新形勢下不動產及其權籍調查測繪分析

陳韜

（廣西河池市不動產登記中心，廣西 河池 547000）

0 引言

我國房地產地基調查工作的開展需要嚴格按照國家相關規定和標準落實，在房地產土地登記和申請方面，需要明確土地的面積、界限以及用途等各方面情況，房地產地基調查工作的合理性開展正好能夠滿足上述這些情況所需，形成相對完善的房地產地籍調查資料。最后圍繞這些調查資料，為房地產登記，同時做好證書核發等工作。現階段，房地產權籍測量方法相對較多，針對不動產權屬調查，包括內外業核實以及實地勘查等不同方式，明確房地產權屬和界址等方面情況。當前不動產測繪方法較多，需要結合實際工作所需，提高不動產測量方式選擇的合理性，為房地產測量工作順利開展打下堅實基礎。

1 不動產權籍調查概述

不動產權籍調查是指對一定范圍內的不動產（土地、房屋等）的權屬關系、登記信息等相關事項進行調查的過程。該調查是為了保障不動產權益的明確性和可靠性，減少不動產交易風險，維護法律秩序和社會穩定。不動產權籍調查可以提供以下信息：①不動產權益歸屬。調查不動產的所有權歸屬，確認權屬、比例份額等信息，以確定不動產的真實權益歸屬關系[1]。②不動產登記信息。包括不動產的登記證明、登記簿冊、不動產登記資料等，用于核實不動產的登記狀態和相關登記信息。③土地利用狀況。了解土地的具體用途、規劃用途、用地性質等信息，以確定土地的合法使用和開發潛力。④不動產的限制和負擔。調查不動產是否存在抵押、查封、租賃、裁定、擔保等法律制約，及其他可能影響不動產交易的限制和負擔[2]。⑤不動產評估價值。通過調查不動產的地理位置、面積、建筑物狀況、市場行情等因素，評估不動產的價值水平，為買賣、抵押等交易提供依據。

不動產權籍調查是一項復雜的工作，通常由專業的不動產調查機構或相關部門進行。調查結果的準確性和可靠性對于不動產交易的安全和合法性至關重要，因此，在進行不動產交易時，建議委托專業機構進行不動產權籍調查，以保障自身權益[3]。

2 不動產權籍調查測繪工作開展的難點

進行不動產權籍調查測繪工作時，可能會面臨以下難點。

2.1 數據獲取困難

不動產權籍調查需要大量的數據支持，包括地籍調查數據、土地利用規劃數據、不動產登記數據等。然而，有些數據可能不完整、不準確，甚至不存在，這給調查工作帶來了困難。

2.2 不動產登記信息繁雜

不動產登記信息通常分散在不同的機構、部門之間，需要通過多個渠道去獲取。不動產的權屬關系可能復雜，涉及多個權利人、多處轉讓等情況，對不動產登記信息的整合和協調也是一項挑戰[4]。

2.3 土地使用權界線不清晰

土地使用權的邊界不清晰是一個普遍存在的問題，特別是在農村地區或歷史遺留問題較多的區域。這導致在不動產權籍調查測繪過程中，需要進行復雜的調查、測量和界線劃定工作。

2.4 法律法規不完善

不動產權籍調查的依據主要是《中華人民共和國不動產登記暫行條例》等相關法規，但在實際操作中可能存在法規缺失、規定模糊等問題。這要求調查人員具備較高的法律理解能力，同時也需要在實踐中進行不斷的總結和完善。

2.5 組織協調難度大

不動產權籍調查測繪工作可能涉及多個部門和機構的合作，需要進行有效的組織協調和信息共享。不同部門的職責分工、數據標準等方面的差異，可能導致溝通和協作難度增加。

3 不動產及其權籍調查測繪技術和方法

3.1 測繪技術

不動產及其權籍測繪技術是指在不動產權籍調查測繪工作中使用的專門技術和工具。以下是一些常用的不動產及其權籍測繪技術。

（1）GPS 定位技術。全球定位系統（GPS）是一種通過衛星信號進行定位的技術。在不動產測繪中，可以使用GPS 技術獲取不動產的地理坐標，以確定不動產的準確位置[5]。

（2）地理信息系統（GIS）技術。GIS 是一種基于地圖和特定位置信息的綜合性信息系統。在不動產權籍調查測繪中，可以使用GIS 技術進行空間數據管理、地圖繪制、不動產分析等工作，提高調查結果的可視化和分析能力。

