰略，最大程度上規避政策風險。

（2）經營風險方面，應充分利用廣西桂物機電集團資源以及團隊管理經驗，同時結合現代化經營管理理念，加強經營策劃、廣告宣傳。

（3）財務風險方面，應健全財務管理相關制度，嚴格展開資金借貸管理，并結合項目進度以及市場情況，合理調整資本結構，此外，在項目運營后還應進一步強化業務收入、支出以及現金管理，提升資金流動率，同時減少資金占用，為公司投資運營提供充足、穩定的現金流[5]。

5 結語

社會經濟的發展，對于汽車行業服務運營提出了更高的要求，在此情況之下，現代汽車綜合體的商業模式亟待創新，南寧五象汽車生活廣場，以汽車為核心，采用沉浸式空間體驗+IP 化系列活動的模式，打造汽車文化創新平臺，為消費者提供一站式服務。在探索創新模式的過程中，應加強對于當地政策、環境以及用戶的分析和研究，做好風險防范，制定合理的資金籌措計劃方案，通過科學的項目定位、業態劃分以及招標計劃，強化項目運營管理，充分發揮自身資源優勢，創造良好經濟效益，實現項目持續發展。