（3）遙感技術。遙感技術利用衛星、航空器等遠距離獲取地面的信息。在不動產測繪中，可以使用遙感技術獲取大范圍的地形、地貌、用地覆蓋等數據，用于不動產的邊界劃定和土地利用狀況的分析。

（4）激光測量技術。激光測量技術利用激光束進行測量，可以獲取高精度的距離和地形數據。在不動產測繪中，可以使用激光測量技術進行精確的地形測量和三維模型構建。

（5）影像解譯技術。影像解譯技術是利用遙感影像對地物進行解譯和分類的技術。在不動產測繪中，可以使用影像解譯技術識別和區分不同類型的不動產，為不動產權籍調查提供基礎數據。

（6）無人機測繪技術。無人機測繪技術利用無人機進行空中調查和數據采集。在不動產測繪中，可以使用無人機進行高精度的影像采集、地形測量和不動產界線勘測，提高不動產權籍調查的效率和準確性。

這些不動產及其權籍測繪技術在實踐中常常結合使用，根據具體的調查任務和需求進行選擇和應用。同時，隨著技術的不斷發展，還有其他新興的測繪技術，如3D 掃描技術、測繪軟件等，也在不動產測繪中得到應用。

3.2 調查方法

不動產及其權籍調查是為了保障不動產權益的明確性和可靠性而進行的調查。下面是常用的不動產及其權籍調查方法。

（1）調查數據準備。首先需要準備相關的調查數據，包括不動產權籍證明、不動產登記資料、土地權屬證明、用地規劃許可證等。

（2）實地調查。根據調查目的和范圍，進行實地調查，包括查看不動產的地理位置、建筑結構和現狀等，收集不動產的詳細信息。

（3）調查數據整理。將實地調查獲取的數據進行整理、驗證和分析，包括不動產的權屬歸屬、登記信息、土地利用狀況、限制和負擔等內容。

（4）調查結果報告。根據調查數據，生成調查結果報告，包括不動產的權籍證明、土地使用權界線和面積等信息。

在進行不動產及其權籍調查時，可能會面臨一些難點，比如數據獲取困難、不動產登記信息繁雜、土地使用權界線不清晰、法律法規不完善和組織協調難度大等。為應對這些難點，需要加強政策法規制定和完善、數據共享機制建設、人員培訓和專業技術隊伍建設等工作。

4 不動產及其權籍調查程序

4.1 不動產平面測繪和調查

不動產平面測繪和調查是為了獲取不動產的準確位置、界線、面積等信息而進行的工作。以下是不動產平面測繪和調查的一般流程。

（1）數據準備。收集不動產的相關資料，包括土地權屬證明、不動產登記證明、土地規劃用途等，作為調查的基礎數據。

（2）實地勘測。在不動產的實際位置上進行勘測，使用測量儀器（全站儀、GPS 等）進行測量，獲取不動產的地理坐標、界線點等。

（3）測繪圖繪制。根據實地勘測所獲取的數據，使用測繪軟件進行測繪圖的繪制，包括不動產的平面圖、界址圖等。

（4）數據整理與分析。將測繪所得的數據進行整理和分析，確定不動產的邊界、面積等信息。

（5）報告編制。根據調查和測繪的結果，編制不動產平面測繪調查報告，包括不動產的位置、界線、面積等信息。

4.2 不動產結構調查和不動產要素測繪

不動產結構調查是指對不動產的建筑結構進行詳細的調查和記錄。主要包括建筑物的結構形式、用途、面積、層數、建筑材料、建筑年代、設備設施等信息的調查。這種調查對于不動產評估、規劃設計和建筑管理等工作具有重要的參考價值。不動產要素測繪是指對不動產的地理要素進行精確測量并制作相應地圖或圖表。不動產要素包括地形地貌、地物屬性、地籍界址點、道路、河流、建筑物、綠地等。要素測繪的目的是為了提供詳細的地理空間信息，用于不動產的規劃、管理和決策。在進行不動產結構調查和不動產要素測繪時，常用的技術和工具包括測量儀器（全站儀、GPS 等）、激光掃描儀、遙感技術、影像解譯技術、地理信息系統（GIS）等。這些技術和工具能夠獲取精確的地理數據和圖像信息，并進行數據處理和分析，生成相應的調查結果和地圖產品。同時，為了保證測繪和調查的準確性和可靠性，需要進行充分的實地勘測和數據驗證工作，以及合理的數據處理和質量控制措施。

4.3 不動產面積測算

不動產面積測算是指對不動產（房屋、土地等）的面積進行準確計算的過程。根據不同的不動產類型和測算目的，可以采用以下方法進行面積測算。

（1）實地測量法。在實地進行測量，使用測量儀器（全站儀、測量尺等）進行測量，測量各個邊界線的長度，并計算出不動產的面積。此方法適用于不動產界線清晰且邊界線易于測量的情況。

（2）高精度測量法。使用高精度儀器和技術進行測量，如激光測量儀、實時差分GPS 等。這些儀器能夠提供更精確的測量結果，在需要高精度面積測算的場合使用。

（3）影像解譯法。根據航空遙感影像或衛星影像進行解譯和分析，利用遙感軟件或地理信息系統進行面積測算。這種方法適用于大范圍的土地面積測算，尤其是無法直接進行實地測量的情況。

（4）CAD 測算法。將不動產的平面圖紙導入計算機輔助設計（CAD）軟件，根據圖紙中的線條進行面積計算。這種方法適用于已有詳細圖紙的情況，可以實現快速且精確的面積測算。

不動產面積測算時應選擇合適的方法，并結合實際情況進行測算，確保測算結果準確、可靠。

4.4 不動產圖繪制

不動產圖繪制是指將不動產的相關信息通過繪圖的方式展示出來，常用的不動產圖包括不動產平面圖、不動產界址圖等。以下是不動產圖繪制的一般步驟。

（1）數據準備。收集相關的不動產測量數據、登記數據和權籍信息等，作為繪制圖紙的基礎數據。

（2）地圖投影。確定繪制圖紙所使用的坐標系統和投影方式，使得圖紙與實際地理位置相對應。

（3）繪圖軟件。使用測繪軟件（CAD、GIS 等）進行繪圖，根據基礎數據和測量數據，繪制不動產的平面圖、界址圖等。

（4）圖形繪制。根據實際測量數據，按比例繪制不動產的邊界線和其他地理要素，如建筑物、道路等。

（5）符號標注。根據不動產的性質和特征，進行符號標注，如用不同顏色表示不同的土地用途、用不同線型表示不同的建筑物類型等。

（6）圖例和注釋。為了方便理解和使用，添加圖例和注釋，解釋圖中的符號、單位等。

（7）審核和打印。對繪制的圖紙進行審核、核對，確保繪圖結果準確無誤。然后將圖紙進行打印或輸出，以便使用和存檔。

4.5 測繪結果材料驗收

不動產測繪結果材料驗收是在完成測繪工作后，對測繪成果進行核查和評估的過程。以下是測繪結果材料驗收的一般步驟。

（1）確定驗收標準。制定詳細的驗收標準和要求，包括測繪精度、數據完整性、圖件規范性等方面的要求。

（2）驗證測量精度。根據測繪工作的性質，對測量精度進行核查和驗證，確保測量結果符合要求。

（3）檢查數據完整性。對測繪所得的數據進行逐項檢查，確保數據的完整性和準確性，確認數據與實際情況相符。

（4）檢查圖件規范性。對測繪圖件進行規范性檢查，包括圖面布局、圖例、符號標注等方面，確保圖件符合要求。

（5）驗證關聯關系。對測繪圖件與相關文件和證明材料進行對比，確認圖件與實際情況的一致性。

（6）編制驗收報告。根據實際情況編制驗收報告，記錄驗收結果和意見，包括對測繪結果的肯定和建議改進的方面。

注意，在驗收過程中，可以借助專業的測繪機構或相關部門進行技術評估和審核，確保測繪結果的可靠性和準確性。同時，需要按照相關法規和程序進行驗收，保證工作的合法性和合規性。

5 結語

綜上所述，現階段，不動產統一登記工作的發展速度越來越快，因此加快不動產權籍調查和測繪工作的發展具有非常重要的意義。在進行不動產權籍調查測繪工作時，首先要保證測繪流程的合理性，其次任何調查測繪工作都需要按照國家相關規定標準進行，然后在開展調查測繪工作時積極采用現代化技術手段，最后要對調查測繪結果進行審核和保存。現階段，不動產權籍調查測繪方法較多，具體使用哪種方法，還需要結合實際情況，選擇出一種最合理的不動產測繪方法，助力不動產權籍調查測繪工作得到進一步加強。